Principales diferencias entre el alquiler vacacional en Canarias y el resto de España

Una actividad aparentemente similar, pero con importantes diferencias jurídicas y fiscales

A primera vista, la explotación de viviendas vacacionales en Canarias y en el resto del territorio español puede parecer una actividad idéntica. Sin embargo, la realidad es que existen importantes diferencias normativas, fiscales y administrativas que afectan tanto a propietarios como a empresas gestoras entre el alquiler vacacional en Canarias y el resto de España.

Estas particularidades adquieren especial relevancia en Canarias debido a la existencia de un régimen fiscal propio, una normativa turística específica y un mercado fuertemente internacionalizado en el que una parte significativa de los propietarios son no residentes.

Conocer estas diferencias resulta esencial para evitar errores que puedan derivar en sanciones, regularizaciones tributarias o problemas con la Administración turística.

1. La principal diferencia: IGIC frente a IVA

La primera gran diferencia entre Canarias y el resto de España es la existencia del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) en sustitución del IVA.

Mientras que en la Península y Baleares las operaciones relacionadas con actividades turísticas pueden estar sujetas al IVA, en Canarias la tributación indirecta se articula a través del IGIC.

Esta circunstancia afecta a múltiples operaciones relacionadas con la vivienda vacacional:

•         Servicios de alojamiento.

•         Servicios de intermediación.

•         Honorarios de empresas gestoras.

•         Servicios de limpieza.

•         Mantenimiento.

•         Prestaciones complementarias.

La correcta determinación del tratamiento fiscal de cada operación resulta esencial para evitar incidencias con la Agencia Tributaria Canaria.

2. Canarias dispone de una normativa específica sobre vivienda vacacional

Otra diferencia importante es la existencia de una regulación autonómica propia.

La vivienda vacacional en Canarias se encuentra sometida a una normativa específica que regula aspectos como:

•         Requisitos de explotación.

•         Condiciones de habitabilidad.

•         Información al cliente.

•         Equipamiento mínimo.

•         Procedimientos de alta y registro.

Aunque otras comunidades autónomas también cuentan con regulación propia, Canarias ha desarrollado un marco normativo especialmente relevante debido al peso que tiene el turismo en la economía del archipiélago.

3. Mayor presencia de propietarios extranjeros

Una característica diferencial del mercado canario es la elevada participación de propietarios no residentes.

Alemanes, británicos, franceses, italianos, belgas, neerlandeses y ciudadanos de países nórdicos representan una parte muy significativa de los titulares de viviendas vacacionales.

Esta circunstancia genera situaciones que apenas aparecen en otras zonas de España:

•         Aplicación del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

•         Presentación periódica del Modelo 210.

•         Aplicación de convenios para evitar la doble imposición.

•         Diferencias entre residentes comunitarios y extracomunitarios.

•         Tributación de sociedades extranjeras propietarias de inmuebles.

4. Mayor intervención de empresas gestoras especializadas

En Canarias es especialmente frecuente que los propietarios deleguen la gestión de sus viviendas en empresas especializadas.

Este fenómeno está estrechamente relacionado con:

•         La distancia geográfica del propietario respecto al inmueble.

•         La elevada presencia de no residentes.

•         La profesionalización del sector.

Como consecuencia, aparecen estructuras de explotación más complejas que en otras regiones:

Propietario + empresa gestora.

Propietario + coanfitrión.

Propietario + plataforma digital + empresa gestora.

Empresa explotadora + propietario.

Estas estructuras generan importantes implicaciones fiscales que deben analizarse individualmente.

5. Diferencias en el tratamiento de los no residentes

La problemática de los no residentes tiene una especial relevancia en Canarias.

Por ejemplo:

-Propietario residente en Alemania

Puede deducir determinados gastos asociados a la actividad al presentar el Modelo 210.

-Propietario residente en Reino Unido

Tras el Brexit, ha dejado de beneficiarse de determinadas ventajas que continúan siendo aplicables a residentes de la Unión Europea.

-Propietario residente en Estados Unidos o Suiza

Puede encontrarse sometido a reglas distintas en materia de deducción de gastos y tributación efectiva.

Estas diferencias son mucho menos habituales en otros mercados vacacionales españoles donde predominan los propietarios residentes.

6. Mayor control de las plataformas digitales

Canarias se encuentra entre las comunidades autónomas con mayor volumen de viviendas vacacionales por habitante.

Por este motivo, las Administraciones tributarias prestan una especial atención a la información suministrada por:

•         Airbnb.

•         Booking.

•         Vrbo.

•         Otras plataformas de intermediación.

Las discrepancias entre los ingresos declarados y la información recibida de estas plataformas constituyen una de las principales fuentes de comprobación tributaria.

7. Importancia del componente internacional

En muchas explotaciones de viviendas vacacionales en Canarias intervienen simultáneamente:

•         Propietario alemán.

•         Empresa gestora canaria.

•         Plataforma irlandesa.

•         Cuenta bancaria en otro Estado miembro.

Esta internacionalización genera cuestiones complejas relacionadas con:

•         Residencia fiscal.

•         Convenios de doble imposición.

•         Tributación indirecta.

•         Obligaciones informativas.

Situaciones que resultan mucho menos frecuentes en mercados de alquiler turístico predominantemente nacionales.

8. Diferencias en la rentabilidad y en la planificación fiscal

La elevada ocupación turística que tradicionalmente presentan muchas zonas de Canarias hace que la vivienda vacacional pueda alcanzar niveles de rentabilidad superiores a los de otras regiones.

Sin embargo, esta mayor rentabilidad suele venir acompañada de:

•         Mayor volumen de operaciones.

•         Mayor intervención de intermediarios.

•         Más obligaciones administrativas.

•         Mayor exposición a comprobaciones tributarias.

Por ello, la planificación fiscal adquiere una relevancia especialmente importante en el archipiélago.

El principal problema detectado en Canarias: la desconexión entre gestor y propietario

La experiencia demuestra que gran parte de las incidencias fiscales relacionadas con viviendas vacacionales en Canarias tienen su origen en la falta de coordinación entre:

•         Propietario.

•         Empresa gestora.

•         Asesor fiscal.

Es habitual encontrar situaciones en las que:

•         El propietario desconoce los ingresos reales obtenidos.

•         La gestora liquida importes netos sin facilitar información detallada.

•         Existen diferencias entre reservas, cobros y declaraciones tributarias.

•         No se conservan adecuadamente los justificantes de gastos.

Esta problemática se agrava cuando el propietario reside fuera de España.

Una diferencia fundamental: la distinta consideración de la actividad turística en Canarias y en el resto de España

Uno de los aspectos menos conocidos por propietarios y empresas gestoras es que la actividad de alquiler vacacional recibe un tratamiento jurídico y fiscal distinto según el inmueble se encuentre situado en Canarias o en el resto del territorio español.

Esta diferencia no solo afecta a la tributación indirecta (IGIC o IVA), sino que también puede influir en la consideración misma de la actividad desarrollada y en las obligaciones fiscales derivadas de la misma.

El criterio existente en Canarias

La normativa reguladora de la vivienda vacacional en Canarias parte de una concepción claramente turística de la actividad.

La vivienda vacacional constituye una modalidad específica de alojamiento turístico sometida a la normativa sectorial turística de la Comunidad Autónoma.

Como consecuencia de ello, desde una perspectiva económica y administrativa, la explotación de una vivienda vacacional suele configurarse como una auténtica actividad empresarial vinculada al sector turístico, con independencia de que el propietario preste más o menos servicios complementarios a los huéspedes.

Es decir, la consideración de vivienda vacacional no depende de la existencia de servicios propios de la industria hotelera, sino de la propia forma de explotación turística del inmueble conforme a la normativa autonómica.

Esta circunstancia tiene una especial relevancia en materia de IGIC, donde la actividad turística desarrollada por el propietario suele integrarse dentro de una actividad económica organizada y sometida a las obligaciones fiscales correspondientes.

El criterio existente en el resto del territorio español

La situación es distinta en el territorio de aplicación del IVA (Península y Baleares).

En estos casos, la normativa del IVA distingue claramente entre dos situaciones:

Arrendamiento de vivienda con mera puesta a disposición del inmueble

Cuando el propietario se limita a poner a disposición del huésped el inmueble, sin prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, la actividad puede recibir un tratamiento diferente desde el punto de vista tributario.

En estos supuestos, la operación se aproxima más a una cesión temporal del inmueble que a una auténtica prestación de servicios de hospedaje.

Prestación de servicios propios de la industria hotelera

Por el contrario, cuando junto al alojamiento se ofrecen servicios tales como:

•         Recepción o atención permanente al huésped.

•         Limpieza periódica durante la estancia.

•         Cambio periódico de ropa de cama o toallas.

•         Servicios de restauración.

•         Otros servicios análogos propios de establecimientos hoteleros.

La actividad pasa a calificarse como una verdadera prestación de servicios de hospedaje.

En este caso la tributación indirecta y determinadas consecuencias fiscales difieren sustancialmente respecto a la mera cesión del inmueble.

Consecuencias prácticas para los propietarios

Esta diferencia normativa provoca que dos inmuebles explotados de forma aparentemente similar puedan recibir tratamientos fiscales distintos dependiendo de si se encuentran en Canarias o en el resto del territorio nacional.

Mientras que en Canarias la propia normativa turística configura la vivienda vacacional como una actividad empresarial de alojamiento turístico con independencia de la intensidad de los servicios prestados, en el ámbito del IVA la presencia o ausencia de servicios propios de la industria hotelera constituye un elemento esencial para determinar el régimen tributario aplicable.

Por ello, no siempre resulta posible trasladar automáticamente al ámbito canario los criterios interpretativos desarrollados por la Administración tributaria estatal o por los tribunales en materia de IVA, ya que responden a marcos normativos diferentes.

La importancia de una correcta planificación fiscal

Esta diferencia entre ambos territorios explica por qué muchas consultas, resoluciones administrativas y criterios interpretativos aplicables en materia de alquiler turístico en la Península no pueden extrapolarse automáticamente a Canarias.

La coexistencia de una normativa turística propia y de un régimen fiscal diferenciado obliga a analizar cada operación desde una perspectiva específica, especialmente cuando intervienen:

•         Propietarios no residentes.

•         Empresas gestoras.

•         Sociedades mercantiles.

•         Plataformas digitales de intermediación.

•         Inmuebles explotados simultáneamente en distintos territorios.

Una correcta planificación fiscal exige comprender estas diferencias desde el inicio para evitar errores de calificación que puedan dar lugar a regularizaciones, liquidaciones complementarias o procedimientos sancionadores.

Conclusión

Aunque la vivienda vacacional comparte características comunes en todo el territorio nacional, Canarias presenta importantes particularidades derivadas de su régimen fiscal especial, su normativa turística propia y el elevado peso de la inversión extranjera.

La existencia del IGIC, la frecuente intervención de empresas gestoras, la tributación de no residentes y la creciente supervisión administrativa convierten la correcta planificación fiscal en un elemento esencial para garantizar la rentabilidad y seguridad jurídica de la actividad.

Por ello, tanto propietarios como empresas gestoras deben analizar cuidadosamente la estructura de explotación utilizada y asegurarse de que todas las obligaciones fiscales y administrativas se encuentran correctamente cumplidas desde el inicio de la actividad.