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Fiscalidad inmobiliaria para no residentes-Canarias
Fiscalidad inmobiliaria de no residentes en Canarias: IGIC, actividades económicas y obligaciones censales
Canarias constituye uno de los principales destinos inmobiliarios para ciudadanos extranjeros que desean adquirir una segunda residencia, una vivienda vacacional o una inversión destinada al alquiler.
Sin embargo, muchos propietarios a pesar de conocer la fiscalidad inmobiliaria de los no residentes desconocen que el Archipiélago cuenta con un régimen fiscal propio que introduce importantes diferencias respecto al resto de España.
Además de las obligaciones derivadas del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), determinadas actividades inmobiliarias pueden generar obligaciones frente a la Administración Tributaria Canaria a través del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
Esta circunstancia resulta especialmente relevante en el ámbito del alquiler vacacional, donde la normativa canaria adopta criterios que en ocasiones difieren significativamente de los aplicables en el resto del territorio nacional.
Canarias y su régimen fiscal especial
Canarias forma parte de España y de la Unión Europea, pero no forma parte del territorio de aplicación del IVA.
Por este motivo dispone de un impuesto indirecto propio:
El Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
Ello provoca que determinadas operaciones inmobiliarias se sometan a reglas distintas de las existentes en la Península y Baleares.
Diferencias entre IVA e IGIC
Península y Baleares Canarias
IVA IGIC
Tipo general 21% Tipo general 7%
Ley del IVA Ley del IGIC
AEAT Agencia Tributaria Canaria
No obstante, la diferencia no se limita al porcentaje aplicable.
La propia configuración jurídica del impuesto y determinados criterios administrativos pueden provocar consecuencias distintas para una misma actividad económica.
¿La simple propiedad de una vivienda genera obligaciones en IGIC?
La respuesta es no.
Cuando el propietario únicamente disfruta de la vivienda para uso propio:
-
No desarrolla actividad económica.
-
No tiene la condición de empresario a efectos del IGIC.
-
No presenta autoliquidaciones del IGIC.
Sin embargo:
-
Sí puede existir obligación de presentar Modelo 210 por imputación de rentas inmobiliarias.
Ejemplo práctico
Un ciudadano francés posee una vivienda en Puerto del Carmen (Lanzarote) utilizada exclusivamente durante sus vacaciones.
No alquila la vivienda.
No tiene obligaciones en IGIC.
Sí deberá analizar sus obligaciones en IRNR.
Arrendamientos de vivienda habitual
Cuando una vivienda se alquila para constituir la residencia habitual del arrendatario, la operación presenta un tratamiento específico.
En estos supuestos:
-
El alquiler residencial suele encontrarse exento del IGIC.
-
No existe repercusión del impuesto al inquilino.
No obstante:
-
El propietario continúa obligado a declarar los rendimientos obtenidos mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
La vivienda vacacional: el gran punto de inflexión
La situación cambia radicalmente cuando el inmueble se destina al alquiler turístico.
Aquí es donde aparece una de las mayores particularidades de la fiscalidad canaria.
Mientras que muchos propietarios consideran que simplemente están obteniendo rentas inmobiliarias, la normativa canaria suele considerar que existe una auténtica actividad empresarial a efectos del IGIC.
El propietario de una vivienda vacacional puede ser considerado empresario.
Uno de los aspectos más desconocidos por los propietarios extranjeros es que la normativa canaria no exige necesariamente la prestación de servicios hoteleros para atribuir la condición de empresario o profesional.
La explotación organizada de una vivienda vacacional puede determinar por sí misma la existencia de una actividad económica.
Por tanto, la consideración de empresario puede producirse incluso cuando:
-
No existe servicio de restauración.
-
No existe recepción permanente.
-
No existe servicio de habitaciones.
-
No se prestan servicios hoteleros clásicos.
Esta circunstancia diferencia claramente la fiscalidad de la vivienda vacacional respecto al alquiler residencial tradicional.
Consecuencias de la condición de empresario:
Cuando la actividad queda incluida dentro del ámbito empresarial pueden surgir obligaciones adicionales.
Entre ellas:
Obligaciones censales
-
Alta en el censo de empresarios.
-
Comunicación de inicio de actividad.
-
Modificaciones censales.
-
Comunicación de cese de actividad.
Obligaciones de facturación
-
Emisión de facturas cuando proceda.
-
Conservación de documentación.
-
Registro de ingresos y gastos.
Obligaciones periódicas
-
Presentación de autoliquidaciones de IGIC.
-
Presentación de declaraciones informativas cuando procedan.
Compatibilidad entre IGIC e IRNR
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que el cumplimiento de las obligaciones derivadas del Modelo 210 elimina cualquier obligación frente al IGIC.
Esto no es así.
Ambos impuestos actúan sobre realidades distintas.
IRNR
Grava la obtención de rentas por parte del propietario no residente.
IGIC
Grava determinadas operaciones económicas realizadas en Canarias.
Por tanto, un mismo propietario puede encontrarse obligado simultáneamente a:
-
Presentar Modelos 210.
-
Presentar declaraciones de IGIC.
-
Cumplir obligaciones censales.
Actividades económicas inmobiliarias más habituales
Entre las situaciones que suelen requerir un análisis específico destacan:
Explotación de viviendas vacacionales
La actividad más frecuente.
Gestión simultánea de varias viviendas
A medida que aumenta el volumen de inmuebles, aumenta también la intensidad organizativa de la actividad.
Apartamentos turísticos
Especialmente habituales en zonas turísticas.
Complejos explotados de forma unitaria.
Cuando varios inmuebles se gestionan como una única estructura económica.
Particularidades de Lanzarote
Lanzarote concentra una importante presencia de propietarios extranjeros.
Las zonas con mayor actividad suelen ser:
-
Puerto del Carmen.
-
Playa Blanca.
-
Costa Teguise.
Muchas viviendas se destinan al alquiler turístico durante buena parte del año.
Por ello es habitual encontrar propietarios que presentan correctamente el Modelo 210 pero desconocen las implicaciones derivadas del IGIC.
Particularidades de Fuerteventura
Fuerteventura presenta uno de los mayores porcentajes de vivienda turística por habitante de Canarias.
Especialmente en:
-
Corralejo.
-
Caleta de Fuste.
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Costa Calma.
-
Morro Jable.
La elevada presencia de propietarios británicos, alemanes e italianos convierte la fiscalidad internacional en un elemento esencial de la gestión inmobiliaria.
Particularidades de Gran Canaria
Gran Canaria presenta una realidad más diversa.
Conviven:
-
Viviendas residenciales.
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Viviendas vacacionales.
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Apartamentos turísticos.
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Locales comerciales.
-
Complejos de explotación turística.
Destacan especialmente:
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Playa del Inglés.
-
Maspalomas.
-
Meloneras.
-
Puerto Rico.
-
Mogán.
La coexistencia de diferentes modalidades de explotación exige analizar cuidadosamente cada caso.
La importancia de las obligaciones censales
Una de las incidencias más habituales en procedimientos de comprobación sobre el cumplimiento tributario de no residentes consiste en que el propietario declara correctamente los ingresos obtenidos pero nunca formaliza su situación censal.
Esto puede provocar:
-
Requerimientos.
-
Regularizaciones.
La obligación censal debe analizarse desde el inicio de la actividad y no cuando la Administración ya ha iniciado actuaciones.
¿Qué ocurre si el propietario actúa a través de una agencia?
Muchos propietarios extranjeros consideran que al contratar una empresa gestora desaparecen todas sus obligaciones tributarias.
Esta conclusión suele ser incorrecta.
La existencia de una agencia intermediaria no determina por sí sola quién ostenta la condición de empresario ni quién debe cumplir las obligaciones tributarias.
La respuesta dependerá del modelo contractual utilizado y de quién obtenga realmente los rendimientos derivados de la explotación.
Esta cuestión será analizada en profundidad en la parte dedicada específicamente a la fiscalidad del alquiler turístico en Canarias.
Conclusión
La fiscalidad inmobiliaria en Canarias presenta importantes particularidades que no pueden analizarse exclusivamente desde la perspectiva del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
La existencia del IGIC, la posible consideración de empresario en determinadas actividades inmobiliarias y las obligaciones censales asociadas hacen imprescindible un análisis integral de cada situación.
Esta realidad resulta especialmente relevante en el ámbito de las viviendas vacacionales, donde muchos propietarios extranjeros desconocen que pueden encontrarse sometidos simultáneamente a obligaciones frente a la Agencia Tributaria estatal y frente a la Administración Tributaria Canaria.
Una adecuada planificación fiscal permite cumplir correctamente con todas las obligaciones tributarias y evitar contingencias futuras derivadas de interpretaciones incorrectas de la normativa aplicable.