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Hacienda debe justificar por qué comprueba el valor de un inmueble antes de iniciar la comprobación
La Administración tributaria no puede cuestionar el valor declarado por un contribuyente sin justificar previamente las razones concretas que hacen necesaria una comprobación de valores. No basta con invocar uno de los métodos previstos en la Ley General Tributaria ni con explicar, una vez finalizadas las actuaciones, por qué considera que el inmueble tiene un valor superior al declarado.
Así lo establece el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en su Resolución de 8 de octubre de 2026, RG 4338/2025, que analiza una comprobación de valores realizada dentro de un procedimiento inspector relativo al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
La resolución distingue dos obligaciones fundamentales: justificar previamente la necesidad de comprobar el valor declarado y motivar posteriormente el resultado de esa comprobación.
El TEAC concluye que ambas exigencias son independientes y que una valoración técnicamente correcta no subsana por sí sola la ausencia de justificación previa de la actuación administrativa.
¿Puede Hacienda comprobar el valor declarado en una compraventa inmobiliaria?
La Administración tributaria dispone de facultades para comprobar los valores declarados por los contribuyentes cuando estos resultan relevantes para determinar una obligación tributaria.
El artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT), contempla distintos medios de comprobación, entre los que se encuentran los precios medios de mercado, los dictámenes de peritos, los valores utilizados en tasaciones hipotecarias y los precios declarados en otras transmisiones del mismo bien.
Sin embargo, la existencia de estas facultades no significa que la Administración pueda utilizarlas de manera automática o sin justificación.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que la decisión de iniciar una comprobación de valores esté respaldada por razones concretas que permitan cuestionar, al menos indiciariamente, la correspondencia entre el valor declarado y el valor fiscalmente relevante.
Esta exigencia adquiere especial importancia cuando la Administración pretende incrementar la base imponible de un impuesto tomando como referencia una valoración superior a la declarada por el contribuyente.
El caso analizado por el TEAC: un inmueble vendido por un precio muy superior pocos días después
La controversia tiene su origen en una operación de compraventa de varias fincas rústicas situadas en las Islas Baleares.
El 17 de diciembre de 2018, una sociedad adquirió los inmuebles por un precio de 1.750.000 euros.
Posteriormente, el 3 de enero de 2019, transmitió esas mismas fincas a otra sociedad por 5.980.000 euros.
Por tanto, entre ambas operaciones transcurrieron apenas 17 días, pero el precio de transmisión aumentó en 4.230.000 euros.
Durante un procedimiento inspector, la Agencia Tributaria de las Illes Balears consideró que el valor declarado en la primera adquisición no reflejaba adecuadamente el valor real de los inmuebles.
Para determinar la base imponible del ITP y AJD, aplicó el método de comprobación previsto en el artículo 57.1.h) de la LGT, tomando como referencia el precio de la transmisión posterior.
La Administración también cuestionó el tratamiento de las operaciones a efectos del IVA y la procedencia de la renuncia a la exención de dicho impuesto.
La sociedad adquirente recurrió la liquidación al considerar, entre otras cuestiones, que la Administración no había justificado suficientemente la necesidad de iniciar la comprobación de valores.
¿En qué consiste el método de comprobación del artículo 57.1.h) de la LGT?
El artículo 57.1.h) de la Ley General Tributaria permite comprobar el valor de un bien tomando como referencia el precio o valor declarado en otras transmisiones del mismo inmueble.
Este método parte de la posibilidad de utilizar una operación anterior o posterior como elemento de comparación para determinar el valor fiscalmente relevante.
No obstante, su aplicación está sujeta a determinados requisitos.
El artículo 158.4 del Real Decreto 1065/2007 establece que las transmisiones utilizadas como referencia deben haberse realizado dentro del plazo de un año desde la fecha del devengo del impuesto.
Además, exige que se mantengan sustancialmente las circunstancias físicas, jurídicas y económicas determinantes del valor.
Por tanto, no basta con acreditar que un inmueble se ha vendido por un precio superior en otra operación.
También debe comprobarse que las circunstancias relevantes permiten utilizar esa transmisión como referencia.
Por ejemplo, podrían influir en el valor las modificaciones urbanísticas, la existencia de cargas, las alteraciones físicas del inmueble o los cambios económicos que afecten a su aprovechamiento.
En el supuesto examinado, el TEAC consideró que la Administración había justificado suficientemente el mantenimiento sustancial de las circunstancias determinantes del valor.
En consecuencia, entendió que el método utilizado resultaba jurídicamente admisible.
Sin embargo, esta conclusión no resolvía la cuestión principal: si la Administración había justificado adecuadamente, antes de efectuar la comprobación, por qué era necesario cuestionar el valor inicialmente declarado.
La diferencia entre justificar el inicio de la comprobación y motivar su resultado
Este es el aspecto más importante de la resolución.
El TEAC distingue dos momentos que tienen exigencias diferentes.
La justificación previa de la comprobación exige explicar por qué existen razones para cuestionar el valor declarado por el contribuyente.
Por su parte, la motivación del resultado consiste en justificar cómo se ha determinado el nuevo valor una vez realizadas las actuaciones administrativas.
La primera responde a la pregunta de por qué resulta necesario comprobar el valor.
La segunda explica por qué, tras realizar la comprobación, la Administración considera que debe asignarse un determinado importe al inmueble.
Esta diferencia tiene importantes consecuencias jurídicas.
Una Administración puede aplicar correctamente un método de valoración y justificar técnicamente el resultado obtenido, pero incumplir la exigencia de motivar previamente la necesidad de realizar esa comprobación.
Precisamente eso fue lo que sucedió en el caso analizado.
El TEAC consideró que la explicación incorporada posteriormente al expediente no permitía acreditar que la decisión inicial de comprobar estuviera suficientemente justificada.
No basta con señalar la diferencia entre dos precios de compraventa
La Administración había puesto de manifiesto la importante diferencia entre el precio de adquisición y el precio de transmisión posterior de las fincas.
También había explicado las actuaciones realizadas para comprobar que las circunstancias físicas, jurídicas y económicas de los inmuebles se mantenían sustancialmente.
Sin embargo, el TEAC observó que la diligencia administrativa se limitaba a recoger la normativa aplicable y los datos relativos a las operaciones.
No identificaba adecuadamente las circunstancias concretas que, con carácter previo a la comprobación, justificaban cuestionar el valor declarado.
La diferencia entre los precios podía ser un dato relevante para el análisis, pero su exposición posterior no sustituía la obligación de exteriorizar previamente los indicios que hacían necesaria la actuación.
Por ello, el Tribunal rechaza que la motivación del resultado pueda utilizarse para justificar retrospectivamente la decisión de iniciar una comprobación de valores.
La Administración debe explicar primero por qué comprueba y después justificar el valor que determina. No puede invertir ese orden y considerar cumplidas ambas obligaciones con una única motivación posterior.
El Tribunal Supremo refuerza la obligación de motivar previamente las comprobaciones de valores
La resolución del TEAC se apoya especialmente en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2023, recurso 1381/2021, estableció la necesidad de motivar en la comunicación de inicio de una comprobación de valores las razones que justifican su realización.
Esta motivación debe permitir conocer la causa de discrepancia con el valor declarado y los indicios que hacen pensar que dicho importe no se corresponde con el valor real del inmueble, en los supuestos a los que se refiere esta doctrina.
Posteriormente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2025, recurso 113/2024, reforzó esta exigencia.
El Alto Tribunal precisó que la Administración debe justificar la necesidad de la comprobación antes de llevarla a cabo y que la notificación posterior de una propuesta de liquidación acompañada de un informe de valoración no sustituye esta obligación.
Además, estableció que el incumplimiento de esta exigencia comporta, con carácter general, la anulación de la liquidación practicada, al afectar a las garantías del obligado tributario.
La importancia de esta doctrina reside en que la motivación previa no constituye una formalidad secundaria.
Se trata de una garantía que permite al contribuyente conocer por qué la Administración cuestiona su declaración y defender adecuadamente sus intereses.
¿También debe motivarse la comprobación cuando se realiza dentro de una inspección tributaria?
Sí.
Esta es otra de las cuestiones relevantes abordadas por el TEAC.
La Administración puede desarrollar actuaciones de comprobación de valores tanto mediante procedimientos específicos de gestión tributaria como dentro de un procedimiento inspector.
El artículo 141.d) de la Ley General Tributaria reconoce expresamente entre las funciones de la Inspección la comprobación del valor de bienes, derechos, rentas y otros elementos determinantes de las obligaciones tributarias.
Sin embargo, el hecho de que la comprobación se realice dentro de una inspección no elimina las garantías exigibles.
El TEAC considera que la obligación de justificar previamente la necesidad de comprobar el valor declarado resulta aplicable también cuando esta actuación se desarrolla dentro de un procedimiento inspector.
De lo contrario, una misma comprobación tendría garantías diferentes dependiendo exclusivamente del procedimiento elegido por la Administración.
Por tanto, la utilización de las facultades inspectoras no permite prescindir de la justificación previa exigida por la jurisprudencia.
¿Es obligatorio que un perito de Hacienda visite personalmente el inmueble?
La sociedad recurrente también cuestionó que la Administración hubiera valorado las fincas sin realizar una inspección personal.
Sin embargo, el TEAC rechazó esta alegación.
El Tribunal recordó que la exigencia de reconocimiento personal del inmueble prevista en el artículo 160 del Real Decreto 1065/2007 se refiere a determinados supuestos de valoración mediante dictamen de peritos de la Administración.
En cambio, cuando se utiliza el método del artículo 57.1.h) de la LGT, basado en otras transmisiones del mismo bien, la visita personal no constituye un requisito obligatorio por el mero hecho de aplicar dicho método.
Por tanto, la ausencia de inspección física no invalidaba automáticamente la valoración realizada.
Esta conclusión resulta importante porque demuestra que el TEAC no consideró incorrecto el método de comprobación empleado.
El defecto determinante fue otro: la falta de justificación previa de la necesidad de cuestionar el valor declarado.
El TEAC anula la liquidación y ordena retrotraer las actuaciones
Tras analizar las alegaciones, el Tribunal Económico-Administrativo Central estima parcialmente el recurso presentado por la sociedad.
La resolución considera que la Administración no había exteriorizado adecuadamente, antes de efectuar la comprobación, las circunstancias concretas que justificaban su necesidad.
El Tribunal entiende que esta omisión afecta a una garantía sustantiva del contribuyente y no puede tratarse como un simple defecto formal sin consecuencias.
Por ello, acuerda la anulación de la liquidación impugnada y la retroacción de actuaciones para subsanar el defecto apreciado, en los términos establecidos en la propia resolución.
Esto significa que el TEAC no fija directamente un nuevo valor para los inmuebles ni declara necesariamente correcto el importe inicialmente consignado por la sociedad.
Tampoco resuelve definitivamente todas las cuestiones de fondo planteadas.
La decisión se centra en la falta de motivación previa y en las consecuencias procedimentales derivadas de ese incumplimiento.
¿Qué puede hacer un contribuyente cuando Hacienda incrementa el valor de un inmueble?
Esta resolución ofrece criterios importantes para los contribuyentes que reciben una liquidación derivada de una comprobación de valores.
Cuando la Administración modifica el valor declarado, conviene examinar no solo el método de valoración utilizado, sino también las razones que justificaron el inicio de la actuación.
En particular, resulta recomendable comprobar:
Si la Administración identificó previamente los indicios que justificaban cuestionar el valor declarado.
Si explicó las circunstancias concretas que hacían necesaria la comprobación.
Si el método utilizado era adecuado para el impuesto y la operación examinada.
Si la valoración se encuentra suficientemente motivada y respeta los requisitos legales.
Si se han considerado las pruebas y alegaciones aportadas por el contribuyente.
También debe tenerse en cuenta que la normativa del ITP y AJD ha experimentado modificaciones importantes, especialmente desde la introducción del valor de referencia catastral como elemento determinante de la base imponible de determinadas transmisiones inmobiliarias.
Por tanto, el alcance práctico de esta doctrina debe analizarse atendiendo a la fecha del devengo, la normativa aplicable y las características de cada operación.
La resolución comentada se refiere a una transmisión realizada en diciembre de 2018, cuando resultaba aplicable el sistema de determinación de la base imponible mediante el valor real.
No debe trasladarse automáticamente a cualquier liquidación actual basada en el valor de referencia.
Conclusión: Hacienda debe justificar la comprobación antes de cuestionar el valor declarado
La Resolución del TEAC de 8 de octubre de 2026, RG 4338/2025, refuerza las garantías de los contribuyentes frente a las comprobaciones de valores realizadas por la Administración tributaria.
El Tribunal recuerda que la facultad de comprobar valores no puede ejercerse sin una justificación previa suficiente, incluso cuando la actuación se desarrolla dentro de un procedimiento inspector.
Asimismo, distingue entre la motivación del resultado de una valoración y la justificación de la decisión de iniciarla.
Aunque el método utilizado sea legal y el valor comprobado esté técnicamente motivado, ello no subsana automáticamente la ausencia de razones previas que permitan cuestionar el importe declarado.
En definitiva, la Administración no solo debe justificar cuánto vale un inmueble, sino también por qué considera necesario comprobar el valor declarado por el contribuyente.
Esta exigencia constituye una garantía esencial para evitar actuaciones inmotivadas y asegurar que los procedimientos tributarios respeten los derechos de los obligados tributarios.
Referencias jurídicas
La resolución original confirma tanto la validez del método de comparación empleado como la insuficiencia de la motivación previa, y acuerda la anulación de la liquidación con retroacción de actuaciones.
Resolución TEAC de 8 de octubre de 2026, RG 4338/2025 (PDF).
Ley 58/2003, General Tributaria. Artículos 57, 134 y 141.
Real Decreto 1065/2007. Artículos 158.4 y 160.
