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Cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de compraventa de viviendas sobre plano
Comprar una vivienda sobre plano obliga al comprador a asumir un riesgo que no existe cuando el inmueble ya está terminado: firma el contrato y comienza a entregar dinero antes de poder comprobar el resultado final de la construcción.
Por eso, en estas operaciones el contenido del contrato resulta especialmente importante. La fecha de entrega, la memoria de calidades, las cantidades anticipadas, las consecuencias de un retraso o la posibilidad de cambiar el proyecto pueden determinar si el comprador recibe realmente aquello por lo que pagó.
El problema es que estos contratos suelen estar redactados previamente por el promotor. El comprador puede elegir entre firmar o no hacerlo, pero rara vez participa de manera efectiva en la redacción de sus cláusulas.
Una cláusula no es abusiva simplemente porque sea desfavorable. Para que exista abusividad, debe tratarse, normalmente, de una condición no negociada individualmente que, contra las exigencias de la buena fe, provoque un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
Cuando una cláusula es abusiva, es nula de pleno derecho y se considera no puesta. El resto del contrato puede continuar siendo obligatorio si puede subsistir sin ella.
Cuándo se aplica la protección frente a cláusulas abusivas
La protección de la normativa de consumo se aplica cuando concurren dos posiciones:
El vendedor es un empresario o profesional, como ocurre habitualmente con una promotora inmobiliaria.
El comprador actúa como consumidor, es decir, adquiere la vivienda con un propósito ajeno a su actividad empresarial o profesional.
Si el inmueble se compra dentro de una actividad empresarial, a través de una sociedad o con una finalidad directamente profesional, habrá que analizar si el adquirente conserva o no la condición legal de consumidor. Tampoco se aplica automáticamente el mismo régimen a una compraventa entre dos particulares.
Que el comprador haya firmado el contrato no convierte en válida una cláusula abusiva.
Además, si el promotor sostiene que una condición fue negociada individualmente, le corresponde demostrar esa negociación real. La simple posibilidad de leer el contrato o escoger entre firmarlo y rechazarlo no equivale a negociar su contenido.
Falta de reciprocidad en las penalizaciones y en la resolución del contrato
Una de las cláusulas más frecuentes es la que establece consecuencias muy severas si incumple el comprador, pero apenas prevé consecuencias cuando incumple el promotor.
Por ejemplo, puede disponer que el comprador perderá todas las cantidades entregadas si no formaliza la escritura, mientras que, si es el promotor quien decide no continuar con la operación, solo tendrá que devolver esas mismas cantidades sin penalización, intereses ni compensación equivalente.
Esta falta de reciprocidad puede determinar el carácter abusivo de la cláusula. La legislación considera abusivas, entre otras, las condiciones que permiten al empresario retener cantidades abonadas por la renuncia del consumidor sin establecer una indemnización equivalente si renuncia el empresario, así como las que permiten al promotor resolver discrecionalmente el contrato sin reconocer una facultad comparable al comprador.
También deben revisarse las penalizaciones que:
Permiten al promotor retener automáticamente todas las cantidades anticipadas, con independencia de la gravedad del incumplimiento.
Establecen una indemnización fija muy superior al daño que razonablemente puede producirse.
Autorizan al promotor a ejecutar unilateralmente la penalización sin permitir al comprador discutir su procedencia.
Obligan al comprador a cumplir íntegramente sus pagos aunque el promotor haya incumplido sus propias obligaciones.
No debe confundirse esta protección con un derecho general a desistir libremente de la compra.
En una compraventa de vivienda sobre plano, el comprador no dispone necesariamente de un período de desistimiento por el mero hecho de ser consumidor. Si abandona la operación sin una causa contractual o legal, puede asumir consecuencias económicas. Lo que debe existir es proporcionalidad, transparencia y reciprocidad.
Imposición al comprador de la plusvalía municipal
En una compraventa, el sujeto pasivo de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es, con carácter general, quien transmite el terreno o inmueble.
Por ello, una condición general que obligue al consumidor a pagar un tributo cuyo sujeto pasivo legal es el promotor tiene la consideración de abusiva. Así lo establece expresamente el artículo 89.3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
La cláusula no deja de ser abusiva por afirmar que el comprador la acepta expresamente o que el importe se ha tenido en cuenta para fijar el precio. Si se trata de una condición predispuesta y no de una verdadera negociación individual, no puede utilizarse para trasladar al consumidor una obligación tributaria que la ley atribuye al vendedor.
Existe una excepción tributaria que no debe confundirse con este supuesto: cuando el transmitente es una persona física no residente en España, el adquirente puede actuar como sustituto del contribuyente. No es el caso habitual de una venta de vivienda nueva realizada por una promotora española.
Subrogación obligatoria en la hipoteca del promotor
El promotor puede financiar la construcción mediante un préstamo hipotecario que posteriormente se divide entre las distintas viviendas. Llegado el momento de escriturar, el comprador puede optar por subrogarse si las condiciones le interesan, pero no se le puede imponer esa financiación.
La normativa califica expresamente como abusivas tanto la obligación de subrogarse en la hipoteca del promotor como la imposición de penalizaciones por no hacerlo.
Si el comprador decide financiar la adquisición con otra entidad o pagar el precio sin asumir esa hipoteca, tampoco debería soportar los gastos correspondientes a su cancelación. La cancelación de la hipoteca constituida para financiar la promoción forma parte de los gastos que corresponden al vendedor.
Otra cuestión distinta es que el contrato informe de la posibilidad de subrogación. En ese caso deben explicarse con claridad, entre otros datos, la escritura del préstamo, su inscripción registral, la responsabilidad hipotecaria asignada a la vivienda, los vencimientos y las cantidades correspondientes.
Plazos de entrega indeterminados o sometidos a la voluntad del promotor
Expresiones como “fecha estimada”, “aproximadamente durante el último trimestre” o “cuando se obtengan las autorizaciones oportunas” pueden dejar al comprador en una situación de incertidumbre durante meses o incluso años.
El Real Decreto 515/1989 exige que, cuando la vivienda no esté totalmente terminada, la fecha de entrega y la fase en la que se encuentra la edificación se indiquen con claridad. La normativa de consumidores también considera abusivas las fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario.
El contrato debería incluir:
Una fecha o plazo final de entrega claramente determinable.
La documentación o autorización administrativa que debe obtenerse antes de entregar la vivienda.
Las causas objetivas y excepcionales que permitirían ampliar el plazo.
La duración máxima de cualquier prórroga.
La obligación de comunicar y justificar el retraso.
Las opciones del comprador si se incumple el plazo, incluida la posibilidad de exigir el cumplimiento o resolver el contrato cuando corresponda.
No toda ampliación del plazo es abusiva. Pueden existir retrasos justificados por acontecimientos imprevisibles y ajenos al promotor. Lo problemático es una prórroga automática, ilimitada o basada en conceptos tan amplios que permita al promotor decidir unilateralmente cuándo cumple.
Imposición de un notario determinado
El comprador tiene derecho a elegir al notario competente que autorizará la escritura, siempre que la elección guarde una conexión territorial razonable con la operación.
Por tanto, el promotor puede proponer un notario por razones de organización, especialmente cuando se escrituran muchas viviendas de una promoción, pero no puede convertir esa propuesta en una renuncia obligatoria del comprador a su derecho de elección.
El artículo 89.8 de la normativa de consumidores considera abusivos los pactos de renuncia al derecho a elegir fedatario competente. El Real Decreto 515/1989 exige, además, que este derecho conste de manera especialmente legible en la información contractual.
Exoneración del promotor por defectos constructivos
También deben rechazarse las cláusulas que pretendan liberar al promotor de toda responsabilidad una vez firmada la escritura o entregadas las llaves.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece responsabilidades por daños materiales derivados de defectos constructivos. Dependiendo de su naturaleza, contempla plazos de:
Un año para defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado, responsabilidad atribuida al constructor.
Tres años para defectos que afecten a la habitabilidad.
Diez años para defectos estructurales que comprometan la resistencia o estabilidad del edificio.
Además, el promotor responde solidariamente frente a los adquirentes por los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de construcción en los términos previstos legalmente.
Una cláusula no puede eliminar estas responsabilidades, reducir indebidamente sus plazos ni obligar al comprador a renunciar anticipadamente a reclamar. Tampoco puede convertir la firma de un parte de entrega en una declaración genérica de que la vivienda carece de cualquier defecto, especialmente respecto de vicios que no eran visibles en ese momento.
Modificación unilateral de la memoria de calidades
La memoria de calidades no es un simple documento publicitario sin consecuencias. Los materiales, instalaciones, servicios, superficies y características anunciados son exigibles aunque no se reproduzcan íntegramente en el contrato.
Por ello, debe prestarse especial atención a las cláusulas que autorizan al promotor a sustituir materiales o modificar el proyecto por otros que considere “similares”, “equivalentes” o “de calidad análoga”, sin explicar las causas, los límites ni el procedimiento que debe seguirse.
Una cláusula de sustitución puede ser admisible cuando responde a causas objetivas —por ejemplo, la falta sobrevenida de disponibilidad de un material— y garantiza una calidad y funcionalidad equivalentes o superiores. Resulta mucho más problemática cuando permite cambiar libremente:
La distribución interior de la vivienda.
Su superficie útil o construida.
Los materiales y acabados comprometidos.
Las zonas comunes, piscinas, jardines o instalaciones anunciadas.
La plaza de garaje, el trastero u otros elementos accesorios.
La orientación, vistas o localización dentro de la promoción.
El contrato debería incorporar como anexos los planos, la memoria de calidades y la publicidad relevante, identificándolos y fechándolos. También debería prever cómo se comunicarán las modificaciones y qué derechos tendrá el comprador si el cambio es sustancial.
Incrementos unilaterales del precio
Son especialmente peligrosas las cláusulas que permiten al promotor revisar el precio por aumentos de los costes de construcción, de los materiales o de la financiación sin establecer criterios objetivos y verificables.
La normativa de consumo considera abusivas las condiciones que permiten al empresario aumentar el precio final sin razones objetivas y sin reconocer al consumidor el derecho a resolver el contrato cuando el precio resulte muy superior al inicialmente pactado.
Cuando una modificación de la obra por una causa diligentemente imprevisible vaya a aumentar el precio, el promotor debe comunicarla previamente y obtener la conformidad del comprador respecto de su cuantía exacta. Del mismo modo, las reformas solicitadas por el propio comprador deben documentarse, indicando su repercusión concreta tanto en el precio como en el plazo de entrega.
No basta una autorización genérica para “actualizar el precio según los costes de mercado”. El contrato debe permitir al comprador conocer de antemano qué puede variar, por qué motivo, cómo se calcula la variación y qué opciones tiene si no la acepta.
Renuncia a la garantía de las cantidades anticipadas
En la compra sobre plano, uno de los principales riesgos es entregar dinero antes de que la vivienda esté terminada. La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor, desde la obtención de la licencia de edificación, a garantizar mediante aval solidario o seguro de caución la devolución de las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos y el interés legal, cuando la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido.
Las cantidades deben ingresarse en una cuenta especial separada de otros fondos del promotor y destinada a las necesidades de la construcción.
Debe desconfiarse de cualquier cláusula que:
Declare que las entregas se realizan bajo la exclusiva responsabilidad del comprador.
Retrase la entrega del aval o seguro sin una justificación legal.
Excluya del importe garantizado los impuestos o los intereses correspondientes.
Obligue a renunciar anticipadamente a reclamar frente al avalista o asegurador.
Identifique una cuenta de pago sin confirmar su carácter de cuenta especial.
Antes de efectuar pagos relevantes, el comprador debería exigir la identificación de la garantía y comprobar que cubre su vivienda y las cantidades efectivamente entregadas.
Traslado al comprador de gastos propios del promotor
La normativa prohíbe trasladar al consumidor los gastos de documentación y tramitación que legalmente corresponden al empresario. En la primera venta de una vivienda, deben revisarse especialmente las cláusulas que obligan al comprador a asumir:
Los gastos de declaración de obra nueva.
La constitución de la propiedad horizontal.
La división o cancelación de la hipoteca utilizada para financiar la construcción.
Los errores administrativos o bancarios imputables al promotor.
Los costes de conexión a los suministros generales cuando la vivienda debe entregarse en condiciones de habitabilidad.
Servicios accesorios que el comprador no ha solicitado o que no puede rechazar separadamente.
El comprador sí debe asumir los tributos y gastos que legal o válidamente le correspondan. En una vivienda nueva, esto incluye normalmente el IVA o, en Canarias, el IGIC, así como el gravamen de actos jurídicos documentados cuando resulte aplicable. La clave es que el contrato distinga cada concepto con claridad y no incluya una fórmula genérica según la cual “todos los gastos e impuestos serán de cuenta del comprador”.
Renuncia a resolver por incumplimiento o retraso
Otra cláusula problemática es la que obliga al comprador a aceptar cualquier retraso o incumplimiento y limita su única opción a esperar a que el promotor pueda cumplir.
El contrato no puede excluir de forma general el derecho del comprador a resolver cuando exista un incumplimiento esencial, ni impedirle reclamar las cantidades entregadas, los intereses o los daños que procedan.
También debe revisarse la cláusula que permite al promotor resolver el contrato por un retraso mínimo del comprador, mientras obliga a este a soportar meses de demora sin consecuencia alguna. La gravedad de los incumplimientos y las consecuencias previstas deben guardar una proporción razonable para ambas partes.
Sumisión a tribunales lejanos o a un arbitraje impuesto
Puede ser abusiva la cláusula que obliga al comprador a presentar cualquier demanda ante los juzgados de una ciudad distinta de su domicilio, del lugar de cumplimiento de la obligación o de aquel en el que se encuentre la vivienda.
También es abusiva, con carácter general, la sumisión previa a arbitrajes distintos del arbitraje de consumo, salvo los supuestos institucionales expresamente previstos por una norma para un sector concreto.
Estas condiciones pueden pasar inadvertidas porque suelen aparecer al final del contrato, pero encarecen y dificultan considerablemente una futura reclamación.
La publicidad y los folletos también obligan al promotor
Un error frecuente consiste en revisar únicamente el contrato y olvidar la publicidad que llevó al comprador a decidirse.
El Real Decreto 515/1989 establece que los datos y características incluidos en la oferta, promoción y publicidad son exigibles aunque no aparezcan expresamente en el contrato. Esto puede afectar a:
Las superficies anunciadas.
Las vistas y la orientación.
Las zonas comunes.
Las instalaciones deportivas o de ocio.
La eficiencia energética.
Los materiales y acabados.
La existencia de garaje, trastero u otros anexos.
Por eso conviene conservar capturas de la página web, anuncios, renders, planos comerciales, correos electrónicos y folletos. Una cláusula genérica que afirme que las imágenes son “meramente orientativas” no permite necesariamente eliminar todos los compromisos concretos utilizados para comercializar la vivienda.
Qué revisar antes de firmar la compraventa sobre plano
Antes de firmar una reserva, unas arras o el contrato privado de compraventa, resulta recomendable comprobar al menos los siguientes aspectos:
La identidad del promotor, la titularidad del terreno y sus cargas registrales.
La licencia de edificación y la situación urbanística de la promoción.
La identificación exacta de la vivienda, garaje, trastero y demás anexos.
La superficie útil y construida, la distribución, la orientación y los planos.
La memoria de calidades completa, fechada e incorporada al contrato.
El precio total, los impuestos, el calendario de pagos y los gastos asignados a cada parte.
La fecha de entrega y las causas objetivas que permitirían prorrogarla.
El aval o seguro de caución de las cantidades anticipadas y la cuenta especial.
Las consecuencias del incumplimiento del comprador y del promotor.
La libertad para elegir financiación y para no subrogarse en la hipoteca del promotor.
El derecho a elegir notario competente.
Los mecanismos de reclamación y los tribunales competentes.
La revisión debe realizarse antes de entregar cantidades importantes. En muchos casos, el documento denominado “reserva” ya contiene compromisos, penalizaciones y causas de pérdida del dinero, aunque todavía no se haya firmado el contrato privado definitivo.
Qué puede hacer el comprador si el contrato ya está firmado
La firma no impide discutir una cláusula abusiva. Dependiendo de la fase de la operación y del incumplimiento producido, el comprador puede valorar distintas actuaciones:
Requerir por escrito al promotor para que elimine o no aplique la cláusula.
Exigir el cumplimiento de la publicidad, los planos o la memoria de calidades.
Reclamar la devolución de cantidades indebidamente cobradas.
Exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo cuando el incumplimiento sea esencial.
Reclamar intereses y daños acreditados cuando proceda.
Presentar una reclamación ante los organismos de consumo.
Solicitar judicialmente la nulidad de la cláusula y que se tenga por no puesta.
La actuación más adecuada dependerá del texto completo del contrato, de la importancia del incumplimiento y de las pruebas disponibles. Antes de dejar de pagar unilateralmente o negarse a firmar la escritura, conviene analizar las consecuencias, porque una decisión precipitada puede permitir al promotor atribuir el incumplimiento al comprador.
Conclusión
En la compraventa de una vivienda sobre plano, una sola cláusula puede decidir quién soporta el riesgo de un retraso, una modificación del proyecto o la pérdida de las cantidades anticipadas.
Las señales de alerta más frecuentes son claras: penalizaciones sin reciprocidad, fechas de entrega abiertas, cambios de calidades sometidos a la voluntad del promotor, incrementos de precio sin criterios objetivos, subrogación hipotecaria obligatoria, gastos propios del vendedor trasladados al comprador y renuncias anticipadas a reclamar.
El contrato debe identificar con precisión qué vivienda se compra, cuándo se entregará, con qué calidades, por qué precio y qué ocurre si alguna de las partes incumple. Cuando esos elementos quedan abiertos únicamente a la decisión del promotor, el comprador no solo asume un riesgo económico: puede encontrarse pagando por una vivienda distinta de la que creyó contratar.
Fuentes normativas
Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, especialmente artículos 82 a 90.
Real Decreto 515/1989 sobre información en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, especialmente el artículo 17 y la disposición adicional primera.
Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 106.
Aviso: Este artículo tiene carácter informativo. La posible abusividad de una cláusula debe analizarse atendiendo al contrato completo, las circunstancias de su firma, la condición de consumidor del comprador y la normativa vigente en el momento de la oper
