Operaciones inmobiliarias exentas de IGIC en Canarias: cuándo se aplican y cuándo puede interesar renunciar a la exención

Guía práctica sobre las principales operaciones inmobiliarias exentas del IGIC y los supuestos de renuncia

Las operaciones inmobiliarias constituyen una de las áreas más complejas del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Dependiendo de las características del inmueble, de la condición del transmitente y del adquirente y del uso futuro previsto para el bien, una misma operación puede quedar sujeta y no exenta, exenta o incluso tributar por otros impuestos distintos.

Conocer correctamente las exenciones inmobiliarias del IGIC resulta fundamental para evitar errores fiscales y para planificar adecuadamente la compra, venta o transmisión de inmuebles en Canarias.

Además, en determinados supuestos la normativa permite renunciar a la exención, una posibilidad que puede generar importantes ventajas económicas tanto para el vendedor como para el comprador. 

¿Qué son las exenciones inmobiliarias en el IGIC?

Las exenciones son supuestos en los que una operación se encuentra dentro del ámbito de aplicación del impuesto pero el legislador decide no someterla efectivamente a gravamen.

En materia inmobiliaria, estas exenciones afectan principalmente a determinadas entregas de terrenos y edificaciones. Su finalidad es evitar situaciones de doble imposición y adecuar la tributación a la naturaleza de cada operación. 

Principales operaciones inmobiliarias exentas de IGIC

1. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones

Se trata probablemente de la exención inmobiliaria más conocida.

Con carácter general, la primera entrega de una edificación efectuada por el promotor está sujeta y no exenta de IGIC.

Sin embargo, cuando la edificación ya ha sido previamente transmitida o utilizada en determinadas condiciones, las posteriores transmisiones tienen la consideración de segunda o ulterior entrega y quedan exentas del impuesto. 

Ejemplos

• Venta de una vivienda usada.

• Venta de un local comercial previamente utilizado.

• Venta de oficinas ya ocupadas.

• Venta de apartamentos turísticos utilizados por el promotor durante años antes de su transmisión. 

2. Determinadas entregas de terrenos

También se encuentran exentas determinadas transmisiones de terrenos que no tengan la consideración de edificables o que no se encuentren en procesos de urbanización sujetos a gravamen.

La tributación de los terrenos requiere siempre un análisis individualizado, ya que pequeñas diferencias urbanísticas pueden alterar completamente el tratamiento fiscal de la operación. 

3. Constitución y transmisión de determinados derechos reales

En algunos supuestos la constitución o transmisión de determinados derechos reales sobre bienes inmuebles puede beneficiarse igualmente de las exenciones previstas para las operaciones inmobiliarias. 

¿Qué ocurre cuando una operación inmobiliaria está exenta?

Muchos contribuyentes creen erróneamente que una exención significa ausencia total de tributación.

No siempre es así.

En numerosas operaciones inmobiliarias exentas de IGIC puede resultar aplicable la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). 

Por ello, antes de asumir que una operación no genera costes fiscales, resulta imprescindible analizar el conjunto de impuestos aplicables.

La gran excepción: la renuncia a la exención

Una de las particularidades más importantes del régimen inmobiliario del IGIC es que determinadas exenciones pueden ser objeto de renuncia.

Esto significa que una operación inicialmente exenta puede pasar a tributar efectivamente por IGIC cuando se cumplen ciertos requisitos legales. 

¿En qué operaciones puede renunciarse a la exención?

La normativa permite, fundamentalmente, la renuncia en:

-Entregas de terrenos exentas.

-Segundas y ulteriores entregas de edificaciones exentas.

Por tanto, la renuncia suele aparecer con frecuencia en operaciones de transmisión de:

• Locales comerciales.

• Naves industriales.

• Oficinas.

• Edificios destinados a actividad empresarial.

• Inmuebles adquiridos por empresarios o profesionales. 

Requisitos para renunciar a la exención

La renuncia no puede realizarse libremente en cualquier circunstancia.

Con carácter general, deben concurrir los siguientes requisitos:

-El adquirente debe actuar como empresario o profesional

La operación debe realizarse dentro del ámbito de una actividad empresarial o profesional.

-El adquirente debe tener derecho a deducir el IGIC soportado

La normativa exige que el comprador tenga derecho total o parcial a la deducción del impuesto soportado o que el inmueble vaya a destinarse a operaciones que generen dicho derecho de deducción. 

-La renuncia debe comunicarse formalmente

La renuncia debe realizarse de forma expresa y acreditarse adecuadamente en la documentación de la operación. 

¿Por qué puede interesar renunciar a la exención?

A primera vista puede parecer extraño querer pagar IGIC en una operación que podría estar exenta.

Sin embargo, existen importantes razones económicas para hacerlo.

Evitar el coste del ITP

Cuando una operación exenta queda sometida a ITP, el impuesto soportado por el adquirente constituye normalmente un coste definitivo que no puede recuperarse.

En cambio, si la operación tributa por IGIC y el adquirente tiene derecho a deducirlo, el impacto económico puede ser mucho menor.

Permitir la deducción del IGIC soportado

La renuncia puede permitir al comprador recuperar el impuesto soportado en la adquisición cuando el inmueble se destina a actividades que generan derecho a deducción. 

Neutralidad fiscal para empresarios

En muchas operaciones entre empresarios la renuncia permite mantener la neutralidad propia de los impuestos indirectos y evitar costes fiscales innecesarios.

La inversión del sujeto pasivo

Una consecuencia muy relevante de la renuncia a la exención es que suele producirse la denominada inversión del sujeto pasivo.

En estos casos, no es el vendedor quien repercute e ingresa el impuesto, sino que es el propio adquirente quien debe autorrepercutirse el IGIC correspondiente. 

Este mecanismo resulta especialmente habitual en la transmisión de inmuebles entre empresarios y profesionales.

Errores frecuentes en operaciones inmobiliarias exentas

Entre los errores más habituales destacan:

• Confundir primera entrega y segunda entrega de edificaciones.

• Considerar que una operación exenta no tributa por ningún impuesto.

• Renunciar a la exención sin analizar las consecuencias económicas.

• No comprobar si el comprador tiene derecho a deducir el IGIC.

• Olvidar las reglas de inversión del sujeto pasivo.

• No documentar correctamente la renuncia.

Una planificación incorrecta puede generar costes fiscales muy superiores a los inicialmente previstos.

¿Conviene siempre renunciar a la exención?

La respuesta es no.

La conveniencia de renunciar dependerá de múltiples factores:

• Tipo de inmueble.

• Condición del comprador.

• Derecho a deducción del IGIC.

• Tributación por ITP.

• Destino futuro del inmueble.

• Coste financiero de la operación.

Por ello, cada transmisión inmobiliaria debe analizarse individualmente antes de formalizar la escritura pública.

Ejemplos prácticos de cuándo interesa renunciar a la exención y cuándo no

La posibilidad de renunciar a la exención en determinadas operaciones inmobiliarias sujetas a IGIC es una herramienta de planificación fiscal muy importante, pero no debe aplicarse de forma automática.

En algunas operaciones puede generar un ahorro relevante para el comprador. En otras, puede no aportar ninguna ventaja o incluso complicar innecesariamente la operación.

La clave está en analizar quién compra, para qué compra, si tiene derecho a deducir el IGIC y qué impuesto soportaría en caso de mantenerse la exención.

1. Compra de un local comercial usado por una empresa que lo va a destinar a su actividad

Imaginemos una sociedad mercantil que adquiere un local comercial usado en Canarias para instalar sus oficinas o desarrollar su actividad empresarial.

Al tratarse de una segunda o ulterior entrega de una edificación, la operación podría quedar exenta de IGIC. En ese caso, normalmente la adquisición quedaría sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, lo que supondría un coste fiscal para el comprador que, con carácter general, no podría recuperar.

Sin embargo, si el comprador es empresario o profesional y va a destinar el inmueble a una actividad que genera derecho a deducir el IGIC, puede resultar conveniente renunciar a la exención.

En ese caso, la operación pasaría a tributar por IGIC y, si se cumplen los requisitos, operaría la inversión del sujeto pasivo, de forma que el comprador se autorrepercutiría el impuesto y, en la medida en que tenga derecho a deducción, podría neutralizar total o parcialmente el coste fiscal.

Conclusión práctica

En la compra de un local comercial usado por una empresa con derecho a deducción, la renuncia a la exención suele ser una opción fiscalmente interesante.

2. Compra de una nave industrial por una sociedad que realiza operaciones sujetas y no exentas

Supongamos ahora que una sociedad adquiere una nave industrial usada para desarrollar una actividad de fabricación, almacenamiento o distribución.

Nos encontramos de nuevo ante una posible segunda entrega de edificación exenta de IGIC.

Si no se renuncia a la exención, el comprador probablemente soportará ITP, que se convertirá en un mayor coste de adquisición del inmueble.

Si se renuncia a la exención y el adquirente tiene pleno derecho a deducir el IGIC soportado, la tributación indirecta puede resultar más eficiente.

Además, en este tipo de operaciones suele ser especialmente importante revisar correctamente la escritura pública, la comunicación de la renuncia y la aplicación de la inversión del sujeto pasivo.

Conclusión práctica

En la adquisición de naves industriales por sociedades con actividad empresarial real y derecho a deducción, la renuncia a la exención suele evitar un coste fiscal significativo y puede mejorar la eficiencia económica de la operación.

3. Compra de una oficina para alquilarla posteriormente a empresas

Una sociedad adquiere una oficina usada con la intención de arrendarla a terceros empresarios o profesionales.

En principio, la transmisión de la oficina puede encontrarse exenta de IGIC por tratarse de una segunda o ulterior entrega.

La cuestión clave será analizar si el futuro arrendamiento de la oficina generará derecho a deducir el IGIC soportado.

Si el arrendamiento se realiza como actividad sujeta y no exenta de IGIC, el adquirente puede tener derecho a deducir el impuesto soportado en la adquisición, por lo que la renuncia a la exención podría resultar conveniente.

Sin embargo, si el inmueble se va a destinar a una actividad exenta o a una utilización mixta, la deducción puede quedar limitada, y entonces la conveniencia de renunciar deberá calcularse con más detalle.

Conclusión práctica

En operaciones de adquisición de oficinas destinadas al alquiler empresarial, la renuncia puede ser interesante, pero debe analizarse el destino efectivo del inmueble y el derecho real de deducción del comprador.

4. Compra de una vivienda usada por un particular para uso propio

Este es un supuesto muy diferente.

Un particular compra una vivienda usada para destinarla a residencia habitual o segunda residencia.

En este caso, aunque nos encontremos ante una segunda entrega de edificación exenta de IGIC, el comprador no actúa como empresario o profesional ni tiene derecho a deducir el impuesto.

Por tanto, no tendría sentido renunciar a la exención.

La operación deberá tributar, en su caso, por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, conforme a las reglas aplicables.

Conclusión práctica

En la compra de viviendas usadas por particulares para uso propio, la renuncia a la exención no suele ser posible ni conveniente.

5. Compra de una vivienda usada por una empresa para destinarla al alquiler residencial

Imaginemos ahora que una sociedad adquiere una vivienda usada para alquilarla como vivienda habitual a particulares.

Aunque el comprador sea una sociedad, hay que analizar el destino del inmueble.

El arrendamiento de vivienda destinado a uso residencial suele encontrarse exento de tributación indirecta, lo que limita o impide el derecho a deducir el IGIC soportado en la adquisición.

Por tanto, renunciar a la exención en la compra puede no resultar ventajoso, ya que el comprador podría acabar soportando un IGIC que no podrá recuperar.

Conclusión práctica

En adquisiciones de viviendas destinadas al alquiler residencial exento, la renuncia a la exención debe analizarse con mucha prudencia, ya que puede no generar ninguna ventaja real para el comprador.

6. Compra de inmueble para actividad mixta: parte sujeta y parte exenta

También pueden darse situaciones mixtas.

Por ejemplo, una empresa adquiere un inmueble en el que una parte se destinará a oficinas propias y otra parte a actividades exentas o a arrendamientos que no generan derecho pleno a deducción.

En estos casos, el análisis es más complejo.

La renuncia a la exención puede ser parcialmente interesante, pero será necesario estudiar:

• El porcentaje de afectación del inmueble a actividades con derecho a deducción.

• La posible aplicación de prorrata.

• El coste comparativo entre IGIC e ITP.

• El impacto financiero de la operación.

• La posibilidad de regularizaciones futuras.

  
  

Conclusión práctica

Cuando el inmueble se destina a usos mixtos, la decisión de renunciar a la exención requiere un análisis individualizado y no debería adoptarse de forma automática.

7. Venta de inmueble por una sociedad que no quiere regularizar deducciones anteriores

La renuncia a la exención no solo afecta al comprador.

También puede tener consecuencias para el transmitente.

Si el vendedor dedujo IGIC en la adquisición, construcción o rehabilitación del inmueble, una transmisión exenta podría obligar a analizar posibles regularizaciones de bienes de inversión.

Por el contrario, una transmisión sujeta y no exenta como consecuencia de la renuncia puede evitar o reducir determinados efectos adversos en materia de regularización.

Conclusión práctica

Antes de decidir si se renuncia o no a la exención, no debe analizarse únicamente la posición del comprador. También debe revisarse la situación fiscal del vendedor y el historial de deducciones practicadas.

8. Compra de inmueble por una empresa sin derecho pleno a deducción

Algunas empresas realizan actividades exentas o parcialmente exentas, como puede ocurrir en determinados sectores sanitarios, educativos, financieros o aseguradores.

Si una entidad de este tipo adquiere un inmueble usado, su derecho a deducir el IGIC puede ser inexistente o limitado.

En tal caso, renunciar a la exención puede convertir el IGIC en un coste no recuperable, igual o incluso superior al coste que hubiera supuesto tributar por ITP.

Conclusión práctica

Cuando el adquirente no tiene derecho pleno a deducción, la renuncia a la exención puede no ser recomendable y debe compararse cuidadosamente el coste fiscal de ambas alternativas.

9. Compra de inmueble para actividad hotelera, turística o empresarial sujeta a IGIC

Un caso muy habitual en Canarias es la adquisición de inmuebles que van a destinarse a una actividad turística, hotelera, extrahotelera o empresarial sujeta a IGIC.

Si el adquirente va a desarrollar una actividad que genera derecho a deducción, la renuncia a la exención puede resultar especialmente interesante, ya que permite evitar que el impuesto indirecto se convierta en un coste definitivo de la inversión.

No obstante, deberán analizarse las particularidades del inmueble, el tipo de actividad, la documentación de la operación y la correcta aplicación de la inversión del sujeto pasivo.

Conclusión práctica

En inmuebles destinados a actividades turísticas o empresariales sujetas a IGIC, la renuncia a la exención puede ser una herramienta clave para optimizar la inversión.

10. Operaciones entre empresas vinculadas o dentro de grupos familiares

En operaciones inmobiliarias entre sociedades vinculadas, grupos familiares o estructuras patrimoniales, la renuncia a la exención debe estudiarse con especial cuidado.

Además del IGIC y el ITP, pueden entrar en juego otras cuestiones:

• Valoración de mercado.

• Operaciones vinculadas.

• Regularización de deducciones anteriores.

• Afectación real del inmueble.

• Prueba del destino empresarial.

• Coherencia contable y documental.

Conclusión práctica

En operaciones entre sociedades vinculadas o grupos familiares, la renuncia a la exención puede ser fiscalmente eficiente, pero exige una documentación especialmente rigurosa.

Resumen práctico: cuándo suele interesar y cuándo no

Suele interesar renunciar a la exención cuando:

• El comprador es empresario o profesional.

• El inmueble se destina a una actividad sujeta y no exenta de IGIC.

• El comprador tiene derecho total o parcial a deducir el impuesto.

• La tributación por ITP supondría un coste definitivo relevante.

• Se quiere evitar una carga fiscal indirecta no recuperable.

• La operación se documenta correctamente.

No suele interesar renunciar a la exención cuando:

• El comprador es un particular.

• El inmueble se destina a vivienda de uso propio.

• El comprador no tiene derecho a deducir IGIC.

• El inmueble se destina a actividades exentas.

• La deducción del IGIC va a estar limitada.

• No se cumplen correctamente los requisitos formales.

La clave está en analizar la operación antes de firmar

La renuncia a la exención no debe decidirse en el último momento ni incorporarse de forma mecánica en la escritura.

Debe analizarse antes de formalizar la operación, valorando conjuntamente la posición del comprador y del vendedor, el destino del inmueble, el derecho a deducción, la tributación alternativa por ITP y las posibles regularizaciones futuras.

En muchas operaciones inmobiliarias en Canarias, una correcta decisión sobre la renuncia a la exención puede suponer un ahorro fiscal muy relevante. Pero una decisión mal planteada puede generar costes, regularizaciones y problemas posteriores con la Administración Tributaria.

Conclusión

Las exenciones inmobiliarias del IGIC constituyen una pieza fundamental de la fiscalidad inmobiliaria en Canarias. Aunque las segundas y ulteriores entregas de edificaciones son el supuesto más frecuente, la normativa contempla diversas situaciones en las que determinadas operaciones inmobiliarias pueden quedar exentas del impuesto.

Sin embargo, la exención no siempre representa la opción fiscal más ventajosa. En muchas operaciones realizadas entre empresarios y profesionales, la posibilidad de renunciar a la exención puede generar importantes ventajas económicas al permitir la recuperación del IGIC soportado y evitar costes fiscales asociados al ITP.

Por ello, antes de comprar o vender un inmueble en Canarias resulta aconsejable analizar detalladamente la operación para determinar cuál es el tratamiento fiscal más eficiente en cada caso concreto.