Fiscalidad inmobiliaria para no residentes: guía práctica de cumplimiento tributario

¿Puede la Agencia Tributaria detectar los ingresos obtenidos?

 

Muchos propietarios extranjeros siguen pensando que:

​

• Airbnb no informa.

• Booking no informa.

• Los ingresos recibidos en cuentas extranjeras no son detectables.

​

La fiscalidad de los no residentes no debe abordarse desde la perspectiva de la posibilidad de detección de los ingresos, sino desde la obligación de declarar correctamente las rentas obtenidas. En un entorno cada vez más digitalizado y con mayores mecanismos de intercambio de información entre administraciones tributarias, la mejor estrategia continúa siendo el cumplimiento voluntario y adecuado de las obligaciones fiscales desde el primer momento. Hoy existen múltiples fuentes de información:

​

• Plataformas digitales.

• Intercambio internacional de información.

• Entidades financieras.

• Registros turísticos autonómicos.

• Declaraciones informativas.

​

Esto explica por qué cada vez son más frecuentes los procedimientos de comprobación y sanciones relacionados con viviendas vacacionales.

​

¿Qué ocurre cuando las obligaciones fiscales no se han cumplido correctamente?

​

En la práctica profesional es frecuente encontrar situaciones como las siguientes:

​

• Propietarios que desconocían la obligación de presentar el Modelo 210.

• Contribuyentes que llevan varios años sin declarar.

• Viviendas vacacionales explotadas sin analizar las obligaciones derivadas del IGIC.

• Inmuebles heredados cuyos nuevos propietarios desconocen sus obligaciones tributarias.

• Propietarios que creen que la gestión por parte de una agencia elimina sus responsabilidades fiscales.

​

A continuación analizamos las principales diferencias entre residentes y no residentes, las consecuencias de los incumplimientos y las actuaciones que conviene adoptar para regularizar correctamente la situación tributaria.

​

Diferencias fiscales entre residentes y no residentes propietarios de inmuebles

​

Aunque ambos pueden ser propietarios de inmuebles situados en España, la tributación aplicable es muy diferente.

 

Vivienda para uso propio

​

Residente fiscal en España

​

La vivienda habitual no genera tributación por imputación de rentas.

​

No residente

​

La mera titularidad del inmueble puede generar obligación de presentar Modelo 210 por imputación de rentas inmobiliarias.

​

Inmuebles alquilados

​

Residente

​

Tributa mediante IRPF.

​

Presenta una única declaración anual.

​

No residente

​

Tributa mediante IRNR.

​

Puede verse obligado a presentar varias declaraciones durante el mismo ejercicio.

​

Venta de inmuebles

​

Residente

​

No existe retención obligatoria del comprador.

​

No residente

​

El comprador debe practicar una retención del 3 % sobre el precio de venta mediante Modelo 211.

​

Administración tributaria competente

​

Residente

​

Normalmente únicamente interactúa con la Agencia Tributaria Estatal.

​

No residente

​

Puede encontrarse sometido simultáneamente a:

​

• Agencia Tributaria Estatal.

• Administración Tributaria Canaria.

• Administración tributaria de su país de residencia.

​

¿Qué ocurre si nunca he presentado el Modelo 210?

​

Esta es probablemente la consulta más habitual entre propietarios extranjeros.

​

Muchos descubren la existencia del Modelo 210 varios años después de adquirir el inmueble.

​

Especialmente en casos de:

​

• Segundas residencias.

• Viviendas heredadas.

• Inmuebles adquiridos como inversión.

• Viviendas vacacionales.

​

La buena noticia es que, en muchas ocasiones, la situación puede regularizarse voluntariamente antes de que la Administración inicie actuaciones.

 

Regularización voluntaria

​

Cuando el contribuyente detecta el incumplimiento antes de recibir un requerimiento, suele ser recomendable analizar la posibilidad de regularizar espontáneamente la situación.

​

Las ventajas suelen ser significativas:

​

• Reducción del riesgo sancionador.

• Menor coste económico.

• Mayor seguridad jurídica.

• Evitar procedimientos de comprobación más complejos.

​

Cada caso debe analizarse individualmente teniendo en cuenta:

​

• Número de ejercicios afectados.

• Tipo de inmueble.

• Rentas obtenidas.

• Existencia de alquileres.

• Posibles obligaciones en materia de IGIC.

​

Prescripción tributaria

​

No todas las obligaciones pendientes pueden ser exigidas indefinidamente.

​

Con carácter general, la Administración dispone de un plazo para:

​

• Determinar deudas tributarias.

• Exigir pagos.

• Imponer sanciones.

​

Por ello, antes de iniciar cualquier regularización resulta imprescindible analizar:

​

• Fecha de adquisición del inmueble.

• Ejercicios afectados.

• Declaraciones presentadas.

• Posibles interrupciones de la prescripción.

​

La revisión profesional de estos aspectos puede evitar regularizaciones innecesarias.

​

Recargos e intereses

​

Cuando una declaración se presenta fuera de plazo pueden surgir costes adicionales.

​

Entre ellos:

​

Recargos

Derivados de la presentación extemporánea.

Intereses de demora

​

Aplicables en determinados supuestos.

​

La cuantía final dependerá de múltiples factores:

​

• Tiempo transcurrido.

• Existencia o no de requerimiento previo.

• Tipo de obligación incumplida.

​

Comprobaciones e inspecciones tributarias

​

Cada vez es más frecuente que la Administración disponga de información relativa a propietarios no residentes.

​

Especialmente en el ámbito del alquiler turístico.

​

Principales fuentes de información

​

• Plataformas digitales.

• Entidades financieras.

• Registros turísticos.

• Intercambio internacional de información.

• Declaraciones informativas.

• Notarios y registros.

​

Por ello, la idea de que determinados ingresos son invisibles para la Administración resulta cada vez menos realista.

​

Aspectos que suelen revisarse

​

• Existencia de inmuebles no declarados.

• Alquileres no declarados.

• Uso vacacional.

• Ganancias patrimoniales.

• Aplicación de gastos deducibles.

• Correcta tributación en IGIC.

• Obligaciones censales.

​

Errores más frecuentes de los propietarios extranjeros

​

La experiencia demuestra que muchos incumplimientos en materia de fiscalidad inmobiliaria de no residentes derivan simplemente del desconocimiento de la normativa.

​

Pensar que una vivienda vacía no tributa

 

Es el error más habitual.

​

La mera titularidad de determinados inmuebles urbanos puede generar obligación de presentar Modelo 210.

​

No declarar los periodos de uso propio

​

Especialmente frecuente en viviendas vacacionales.

​

Muchos propietarios únicamente declaran los días alquilados.

​

Declarar únicamente el importe neto recibido

​

Cuando intervienen plataformas o agencias.

​

La tributación debe analizarse considerando la operación completa.

​

Creer que la agencia gestora asume todas las obligaciones fiscales

​

La gestión operativa de la vivienda no implica necesariamente la transmisión de las obligaciones tributarias.

​

Ignorar las obligaciones derivadas del IGIC

​

Particularmente frecuente en Canarias.

​

Muchos propietarios presentan correctamente el Modelo 210 pero desconocen la fiscalidad inmobiliaria de no residentes en Canarias y sus posibles obligaciones frente a la Administración Tributaria Canaria.

​

No comunicar cambios de domicilio

​

Las notificaciones tributarias pueden considerarse válidamente practicadas aunque el contribuyente nunca llegue a leerlas.

​

No revisar los convenios para evitar la doble imposición

​

Ello puede provocar:

​

• Tributación excesiva.

• Pérdida de beneficios fiscales.

• Doble imposición internacional.

​

¿Quién es realmente el empresario a efectos del IGIC?

​

Esta es una de las cuestiones más importantes en el ámbito de las viviendas vacacionales.

​

Muchos propietarios consideran que la empresa gestora es quien desarrolla la actividad.

​

Sin embargo, desde el punto de vista tributario, la cuestión fundamental consiste en determinar:

​

¿Quién obtiene realmente los rendimientos económicos de la explotación?

​

Agencia como intermediaria

​

Cuando la agencia:

​

• Comercializa la vivienda.

• Gestiona reservas.

• Cobra una comisión.

​

Pero los ingresos pertenecen al propietario.

​

Normalmente el propietario continúa siendo quien obtiene los rendimientos de la actividad.

​

Empresa explotadora en nombre propio

​

La situación puede ser diferente cuando:

​

• Existe una verdadera cesión de explotación.

• La empresa asume el riesgo empresarial.

• La empresa explota el inmueble en nombre propio.

​

En estos casos resulta imprescindible analizar la documentación contractual concreta.

​

¿Puede la Administración detectar los ingresos obtenidos?

​

La respuesta es cada vez más clara:

​

Sí.

​

Las posibilidades de detección han aumentado significativamente durante los últimos años.

​

Fuentes de información disponibles

​

• Airbnb.

• Booking.

• Vrbo.

• Intercambio internacional de información.

• Entidades financieras.

• Registros turísticos.

• Operadores de pago.

​

Por ello, la estrategia más segura suele consistir en cumplir correctamente las obligaciones tributarias desde el inicio.

​

Tabla resumen de modelos tributarios

​

Situación                                                                                               Modelo

​

Vivienda para uso propio                                                                           210

Vivienda alquilada                                                                                      210

Vivienda vacacional                                                                                   210

Venta de inmueble (vendedor)                                                                   210

Venta de inmueble (comprador)                                                                 211

Impuesto sobre Sucesiones                                               Modelo autonómico correspondiente

Actividad económica en Canarias                                        Declaraciones censales e IGIC

 

Tabla resumen de plazos

 

Obligación                                                                                                Plazo

​

Modelo 210 por imputación de renta                                                 Año siguiente

Modelo 210 por alquileres                                                                    Trimestral

Modelo 211                                                                                  Un mes desde la venta

Modelo 210 por ganancia patrimonial                        Cuatro meses tras finalizar el plazo del Modelo 211

Impuesto sobre Sucesiones                                                Seis meses desde el fallecimiento

​

 

Checklist para propietarios no residentes

​

Antes de finalizar cada ejercicio conviene verificar:

​

☐ ¿Dispongo de inmuebles en España?

☐ ¿He analizado si debo presentar Modelo 210?

☐ ¿He obtenido ingresos por alquiler?

☐ ¿He vendido algún inmueble?

☐ ¿He heredado bienes inmuebles?

☐ ¿Existen obligaciones derivadas del IGIC?

☐ ¿He comunicado correctamente mi domicilio fiscal?

☐ ¿Conservo la documentación justificativa de ingresos y gastos?

☐ ¿He revisado la aplicación del convenio para evitar la doble imposición?

☐ ¿He recibido alguna notificación pendiente de atender?

​

Conclusión

​

La fiscalidad inmobiliaria de los no residentes constituye una materia compleja en la que convergen normas estatales, convenios internacionales y, en el caso de fiscalidad inmobiliaria de no residentes en Canarias, particularidades derivadas del IGIC y de su régimen económico y fiscal propio.

​

La mera titularidad de un inmueble puede generar obligaciones tributarias incluso cuando no existen ingresos, mientras que la explotación turística de viviendas puede implicar simultáneamente obligaciones frente a la Agencia Tributaria Estatal y frente a la Administración Tributaria Canaria.

 

Por ello, una adecuada planificación fiscal y una revisión periódica de las obligaciones tributarias resultan esenciales para evitar contingencias futuras y optimizar la tributación de las inversiones inmobiliarias en España.

​

En MacroSuma Asesores ayudamos a propietarios no residentes, inversores extranjeros y herederos con inmuebles en España y Canarias a cumplir correctamente con todas sus obligaciones tributarias, con asesoría fiscal especializada en fiscalidad inmobiliaria de no residentes, optimizando su situación fiscal y evitando riesgos innecesarios frente a la Administración Tributaria.