Guía completa de fiscalidad inmobiliaria para no residentes en España: impuestos, modelos, plazos y ejemplos prácticos

Fiscalidad inmobiliaria de no residentes con inmuebles en España y tributación de viviendas, alquileres, IRNR, y modelo 210.

Cada año miles de personas que residen fiscalmente fuera de España mantienen viviendas, apartamentos, plazas de garaje, locales comerciales o inmuebles destinados al alquiler en territorio español.

Como no residente en España, orientarse en el panorama fiscal puede resultar una tarea abrumadora. 

Sin embargo, una de las cuestiones que más dudas genera es conocer qué impuestos deben presentarse, cuándo deben presentarse y cómo se calculan.

A diferencia de los residentes fiscales en España, los no residentes tributan a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que posee reglas específicas para cada tipo de inmueble y para cada forma de explotación.

En esta guía analizamos todas las situaciones habituales.

¿Qué es el formulario fiscal español 210?

Este impuesto se aplica a cualquier persona que no sea residente legal en España, pero que tenga activos en España, como propiedades, ingresos por alquiler de propiedades, ingresos por depósitos bancarios cuando corresponda, regalías por propiedad intelectual, etc. Por lo tanto, estos no residentes deben presentar esta declaración de impuestos española debido a estos ingresos y, probablemente, pagar el impuesto correspondiente.

Ser propietario de un inmueble en España significa que a la persona en cuestión ya se le ha asignado un NIE (Número de Identificación Extranjero). El número NIF es idéntico al número NIE, pero para obtenerlo hay que seguir un proceso diferente. Normalmente, las personas que poseen bienes inmuebles en España ya estarán registradas en las autoridades fiscales, aunque, si no está seguro, siempre es buena idea consultar con la oficina de Hacienda o con su abogado.

¿Quién se considera no residente fiscal en España?

Con carácter general, tendrá la consideración de no residente quien:

• No permanezca más de 183 días al año en España.

• No tenga en España el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos.

• Sea considerado residente fiscal en otro país conforme a la normativa interna y, en su caso, al convenio para evitar la doble imposición correspondiente.

La residencia se determina sobre la base del año completo, lo que significa que la evaluación tiene en cuenta todo el año civil para establecer el estatuto de residencia fiscal de la persona.

Cuando una persona es considerada residente fiscal en dos países en función de sus respectivas legislaciones internas, para resolver el país de residencia es preciso atenerse al convenio para evitar la doble imposición entre los países implicados. Este convenio suele establecer las normas y criterios para determinar qué país tiene el derecho primario a gravar la renta de la persona.

En general, los contribuyentes no residentes que sean propietarios de bienes inmuebles en España pueden obtener rentas de las siguientes formas:

1. Renta presunta de bienes inmuebles urbanos si el inmueble es utilizado por el propietario o está

desocupado.

2. Ingresos procedentes del alquiler de la propiedad.

3. Plusvalía por la venta del inmueble.

Nota sobre Reino Unido: Desde el Brexit, los residentes fiscales en el Reino Unido son considerados residentes en un tercer país a estos efectos, perdiendo los beneficios fiscales aplicables a los residentes de la UE/EEE.

La idea clave es sencilla: las obligaciones fiscales cambian según lo que se haga con cada inmueble. Simplemente tenerlo, alquilarlo o venderlo activa reglas de tributación distintas.

Caso 1: Vivienda para uso propio

Una de las obligaciones fiscales más desconocidas para los no residentes es la de tributar por el simple hecho de tener un inmueble a su disposición, aunque no esté alquilado y no genere ingresos directos. Esta obligación se conoce como imputación de renta inmobiliaria presunta y se aplica a los inmuebles urbanos que no están ni arrendados ni afectos a actividades económicas.

¿Cómo se calcula la base imponible?

La base imponible es una renta presunta que se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble:

• Regla general: Se aplica el 2% sobre el valor catastral que figura en el recibo del IBI.

• Regla especial: Se aplica el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado o modificado en los últimos diez años.

  
  

Si el inmueble solo ha estado a tu disposición durante una parte del año (por ejemplo, porque el resto del tiempo estuvo alquilado), la renta se prorratea según el número de días que no generó rendimientos explícitos.

¿Qué tipo impositivo se aplica?

Una vez calculada la base imponible, el tipo a aplicar depende de nuevo de tu residencia:

• Residentes en la UE/EEE: 19%.

• Residentes en terceros países: 24%.

  
  

Modelo y plazo de presentación

Esta renta se declara anualmente a través del modelo 210. El plazo de presentación es durante todo el año natural siguiente al año de devengo. Por ejemplo, la renta imputada de 2025 se puede declarar desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de 2026.

Ejemplo práctico: Tomemos como caso un apartamento en Lanzarote con un valor catastral de 150.000 €, cuyo valor fue revisado hace cinco años (por lo que se aplica el 1,1%). El propietario no lo alquila en todo el año.

Caso 1: Jonathan (residente en la UE): residente fiscal en Alemania, es el propietario del apartamento.

• Cálculo de la base imponible: 150.000 € (valor catastral) x 1,1% = 1.650 €.

• Cálculo de la cuota a pagar: 1.650 € x 19% (tipo para residentes UE/EEE) = 313,50 €.

• Declaración: Jonathan debe presentar el modelo 210 e ingresar 313,50 € antes del 31 de diciembre del año siguiente.

  
  

Caso 2: Jenifer (residente en un tercer país): residente fiscal en Canadá, se encuentra en la misma situación.

• Cálculo de la base imponible: 150.000 € (valor catastral) x 1,1% = 1.650 €.

• Cálculo de la cuota a pagar: 1.650 € x 24% (tipo para residentes de terceros países) = 396 €.

• Declaración: Jenifer también debe presentar el modelo 210 e ingresar 396 € antes de la misma fecha.

Caso 2: Vivienda arrendada para uso residencial

Los no residentes con inmuebles en España que los alquilan deben tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

• Residentes en la UE, Noruega, Islandia y Liechtenstein tributan al 19% y pueden deducirse gastos si acreditan que están vinculados a la actividad.

• Residentes fuera de la UE tributan al 24% y no pueden aplicar deducciones. Es obligatorio presentar el modelo 210 de forma trimestral o anual, dependiendo del resultado de la autoliquidación.

  
  

Situación

Un residente británico alquila una vivienda en Las Palmas por 900 € mensuales.

Declaración a presentar

Modelo 210

Periodicidad

Trimestral.

Plazos

Trimestre	Plazo
Enero-Marzo	Hasta 20 abril
Abril-Junio	Hasta 20 julio
Julio-Septiembre	Hasta 20 octubre
Octubre-Diciembre	Hasta 20 enero

Gastos deducibles

Cuando el contribuyente reside en la Unión Europea o Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria, puede deducir:

• Comunidad.

• IBI.

• Seguros.

• Intereses hipotecarios.

• Reparaciones.

• Honorarios de agencia.

• Amortización.

Ejemplo práctico

Ingresos:

2.700 €

Gastos:

700 €

Rendimiento neto:

2.000 €

Cuota:

2.000 × 19% = 380 €

Caso 3: Vivienda vacacional

Situación

Propietario francés que explota una vivienda vacacional en Canarias.

Particularidad

Existe tributación por:

• Días alquilados.

• Días disponibles para uso propio.

  
  

Por tanto pueden coexistir dos Modelos 210 distintos.

Modelo 210 por alquileres

Tributación trimestral.

Modelo 210 por uso propio

Tributación anual por los días no arrendados.

Ejemplo

Vivienda alquilada:

180 días.

Uso propio:

185 días.

Habrá que calcular:

• Rendimientos reales por alquiler.

• Imputación de renta proporcional por los días no alquilados.

Caso 4: Alquiler de plaza de garaje

Situación

Residente sueco que alquila una plaza de garaje en Tenerife.

Tributación

No se considera arrendamiento de vivienda.

Tributa como rendimiento inmobiliario ordinario.

Declaración

Modelo 210 trimestral.

Gastos deducibles

Solo cuando la normativa aplicable lo permita.

Ejemplo

Alquiler mensual:

90 €

Ingresos anuales:

1.080 €

Tributación según IRNR.

Caso 5: Arrendamiento de local comercial

Situación

No residente propietario de un local comercial alquilado.

Declaración

Modelo 210 trimestral.

Particularidades

Normalmente el arrendatario practicará retención.

Aun así, el propietario debe analizar su obligación declarativa.

Gastos deducibles

Según residencia fiscal y normativa aplicable.

Ejemplo

Alquiler:

1.500 €/mes

Ingresos trimestrales:

4.500 €

Presentación trimestral del Modelo 210.

Caso 6: Venta de vivienda por un no residente

Esta es una de las operaciones más importantes desde el punto de vista fiscal.

Obligación del comprador

Cuando compra a un no residente debe retener obligatoriamente el 3% del precio de venta.

Modelo que presenta el comprador

Modelo 211

Plazo

Un mes desde la fecha de la venta.

Ejemplo

Precio de venta:

300.000 €

Retención:

9.000 €

El vendedor recibe:

291.000 €

Obligaciones del vendedor no residente

Posteriormente deberá presentar:

Modelo 210 por ganancia patrimonial

Plazo

Cuatro meses desde el final del plazo del Modelo 211.

Ejemplo

Ejemplo práctico: Enmanuel, residente en Estados Unidos, vende su casa en Madrid por 300.000 €. La compró por 220.000 € (incluyendo todos los gastos).

1. El comprador retiene e ingresa en Hacienda: 300.000 € x 3% = 9.000 €.

2. Enmanuel calcula su ganancia patrimonial: 300.000 € – 220.000 € = 80.000 €.

3. Calcula el impuesto a pagar: 80.000 € x 19% = 15.200 €.

4. Presenta su declaración (modelo 210) y liquida el impuesto final: 15.200 € (impuesto total) – 9.000 € (retención ya ingresada) = 6.200 € a ingresar.

   
   

Si la retención del 3% hubiera sido superior al impuesto a pagar, Enmanuel tendría derecho a solicitar la devolución de la diferencia.

Aspectos relativos al calculo de las ganancias patrimoniales:

La ganancia se calcula por la diferencia ente el valor de adquisición y el de transmisión.

Para conseguir minorar el impacto fiscal al calcular dicho impuesto se debe incrementar el precio de compra lo máximo posible así como aminorar el precio de venta. 

El proceso para hacerlo siguiendo siempre lo establecido por Hacienda (AEAT), dentro del precio de compra debe incluir todos los gastos que la propia compra generaron. Es decir, los gastos de asesoramiento, notaria, IGIC/IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales, entre otros.

Además, se podrán incluir gastos que se hayan tenido durante el periodo que se ha disfrutado de la propiedad, como por ejemplo las reformas.

En relación a la venta, también hay numerosos gastos que se pueden restar del precio de venta como, por ejemplo, gastos de inmobiliaria o la plusvalía.

El objetivo, es minimizar todo lo posible el beneficio obtenido, ya que de la diferencia calculada se pagará un 19% como impuesto de ganancias patrimoniales. Este impuesto se presenta a través del modelo 210 o el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

El resultado optimo es demostrar la pérdida patrimonial, es decir, que la diferencia entre lo que le costó comprar el inmueble y lo que ha ganado vendiéndolo, sea igual o inferior a 0. En estos casos, se hace la solicitud de devolución íntegra de la retención del 3%, efectuada tras la venta por el comprador. El plazo establecido por Hacienda para hacer la devolución es de 6 meses. Una vez transcurrido este periodo, si Hacienda no hubiera devuelto la cantidad debida, se incluirían intereses de demora y se añadirán directamente a la devolución.

También puede ocurrir que se obtenga un beneficio, pero el 19% de ese beneficio, sea inferior al 3% retenido. En esta situación, se solicita la devolución parcial de dicha retención.

Por último, si el 19% del beneficio es superior al 3% retenido, tenemos un plazo de hasta 4 meses tras la venta para pagar la cantidad adicional.

Hacienda tiene 4 años para revisar los cálculos y solicitar información adicional.

Caso 7: Venta con pérdidas

Muchos propietarios desconocen que pueden recuperar la retención.

Ejemplo

Compra:

250.000 €

Venta:

220.000 €

Pérdida:

30.000 €

Retención practicada:

6.600 €

Al presentar el Modelo 210 se solicita la devolución íntegra de los 6.600 €.

Caso 8: Herencia de inmueble por no residente

Cuando una persona no residente hereda un inmueble situado en España pueden coexistir varias obligaciones:

Impuesto sobre Sucesiones

Plazo:

6 meses desde el fallecimiento.

Modelo 210

Posteriormente:

• Si el inmueble permanece vacío.

• Si se alquila.

• Si se vende.

Cada situación generará obligaciones diferentes.

Caso 9: Copropiedad entre varios no residentes

Supongamos:

Tres hermanos residentes en Reino Unido heredan un apartamento.

Cada uno posee:

33,33%.

La Agencia Tributaria exige que cada propietario presente sus propias declaraciones.

No existe una única declaración conjunta.

Por tanto:

• Tres Modelos 210 por alquileres.

• Tres Modelos 210 por imputación de renta.

• Tres declaraciones por ganancia patrimonial en caso de venta.

Resumen de modelos y plazos

Situación	Modelo	Plazo
Vivienda para uso propio	210	Anual
Vivienda alquilada	210	Trimestral
Vivienda vacacional	210	Trimestral + Anual
Plaza de garaje alquilada	210	Trimestral
Local comercial alquilado	210	Trimestral
Venta de inmueble	210	4 meses tras plazo Modelo 211
Retención comprador	211	1 mes desde venta
Herencia	Impuesto sobre Sucesiones	6 meses

Errores más frecuentes de los no residentes

• Pensar que una vivienda vacía no tributa.

• No presentar el Modelo 210 durante años.

• No declarar los días de uso propio de una vivienda vacacional.

• Olvidar solicitar la devolución de la retención del 3% en ventas con pérdidas.

• Desconocer que cada copropietario debe declarar individualmente.

• Confundir la tributación española con la del país de residencia.

Conclusión

La fiscalidad inmobiliaria de los no residentes es una de las áreas más complejas del sistema tributario español. Una misma vivienda puede generar obligaciones distintas según se destine a uso propio, alquiler residencial, alquiler vacacional o venta.

Por ello, antes de adquirir, alquilar, heredar o transmitir un inmueble en España resulta aconsejable realizar una planificación fiscal adecuada que permita cumplir correctamente con las obligaciones tributarias y evitar sanciones innecesarias.

En MacroSuma Asesores somos especialistas en fiscalidad inmobiliaria, tributación de no residentes y fiscalidad canaria, ayudando a propietarios extranjeros con inmuebles en Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y el resto del archipiélago a cumplir correctamente con sus obligaciones tributarias y optimizar su situación fiscal.

Dudas frecuentes sobre tributación de inmuebles para no residentes

– ¿Debo declarar si no alquilo la vivienda?

Sí. Aunque no obtengas ingresos por alquiler, como propietario no residente debes declarar una renta imputada por el simple hecho de disponer de un inmueble urbano en España. Esta imputación se calcula como un porcentaje sobre el valor catastral y se declara anualmente mediante el modelo 210.

– ¿En el caso de tener varias propiedades puedo declararlas en una sola declaración?

En ese caso, deberás presentar una declaración por cada inmueble. La Agencia Tributaria exige identificar individualmente cada propiedad y aplicar la imputación de renta o declarar los ingresos obtenidos, en función de su uso (alquiler o uso propio). Cada declaración debe reflejar el uso real de cada inmueble durante el periodo impositivo.

– ¿Puedo deducir gastos de comunidad, seguros o reparaciones?

Solo si eres residente fiscal en un país de la UE o del EEE con convenio de intercambio de información. En ese caso, podrás deducir gastos directamente relacionados con la obtención de los ingresos, como reparaciones, suministros, seguros o comunidad de propietarios. Los residentes fuera de la UE tributan sobre el ingreso bruto, sin deducciones.

– ¿Cómo presentar el modelo 210?

El modelo 210 puede presentarse:

• Telemáticamente, a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

• Mediante representante fiscal, especialmente recomendable (y obligatorio si resides fuera de la UE/EEE).

  
  

– ¿Qué ocurre si vendo una vivienda antes de declarar?

La venta de una propiedad no exime de las obligaciones fiscales previas. La Agencia Tributaria puede requerir la presentación del modelo 210 para regularizar todas las rentas no declaradas (alquileres o imputación) antes de autorizar la devolución de la retención del 3% aplicada al comprador. También podrías enfrentar sanciones si se detectan omisiones.