Las distintas formas de gestión del alquiler vacacional en Canarias y sus implicaciones fiscales

Alquiler vacacional en Canarias

Una actividad en crecimiento que exige una correcta planificación fiscal

La vivienda vacacional se ha convertido en una de las actividades económicas con mayor crecimiento en Canarias durante los últimos años. Sin embargo, detrás de una aparente sencillez operativa se esconde una realidad jurídica y fiscal mucho más compleja de lo que muchos propietarios imaginan.

La intervención de plataformas digitales, empresas gestoras, coanfitriones, intermediarios turísticos y propietarios genera una cadena de relaciones económicas que puede dar lugar a importantes errores fiscales si no se analizan correctamente desde el inicio.

En este artículo repasamos las principales formas de explotación de viviendas vacacionales en Canarias y los problemas fiscales más frecuentes asociados a cada modelo.

La explotación directa por el propietario

Se trata de la modalidad más sencilla y habitual.

El propietario comercializa directamente la vivienda a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, gestionando personalmente las reservas, la atención al huésped y el mantenimiento del inmueble.

Principales obligaciones fiscales

•         Declaración de los ingresos obtenidos.

•         Tributación en IRPF o Impuesto sobre Sociedades.

•         Obligaciones relacionadas con IGIC cuando proceda.

•         Cumplimiento de la normativa turística autonómica.

Problemas habituales

•         Confusión entre arrendamiento turístico y arrendamiento de vivienda.

•         Incorrecta deducción de gastos.

•         Omisión de ingresos percibidos a través de plataformas.

•         Falta de conciliación entre reservas e ingresos declarados.

La explotación mediante empresa gestora

Cada vez es más frecuente que el propietario delegue la gestión integral en una empresa especializada.

La gestora suele encargarse de:

•         Publicidad.

•         Gestión de reservas.

•         Atención al cliente.

•         Limpieza.

•         Mantenimiento.

•         Coordinación operativa.

¿Quién obtiene realmente los ingresos?

Aquí aparece una de las cuestiones fiscales más importantes.

Existen dos escenarios distintos:

La gestora actúa en nombre del propietario

Los ingresos siguen perteneciendo al propietario.

La empresa gestora factura una comisión o prestación de servicios.

La gestora explota directamente la vivienda

La empresa asume la explotación económica y posteriormente remunera al propietario mediante una renta pactada.

La tributación cambia sustancialmente.

La explotación mediante subarrendamiento turístico

En este modelo una persona o empresa alquila el inmueble al propietario y posteriormente lo explota como vivienda vacacional.

Características

•         El propietario recibe una renta fija.

•         El operador turístico asume el riesgo empresarial.

•         Los ingresos de los huéspedes pertenecen al explotador.

Problemas fiscales frecuentes

•         Incorrecta calificación de las rentas.

•         Dudas sobre la tributación indirecta.

•         Confusión respecto al sujeto obligado a declarar los ingresos turísticos.

La explotación mediante sociedades mercantiles

Muchos propietarios constituyen sociedades para gestionar uno o varios inmuebles.

Ventajas

•         Mayor organización empresarial.

•         Posibilidad de incorporar socios.

•         Mejor planificación fiscal en determinados casos.

Riesgos

•         Costes administrativos superiores.

•         Obligaciones mercantiles adicionales.

•         Necesidad de analizar correctamente la relación entre socios y sociedad.

El papel de las plataformas digitales

Airbnb, Booking y otras plataformas se han convertido en actores esenciales del sector.

Sin embargo, también generan importantes obligaciones de información tributaria.

¿Qué información recibe Hacienda?

Las plataformas facilitan información relativa a:

•         Titular de la vivienda.

•         Reservas realizadas.

•         Importes percibidos.

•         Fechas de ocupación.

Por ello, las discrepancias entre los ingresos declarados y la información suministrada por las plataformas constituyen una de las principales causas de comprobación tributaria.

El principal problema fiscal: la existencia de varios operadores

En muchas ocasiones intervienen simultáneamente:

•         Propietario.

•         Empresa gestora.

•         Plataforma digital.

•         Coanfitrión.

•         Personal de limpieza.

•         Empresa de mantenimiento.

Esta multiplicidad de operadores provoca frecuentes errores en la identificación de quién obtiene realmente los ingresos y quién debe declarar cada operación.

Problemas habituales detectados por la Administración

Ingresos declarados por importes distintos

Es frecuente que el propietario declare únicamente las cantidades que recibe después de descontar comisiones.

Sin embargo, en muchos casos debe declarar el importe íntegro pagado por el huésped.

Duplicidad o ausencia de declaraciones

Cuando existe una empresa gestora, pueden producirse situaciones en las que:

•         Nadie declara correctamente determinados ingresos.

•         Dos operadores declaran la misma operación.

Gastos incorrectamente deducidos

La vivienda vacacional permite deducir determinados gastos vinculados a la actividad.

No obstante, la Administración suele revisar especialmente:

•         Suministros.

•         Reparaciones.

•         Mobiliario.

•         Comisiones de plataformas.

•         Gastos financieros.

Problemas con el IGIC

La tributación indirecta de la vivienda vacacional es una de las materias más complejas.

La calificación de la actividad puede variar en función de:

•         Los servicios prestados.

•         La forma de explotación.

•         La intervención de terceros.

•         La naturaleza del operador.

Cada situación requiere un análisis individualizado.

La importancia de coordinar propietario y empresa gestora

Uno de los errores más frecuentes se produce cuando el propietario y la empresa gestora trabajan de forma completamente independiente desde el punto de vista fiscal.

La experiencia demuestra que muchas incidencias tributarias tienen su origen en:

•         Diferencias entre reservas e ingresos declarados.

•         Falta de comunicación.

•         Ausencia de procedimientos de control documental.

•         Desconocimiento de las obligaciones fiscales de cada parte.

Por ello resulta fundamental que exista coordinación entre la gestión operativa y la gestión fiscal de la actividad.

¿Cómo minimizar riesgos fiscales?

Algunas recomendaciones básicas son:

• Mantener un control documental completo.

• Conciliar periódicamente reservas, cobros y declaraciones tributarias.

• Identificar claramente quién explota la actividad.

• Formalizar adecuadamente las relaciones entre propietarios y gestores.

• Revisar periódicamente la tributación de la actividad.

• Contar con asesoramiento especializado en fiscalidad turística y vivienda vacacional.

La especial problemática fiscal de los propietarios extranjeros

Uno de los aspectos más complejos de la fiscalidad de las viviendas vacacionales en Canarias aparece cuando los propietarios del inmueble no son residentes fiscales en España.

En estos casos no solo deben analizarse las obligaciones derivadas de la explotación turística de la vivienda, sino también la normativa específica aplicable al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que establece importantes diferencias en función de si el propietario reside en un Estado miembro de la Unión Europea o en un tercer país.

La experiencia demuestra que gran parte de las incidencias detectadas por la Agencia Tributaria tienen su origen precisamente en una incorrecta tributación de los ingresos obtenidos por propietarios extranjeros.

Propietarios residentes en la Unión Europea o Espacio Económico Europeo

Los propietarios residentes fiscales en países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria tributan en España por las rentas obtenidas mediante la explotación de viviendas vacacionales a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

La principal ventaja de este colectivo es que pueden deducir determinados gastos necesarios para la obtención de los ingresos, siempre que se encuentren debidamente justificados y vinculados directamente a la actividad.

Entre los gastos que habitualmente pueden resultar deducibles se encuentran:

•         Comisiones de plataformas como Airbnb o Booking.

•         Honorarios de empresas gestoras.

•         Gastos de limpieza.

•         Reparaciones y mantenimiento.

•         Seguros.

•         Intereses de financiación.

•         Tributos locales.

•         Suministros proporcionales al período de explotación.

•         Amortización del inmueble y mobiliario.

En estos casos la tributación se calcula sobre el beneficio neto obtenido.

Propietarios residentes en países extracomunitarios

La situación cambia significativamente cuando el propietario reside fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.

En estos supuestos, con carácter general, la normativa del Impuesto sobre la Renta de No Residentes no permite deducir los gastos asociados a la obtención de la renta.

Esto implica que la tributación se realiza sobre los ingresos brutos obtenidos por la explotación de la vivienda vacacional.

La diferencia económica puede resultar muy relevante, especialmente en inmuebles con elevados costes de mantenimiento o cuando intervienen empresas gestoras que perciben importantes comisiones.

Por ello resulta fundamental analizar previamente la estructura de explotación utilizada y valorar alternativas que permitan optimizar la carga fiscal dentro del marco legal.

La problemática de las retenciones y pagos a cuenta

Otro de los errores más frecuentes aparece cuando intervienen empresas gestoras o plataformas de intermediación.

Muchos propietarios extranjeros desconocen que la obligación tributaria no desaparece por el hecho de que sea una empresa gestora quien reciba inicialmente los importes abonados por los huéspedes.

Desde la perspectiva fiscal, la Agencia Tributaria analizará quién es el verdadero titular económico de los ingresos y exigirá que estos sean correctamente declarados en España.

Asimismo, determinadas operaciones pueden generar obligaciones de información y retención cuya incorrecta gestión puede derivar en procedimientos de comprobación o sanción.

La importancia de diferenciar ingresos propios e ingresos gestionados

En los modelos de explotación donde intervienen empresas gestoras suele producirse una confusión habitual:

•         Los ingresos obtenidos por el propietario.

•         Las comisiones percibidas por la empresa gestora.

•         Los importes retenidos por las plataformas.

•         Los gastos asumidos directamente por el gestor.

La falta de conciliación entre estos importes es una de las principales causas de discrepancia detectadas por la Administración Tributaria.

Por este motivo resulta imprescindible que exista una coordinación permanente entre propietario, empresa gestora y asesor fiscal para garantizar que las declaraciones tributarias reflejan correctamente la realidad económica de la actividad.

Especial atención a los propietarios británicos tras el Brexit

Desde la salida del Reino Unido de la Unión Europea, los propietarios residentes fiscales en dicho país han dejado de beneficiarse de determinadas ventajas que anteriormente disfrutaban los contribuyentes comunitarios.

Como consecuencia, muchos propietarios británicos han visto incrementada su tributación efectiva al no poder aplicar determinadas deducciones que sí continúan siendo accesibles para residentes en otros Estados miembros de la Unión Europea.

Esta circunstancia obliga a revisar periódicamente la planificación fiscal de las inversiones inmobiliarias realizadas en Canarias.

ALGUNOS ESCENARIOS

Propietario alemán con vivienda vacacional en Canarias: alternativas de gestión y obligaciones fiscales en cada caso

Uno de los perfiles más habituales en el mercado inmobiliario canario es el del ciudadano alemán que adquiere una vivienda en Canarias para destinarla total o parcialmente al alquiler vacacional.

Sin embargo, una vez adquirida la propiedad, surge una cuestión fundamental: ¿cómo debe organizarse la explotación de la vivienda y cuáles son las consecuencias fiscales de cada alternativa?

La respuesta no es única, ya que la tributación puede variar significativamente dependiendo de quién gestione la actividad, quién perciba los ingresos y dónde tenga su residencia fiscal el propietario.

Normalmente para los alemanes propietarios de viviendas vacacionales en Canarias, la cuestión más conflictiva suele ser determinar quién es el verdadero titular de los ingresos turísticos cuando intervienen gestoras, plataformas y cuentas bancarias distintas, porque de esa respuesta depende quién declara, qué gastos puede deducir y cómo debe cumplimentarse el Modelo 210.

Veamos algunos de los escenarios más habituales.

Escenario 1: El propietario alemán explota directamente la vivienda

Ejemplo

Hans Müller reside fiscalmente en Alemania y posee un apartamento en Puerto del Carmen (Lanzarote).

Publica personalmente el inmueble en Airbnb y Booking.

Los huéspedes pagan directamente a Hans.

Hans organiza las limpiezas y la atención a los clientes mediante proveedores locales.

Consecuencias fiscales

-En España

Hans obtiene rentas inmobiliarias procedentes de un inmueble situado en España.

Debe presentar el Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Al ser residente en un país de la Unión Europea:

•          Puede deducir determinados gastos.

•          Tributa únicamente por el beneficio neto.

Entre los gastos deducibles podrían encontrarse:

•          Comisiones de Airbnb.

•          Limpieza.

•          Mantenimiento.

•          Seguro.

•          IBI.

•          Comunidad.

•          Intereses hipotecarios.

•          Amortización.

-En Alemania

Los ingresos también deberán declararse conforme a la normativa alemana.

No obstante, el Convenio para Evitar la Doble Imposición entre España y Alemania evita que la misma renta tribute dos veces de forma efectiva.

Escenario 2: El propietario contrata una empresa gestora

Ejemplo

Hans continúa siendo titular de la vivienda.

Sin embargo, delega completamente la gestión en una empresa canaria especializada.

La gestora:

•          Publica anuncios.

•          Gestiona reservas.

•          Atiende huéspedes.

•          Organiza limpieza.

A cambio cobra una comisión del 20%.

Consecuencias fiscales

Los ingresos siguen perteneciendo a Hans.

La empresa gestora únicamente factura sus honorarios.

Obligaciones del propietario

Modelo 210.

Declaración de todos los ingresos obtenidos.

Deducción de:

•          Comisión de la gestora.

•          Gastos de explotación.

•          Gastos financieros.

•          Gastos de mantenimiento.

Obligaciones de la empresa gestora

Declarar sus ingresos por prestación de servicios.

Emitir factura por la comisión.

Este es probablemente el modelo más utilizado actualmente en Canarias.

Escenario 3: La empresa gestora recibe directamente el dinero de los huéspedes

Ejemplo

La plataforma Airbnb paga inicialmente a la empresa gestora.

Posteriormente la gestora liquida mensualmente al propietario.

Problema habitual

Muchos propietarios creen erróneamente que únicamente deben declarar la cantidad finalmente transferida por la gestora.

Sin embargo, desde la perspectiva fiscal:

Hans deberá declarar los ingresos íntegros generados por la explotación de la vivienda.

Posteriormente podrá deducir:

•          La comisión de gestión.

•          Los demás gastos deducibles.

Esta es una de las principales fuentes de discrepancias detectadas por la Administración Tributaria.

Escenario 4: La empresa gestora alquila la vivienda y asume toda la explotación

Ejemplo

Hans firma un contrato con una empresa.

La empresa le paga 1.500 € al mes independientemente del número de reservas.

La empresa explota la vivienda por su cuenta y riesgo.

Consecuencias fiscales

En este caso Hans ya no desarrolla una actividad turística.

Lo que percibe es una renta derivada del arrendamiento del inmueble.

Los ingresos obtenidos por los turistas pertenecen exclusivamente a la empresa explotadora.

Tributación del propietario

Modelo 210.

Tributación por la renta percibida.

Tributación de la empresa

Tributación por la actividad económica de alquiler vacacional.

La fiscalidad cambia completamente respecto al escenario anterior.

Escenario 5: Propietario alemán que constituye una sociedad española

Ejemplo

Hans posee cinco apartamentos turísticos.

Constituye una Sociedad Limitada española.

La sociedad explota los inmuebles.

Consecuencias fiscales

La sociedad

Tributa mediante Impuesto sobre Sociedades.

Presenta:

•          Impuesto sobre Sociedades.

•          Declaraciones de IGIC.

•          Obligaciones mercantiles.

Hans

Tributa únicamente cuando recibe dividendos o remuneraciones de la sociedad.

Este modelo suele analizarse cuando existe un volumen importante de actividad.

Escenario 6: Propietario alemán que constituye una sociedad alemana

Ejemplo

Hans explota la vivienda desde una sociedad constituida en Alemania.

Riesgos

La Agencia Tributaria puede analizar:

•          Dónde se encuentra el inmueble.

•          Dónde se toman realmente las decisiones.

•          Existencia de establecimiento permanente en España.

Se trata de situaciones complejas que requieren planificación especializada.

El principal problema fiscal: la coordinación entre propietario, gestor y asesor

La experiencia demuestra que la mayoría de regularizaciones no tienen su origen en intentos de ocultación, sino en errores derivados de:

•          Falta de coordinación.

•          Declaraciones inconsistentes.

•          Ingresos declarados por importes incorrectos.

•          Gastos sin justificar.

•          Diferencias entre los datos de las plataformas y los declarados.

Cuando intervienen simultáneamente propietario, empresa gestora y plataformas digitales resulta imprescindible mantener una contabilidad detallada de:

•          Reservas.

•          Ingresos.

•          Comisiones.

•          Gastos.

•          Liquidaciones periódicas.

Obligaciones relativas al IGIC según la forma de gestión

Además de la tributación por IRNR, resulta esencial analizar el tratamiento en el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), ya que las obligaciones pueden variar según quién preste efectivamente el servicio de alojamiento.

Cuando el propietario gestiona directamente el alquiler vacacional

Si Hans explota directamente la vivienda y presta servicios propios de la actividad turística o de alojamiento vacacional, con carácter general estará realizando una actividad sujeta al IGIC.

En este supuesto puede resultar necesario:

•          Darse de alta en el censo correspondiente.

•          Repercutir IGIC a los clientes cuando proceda conforme a la normativa aplicable.

•          Presentar declaraciones periódicas de IGIC.

•          Llevar los registros y conservar la documentación justificativa de la actividad.

Asimismo, podrá deducir el IGIC soportado en determinados gastos vinculados a la actividad, siempre que se cumplan los requisitos legales para ello.

Dado que la calificación concreta de la actividad depende de las características del alojamiento y de los servicios prestados, conviene analizar cada caso de forma individual.

Cuando existe una empresa intermediaria o gestora

Si la empresa únicamente actúa como intermediaria o gestora y los ingresos del alojamiento siguen correspondiendo al propietario, deben diferenciarse dos operaciones:

Operación del propietario frente al huésped

La prestación del servicio de alojamiento sigue siendo realizada por el propietario.

Por tanto, las obligaciones relativas al IGIC asociadas a dicha actividad recaerán, en principio, sobre el propietario.

Operación de la gestora frente al propietario

La empresa gestora presta un servicio de gestión o intermediación.

Por sus honorarios deberá emitir la correspondiente factura y aplicar el régimen de IGIC que resulte procedente a sus servicios.

El propietario podrá considerar dicho coste dentro de los gastos de la actividad y, en su caso, analizar la posible deducibilidad del IGIC soportado conforme a la normativa vigente.

Cuando la empresa explota la vivienda por cuenta propia

La situación cambia sustancialmente cuando la empresa arrenda la vivienda al propietario y posteriormente la explota en nombre propio.

En este escenario:

•          La empresa pasa a ser quien presta el servicio de alojamiento a los turistas.

•          La empresa asume las obligaciones de IGIC derivadas de dicha explotación.

•          El propietario deja de actuar como operador turístico respecto de los huéspedes.

Por ello, las obligaciones periódicas de IGIC vinculadas al alojamiento recaerán normalmente sobre la empresa explotadora, sin perjuicio del análisis específico del contrato suscrito entre las partes.

No obstante, cada situación debe analizarse individualmente, especialmente cuando existen varios inmuebles, sociedades interpuestas o propietarios residentes fuera de la Unión Europea.

¿Cuál suele ser la opción más eficiente?

Para un propietario alemán con una o dos viviendas vacacionales en Canarias, el modelo más habitual y normalmente más eficiente consiste en:

Propietario titular de los ingresos

•            

Empresa gestora profesional

•            

Presentación periódica del Modelo 210

•            

Deducción de todos los gastos permitidos por la normativa aplicable a residentes de la Unión Europea.

Esta estructura suele ofrecer un equilibrio razonable entre simplicidad administrativa, seguridad jurídica y optimización fiscal.

No obstante, cada situación debe analizarse individualmente, especialmente cuando existen varios inmuebles, sociedades interpuestas o propietarios residentes fuera de la Unión Europea.

Una adecuada planificación fiscal evita costes innecesarios

La correcta tributación de una vivienda vacacional propiedad de un no residente exige analizar simultáneamente:

•         El país de residencia fiscal del propietario.

•         La existencia de convenios para evitar la doble imposición.

•         La forma de explotación del inmueble.

•         La intervención de empresas gestoras.

•         Los gastos efectivamente deducibles.

•         Las obligaciones periódicas de declaración.

La complejidad de estas situaciones hace recomendable contar con asesoramiento especializado que permita evitar errores frecuentes, optimizar la tributación y minimizar el riesgo de futuras regularizaciones por parte de la Administración Tributaria.

Conclusión

La vivienda vacacional constituye una excelente oportunidad de inversión y rentabilidad en Canarias, pero también una actividad sometida a una creciente supervisión administrativa y tributaria.

La intervención de propietarios, plataformas digitales, empresas gestoras y otros operadores puede generar situaciones complejas que requieren una correcta planificación fiscal para evitar discrepancias, regularizaciones y sanciones.

En MacroSuma Asesores contamos con amplia experiencia en el asesoramiento fiscal inmobiliario de propietarios, inversores y empresas vinculadas al sector de la vivienda vacacional, ayudándoles a estructurar correctamente su actividad y a cumplir con todas sus obligaciones tributarias con la máxima seguridad jurídica.