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Servicios relacionados con inmuebles situados en Canarias: ¿IGIC o IVA?
- 10 ago
- 23 min de lectura
Cómo determinar dónde tributan los servicios vinculados a inmuebles en Canarias, cuándo se aplica el IGIC en lugar del IVA y en qué casos puede operar la inversión del sujeto pasivo.
La prestación de servicios entre Canarias y la Península plantea con frecuencia una pregunta aparentemente sencilla: ¿la factura debe llevar IGIC o IVA?
La respuesta no depende únicamente de dónde se encuentre establecido quien presta el servicio ni tampoco de dónde tenga su domicilio el cliente. Antes hay que determinar dónde se entiende realizado el servicio conforme a las reglas de localización de los impuestos indirectos.
Esta cuestión adquiere especial importancia cuando el servicio está relacionado con un inmueble.
La regla especial contenida en el artículo 70.Uno.1.º de la Ley del IVA establece que los servicios relacionados con bienes inmuebles se entienden realizados en el lugar donde estos radiquen. Entre ellos se incluyen los servicios relativos a ejecuciones de obra, los prestados por arquitectos e ingenieros, determinados servicios de gestión inmobiliaria, vigilancia, arrendamiento y otros directamente vinculados con inmuebles.
Por su parte, la normativa del IGIC contiene igualmente sus propias reglas de localización de las prestaciones de servicios.
La consecuencia práctica es importante: si el servicio está suficientemente relacionado con un inmueble situado en Canarias, su localización fiscal se desplaza a Canarias, con independencia de que el prestador o incluso el destinatario se encuentren en la Península.
Pero aquí aparece la verdadera dificultad.
¿Cuándo puede afirmarse que un servicio está realmente relacionado con un inmueble?
No todo servicio que tenga alguna conexión económica, jurídica o administrativa con un inmueble puede considerarse automáticamente un servicio inmobiliario.
Canarias: territorio IGIC y no territorio IVA
Para comprender el problema debemos partir de la particular configuración fiscal de Canarias.
Aunque las Islas Canarias forman parte del territorio español y del territorio aduanero de la Unión Europea, están excluidas del territorio de aplicación del IVA.
El artículo 3 de la Ley 37/1992 excluye expresamente a Canarias del territorio armonizado a efectos del IVA. En consecuencia, las operaciones localizadas en Canarias no quedan sometidas al IVA por el mero hecho de realizarse dentro de España.
En Canarias se aplica su propio impuesto indirecto: el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), regulado fundamentalmente por la Ley 20/1991.
Por tanto, en las relaciones entre Canarias y Península no basta con preguntarse dónde está establecido el proveedor.
Hay que determinar primero dónde se localiza fiscalmente la operación.
La regla general: en los servicios entre empresas normalmente manda el destinatario
Con carácter general, cuando un empresario o profesional presta un servicio a otro empresario o profesional —las denominadas operaciones B2B—, el servicio se localiza donde el destinatario tenga establecida la sede de su actividad económica o el establecimiento permanente al que vaya dirigido el servicio.
Por ejemplo, si una empresa establecida en Madrid presta un servicio ordinario de consultoría empresarial a una sociedad establecida exclusivamente en Canarias, la regla general conduce normalmente a localizar la prestación en Canarias.
Y si una consultora canaria presta ese mismo servicio a una empresa establecida en Madrid, la operación se localizará, en principio, en territorio de aplicación del IVA.
Sin embargo, esta regla general cede cuando resulta aplicable alguna de las reglas especiales de localización.
Y una de las más importantes es precisamente la relativa a los bienes inmuebles.
La regla especial: el servicio sigue al inmueble
El artículo 70.Uno.1.º de la Ley del IVA establece una regla específica para los servicios relacionados con bienes inmuebles.
En términos sencillos:
el servicio relacionado con un inmueble se localiza donde se encuentre situado el inmueble.
Entre los servicios que la propia norma considera relacionados con bienes inmuebles se encuentran, entre otros:
el arrendamiento o cesión de uso;
la preparación, coordinación y realización de ejecuciones de obra inmobiliaria;
los servicios técnicos relacionados con esas obras;
los prestados por arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros;
determinados servicios de gestión relativos a inmuebles u operaciones inmobiliarias;
la vigilancia o seguridad de inmuebles;
determinados servicios de alojamiento.
La misma lógica de localización territorial opera en el ámbito del IGIC.
Por ello, cuando estamos ante un servicio verdaderamente relacionado con un inmueble situado en Canarias, la ubicación del inmueble pasa a convertirse en el criterio determinante de localización.
Esto puede producir resultados que inicialmente sorprendan.
Una empresa de Madrid puede prestar un servicio a otra empresa de Madrid y, sin embargo, la operación no estar sujeta a IVA si el servicio está directamente relacionado con un inmueble situado en Gran Canaria, Tenerife, Lanzarote o Fuerteventura.
¿Por qué?
Porque para este tipo de servicios no manda el domicilio del prestador ni el del destinatario: manda el inmueble.
Pero ¿qué significa realmente que un servicio esté “relacionado” con un inmueble?
Este es el verdadero problema.
La expresión no puede interpretarse en el sentido coloquial de que el servicio tenga simplemente “algo que ver” con un inmueble.
La relación debe presentar una intensidad suficiente.
Esta cuestión fue analizada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la conocida sentencia Heger Rudi GmbH, asunto C-166/05, de 7 de septiembre de 2006.
El Tribunal estableció que la regla especial únicamente resulta aplicable a las prestaciones que guarden una relación suficientemente directa con un bien inmueble.
Para determinarlo, el inmueble debe constituir un elemento esencial de la prestación.
La doctrina posteriormente desarrollada por el Reglamento de Ejecución (UE) 282/2011 permite identificar dos grandes situaciones.
Existe vinculación suficientemente directa cuando:
1. El servicio deriva del inmueble y este constituye un elemento básico y esencial de la prestación.
O bien:
2. El servicio se presta respecto de un inmueble concreto y tiene por objeto su modificación física o jurídica.
Por tanto, la existencia de un inmueble en el trasfondo económico de una operación no resulta suficiente.
El inmueble debe ser un elemento central e indispensable del servicio
Esta expresión utilizada por la jurisprudencia europea resulta especialmente útil para entender la diferencia.
Pensemos en varios ejemplos.
Un arquitecto contratado para proyectar la reforma de un hotel situado en Tenerife presta un servicio que no puede separarse de ese edificio concreto.
Una empresa contratada para reparar la cubierta de una nave industrial situada en Gran Canaria presta igualmente un servicio inseparable del inmueble.
Un tasador contratado para valorar un determinado apartamento en Lanzarote necesita necesariamente ese inmueble concreto para realizar su prestación.
En todos estos casos, el inmueble constituye un elemento esencial del servicio.
Ahora imaginemos algo diferente.
Una consultora de Madrid realiza un estudio sobre la estrategia empresarial de una sociedad canaria que explota veinte establecimientos hoteleros.
El hecho de que la empresa sea propietaria de inmuebles no convierte automáticamente la consultoría empresarial en un servicio relacionado con inmuebles.
Lo mismo sucede con numerosos servicios jurídicos, fiscales, financieros o administrativos.
Por tanto:
No es lo mismo prestar un servicio relacionado con una empresa que posee inmuebles que prestar un servicio directamente relacionado con un inmueble determinado.
Esta distinción resulta fundamental.
Servicios jurídicos: no todos siguen al inmueble
La cuestión puede resultar especialmente compleja en los servicios jurídicos.
Un abogado puede prestar asesoramiento a una persona que pretende comprar un inmueble en Canarias y, sin embargo, habrá que analizar la verdadera naturaleza del servicio antes de aplicar automáticamente la regla inmobiliaria.
El Reglamento de Ejecución (UE) 282/2011 considera especialmente vinculados al inmueble determinados servicios jurídicos relacionados con la transmisión de la propiedad, el establecimiento o transmisión de derechos reales y otras actuaciones que producen una modificación jurídica del inmueble.
Pero excluye otros servicios jurídicos que, aunque tengan alguna conexión con una operación inmobiliaria, no sean específicos de la transmisión o modificación jurídica del inmueble.
Por ello, nuevamente, la calificación del servicio debe realizarse atendiendo a su verdadera naturaleza y no simplemente a la existencia de un inmueble en la operación.
Un caso especialmente ilustrativo: la cancelación de una hipoteca sobre un inmueble situado en Canarias
La Dirección General de Tributos analizó precisamente este problema en su Consulta Vinculante V2012-15, de 26 de junio de 2015.
Una sociedad prestaba servicios de gestoría a entidades bancarias y realizaba, entre otras actuaciones, la gestión de escrituras notariales de cancelación de hipotecas.
La cuestión consistía en determinar qué ocurría cuando esas hipotecas recaían sobre inmuebles situados en Canarias.
A primera vista podría pensarse que estamos simplemente ante un servicio administrativo o de gestoría prestado a una entidad bancaria.
Pero la DGT analiza la verdadera finalidad del servicio.
La gestión tiene por objeto precisamente conseguir la cancelación de un derecho real —la hipoteca— que grava un inmueble determinado.
Por tanto, no existe simplemente una relación económica indirecta con el inmueble.
La prestación persigue una modificación de la situación jurídica de ese inmueble.
La DGT aplica la doctrina del TJUE y considera que existe una vinculación suficientemente directa.
La consecuencia es clara:
los servicios de gestoría de escrituras de cancelación de hipotecas sobre inmuebles situados en Canarias no se consideran realizados en el territorio de aplicación del IVA y, por tanto, no están sujetos al IVA peninsular.
La ubicación del inmueble desplaza la aplicación de la regla general.
Un servicio puede prestarse desde Madrid y localizarse fiscalmente en Canarias
Este es probablemente uno de los aspectos que más confusión genera.
Imaginemos una gestoría situada en Madrid que presta determinados servicios a un banco cuya sede también se encuentra en Madrid.
La gestoría tramita la escritura de cancelación de una hipoteca que grava un inmueble situado en Las Palmas de Gran Canaria.
Podría parecer lógico concluir:
empresa de Madrid + cliente de Madrid = IVA.
Pero sería incorrecto si estamos ante un servicio directamente relacionado con ese inmueble.
La regla especial prevalece sobre la regla general.
Por tanto:
Prestador: Madrid-Cliente: Madrid-Inmueble: Gran Canaria-Servicio: directamente relacionado con la modificación jurídica del inmueble
Resultado:
el servicio se localiza en Canarias y no en territorio IVA.
A partir de ahí habrá que determinar cómo debe liquidarse el IGIC y quién tiene la condición de sujeto pasivo.
Localización, sujeción y sujeto pasivo: tres cuestiones diferentes
Aquí conviene realizar una precisión especialmente importante.
Determinar que una operación se localiza en Canarias no significa necesariamente que el prestador deba emitir siempre una factura repercutiendo IGIC.
Son cuestiones diferentes.
El análisis correcto debería seguir este orden:
Primero: determinar dónde se localiza el servicio.
Segundo: determinar qué impuesto resulta aplicable: IVA o IGIC.
Tercero: determinar quién debe ingresar ese impuesto.
Y en este tercer paso puede aparecer la inversión del sujeto pasivo.
¿Qué ocurre si el prestador está en Península y el inmueble en Canarias?
Supongamos ahora que una empresa establecida exclusivamente en Madrid presta a una empresa canaria un servicio directamente relacionado con un edificio situado en Tenerife.
La regla inmobiliaria determina que la operación se localice en Canarias.
Por tanto, no procede repercutir IVA.
Pero ello no significa automáticamente que la empresa madrileña tenga que repercutir IGIC.
Habrá que analizar si el prestador se encuentra establecido en Canarias a efectos de esa operación y, especialmente, si dispone de un establecimiento permanente que intervenga en la prestación.
Cuando el prestador no está establecido en Canarias y concurren los requisitos legalmente previstos, puede operar la inversión del sujeto pasivo, de manera que sea el empresario o profesional destinatario quien deba autorrepercutirse y declarar el IGIC correspondiente.
La factura del prestador se emitirá entonces sin repercutir IVA y sin repercutir directamente IGIC, haciendo constar la circunstancia correspondiente a la inversión del sujeto pasivo.
Ejemplo 1. Arquitecto peninsular y edificio en Canarias
Una sociedad canaria contrata a un estudio de arquitectura de Barcelona para proyectar la reforma integral de un hotel situado en Lanzarote.
El servicio está directamente relacionado con un inmueble determinado.
¿Dónde se localiza?
En Canarias.
¿Lleva IVA?
No.
¿Debe analizarse el IGIC?
Sí.
Si el estudio catalán no se encuentra establecido en Canarias a efectos de esa prestación y el destinatario es un empresario o profesional establecido en Canarias, habrá que examinar la aplicación de la inversión del sujeto pasivo del IGIC.
Ejemplo 2. Consultora peninsular que asesora a una inmobiliaria canaria
Una consultora de Madrid elabora para una sociedad canaria un plan estratégico sobre financiación, organización interna, reducción de costes y expansión del negocio.
La sociedad canaria posee numerosos inmuebles.
Sin embargo, el objeto de la consultoría no consiste en actuar sobre ningún inmueble concreto.
El inmueble no constituye un elemento central e indispensable del servicio.
Por tanto, no aplicamos automáticamente la regla especial inmobiliaria.
Habrá que acudir a la regla general de localización B2B y localizar el servicio atendiendo al destinatario.
El resultado puede igualmente conducir a Canarias, pero por una razón jurídica completamente distinta.
Y esta diferencia puede ser decisiva en otros supuestos.
Ejemplo 3. Abogado canario y compraventa de un inmueble en Madrid
Un abogado establecido en Canarias presta un servicio jurídico directamente dirigido a formalizar la transmisión de un inmueble situado en Madrid.
Si el servicio presenta la vinculación directa exigida por la normativa con la transmisión jurídica de ese inmueble, la regla especial conduce a localizarlo donde se encuentra el inmueble.
Es decir, en territorio de aplicación del IVA.
No debe concluirse que el servicio lleva IGIC simplemente porque el abogado tenga su despacho en Canarias.
De nuevo:
manda la localización del inmueble.
Posteriormente habrá que determinar quién es el sujeto pasivo del IVA atendiendo a la condición y establecimiento de las partes.
Ejemplo 4. Empresa canaria que realiza un proyecto sobre un edificio en Península
Una ingeniería establecida exclusivamente en Gran Canaria realiza el proyecto técnico de determinadas instalaciones integradas en un edificio situado en Sevilla.
El servicio está directamente relacionado con ese inmueble.
Por tanto, la operación se localiza en Península.
No está sujeta a IGIC.
Estará dentro del ámbito del IVA y deberá analizarse, según las circunstancias del destinatario y del prestador, si corresponde repercutir IVA o si resulta aplicable la inversión del sujeto pasivo.
¿Qué ocurre con las empresas que tienen establecimientos tanto en Canarias como en Península?
La cuestión se complica cuando una empresa dispone de establecimientos en ambos territorios.
No basta entonces con observar el domicilio social o el NIF que aparece en la factura.
A efectos de IVA e IGIC puede resultar determinante identificar qué sede o establecimiento permanente interviene realmente en la prestación o es destinatario efectivo del servicio.
La existencia formal de una oficina en Canarias no significa necesariamente que todas las operaciones de la empresa deban tributar por IGIC.
Y, en sentido contrario, disponer de sede en Madrid no implica que todas las prestaciones queden sujetas a IVA.
Debe analizarse qué establecimiento cuenta con los medios humanos y técnicos necesarios y cuál interviene efectivamente en la operación.
No obstante, cuando estamos ante un servicio directamente relacionado con un inmueble, existe un dato previo especialmente poderoso:
la ubicación del propio inmueble.
¿Cuándo hablamos de IVA, IGIC o inversión del sujeto pasivo?
El siguiente cuadro permite resumir algunos de los supuestos más habituales.
Prestador | Destinatario | Inmueble | Tipo de servicio | Resultado general |
Empresa canaria | Empresa canaria | Canarias | Directamente relacionado con inmueble | IGIC |
Empresa peninsular no establecida en Canarias | Empresa canaria | Canarias | Directamente relacionado con inmueble | IGIC: analizar inversión del sujeto pasivo |
Empresa peninsular | Empresa peninsular | Canarias | Directamente relacionado con inmueble | No IVA. Operación localizada en Canarias; analizar obligaciones IGIC y sujeto pasivo |
Empresa canaria | Empresa peninsular | Península | Directamente relacionado con inmueble | IVA: analizar sujeto pasivo/ISP |
Empresa canaria | Empresa canaria | Península | Directamente relacionado con inmueble | Operación localizada en territorio IVA; analizar sujeto pasivo |
Empresa peninsular | Empresa canaria | Canarias | Consultoría general no vinculada a inmueble concreto | Regla general B2B: localizada en Canarias; analizar IGIC/ISP |
Empresa canaria | Empresa peninsular | Península | Consultoría general | Regla general B2B: localizada en Península; analizar IVA/ISP |
Este cuadro debe sólo de utilizarse como orientación general, no como ninguna tabla cerrada de los supuestos ni recomendación profesional de ninguna clase.
La determinación definitiva exige comprobar, entre otras circunstancias, la condición empresarial del destinatario, los establecimientos permanentes de las partes, cuál de ellos interviene en la operación, la verdadera naturaleza del servicio y las reglas específicas de sujeto pasivo.
El error de identificar “servicio relacionado con un inmueble” con “servicio que tiene algo que ver con un inmueble”
Esta es probablemente la conclusión más importante.
En la práctica empresarial existen multitud de servicios que tienen alguna conexión con inmuebles:
asesoramiento jurídico, financiación, contabilidad, consultoría, gestión documental, estudios económicos, servicios administrativos, intermediación, seguros, valoración de empresas, auditoría, planificación fiscal...
Pero ello no significa que todos sean servicios relacionados con bienes inmuebles a efectos de las reglas especiales de localización.
Para aplicar esta regla debemos preguntarnos:
¿El inmueble constituye realmente un elemento central, básico e indispensable de la prestación?
Y todavía podemos añadir una segunda pregunta:
¿El servicio tiene por objeto producir una modificación física o jurídica de un inmueble concreto?
Si la respuesta es afirmativa, probablemente estaremos dentro de la regla especial.
Si la relación con el inmueble es meramente indirecta, accesoria o económica, habrá que analizar las restantes reglas de localización.
Una misma operación puede llegar al IGIC por caminos diferentes
Existe además una peculiaridad que conviene tener presente.
Dos servicios prestados por una empresa peninsular a una sociedad canaria pueden terminar ambos sujetos a las reglas del IGIC, pero por razones completamente diferentes.
Imaginemos:
Servicio A: consultoría estratégica general para una empresa canaria.
Servicio B: proyecto arquitectónico para reformar su hotel en Tenerife.
En el primer caso, la localización en Canarias puede producirse por aplicación de la regla general B2B, atendiendo al establecimiento del destinatario.
En el segundo, se produce por aplicación de la regla especial del inmueble, atendiendo a la ubicación física del hotel.
El resultado territorial puede parecer idéntico.
Pero jurídicamente no lo es.
Y basta cambiar alguno de los elementos de la operación para que las consecuencias sean completamente distintas.
Antes de emitir una factura, hay que calificar correctamente el servicio
En las operaciones entre Canarias y Península resulta frecuente comenzar el análisis preguntándose:
¿Pongo IVA o IGIC en la factura?
Pero esa no debería ser la primera pregunta.
El análisis correcto requiere seguir una secuencia:
1. Identificar exactamente el servicio prestado.
2. Determinar si existe una regla especial de localización.
3. Si interviene un inmueble, comprobar si existe una vinculación suficientemente directa.
4. Determinar dónde está situado el inmueble.
5. Establecer si la operación queda dentro del territorio IVA o del territorio IGIC.
6. Analizar dónde se encuentran establecidos prestador y destinatario y qué establecimientos intervienen.
7. Determinar finalmente quién es el sujeto pasivo y si procede repercutir IVA, IGIC o aplicar inversión del sujeto pasivo.
Alterar este orden es una de las causas más frecuentes de errores en la facturación entre Canarias y Península.
La Consulta Vinculante 2195/2023 de la Agencia Tributaria Canaria: viviendas vacacionales, intermediación y servicios relacionados con inmuebles
Un ejemplo especialmente interesante de la aplicación de estas reglas lo encontramos en la Consulta Vinculante n.º 2195, de 14 de noviembre de 2023, de la Viceconsejería de Hacienda y Relaciones con la Unión Europea del Gobierno de Canarias.
La consulta analiza el caso de una persona física establecida en territorio de aplicación del IVA que había adquirido dos inmuebles situados en Canarias para destinarlos a viviendas vacacionales.
La explotación se organizaba mediante la intervención de dos empresas diferentes.
Por una parte, una entidad no establecida en Canarias, titular de una plataforma digital, se encargaría de poner en contacto al propietario con los potenciales huéspedes y gestionar el cobro en línea, actuando en nombre y por cuenta ajena a cambio de una comisión.
Por otra, una empresa establecida en Canarias se ocuparía de la gestión material de las viviendas, fundamentalmente de su limpieza y de resolver las incidencias que pudieran producirse durante las estancias.
El supuesto resulta especialmente interesante porque obliga a la Administración Tributaria Canaria a analizar tres cuestiones diferentes:
si el propietario dispone de un establecimiento permanente en Canarias por el mero hecho de explotar las viviendas;
dónde deben localizarse los servicios de limpieza y gestión de incidencias;
y cómo deben calificarse y localizarse los servicios prestados por la plataforma de intermediación.
Tener un inmueble en Canarias no significa necesariamente disponer de un establecimiento permanente
Este es uno de los aspectos más relevantes de la consulta.
Tradicionalmente, la Administración Tributaria Canaria había considerado que un inmueble situado en Canarias y explotado mediante arrendamiento podía determinar por sí mismo la existencia de un establecimiento permanente.
Sin embargo, la regulación experimentó una modificación con efectos desde el 1 de enero de 2023, que llevó a reconsiderar ese criterio.
La Consulta 2195/2023 concluye que el propietario de las viviendas vacacionales no dispone de establecimiento permanente en Canarias cuando no mantiene de forma permanente medios materiales y humanos propios suficientes para gestionar la actividad de arrendamiento.
En el supuesto analizado, el propietario había externalizado tanto la intermediación como la gestión de las viviendas.
Por ello, la Administración considera que no se encontraba establecido en Canarias a estos efectos.
La cuestión resulta particularmente importante porque la existencia o inexistencia de establecimiento permanente puede determinar posteriormente quién tiene la condición de sujeto pasivo del IGIC y si resulta aplicable la inversión del sujeto pasivo.
Los servicios de limpieza y resolución de incidencias siguen al inmueble
La consulta analiza también los servicios prestados por la empresa encargada de limpiar las viviendas y resolver las incidencias que pudieran producirse.
La Administración parte del artículo 17.Tres.Uno.1 de la Ley 20/1991 y recuerda que los servicios relacionados con bienes inmuebles situados en Canarias se entienden realizados en el territorio de aplicación del IGIC.
Lo verdaderamente interesante es el criterio empleado para determinar cuándo existe esa vinculación.
La consulta señala que en los servicios enumerados por la Ley existe un denominador común: el inmueble constituye el elemento central e indispensable de la prestación, de manera que existe una relación suficientemente directa entre el servicio y un inmueble determinado.
Aplicando este criterio, la Administración concluye que los servicios de limpieza y resolución de incidencias de las viviendas vacacionales están suficientemente relacionados con esos inmuebles.
Por tanto, al encontrarse las viviendas en Canarias, los servicios se localizan en Canarias y quedan sujetos al IGIC.
Y ello con independencia de dónde estén establecidos el prestador y el destinatario del servicio.
Este pronunciamiento confirma perfectamente la idea central que hemos venido desarrollando:
Cuando existe una vinculación suficientemente directa con un inmueble, la localización del inmueble prevalece sobre la regla general de localización de los servicios.
¿Y qué ocurre con una plataforma digital que intermedia en el alquiler?
La consulta presenta todavía otro aspecto particularmente interesante.
La empresa intermediaria dispone de una plataforma digital mediante la que pone en contacto al propietario con los potenciales arrendatarios y gestiona el cobro de las reservas.
Podría pensarse inicialmente que estamos ante un servicio prestado por vía electrónica.
Sin embargo, la Administración rechaza esa calificación.
Que el servicio se preste utilizando una página web, una aplicación o una plataforma digital no transforma necesariamente la naturaleza jurídica del servicio.
Lo importante es determinar qué servicio se está prestando realmente.
Y, en este caso, la verdadera prestación consiste en intermediar entre propietarios y potenciales arrendatarios de viviendas vacacionales.
Por tanto, estamos ante un servicio de intermediación y no ante un servicio electrónico por el mero hecho de que la intermediación se realice mediante una plataforma digital.
La intermediación también puede quedar vinculada al inmueble
A continuación, la Administración analiza dónde debe localizarse ese servicio de intermediación.
Y aquí vuelve a resultar decisiva la naturaleza del inmueble y del servicio de alojamiento.
La consulta parte de que el propietario no presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, por lo que estamos ante el arrendamiento de viviendas y no ante un servicio hotelero propiamente dicho.
En estas circunstancias, la intermediación en el arrendamiento se considera relacionada con los propios bienes inmuebles.
Por tanto, puesto que las viviendas están situadas en Canarias, el servicio de intermediación se entiende prestado en Canarias y queda sujeto al IGIC, con independencia nuevamente del lugar en el que se encuentren establecidos el intermediario y el propietario.
El resultado es especialmente ilustrativo:
Plataforma intermediaria: no establecida en Canarias.
Propietario: establecido en territorio IVA.
Viviendas: situadas en Canarias.
Servicio: intermediación en su arrendamiento.
Resultado territorial: Canarias.
La ubicación del inmueble vuelve a imponerse sobre la ubicación de las partes.
La importancia de distinguir localización y sujeto pasivo
Sin embargo, la consulta permite recordar nuevamente que afirmar que un servicio está sujeto al IGIC no significa necesariamente que el empresario que lo presta tenga que repercutir directamente dicho impuesto.
Primero debemos determinar la localización.
Después debemos identificar al sujeto pasivo.
Si quien presta el servicio no está establecido en Canarias y el destinatario reúne las condiciones previstas legalmente, puede entrar en funcionamiento la inversión del sujeto pasivo, correspondiendo al destinatario declarar el IGIC.
Precisamente por ello resulta tan relevante determinar si el propietario de las viviendas dispone o no de establecimiento permanente en Canarias.
Una consulta que refuerza la doctrina del “elemento central e indispensable”
La Consulta 2195/2023 resulta especialmente útil porque traslada a un supuesto muy habitual en la economía canaria la doctrina que venimos analizando.
No basta con que exista alguna conexión entre el servicio y un inmueble.
Debe existir una vinculación suficientemente directa.
Y para determinarla debemos preguntarnos nuevamente si el inmueble constituye un elemento central, básico y esencial de la prestación.
En el caso analizado:
Limpieza de una vivienda concreta → sí existe vinculación directa.
Resolución de incidencias de esa vivienda → sí existe vinculación directa.
Intermediación específicamente dirigida a conseguir su arrendamiento → sí existe vinculación directa, en las circunstancias analizadas por la consulta.
Utilización de una plataforma digital → no convierte por sí sola el servicio en un servicio electrónico.
La consulta ofrece así un ejemplo especialmente claro de por qué, en las operaciones entre Canarias y Península, la denominación comercial del servicio o la tecnología utilizada para prestarlo no pueden sustituir al análisis de su verdadera naturaleza.
Preguntas frecuentes sobre IVA e IGIC en servicios relacionados con inmuebles
1. ¿Los servicios relacionados con un inmueble situado en Canarias llevan IVA o IGIC?
Como regla general, cuando un servicio está directamente relacionado con un inmueble situado en Canarias, se entiende realizado en Canarias y queda fuera del territorio de aplicación del IVA.
La operación deberá analizarse conforme a las reglas del IGIC.
No obstante, que el servicio esté sujeto al IGIC no significa necesariamente que el prestador tenga que repercutirlo en factura, ya que puede resultar aplicable la inversión del sujeto pasivo.
2. ¿Todo servicio que tenga alguna relación con un inmueble se considera un servicio inmobiliario?
No.
La existencia de una conexión económica, comercial o jurídica con un inmueble no es suficiente.
De acuerdo con la jurisprudencia del TJUE, debe existir una relación suficientemente directa entre la prestación y un inmueble determinado. El inmueble debe constituir un elemento central y esencial del servicio o este debe tener por objeto su modificación física o jurídica.
Por ello, cada servicio debe calificarse atendiendo a su verdadera naturaleza.
3. ¿Qué significa que el inmueble debe ser un elemento “central e indispensable” del servicio?
Significa que el servicio debe estar estrechamente ligado a un inmueble determinado, de manera que este constituya un elemento esencial de la propia prestación.
Un proyecto arquitectónico para reformar un edificio concreto, una tasación de una vivienda determinada o determinados trabajos realizados físicamente sobre un inmueble presentan claramente esa vinculación.
Por el contrario, una consultoría estratégica prestada a una sociedad propietaria de inmuebles no adquiere naturaleza inmobiliaria simplemente porque el cliente desarrolle una actividad relacionada con ellos.
4. ¿Qué ocurre si una empresa de la Península presta un servicio sobre un inmueble situado en Canarias?
Si el servicio está suficientemente relacionado con ese inmueble, se localiza en Canarias, aunque el prestador tenga su sede en Madrid, Barcelona o cualquier otro punto del territorio de aplicación del IVA.
Por tanto, no deberá repercutirse IVA peninsular.
A continuación habrá que determinar cómo tributa la operación en el IGIC y quién tiene la condición de sujeto pasivo.
5. ¿Puede un servicio entre dos empresas peninsulares estar sujeto al IGIC?
Sí.
Imaginemos que una gestoría de Madrid presta servicios a una entidad financiera también establecida en Madrid para tramitar la cancelación de una hipoteca sobre un inmueble situado en Canarias.
Si el servicio está directamente relacionado con la modificación jurídica de ese inmueble, la regla especial determina su localización en Canarias.
Por tanto, el hecho de que prestador y destinatario estén ambos establecidos en Península no determina necesariamente la aplicación del IVA.
6. ¿Una empresa peninsular debe cobrar IGIC siempre que presta un servicio relacionado con un inmueble canario?
No necesariamente.
Una cosa es determinar que el servicio se localiza en Canarias y está sujeto al IGIC y otra diferente establecer quién debe ingresar el impuesto.
Cuando el prestador no se encuentra establecido en Canarias y concurren los requisitos legalmente previstos, puede producirse la inversión del sujeto pasivo, correspondiendo al empresario o profesional destinatario declarar el IGIC.
Por eso hay que diferenciar siempre entre localización, sujeción y sujeto pasivo.
7. ¿Qué es la inversión del sujeto pasivo del IGIC?
Es el mecanismo mediante el cual la obligación de declarar el impuesto pasa, en determinados supuestos, del empresario que presta el servicio al empresario o profesional que lo recibe.
Tiene especial importancia en operaciones en las que un empresario no establecido en Canarias presta servicios sujetos al IGIC a empresarios o profesionales establecidos o que operan en Canarias.
Su aplicación debe comprobarse atendiendo a las circunstancias concretas de cada operación y a la condición de las partes.
8. ¿Los servicios de arquitectos, ingenieros y técnicos sobre inmuebles canarios llevan IGIC?
Cuando los servicios se refieren directamente a un inmueble determinado situado en Canarias, normalmente se localizan en Canarias.
Es el caso, por ejemplo, de un arquitecto que proyecta la reforma de un hotel en Lanzarote o de un ingeniero que diseña determinadas instalaciones integradas en un edificio de Gran Canaria.
Si el profesional está establecido en Península y no está establecido en Canarias a efectos de esa operación, habrá que analizar posteriormente si resulta aplicable la inversión del sujeto pasivo del IGIC.
9. ¿Los servicios jurídicos relacionados con inmuebles situados en Canarias llevan siempre IGIC?
No.
Hay que analizar la naturaleza concreta del servicio jurídico.
Determinados servicios jurídicos directamente relacionados con la transmisión, constitución o modificación de derechos sobre un inmueble determinado pueden quedar sometidos a la regla especial inmobiliaria.
Sin embargo, un asesoramiento jurídico general que simplemente tenga como contexto una empresa o una operación en la que existan inmuebles no queda automáticamente sometido a esta regla.
10. ¿La gestión de la cancelación de una hipoteca sobre un inmueble canario está relacionada con el inmueble?
Sí, cuando concurren las circunstancias analizadas por la Dirección General de Tributos en la Consulta Vinculante V2012-15.
La gestión de la escritura de cancelación hipotecaria persigue la cancelación de un derecho real que grava un inmueble determinado y, por tanto, produce una modificación de su situación jurídica.
Cuando el inmueble está situado en Canarias, el servicio se localiza en Canarias y queda fuera del territorio de aplicación del IVA.
11. ¿La limpieza de una vivienda vacacional situada en Canarias está sujeta al IGIC?
Sí, cuando se trata de servicios de limpieza directamente vinculados a una vivienda concreta situada en Canarias.
La Consulta Vinculante de la Agencia Tributaria Canaria 2195, de 14 de noviembre de 2023, considera que existe una relación suficientemente directa entre estos servicios y los inmuebles.
Por tanto, los servicios se localizan en Canarias.
12. ¿Y los servicios de gestión de incidencias de una vivienda vacacional?
La Consulta 2195/2023 llega igualmente a la conclusión de que los servicios destinados a resolver las incidencias producidas durante la estancia están suficientemente relacionados con las viviendas concretas sobre las que recaen.
El inmueble constituye un elemento esencial de la prestación.
Si las viviendas se encuentran en Canarias, estos servicios se localizan en Canarias y quedan sometidos a las reglas del IGIC.
13. ¿Una plataforma de reservas de viviendas vacacionales presta un servicio electrónico?
No necesariamente.
El hecho de utilizar una página web, una aplicación o una plataforma digital para prestar un servicio no determina por sí mismo que estemos ante un servicio prestado por vía electrónica a efectos fiscales.
Debe analizarse cuál es la verdadera naturaleza de la prestación.
La Consulta 2195/2023 considera que, en el supuesto examinado, la plataforma realizaba realmente un servicio de intermediación entre el propietario y los potenciales arrendatarios, aunque utilizara medios digitales para desarrollarlo.
14. ¿La intermediación en el alquiler de una vivienda situada en Canarias está sujeta al IGIC?
Puede estarlo.
En el supuesto concreto examinado por la Consulta 2195/2023, la Administración Tributaria Canaria considera que la intermediación en el arrendamiento de las viviendas presenta una vinculación suficientemente directa con los inmuebles.
Al estar estos situados en Canarias, el servicio de intermediación se localiza en Canarias.
No obstante, debe analizarse cada modelo de intermediación, ya que resulta especialmente importante determinar en nombre y por cuenta de quién actúa el intermediario y cuál es la verdadera naturaleza de la operación.
15. ¿Tener una vivienda alquilada en Canarias significa tener un establecimiento permanente a efectos del IGIC?
No necesariamente.
Esta cuestión adquirió especial importancia tras la modificación normativa con efectos desde el 1 de enero de 2023.
La Consulta 2195/2023 analiza precisamente el supuesto de un propietario establecido en territorio IVA que posee dos viviendas vacacionales en Canarias y externaliza tanto la intermediación como determinados servicios de gestión.
La Administración concluye, atendiendo a las circunstancias examinadas, que la mera titularidad y explotación de los inmuebles no determina por sí sola la existencia de establecimiento permanente cuando el propietario no dispone de manera permanente de medios humanos y técnicos propios suficientes para desarrollar la actividad.
Esta circunstancia puede ser decisiva posteriormente para determinar quién debe declarar el IGIC.
16. ¿Qué ocurre si una empresa tiene establecimientos tanto en Canarias como en Península?
Debe determinarse qué establecimiento interviene realmente en la operación.
La existencia de una oficina o establecimiento permanente en Canarias no convierte automáticamente todas las operaciones de la empresa en operaciones sujetas al IGIC.
Del mismo modo, tener la sede social en Península no significa que todas las operaciones deban llevar IVA.
Cuando una empresa opera desde varios territorios resulta necesario identificar los medios humanos y técnicos que intervienen en la prestación o reciben efectivamente el servicio.
Y si estamos ante un servicio directamente relacionado con un inmueble, previamente deberá aplicarse la regla especial de localización correspondiente al lugar donde este radique.
17. ¿Qué ocurre si una empresa canaria presta servicios relacionados con un inmueble situado en Península?
La regla funciona también en sentido contrario.
Si una empresa o profesional establecido en Canarias presta un servicio directamente relacionado con un inmueble situado en Madrid, Sevilla, Valencia o cualquier otro lugar del territorio de aplicación del IVA, el servicio se localiza en dicho territorio.
Por tanto, no debe aplicarse IGIC simplemente porque el prestador esté establecido en Canarias.
La operación quedará sometida a las reglas del IVA y habrá que determinar posteriormente quién tiene la condición de sujeto pasivo y si procede o no la inversión del sujeto pasivo.
18. ¿Cómo saber definitivamente si una factura debe llevar IVA, IGIC o inversión del sujeto pasivo?
No debe decidirse únicamente observando dónde están domiciliados proveedor y cliente.
Antes de emitir la factura conviene responder, por este orden, a varias cuestiones:
¿Qué servicio se está prestando realmente?
¿Está relacionado suficientemente con un inmueble determinado?
¿Dónde está situado ese inmueble?
Si no resulta aplicable la regla inmobiliaria, qué otra regla de localización corresponde?
¿Dónde están establecidos prestador y destinatario a efectos del impuesto?
¿Existe algún establecimiento permanente que intervenga en la operación?
¿Quién tiene legalmente la condición de sujeto pasivo?
¿Resulta aplicable la inversión del sujeto pasivo?
Solo después de contestar estas preguntas puede determinarse correctamente si la factura debe emitirse con IVA, con IGIC o sin repercusión directa del impuesto por aplicación de la inversión del sujeto pasivo.
En las operaciones entre Canarias y Península, por tanto, la pregunta “¿IVA o IGIC?” suele ser el final del análisis y no su comienzo.
Conclusión
La fiscalidad indirecta de los servicios relacionados con inmuebles situados en Canarias no puede resolverse simplemente atendiendo al domicilio del prestador o del cliente.
Cuando existe una vinculación suficientemente directa con un inmueble, la ubicación del propio inmueble se convierte en el elemento determinante para localizar la prestación.
Por ello, un servicio prestado desde Madrid puede estar localizado en Canarias y quedar fuera del IVA. Y, a la inversa, un servicio prestado desde Canarias puede quedar localizado en Península y sometido a las reglas del IVA.
La Consulta Vinculante V2012-15 constituye un buen ejemplo: la gestión de escrituras de cancelación de hipotecas sobre inmuebles situados en Canarias se considera directamente relacionada con dichos inmuebles porque persigue precisamente una modificación de su situación jurídica.
Pero tampoco puede generalizarse.
No todo servicio que tenga alguna relación con un inmueble es fiscalmente un servicio inmobiliario.
La cuestión decisiva consiste en determinar si ese inmueble es realmente un elemento central y esencial de la prestación o si constituye únicamente el contexto económico en el que se desarrolla el servicio.
Por ello, antes de decidir si una factura entre Canarias y Península debe llevar IVA, IGIC o inversión del sujeto pasivo, debe resolverse una pregunta anterior:
¿Dónde se entiende realizado realmente el servicio?
Solo después de responder correctamente a esa cuestión podremos determinar qué impuesto resulta aplicable y quién está obligado a declararlo.
