Fiscalidad inmobiliaria para no residentes 

La fiscalidad de los no residentes presenta importantes diferencias respecto a la aplicable a los residentes fiscales españoles, especialmente cuando se trata de viviendas de uso propio, alquileres de larga duración, alquileres vacacionales, plazas de garaje, locales comerciales o transmisiones de inmuebles.

 

España continúa siendo uno de los destinos preferidos por ciudadanos extranjeros para adquirir inmuebles destinados al disfrute personal, la inversión o la obtención de rentas mediante alquiler.

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Sin embargo, muchos propietarios desconocen que la mera titularidad de un inmueble situado en España puede generar obligaciones tributarias aunque no residan en territorio español.

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En esta guía analizamos las principales obligaciones tributarias que afectan a los propietarios no residentes y explicamos los modelos a presentar, los plazos y las situaciones más habituales.

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¿Quién se considera no residente fiscal en España?

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Con carácter general, una persona tendrá la consideración de no residente fiscal en España cuando:

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• No permanezca más de 183 días durante el año natural en territorio español.

• No tenga en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos.

• Sea considerada residente fiscal en otro Estado conforme a su normativa interna y, en su caso, a los convenios para evitar la doble imposición suscritos por España.

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Es importante recordar que la nacionalidad no determina la residencia fiscal.

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Un ciudadano alemán, británico, francés o estadounidense puede ser residente fiscal en España, del mismo modo que un ciudadano español puede ser considerado no residente.

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Caso 1: Vivienda destinada exclusivamente al uso propio

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Una de las situaciones más habituales es la del propietario extranjero que dispone de una vivienda en España para pasar vacaciones o determinadas temporadas del año.

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Muchos contribuyentes consideran que si la vivienda no se alquila no existe tributación.

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Sin embargo, esta conclusión es incorrecta.

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¿Por qué existe tributación?

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La normativa del Impuesto sobre la Renta de No Residentes establece una renta presunta o imputada derivada de la mera titularidad de determinados inmuebles urbanos.

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Se trata de una figura similar a la imputación de rentas inmobiliarias existente en el IRPF.

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Declaración a presentar

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Modelo 210.

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Plazo

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Durante todo el año siguiente al ejercicio declarado.

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Ejemplo práctico

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Un residente en Alemania posee un apartamento en Lanzarote.

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Valor catastral: 120.000 €.

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No obtiene ningún alquiler.

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La normativa presume una renta imputada que deberá declararse mediante Modelo 210 aunque no haya percibido ingresos reales.

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Caso 2: Vivienda arrendada para uso residencial

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Cuando el inmueble se alquila a un tercero para ser utilizado como vivienda habitual del arrendatario, la tributación cambia completamente.

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En este caso existen rentas efectivas que deben ser declaradas.

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Declaración a presentar

​

Modelo 210.

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Periodicidad

​

Trimestral.

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Plazos

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Primer trimestre: hasta el 20 de abril.

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Segundo trimestre: hasta el 20 de julio.

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Tercer trimestre: hasta el 20 de octubre.

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Cuarto trimestre: hasta el 20 de enero del año siguiente.

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Gastos deducibles

 

Los residentes en determinados países de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo pueden deducir gastos directamente vinculados con la obtención de los ingresos.

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Entre ellos:

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• Comunidad de propietarios.

• IBI.

• Seguros.

• Intereses hipotecarios.

• Reparaciones.

• Honorarios de gestión.

• Comisiones de agencias inmobiliarias.

• Amortizaciones.​

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Ejemplo práctico

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Alquiler mensual: 1.000 €.

Ingresos trimestrales: 3.000 €.

Gastos deducibles: 700 €.

Rendimiento neto: 2.300 €.

Sobre dicho importe se calculará la tributación correspondiente.

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Caso 3: Vivienda vacacional

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La vivienda vacacional merece una atención especial por la complejidad de su tratamiento fiscal.

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No solo deben declararse los ingresos obtenidos durante los períodos de ocupación.

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También pueden existir obligaciones respecto a los períodos en los que el inmueble permanece a disposición del propietario.

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Tributación de los días alquilados

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Los ingresos obtenidos por las estancias vacacionales deben declararse mediante Modelo 210.

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Tributación de los días no alquilados

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Cuando la vivienda permanece vacía o reservada para uso propio pueden generarse obligaciones por imputación de rentas inmobiliarias.

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Ejemplo práctico

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Vivienda vacacional explotada durante 200 días.

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Uso propio durante 165 días.

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El propietario deberá analizar dos tipos de tributación:

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• Rendimientos obtenidos por los días alquilados.

• Imputación de renta correspondiente al período no arrendado.

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Esta situación es una de las que más errores genera entre los propietarios extranjeros.

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Caso 4: Alquiler de plazas de garaje

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Las plazas de garaje constituyen una inversión frecuente entre propietarios no residentes.

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Su tributación presenta particularidades importantes.

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Plaza de garaje alquilada

​

Los ingresos obtenidos deben declararse mediante Modelo 210.

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Periodicidad

​

Trimestral.

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Ejemplo práctico

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Plaza alquilada por 100 € mensuales.

Ingresos anuales: 1.200 €.

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El propietario deberá presentar las correspondientes declaraciones trimestrales.

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Caso 5: Arrendamiento de locales comerciales

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Los locales comerciales representan una de las inversiones más habituales entre ciudadanos extranjeros que buscan rentas periódicas en España.

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Tributación

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Los ingresos derivados del arrendamiento deben declararse mediante Modelo 210.

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Particularidades

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Pueden existir circunstancias específicas derivadas de:

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• Retenciones practicadas.

• Actividades desarrolladas por el arrendatario.

• Convenios internacionales.

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Ejemplo práctico

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Local comercial arrendado por 1.500 € mensuales.

Ingresos trimestrales: 4.500 €.

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El propietario deberá presentar declaraciones trimestrales del IRNR.

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Caso 6: Venta de inmuebles por no residentes

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La venta de un inmueble genera una de las obligaciones fiscales más importantes para los no residentes.

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Obligación del comprador

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Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de venta.

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Modelo aplicable

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Modelo 211.

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Plazo

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Un mes desde la fecha de transmisión.

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Ejemplo práctico

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Precio de venta: 300.000 €.

Retención obligatoria: 9.000 €.

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Importe recibido inicialmente por el vendedor: 291.000 €.

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Obligaciones posteriores del vendedor

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La retención del 3 % no constituye la tributación definitiva.

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Posteriormente deberá presentarse un Modelo 210 por ganancia patrimonial.

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Ejemplo práctico

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Precio de adquisición: 180.000 €.

Precio de venta: 300.000 €.

Ganancia obtenida: 120.000 €.

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El impuesto se calculará sobre dicha ganancia, descontando posteriormente la retención del 3 % ya ingresada por el comprador.

 

Venta con pérdidas

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Una situación muy frecuente en determinados mercados inmobiliarios.

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Ejemplo

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Precio de compra: 250.000 €.

Precio de venta: 220.000 €.

Existe una pérdida patrimonial.

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En estos casos el propietario puede solicitar la devolución de la retención del 3 % practicada por el comprador.

 

Muchos contribuyentes desconocen este derecho y pierden cantidades importantes.

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Caso 7: Herencias y sucesiones

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Cuando una persona no residente hereda un inmueble situado en España pueden coexistir distintas obligaciones tributarias.

 

Impuesto sobre Sucesiones

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Debe analizarse la normativa aplicable según:

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• Residencia del heredero.

• Residencia del fallecido.

• Ubicación de los bienes.

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Obligaciones posteriores

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Una vez adquirida la propiedad pueden surgir nuevas obligaciones:

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• Modelo 210 por vivienda vacía.

• Modelo 210 por alquileres.

• Tributación de futuras ventas.

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Caso 8: Copropiedad entre varios no residentes

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Es frecuente que varios hermanos o familiares hereden conjuntamente un inmueble.

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Tributación individual

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Cada propietario debe declarar exclusivamente la parte de renta que le corresponde.

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La Agencia Tributaria no admite una declaración conjunta.

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Ejemplo práctico

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Tres hermanos residentes en Reino Unido heredan una vivienda.

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Cada uno posee una participación del 33,33 %.

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Si el inmueble genera 9.000 € de ingresos anuales, cada heredero deberá declarar 3.000 €.

 

Lo mismo ocurrirá con la imputación de rentas o con las ganancias patrimoniales derivadas de una futura venta.

 

Resumen de modelos y plazos

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Situación                                                                   Modelo                                    Periodicidad

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Vivienda para uso propio                                              210                                             Anual

Vivienda alquilada                                                       210                                           Trimestral

Vivienda vacacional                                                     210                                        Trimestral + Anual

Plaza de garaje alquilada                                             210                                           Trimestral

Local comercial alquilado                                              210                                           Trimestral

Venta de inmueble                                                        210                                            Puntual

Retención por compra a no residente                               211                                            Puntual

Herencia Impuesto sobre Sucesiones                   Comunidad Autónoma                                Puntual

 

Conclusión

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La fiscalidad inmobiliaria de los no residentes presenta numerosas particularidades que pueden generar importantes contingencias económicas cuando no se conocen adecuadamente.

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La mera titularidad de una vivienda en España puede dar lugar a obligaciones tributarias, incluso cuando el inmueble no genera ingresos.

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Por ello resulta esencial una asesoría fiscal experta y analizar cada situación concreta y revisar periódicamente el cumplimiento de las obligaciones tributarias para evitar sanciones, recargos y problemas futuros con la Administración Tributaria.

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