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Alquiler con opción a compra en 2026: cómo tributa en IRPF, IGIC, IVA e ITP y qué errores evitar
El alquiler con opción a compra puede ser una alternativa interesante para acceder a una vivienda, pero su fiscalidad es más compleja de lo que parece. La firma del contrato, el pago de una prima por la opción y la posterior adquisición del inmueble pueden generar obligaciones tributarias diferentes, incluso cuando la compraventa finalmente no se realiza.
En Canarias, además, existe una particularidad fundamental: mientras que en la Península y Baleares determinadas operaciones inmobiliarias están sujetas al IVA, en el archipiélago debe analizarse la aplicación del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
Para propietarios, compradores e inversores inmobiliarios, conocer estas diferencias antes de firmar el contrato es esencial para calcular correctamente el coste de la operación y evitar contingencias fiscales.
¿Qué es un alquiler con opción a compra y cómo funciona?
El alquiler con opción a compra combina dos negocios jurídicos: un contrato de arrendamiento y un derecho que permite al inquilino adquirir el inmueble en determinadas condiciones y dentro de un plazo pactado.
Habitualmente, las partes acuerdan un precio de compraventa, una renta mensual, una fecha límite para ejercer la opción y, en ocasiones, una prima inicial que el futuro comprador entrega por disponer de ese derecho.
También puede pactarse que una parte o la totalidad de las rentas satisfechas durante el arrendamiento se descuenten del precio de compra.
Sin embargo, que todas estas condiciones aparezcan en un mismo contrato no significa que Hacienda considere la operación como una única transmisión.
A efectos fiscales, es necesario diferenciar el arrendamiento, la concesión de la opción y la compraventa posterior.
Por qué el alquiler con opción a compra puede pagar más impuestos que una compraventa directa
La principal dificultad fiscal de esta fórmula es que pueden producirse varios hechos imponibles independientes.
Fase de la operación | Posible tributación |
Arrendamiento de la vivienda | IRPF del arrendador e IVA/IGIC o ITP, según corresponda |
Concesión del derecho de opción | Ganancia patrimonial en IRPF e IVA/IGIC o ITP, según el caso |
Ejercicio de la opción y compraventa | IRPF del transmitente e IVA/IGIC o ITP y, en su caso, AJD |
No ejercicio de la opción | La tributación ya devengada puede mantenerse |
El resultado depende de factores como la condición del propietario, si el inmueble es nuevo o usado, el destino de la vivienda y la forma en que se redacten las cláusulas contractuales.
Por ello, no es correcto aplicar automáticamente el mismo tratamiento fiscal a todas las operaciones de alquiler con opción a compra.
Cómo tributa el alquiler con opción a compra cuando interviene un promotor inmobiliario
Cuando el inmueble pertenece a un promotor y la operación constituye una primera entrega, la fiscalidad es diferente a la de una compraventa entre particulares.
En la Península y Baleares, el IVA tiene especial importancia. En Canarias, en cambio, debe aplicarse la normativa del IGIC.
Tributación del alquiler con opción a compra en IVA
En el territorio de aplicación del IVA, los arrendamientos con opción de compra de viviendas realizados por el promotor, cuando se cumplen las condiciones legales, están sujetos y no exentos del impuesto.
La Agencia Tributaria establece que estos arrendamientos tributan generalmente al 10% de IVA, con un tipo del 4% para determinadas viviendas de protección oficial.
Esto supone una diferencia importante respecto del alquiler ordinario de una vivienda destinada a residencia habitual, que normalmente está exento de IVA.
La prima pagada por conceder la opción también debe analizarse de forma independiente.
Aunque la concesión del derecho constituye una prestación de servicios, su tipo impositivo no puede fijarse automáticamente en el 21% sin examinar la operación y su vinculación
con la futura entrega del inmueble.
¿Qué sucede cuando se ejerce la opción de compra?
Cuando el arrendatario decide adquirir la vivienda, se produce la transmisión del inmueble y debe determinarse el impuesto correspondiente.
En una primera entrega sujeta y no exenta de IVA, la compraventa tributa generalmente al 10%, salvo que resulte aplicable un tipo reducido diferente.
Las cantidades anticipadas y las rentas imputadas al precio deben analizarse para evitar liquidaciones incorrectas. En particular, es necesario determinar qué importes constituyen contraprestaciones del arrendamiento, cuáles son anticipos de la compraventa y qué cuotas tributarias se han devengado previamente.
Alquiler con opción a compra en Canarias: cómo se aplica el IGIC
Para los propietarios y compradores de inmuebles situados en Gran Canaria, Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura y el resto del archipiélago, la normativa fiscal canaria presenta particularidades relevantes.
Canarias está fuera del ámbito territorial del IVA español. Por ello, las operaciones inmobiliarias deben examinarse conforme a la Ley 20/1991, reguladora del IGIC, y la normativa canaria sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
¿Qué IGIC se paga por un alquiler con opción a compra?
El tratamiento depende de la condición del arrendador, de la naturaleza del inmueble y de las características contractuales.
Cuando interviene un promotor inmobiliario y la operación está sujeta y no exenta del IGIC, debe determinarse el tipo aplicable a cada prestación.
No debe aplicarse automáticamente el tipo general del 7% a todas las cantidades percibidas. Las entregas de viviendas y determinadas operaciones vinculadas pueden beneficiarse de tipos específicos, siempre que se cumplan los requisitos legales.
También debe estudiarse separadamente la prima de la opción y la posible imputación de cantidades al precio de adquisición.
Por tanto, antes de formalizar un alquiler con opción a compra en Canarias, es recomendable calcular el IGIC correspondiente a las diferentes fases de la operación y comprobar si resulta aplicable alguna exención o tipo reducido.
¿Qué ocurre si la vivienda es de segunda mano?
Cuando se transmite una vivienda usada y la operación no está sujeta a IGIC o está sujeta pero exenta sin renuncia válida a la exención, la adquisición queda generalmente sometida al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).
En Canarias, el tipo general de transmisiones inmobiliarias es del 6,5%, aunque existen tipos reducidos y beneficios fiscales condicionados al cumplimiento de determinados requisitos.
Es importante recordar que la fiscalidad de la concesión de la opción puede ser distinta de la correspondiente a la compraventa posterior.
Por eso, una operación puede generar obligaciones tributarias en dos momentos, aunque ambas estén relacionadas con la adquisición de la misma vivienda.
Alquiler con opción a compra entre particulares: cómo se paga el ITP
Cuando un particular concede a otro un derecho de opción de compra sobre una vivienda usada, sin actuar como empresario o profesional a efectos del impuesto indirecto, la operación se encuentra normalmente sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
La particularidad es que la opción de compra puede tributar antes de que se transmita la vivienda.
¿Cuánto se paga de ITP por una opción de compra?
El artículo 14.2 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que las opciones de contratos sujetos al impuesto se equiparan a estos.
La base imponible será el precio especial convenido por la opción o, si este es inferior, el 5% de la base aplicable al contrato de compraventa.
Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor fiscal de referencia de 300.000 euros y se pacta una prima de opción de 10.000 euros, la base de la opción, en este supuesto simplificado, sería de 15.000 euros.
En Canarias, aplicando hipotéticamente el tipo general del 6,5%, la cuota por la concesión de la opción sería de 975 euros.
Si posteriormente se ejerce la opción, la compraventa constituye otro hecho imponible. Su tributación debe calcularse conforme a la base imponible legalmente aplicable a la transmisión, que no necesariamente coincide con el dinero pendiente de entregar.
Una particularidad importante de Canarias en 2026
La normativa canaria contempla beneficios fiscales para determinadas operaciones de vivienda habitual.
En particular, existen supuestos en los que puede resultar aplicable un tipo del 0% a la constitución de opciones de compra cuando se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 31 del texto refundido autonómico.
La normativa presupuestaria de 2026 elevó a 200.000 euros el umbral de base imponible previsto para determinados beneficios, incluido el relativo a estas opciones.
Esta particularidad debe revisarse antes de aplicar automáticamente el 6,5% a una opción de compra en Canarias.
Cómo tributa el alquiler con opción a compra en el IRPF del propietario
El IRPF es uno de los aspectos más importantes para los propietarios que alquilan una vivienda con opción de compra.
Es necesario distinguir entre las rentas del alquiler, la prima percibida por conceder la opción y la posible ganancia patrimonial obtenida con la venta.
Las rentas del alquiler: rendimientos del capital inmobiliario
Cuando el arrendador es una persona física y el inmueble no está afecto a una actividad económica, las rentas se declaran generalmente como rendimientos del capital inmobiliario.
El propietario puede deducir los gastos fiscalmente admitidos y, cuando proceda, aplicar las reducciones legalmente previstas para determinados arrendamientos destinados a vivienda.
La existencia de una opción de compra no significa que las rentas dejen automáticamente de tener naturaleza de ingresos por arrendamiento.
La prima de la opción de compra tributa como ganancia patrimonial
La cantidad que recibe el propietario por conceder un derecho de opción de compra tiene un tratamiento distinto al de las rentas mensuales.
La concesión de la opción genera, con carácter general, una ganancia patrimonial que debe imputarse al ejercicio en el que se formaliza el derecho.
Una precisión jurídica fundamental: esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro, no en la base general del IRPF.
Las sentencias 803/2022 y 804/2022 del Tribunal Supremo, de 21 de junio, establecieron este criterio, posteriormente incorporado a la doctrina administrativa y recogido por la Agencia Tributaria en sus manuales del IRPF.
Esta distinción es especialmente relevante porque la base del ahorro tiene una escala de gravamen diferente a la base general.
¿Qué sucede en el IRPF cuando finalmente se vende la vivienda?
Si el inquilino ejerce la opción, el propietario debe calcular la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión del inmueble.
Para ello, se compara el valor de transmisión con el valor de adquisición fiscalmente determinado, teniendo en cuenta los gastos, tributos y demás ajustes que procedan.
El tratamiento de la prima previamente percibida y de las rentas descontadas del precio requiere especial atención.
No debe confundirse el precio total pactado de la vivienda con la cantidad que queda pendiente de pagar el día de la escritura.
Por ejemplo, si se pacta una compraventa de 300.000 euros y se han entregado cantidades que se aplican al pago de ese precio, el hecho de que en la escritura solo queden pendientes 250.000 euros no significa automáticamente que el valor fiscal de transmisión sea de 250.000 euros.
Es necesario determinar cómo se han configurado jurídicamente esas cantidades y evitar tanto duplicidades como omisiones en el cálculo de la ganancia patrimonial.
Ejemplo práctico: alquiler con opción a compra de una vivienda de 300.000 euros
Imaginemos una vivienda situada en Las Palmas de Gran Canaria cuyo propietario y futuro comprador pactan las siguientes condiciones:
SUPUESTO PRÁCTICO
Precio de compraventa 300.000 €
Prima de opción 20.000 €
Alquiler imputable al precio 30.000 €
Pendiente al comprar 250.000 €
Desde el punto de vista económico, el comprador habrá destinado 300.000 euros a la adquisición si todas las cantidades indicadas se imputan efectivamente al precio.
Pero fiscalmente deben analizarse por separado:
Las rentas del alquiler satisfechas durante la vigencia del contrato.
La prima de opción, que puede generar tributación desde su concesión.
La compraventa, cuando se ejerce el derecho y se transmite la vivienda.
Además, la base imponible del ITP en la compraventa se determina conforme a sus reglas propias, incluido el valor de referencia catastral cuando resulte aplicable, y no simplemente restando las cantidades previamente entregadas.
Este ejemplo demuestra por qué un alquiler con opción a compra no debe planificarse únicamente en función del precio pendiente de pagar al formalizar la escritura.
¿Qué ocurre si el inquilino no ejerce la opción de compra?
Una de las cuestiones que más dudas genera es qué sucede con los impuestos cuando el arrendatario decide no comprar la vivienda.
Con carácter general, el vencimiento de la opción sin ejercicio no elimina automáticamente las obligaciones tributarias que ya se hayan devengado.
Si el propietario recibió una prima por conceder el derecho, la ganancia patrimonial correspondiente puede haberse producido con independencia de que posteriormente se formalice la venta.
Del mismo modo, el impuesto indirecto devengado por la concesión de la opción no desaparece necesariamente porque el beneficiario renuncie a adquirir el inmueble.
Las consecuencias económicas también dependerán de lo establecido en el contrato, especialmente de si la prima es recuperable o queda definitivamente en poder del propietario.
Errores fiscales más frecuentes en los contratos de alquiler con opción a compra
Error | Posible consecuencia |
Tratar toda la operación como una única compraventa | Declaraciones tributarias incorrectas |
No liquidar la opción cuando está sujeta a ITP | Regularización e intereses |
Aplicar automáticamente el 21% de IVA o el 7% de IGIC a la prima | Tipo impositivo incorrecto |
Declarar la prima en la base general del IRPF | Tributación incorrecta |
Confundir el precio total con el importe pendiente de pago | Errores en la ganancia patrimonial |
No comprobar beneficios fiscales canarios | Pérdida de ventajas tributarias |
No documentar los descuentos de rentas y primas | Conflictos fiscales y contractuales |
Preguntas frecuentes sobre la fiscalidad del alquiler con opción a compra
¿Se pagan impuestos por la opción aunque no se compre la vivienda?
Sí, puede existir tributación por la concesión de la opción con independencia de que finalmente se ejerza. El tratamiento depende del impuesto aplicable y de las condiciones contractuales.
¿La prima de la opción tributa en la base general o en la del ahorro?
Con carácter general, la ganancia patrimonial obtenida por una persona física al conceder una opción de compra se integra en la base del ahorro del IRPF, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
¿El alquiler con opción a compra lleva IVA en Canarias?
No se aplica el IVA español a las operaciones inmobiliarias localizadas en Canarias. Debe analizarse el IGIC y, cuando corresponda, el ITP.
¿Se puede descontar todo el alquiler del precio de compra?
Sí, las partes pueden pactar que una parte o la totalidad de las rentas se impute al precio de adquisición. Sin embargo, ese acuerdo no elimina automáticamente la tributación que corresponda a las rentas ni modifica por sí solo la base imponible de la transmisión.
¿Es más caro fiscalmente comprar con opción de compra que hacerlo directamente?
Puede serlo, porque la concesión de la opción y la posterior transmisión pueden constituir hechos imponibles diferentes. No obstante, el resultado depende del contrato, del inmueble y de los beneficios fiscales aplicables.
La importancia de planificar fiscalmente el alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra puede ser una solución adecuada para quienes desean adquirir una vivienda sin formalizar inmediatamente la compraventa.
Sin embargo, su flexibilidad contractual exige una planificación tributaria cuidadosa.
Antes de firmar, es conveniente determinar qué impuestos corresponden al arrendamiento, cómo tributa la prima, qué ocurre si se ejerce la opción y cuál será la base imponible de la transmisión.
En Canarias, además, deben estudiarse las particularidades del IGIC y los beneficios fiscales autonómicos aplicables al ITP.
En Macrosuma Asesores, asesoría fiscal y contable ubicada en Las Palmas de Gran Canaria, podemos ayudarte a analizar las consecuencias tributarias de un alquiler con opción a compra antes de formalizar el contrato, tanto desde la perspectiva del propietario como desde la del futuro comprador.
Una adecuada planificación puede evitar costes imprevistos, regularizaciones y errores que comprometan la rentabilidad de la operación.
