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Fiscalidad del alquiler turístico en Canarias para no residentes
Fiscalidad del alquiler turístico en Canarias para propietarios no residentes: IGIC, IRNR, agencias intermediarias y plataformas digitales
La vivienda vacacional se ha convertido en una de las formas de inversión inmobiliaria más extendidas entre los propietarios extranjeros con inmuebles en Canarias.
Miles de ciudadanos británicos, alemanes, franceses, italianos, neerlandeses, irlandeses, estadounidenses y canadienses obtienen cada año rentas derivadas del alquiler turístico de inmuebles situados en Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Tenerife y el resto del Archipiélago.
Sin embargo, la fiscalidad de esta actividad suele generar importantes errores de interpretación.
Muchos propietarios no residentes creen que únicamente deben declarar los ingresos obtenidos mediante el Modelo 210.
Otros consideran que la contratación de una agencia de gestión elimina cualquier obligación tributaria.
Y algunos desconocen completamente las implicaciones que la normativa canaria atribuye a la explotación de viviendas vacacionales desde la perspectiva del IGIC.
La realidad es mucho más compleja.
La vivienda vacacional en Canarias: una actividad distinta al alquiler residencial
La primera cuestión que debe entenderse es que una vivienda vacacional no recibe el mismo tratamiento que un alquiler residencial tradicional.
En un arrendamiento de vivienda habitual:
-
El inmueble satisface una necesidad permanente de vivienda.
-
El contrato suele extenderse durante meses o años.
Por el contrario, en la vivienda vacacional:
-
Existen estancias temporales.
-
Existe rotación continua de huéspedes.
-
Existe comercialización activa.
-
Existe promoción turística.
Estas diferencias tienen importantes consecuencias fiscales.
La condición de empresario a efectos del IGIC
Uno de los aspectos más relevantes de la normativa canaria es que la explotación de viviendas vacacionales puede determinar la condición de empresario o profesional a efectos del IGIC.
Y ello incluso cuando no se prestan determinados servicios complementarios típicos de la actividad hotelera.
Esta circunstancia resulta especialmente relevante porque muchos propietarios asocian erróneamente la condición de empresario exclusivamente a la existencia de:
-
Recepción permanente.
-
Servicio de restauración.
-
Servicio de habitaciones.
-
Cambio diario de ropa de cama.
Sin embargo, la realidad tributaria canaria es mucho más amplia.
La explotación organizada de una vivienda vacacional puede implicar por sí misma la existencia de una actividad económica sometida a obligaciones tributarias específicas.
Consecuencias prácticas de ser considerado empresario
Cuando el propietario adquiere la condición de empresario a efectos del IGIC pueden surgir las siguientes obligaciones:
Obligaciones censales
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Declaración de inicio de actividad.
-
Comunicación de modificaciones.
-
Comunicación de cese.
Obligaciones de facturación
-
Expedición de facturas cuando resulte exigible.
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Conservación documental.
-
Justificación de ingresos y gastos.
Obligaciones periódicas
-
Presentación de autoliquidaciones del IGIC.
-
Presentación de declaraciones informativas cuando procedan.
Estas obligaciones son independientes de las derivadas del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Tributación en IRNR: propietarios comunitarios y extracomunitarios
Aunque las obligaciones en IGIC puedan ser similares, las diferencias aparecen claramente en el ámbito del IRNR.
Propietarios residentes en la Unión Europea
Los propietarios residentes en países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria disfrutan de un régimen más favorable.
Con carácter general pueden deducir gastos relacionados con la obtención de los ingresos.
Entre ellos:
-
Comisiones de Airbnb.
-
Comisiones de Booking.
-
Honorarios de agencias.
-
Seguros.
-
IBI.
-
Suministros.
-
Reparaciones.
-
Gastos de limpieza.
-
Intereses hipotecarios.
-
Amortizaciones.
La tributación se realiza sobre el rendimiento neto.
Ejemplo práctico
Ingresos anuales:
30.000 €
Gastos deducibles:
10.000 €
Base imponible:
20.000 €
La tributación se calculará sobre esos 20.000 €.
Propietarios residentes fuera de la Unión Europea
Los propietarios residentes en terceros países pueden encontrarse con limitaciones importantes en materia de deducibilidad de gastos.
Por ello es imprescindible analizar:
-
País de residencia.
-
Convenio para evitar la doble imposición.
-
Normativa aplicable en cada momento.
Gestión directa de la vivienda vacacional
Se produce cuando el propietario:
-
Publica anuncios.
-
Gestiona reservas.
-
Cobra a los huéspedes.
-
Organiza entradas y salidas.
-
Asume directamente el riesgo económico.
En este supuesto el propietario es quien obtiene los rendimientos.
Por tanto:
-
Debe analizar sus obligaciones en IGIC.
-
Debe analizar sus obligaciones en IRNR.
-
Debe cumplir las obligaciones censales correspondientes.
Ejemplo práctico de gestión directa
Ciudadano alemán.
Vivienda vacacional en Playa Blanca.
Ingresos anuales:
25.000 €.
El propietario:
-
Gestiona personalmente Airbnb.
-
Contrata limpiezas.
-
Cobra directamente a los huéspedes.
En este caso deberá analizar simultáneamente:
-
Obligaciones derivadas del IGIC.
-
Obligaciones derivadas del IRNR.
-
Obligaciones censales.
Gestión mediante agencia intermediaria
Este es uno de los modelos más habituales en Canarias.
La empresa gestora suele encargarse de:
-
Comercialización.
-
Atención al huésped.
-
Limpieza.
-
Gestión de incidencias.
-
Cobro de reservas.
Sin embargo, la existencia de una agencia no elimina automáticamente las obligaciones tributarias del propietario no residente.
Agencia como mera intermediaria
Es la situación más frecuente.
La agencia:
-
Gestiona la vivienda.
-
Cobra una comisión.
Pero los ingresos siguen perteneciendo económicamente al propietario.
En este supuesto:
-
El propietario continúa obteniendo los rendimientos.
-
Continúa siendo el principal obligado tributario.
-
Continúa debiendo analizar sus obligaciones en IGIC e IRNR.
Ejemplo práctico
Ingresos generados:
20.000 €.
Comisión agencia:
4.000 €.
Transferencia al propietario:
16.000 €.
El error habitual consiste en declarar únicamente los 16.000 € recibidos.
Fiscalmente deberán analizarse los ingresos reales obtenidos y la correcta deducción de los gastos correspondientes.
Agencia explotadora en nombre propio
Existen modelos contractuales más complejos donde la empresa asume la explotación económica del inmueble.
Por ejemplo:
-
Arrendamientos de industria.
-
Cesiones de explotación.
-
Contratos de gestión integral con determinadas características.
En estos supuestos la tributación puede variar significativamente.
Resulta imprescindible analizar la documentación contractual específica.
Airbnb, Booking y otras plataformas
Las plataformas digitales han transformado completamente el mercado del alquiler turístico.
Sin embargo, es importante recordar que:
Las plataformas no sustituyen al propietario frente a la Administración Tributaria.
¿Quién debe declarar los ingresos?
El propietario que obtiene los rendimientos.
Aunque:
-
Airbnb cobre al huésped.
-
Booking gestione la reserva.
-
La plataforma descuente comisiones.
La obligación tributaria continúa correspondiendo al propietario.
Ingresos brutos e ingresos netos
Uno de los errores más frecuentes consiste en declarar exclusivamente el importe finalmente recibido en la cuenta bancaria.
Ejemplo:
Reserva:
1.000 €
Comisión plataforma:
150 €
Ingreso recibido:
850 €
Fiscalmente deberá analizarse:
-
Ingreso bruto generado.
-
Comisión soportada.
-
Tratamiento fiscal correspondiente.
Conservación documental
Todo propietario debería conservar:
-
Facturas de plataformas.
-
Extractos bancarios.
-
Contratos de gestión.
-
Facturas de limpieza.
-
Facturas de mantenimiento.
-
Justificantes de suministros.
Esta documentación resulta esencial ante una eventual comprobación tributaria.
Compatibilidad entre IGIC e IRNR
Uno de los aspectos más importantes que debe comprender cualquier propietario extranjero es que ambos impuestos pueden coexistir.
No se trata de alternativas.
Se trata de obligaciones diferentes.
IRNR
Grava la renta obtenida por el propietario no residente.
IGIC
Grava determinadas operaciones económicas realizadas en Canarias.
Por ello es perfectamente posible que un mismo propietario tenga que cumplir simultáneamente obligaciones frente a:
-
Agencia Tributaria Estatal.
-
Administración Tributaria Canaria.
Plazos IGIC
Primer trimestre: hasta el 20 de abril.
Segundo trimestre: hasta el 20 de julio.
Tercer trimestre: hasta el 20 de octubre.
Cuarto trimestre: hasta el 20 de enero del año siguiente.
Gastos deducibles
Los residentes en determinados países de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo pueden deducir gastos directamente vinculados con la obtención de los ingresos.
Entre ellos:
-
Comunidad de propietarios.
-
IBI.
-
Seguros.
-
Intereses hipotecarios.
-
Reparaciones.
-
Honorarios de gestión.
-
Comisiones de agencias inmobiliarias.
-
Amortizaciones.
Ejemplo práctico
Alquiler mensual: 1.000 €.
Ingresos trimestrales: 3.000 €.
IGIC repercutido: 210€
Gastos deducibles: 700 €.
IGIC soportado: 49€
Rendimiento neto: 2.300 €.
Sobre dicho importe se calculará la tributación correspondiente (en el caso del IGIC, modelo 420, IGIC repercutido 210€ - IGIC soportado 49€ = 161€)
Principales errores de los propietarios extranjeros
-
Pensar que una vivienda vacacional tributa igual que una vivienda residencial.
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Creer que la contratación de una agencia elimina las obligaciones fiscales.
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Declarar únicamente los importes netos recibidos.
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Ignorar las obligaciones censales.
-
Confundir las obligaciones derivadas del IGIC y del IRNR.
-
No conservar documentación justificativa.
-
No analizar las implicaciones derivadas de la residencia fiscal en otro país.
La vivienda vacacional merece una atención especial por la complejidad de su tratamiento fiscal.
No solo deben declararse los ingresos obtenidos durante los períodos de ocupación.
También pueden existir obligaciones respecto a los períodos en los que el inmueble permanece a disposición del propietario.
Tributación de los días alquilados
Los ingresos obtenidos por las estancias vacacionales deben declararse mediante Modelo 210.
Tributación de los días no alquilados
Cuando la vivienda permanece vacía o reservada para uso propio pueden generarse obligaciones por imputación de rentas inmobiliarias.
Ejemplo práctico
Vivienda vacacional explotada durante 200 días.
Uso propio durante 165 días.
El propietario deberá analizar dos tipos de tributación:
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Rendimientos obtenidos por los días alquilados.
-
Imputación de renta correspondiente al período no arrendado.
Esta situación es una de las que más errores genera entre los propietarios extranjeros.
Conclusión
La fiscalidad del alquiler turístico en Canarias constituye una de las materias más complejas dentro de la tributación de no residentes.
La especial configuración del IGIC y la posible consideración de empresario o profesional provocan que muchos propietarios extranjeros se encuentren sometidos a obligaciones tributarias que desconocen por completo.
Por ello resulta imprescindible analizar conjuntamente:
-
La residencia fiscal del propietario.
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La forma de explotación de la vivienda.
-
La intervención de agencias o plataformas digitales.
-
Las obligaciones derivadas del IRNR.
-
Las obligaciones derivadas del IGIC.
-
Las obligaciones censales asociadas a la actividad.
Una asesoría fiscal especializada y una correcta planificación fiscal permite evitar errores frecuentes, sanciones innecesarias y costes fiscales que pueden resultar muy significativos en explotaciones turísticas de cierta entidad.