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Hipoteca inversa en 2026: cómo tributa, qué impuestos se pagan y cómo afecta a los herederos
La hipoteca inversa permite a determinados propietarios obtener liquidez utilizando su vivienda como garantía, sin necesidad de venderla ni abandonar el inmueble. Sin embargo, antes de contratarla es importante conocer su fiscalidad, los requisitos legales y las consecuencias que puede tener para los herederos.
A diferencia de una hipoteca convencional, en la que el propietario devuelve periódicamente el dinero prestado, la hipoteca inversa permite recibir cantidades de una entidad financiera y aplazar, con carácter general, la devolución de la deuda hasta el fallecimiento del titular o del último beneficiario designado, si así se ha pactado.
Una de sus principales ventajas es su tratamiento fiscal: las cantidades recibidas pueden no tributar en el IRPF y determinadas escrituras están exentas de Actos Jurídicos Documentados. No obstante, estos beneficios están sujetos al cumplimiento de requisitos legales.
La regulación principal se encuentra en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que establece las condiciones de las hipotecas inversas acogidas a su régimen especial.
¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble. Su principal característica es que el propietario puede obtener dinero utilizando su vivienda como garantía, sin transmitir la propiedad.
El dinero puede recibirse de diferentes formas: mediante un pago único, a través de disposiciones periódicas o combinando ambas modalidades, según las condiciones del contrato.
Durante la vigencia del préstamo, los intereses se acumulan conforme a lo pactado. Por tanto, la deuda pendiente puede aumentar con el tiempo.
La devolución se exige normalmente al fallecimiento del prestatario o del último beneficiario designado, si así se ha establecido.
ESQUEMA DE FUNCIONAMIENTO
Vivienda en propiedad
Cobro del préstamo
Devolución aplazada
Requisitos para contratar una hipoteca inversa
Para acogerse al régimen especial de la Ley 41/2007 deben cumplirse determinadas condiciones:
Edad o situación personal: el solicitante y los beneficiarios designados deben tener 65 años o más, encontrarse en situación de dependencia o tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
Vivienda habitual: el inmueble debe constituir la residencia habitual del solicitante, estar tasado y disponer de un seguro de daños.
Disposición del dinero: el préstamo debe permitir recibir el capital mediante disposiciones únicas o periódicas.
Exigibilidad de la deuda: el vencimiento debe ajustarse a las condiciones establecidas legalmente.
Entidad concedente: debe tratarse de una entidad de crédito, establecimiento financiero de crédito o aseguradora autorizada para operar en España.
También pueden comercializarse hipotecas inversas sobre inmuebles distintos de la vivienda habitual, pero no disfrutan automáticamente de todos los beneficios del régimen especial.
BOE
¿Hay que declarar en el IRPF el dinero de una hipoteca inversa?
Una de las principales ventajas fiscales de la hipoteca inversa es que las cantidades recibidas pueden quedar fuera de tributación en el IRPF.
La disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006 establece que no tienen la consideración de renta las cantidades percibidas mediante determinados mecanismos de disposición de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia, siempre que se cumpla la regulación financiera aplicable.
Esto significa que el dinero recibido mediante una hipoteca inversa que reúna estos requisitos no se incluye como rendimiento del trabajo, rendimiento del capital ni ganancia patrimonial en la declaración de la Renta.
Por ejemplo, si una persona de 72 años recibe 800 euros mensuales de una hipoteca inversa que cumple los requisitos legales, esas cantidades no incrementan por sí mismas su base imponible del IRPF.
Es importante distinguir los requisitos de acceso a la hipoteca inversa de los supuestos expresamente contemplados en la norma fiscal. La Ley 41/2007 incluye determinados casos de discapacidad desde el 33%, mientras que la disposición adicional decimoquinta del IRPF menciona específicamente la edad superior a 65 años y la dependencia severa o gran dependencia.
¿Qué impuestos se pagan al constituir una hipoteca inversa?
La constitución de una hipoteca inversa puede generar gastos notariales, registrales, de tasación y otros costes asociados.
Sin embargo, las operaciones acogidas al régimen especial disfrutan de determinados beneficios fiscales.
Exención de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
La Ley 41/2007 establece la exención de la cuota gradual de documentos notariales del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados para las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de las hipotecas inversas que cumplan sus requisitos.
La norma también contempla reglas especiales para los honorarios notariales y registrales.
Esta exención resulta aplicable también en Canarias cuando la operación cumple las condiciones legales.
No obstante, estar exento de AJD no significa que contratar una hipoteca inversa sea completamente gratuito. Deben revisarse los gastos y comisiones que correspondan conforme a la normativa y al contrato.
¿Cómo afecta una hipoteca inversa a los herederos?
La hipoteca inversa tiene consecuencias directas sobre la herencia, ya que el fallecimiento del titular suele determinar el momento en el que la entidad puede exigir la devolución del préstamo.
Los herederos pueden recibir la propiedad del inmueble, pero también deben tener en cuenta la deuda pendiente.
¿Qué opciones tienen los herederos?
Una vez producido el fallecimiento, los herederos pueden valorar distintas alternativas:
Cancelar la deuda con sus propios recursos, conservando la vivienda.
Vender el inmueble y destinar parte del precio obtenido a cancelar el préstamo.
Estudiar una nueva financiación para atender la deuda, si una entidad acepta concederla.
No reembolsar el préstamo, en cuyo caso se aplicarán las consecuencias contractuales y legales correspondientes.
La Ley 41/2007 permite a los herederos cancelar el préstamo en el plazo estipulado, abonando las cantidades debidas y sus intereses, sin que la entidad pueda exigir compensación por esa cancelación.
Si no se reembolsa la deuda, el acreedor únicamente podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
Cómo tributa una vivienda con hipoteca inversa en el Impuesto sobre Sucesiones
Cuando fallece el propietario, la vivienda forma parte de su patrimonio hereditario y debe incluirse en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La existencia de una hipoteca inversa no implica que el inmueble se declare automáticamente por su valor neto.
La vivienda se valora conforme a las reglas del impuesto y la deuda pendiente se analiza separadamente para determinar si reúne los requisitos legales de deducibilidad.
Ejemplo práctico de una herencia con hipoteca inversa
EJEMPLO ORIENTATIVO
Valor fiscal de la vivienda 200.000 €
Deuda pendiente deducible 60.000 €
Valor neto de estas dos partidas 140.000 €
En este supuesto, la vivienda se incluiría por 200.000 euros y la deuda acreditada y fiscalmente deducible se restaría por separado.
El resultado de 140.000 euros no representa necesariamente la base imponible final de cada heredero, ya que también deben considerarse los demás bienes, deudas, gastos deducibles y las participaciones hereditarias.
Hipoteca inversa en Canarias: particularidades del Impuesto sobre Sucesiones
Para las familias residentes en Canarias, uno de los aspectos más relevantes es la normativa autonómica del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
El artículo 24 ter del Decreto Legislativo 1/2009 establece una bonificación del 99,9% de la cuota tributaria en determinadas adquisiciones hereditarias correspondientes a contribuyentes de los grupos I, II y III de parentesco.
Entre estos grupos se encuentran, con las precisiones legales correspondientes, descendientes, ascendientes, cónyuges y determinados familiares colaterales.
La bonificación puede reducir significativamente el impuesto que corresponde pagar, siempre que resulte aplicable la normativa canaria y se cumplan los requisitos correspondientes.
¿La bonificación del 99,9% elimina la deuda hipotecaria?
No. La bonificación afecta a la cuota del Impuesto sobre Sucesiones, pero no modifica las obligaciones frente a la entidad financiera.
Por tanto, aunque los herederos puedan beneficiarse de una tributación sucesoria reducida en Canarias, deberán decidir cómo afrontar la deuda pendiente de la hipoteca inversa.
También deben tener en cuenta que la bonificación no elimina la obligación de presentar la autoliquidación cuando resulte exigible.
¿Qué ocurre si se vende la vivienda antes del fallecimiento?
El titular de una hipoteca inversa continúa siendo propietario de la vivienda y puede transmitirla, aunque debe tener en cuenta las condiciones del préstamo.
La Ley 41/2007 permite que la entidad declare el vencimiento anticipado si se transmite voluntariamente el inmueble hipotecado, salvo que se sustituya la garantía de manera suficiente.
Desde el punto de vista fiscal, la venta constituye una operación diferente de la hipoteca inversa.
Si el propietario es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual, puede resultar aplicable la exención de la ganancia patrimonial en el IRPF prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del impuesto, siempre que se cumplan los requisitos correspondientes.
En consecuencia, antes de vender debe analizarse tanto la deuda pendiente como el tratamiento fiscal de la transmisión.
Ventajas y riesgos de la hipoteca inversa
Ventajas | Aspectos que deben valorarse |
Permite obtener liquidez sin vender la vivienda | La deuda puede aumentar por los intereses |
El titular conserva la propiedad | Reduce el patrimonio neto que recibirán los herederos |
Las cantidades recibidas pueden no tributar en IRPF | Hay requisitos específicos para los beneficios fiscales |
Exención de AJD en determinadas operaciones | Pueden existir gastos y comisiones |
Devolución generalmente aplazada | Los herederos deberán afrontar la deuda |
La conveniencia económica de una hipoteca inversa depende del valor de la vivienda, la edad del solicitante, las condiciones financieras y sus necesidades de liquidez.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca inversa
¿Se puede contratar una hipoteca inversa con menos de 65 años?
El régimen especial contempla supuestos de dependencia y discapacidad reconocida igual o superior al 33%, además de la edad mínima general de 65 años. Sin embargo, los beneficios fiscales deben analizarse separadamente.
¿El dinero recibido afecta a la pensión de jubilación?
Las cantidades percibidas mediante una hipoteca inversa no constituyen, por sí mismas, una pensión ni un rendimiento del trabajo. No obstante, cuando se perciben prestaciones sometidas a requisitos económicos o patrimoniales, debe comprobarse su normativa específica.
¿La hipoteca inversa tributa en Canarias?
Las cantidades recibidas que cumplan los requisitos legales pueden no constituir renta en el IRPF, al igual que en el resto de España. Además, las operaciones acogidas al régimen especial disfrutan de la exención de AJD prevista en la legislación estatal.
¿Los herederos están obligados a vender la vivienda?
No necesariamente. Pueden conservarla si cancelan la deuda o encuentran una solución financiera adecuada. La venta es una de las alternativas posibles, pero no la única.
¿Qué ocurre si la deuda supera el valor de la vivienda?
En las hipotecas inversas reguladas por la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, cuando los herederos no reembolsan la deuda, el acreedor solo puede obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
La importancia de estudiar la fiscalidad antes de contratar una hipoteca inversa
La hipoteca inversa puede ser una herramienta para complementar los recursos económicos durante la jubilación, especialmente para personas que disponen de una vivienda en propiedad pero necesitan mayor liquidez.
Sin embargo, sus ventajas fiscales no deben analizarse de manera aislada. También deben valorarse los intereses, los gastos, las condiciones de vencimiento y las consecuencias que tendrá sobre el patrimonio hereditario.
En Canarias, además, resulta especialmente importante coordinar la planificación financiera con la fiscalidad de las sucesiones.
En Macrosuma Asesores, asesoría fiscal y contable ubicada en Las Palmas de Gran Canaria, podemos ayudarte a analizar las implicaciones tributarias de una hipoteca inversa y sus consecuencias para los herederos, teniendo en cuenta la normativa estatal y las particularidades fiscales canarias.
Una planificación fiscal adecuada permite adoptar decisiones informadas y anticipar las obligaciones que pueden surgir tanto durante la vida del titular como en el momento de la sucesión.
Fuentes oficiales
Ley 41/2007, disposición adicional primera — regulación de la hipoteca inversa.
Ley 35/2006 del IRPF — disposición adicional decimoquinta y artículo 33.4.b).
Agencia Tributaria: tratamiento de la hipoteca inversa en IRPF.
Decreto Legislativo 1/2009 de Canarias — bonificaciones autonómicas en Sucesiones.
