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Cómo calcular la ganancia en el IRPF al vender una vivienda tras fallecer el usufructuario
La venta de un inmueble cuyo dominio estuvo dividido entre la nuda propiedad y el usufructo plantea dificultades importantes en el IRPF.
Aparentemente, el cálculo debería ser sencillo: restar al precio de venta el valor que se declaró cuando falleció el usufructuario. Sin embargo, este planteamiento puede ser incorrecto.
La Consulta Vinculante V1645-25, de 15 de septiembre de 2025, analiza la venta de una vivienda situada en Canarias cuyo dominio se había adquirido en diferentes momentos y mediante títulos distintos. Una parte procedía de una compraventa y otra estaba vinculada a un usufructo que se extinguió tras el fallecimiento de la madre del consultante.
La Dirección General de Tributos establece tres criterios especialmente importantes:
El valor de adquisición debe descomponerse atendiendo a cómo se adquirió cada parte del inmueble.
El fallecimiento del usufructuario y la consiguiente consolidación del dominio no permiten actualizar el valor de todo el inmueble.
Solo los gastos inherentes a la venta reducen el valor de transmisión; el IBI y la tasa de basuras no lo son.
La dificultad no reside tanto en la fórmula general como en reconstruir correctamente los diferentes valores, porcentajes, fechas y gastos.
El supuesto analizado por la DGT
El consultante adquirió en 2006 una vivienda situada en Canarias. La titularidad se encontraba parcialmente desmembrada porque su madre ostentaba un porcentaje del usufructo.
Posteriormente se produjeron los siguientes hechos:
En 2013 finalizó el periodo de protección de la vivienda como VPO.
La descalificación se inscribió en el Registro de la Propiedad años después.
En 2020 falleció la madre.
Se extinguió su usufructo y se consolidó el pleno dominio.
Se presentó la liquidación correspondiente del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En 2024 se vendió la vivienda.
Con motivo de la venta se abonaron el IIVTNU, el IBI y la tasa de basuras.
La DGT parte de que la vivienda no constituía la vivienda habitual del consultante en el momento de la transmisión, al no disponer de información suficiente que permitiera reconocer ese carácter.
Por tanto, analiza exclusivamente cómo calcular la ganancia o pérdida patrimonial ordinaria.
La fórmula general
La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre:
Ganancia o pérdida=Valor de transmisión−Valor de adquisición
La regla parece sencilla, pero en una adquisición mixta ambos valores necesitan ser cuidadosamente reconstruidos.
Valor de adquisición
Puede estar integrado por:
La parte adquirida mediante compraventa.
La parte adquirida gratuitamente o valorada con ocasión de la sucesión.
Gastos y tributos correspondientes a cada adquisición.
Inversiones y mejoras posteriores.
Minoraciones por amortizaciones cuando el inmueble estuvo alquilado.
Valor de transmisión
Estará formado por:
El precio real de venta.
Menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor.
El resultado se integra, con carácter general, en la base imponible del ahorro.
No existe un único valor de adquisición
La aportación principal de la Consulta V1645-25 es que el inmueble no debe tratarse como si hubiera sido adquirido íntegramente en una sola fecha y mediante un único negocio.
Si el contribuyente adquirió:
Una parte a título oneroso.
Y otra parte a título lucrativo.
Será necesario aplicar separadamente las reglas de los artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF.
Parte adquirida | Título | Regla aplicable |
Pleno dominio o nuda propiedad comprada | Oneroso | Artículo 35 LIRPF |
Parte adquirida por herencia | Lucrativo | Artículo 36 LIRPF |
Mejoras posteriores | Inversión | Se añaden al valor de la parte correspondiente |
Gastos comunes | Deben distribuirse | Según su vinculación y porcentaje |
No sería correcto utilizar indiscriminadamente:
Solo el precio pagado en la compraventa inicial.
El valor total de mercado en la fecha de fallecimiento.
El valor íntegro consignado en una escritura de consolidación.
El precio de venta como referencia retrospectiva.
La parte adquirida mediante compraventa
Para la parte adquirida a título oneroso, el valor de adquisición estará formado por:
Valor oneroso= Precio realmente satisfecho + Gastos y tributos inherentes a la compra + Inversiones y mejoras − Amortizaciones computables
Pueden incluirse, en la proporción correspondiente:
Precio pagado.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IGIC, según la operación.
Gastos notariales.
Gastos registrales.
Honorarios jurídicos directamente relacionados.
Gastos de gestoría vinculados a la adquisición.
Inversiones y mejoras posteriores.
No se incluyen:
Intereses hipotecarios.
Gastos ordinarios de mantenimiento.
IBI anual.
Tasas periódicas.
Reparaciones y conservación.
Suministros.
Cuotas ordinarias de comunidad.
¿Cómo se valora una nuda propiedad comprada?
Si en la escritura inicial se adquirió únicamente la nuda propiedad de una parte del inmueble, el valor de adquisición no será el correspondiente al pleno dominio completo.
Debe atenderse a:
El porcentaje adquirido.
El derecho efectivamente comprado.
El precio atribuido a la nuda propiedad.
Los gastos y tributos correspondientes.
La valoración utilizada en el impuesto que gravó la adquisición.
Si la escritura incluyó simultáneamente porcentajes en pleno dominio y en nuda propiedad, conviene elaborar un desglose de cada componente.
La parte adquirida gratuitamente
Cuando una parte del inmueble se adquiere por herencia, resulta aplicable el artículo 36 de la Ley del IRPF.
Su valor de adquisición será, con carácter general:
Valor lucrativo=Valor determinado conforme al ISD + Gastos y tributos inherentes satisfechos + Inversiones y mejoras posteriores − Amortizaciones computables
El valor determinado conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones no puede exceder del valor de mercado.
Debe utilizarse la normativa aplicable en la fecha del fallecimiento. No procede aplicar retrospectivamente las reglas vigentes cuando se vende el inmueble si no eran las que correspondían al devengo sucesorio.
La bonificación en Sucesiones no reduce el valor de adquisición
En Canarias, una herencia puede disfrutar de importantes bonificaciones en el Impuesto sobre Sucesiones.
Sin embargo, pagar una cuota muy reducida no significa que el valor de adquisición en el IRPF sea también reducido.
Deben diferenciarse:
El valor del bien o derecho determinado conforme al ISD.
La cuota del Impuesto sobre Sucesiones efectivamente satisfecha.
La bonificación aplicada sobre dicha cuota.
El valor de adquisición parte del valor fiscal correspondiente al bien o derecho, no del impuesto finalmente pagado.
La cuota satisfecha y determinados gastos inherentes podrán añadirse en la proporción que corresponda, pero la bonificación no sustituye el valor atribuido al inmueble.
¿Qué ocurre al fallecer el usufructuario?
El fallecimiento extingue el usufructo conforme al artículo 513.1.º del Código Civil.
El nudo propietario recupera las facultades de uso y disfrute que estaban atribuidas al usufructuario y pasa a ostentar el pleno dominio.
Sin embargo, la DGT recuerda que la extinción del usufructo no significa que el nudo propietario haya adquirido nuevamente todo el inmueble en ese momento.
La consolidación:
No actualiza el valor de toda la vivienda.
No sustituye la fecha inicial de adquisición de la nuda propiedad.
No permite tomar el valor de mercado completo al fallecimiento.
No convierte todo el inmueble en una adquisición hereditaria.
No reinicia la antigüedad de la parte previamente adquirida.
Este punto resulta fundamental.
“No hay nueva adquisición” no significa que la sucesión sea irrelevante
Deben conciliarse dos ideas:
La extinción del usufructo no constituye una nueva adquisición de todo el inmueble.
La parte del valor vinculada al derecho que se integra gratuitamente debe tratarse conforme a las reglas de las adquisiciones lucrativas.
Por tanto, el fallecimiento no permite valorar de nuevo la parte que ya pertenecía al nudo propietario, pero sí obliga a identificar correctamente el componente que se incorpora con ocasión de la sucesión y los gastos tributarios asociados.
El resultado práctico es una adquisición desdoblada:
Componente | Fecha y valor |
Parte comprada inicialmente | Mantiene su fecha y coste históricos |
Componente adquirido o integrado gratuitamente | Se determina conforme a las reglas sucesorias aplicables |
Consolidación formal | No revaloriza la totalidad del inmueble |
No debe tomarse el valor total consignado en la escritura de consolidación como si toda la vivienda hubiera sido adquirida ese día.
Fecha de adquisición de la parte heredada
En las adquisiciones por herencia, la fecha de adquisición se sitúa en el fallecimiento del causante.
Aunque la aceptación se formalice posteriormente, el artículo 989 del Código Civil establece que sus efectos se retrotraen al momento del fallecimiento.
Ejemplo
Fallecimiento: 20 de mayo de 2020.
Escritura de aceptación: 15 de febrero de 2021.
Liquidación del ISD: marzo de 2021.
La fecha de adquisición hereditaria será, con carácter general, el 20 de mayo de 2020.
La fecha de la escritura no desplaza el momento de adquisición al año siguiente.
¿Por qué son importantes las distintas fechas?
Las fechas pueden influir en:
La determinación de la normativa aplicable.
La valoración de la adquisición.
La atribución de gastos.
El cómputo de amortizaciones.
La posible aplicación de regímenes transitorios.
La justificación documental.
La identificación de mejoras realizadas antes o después de cada adquisición.
En una adquisición mixta no siempre existe una única antigüedad fiscal para todo el inmueble.
¿Cómo se distribuyen los gastos de la herencia?
Los gastos y tributos inherentes a la adquisición hereditaria pueden aumentar el valor de adquisición de la parte correspondiente.
Entre ellos podrían encontrarse, según las circunstancias:
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones efectivamente satisfecho.
Gastos notariales de aceptación y adjudicación.
Gastos registrales.
Honorarios directamente relacionados con la adquisición.
Gastos de gestión estrictamente vinculados a la herencia.
No deben incorporarse íntegramente todos los gastos generales de la sucesión a un solo inmueble.
Cuando la herencia incluye varios bienes, será necesario distribuir los gastos conforme a un criterio razonable, por ejemplo:
Valor de cada bien.
Actuación profesional relacionada específicamente con cada activo.
Parte del impuesto atribuible al inmueble.
Porcentaje del derecho adquirido.
Impuesto por consolidación del dominio
La consolidación del dominio puede generar obligaciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, dependiendo del título originario por el que se constituyó el usufructo.
Los importes satisfechos que sean inherentes a la adquisición del derecho pueden formar parte de su valor a efectos del IRPF.
Pero debe distinguirse entre:
El valor fiscal del derecho.
La cuota tributaria pagada.
Los gastos notariales y registrales.
El valor total del inmueble reflejado a efectos meramente informativos.
La escritura de consolidación no permite incorporar automáticamente el valor completo de la vivienda como nuevo coste.
Cálculo separado de cada parte
La forma más segura de realizar el cálculo consiste en elaborar un cuadro histórico.
Fecha | Operación | Derecho adquirido | Porcentaje | Valor fiscal |
2006 | Compraventa | Pleno dominio o nuda propiedad | X % | Precio y gastos |
2020 | Fallecimiento | Componente lucrativo | X % | Valor conforme al ISD |
Años posteriores | Mejoras | Mayor valor | Según proceda | Coste acreditado |
2024 | Venta | Pleno dominio | 100 % | Precio menos gastos |
Una vez calculado el valor de cada parte, se suman para obtener el valor de adquisición total.
Valor de adquisición total=Parte onerosa + Parte lucrativa + Mejoras computables − Amortizaciones
Ejemplo numérico
Supongamos que un contribuyente adquiere en 2006:
Una parte del pleno dominio por 100.000 euros.
Otra parte en nuda propiedad por 40.000 euros.
Los gastos y tributos imputables a la compra ascienden a 12.000 euros.
Su madre conserva el usufructo correspondiente a la segunda parte.
En 2020 fallece la madre. Conforme a la liquidación del ISD:
El valor atribuible al componente consolidado asciende a 25.000 euros.
Los gastos e impuestos inherentes satisfechos por el contribuyente ascienden a 2.000 euros.
Posteriormente se realizan mejoras acreditadas por 15.000 euros.
En 2025 se vende la vivienda por 300.000 euros y se abonan:
Comisión inmobiliaria: 9.000 euros.
IIVTNU: 4.000 euros.
IBI: 800 euros.
Tasa de basuras: 200 euros.
Valor de adquisición
Parte onerosa:
100.000+40.000+12.000=152.000 euros100.000+40.000+12.000=152.000\text{ euros}
Parte lucrativa:
25.000+2.000=27.000 euros25.000+2.000=27.000 euros
Mejoras:
15.000 euros
Valor de adquisición total:
152.000+27.000+15.000=194.000 euros
Valor de transmisión
Se deducen los gastos inherentes:
300.000−9.000−4.000=287.000 euros
No se deducen el IBI ni la tasa de basuras.
Ganancia patrimonial
287.000−194.000=93.000 euros
Esta ganancia se integrará en la base imponible del ahorro.
El ejemplo es ilustrativo. En un caso real será imprescindible utilizar los porcentajes, valores sucesorios y gastos efectivamente acreditados.
Valor de transmisión
El artículo 35 de la Ley del IRPF establece que el valor de transmisión será el importe real por el que se haya realizado la venta, minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor.
Se entiende por importe real el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado. Si fuera inferior, prevalecería este último.
La fórmula general será:
Valor de transmisión=Precio real de venta−Gastos y tributos inherentes
Gastos que pueden minorar el valor de transmisión
Pueden tener esta consideración, cuando sean satisfechos por el vendedor:
IIVTNU o plusvalía municipal.
Comisión de la agencia inmobiliaria.
Honorarios jurídicos directamente relacionados con la venta.
Gastos de notaría asumidos por el vendedor.
Certificados obligatorios exigidos para transmitir.
Cancelación registral de la hipoteca.
Otros gastos directamente vinculados a formalizar la transmisión.
Cada concepto debe estar acreditado mediante:
Factura.
Liquidación tributaria.
Justificante de pago.
Contrato.
Escritura de venta.
No basta con que el gasto se haya producido durante el año de la transmisión.
El IIVTNU sí reduce el valor de transmisión
La DGT admite expresamente que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana satisfecho por el vendedor constituye un tributo inherente a la transmisión.
Por tanto:
Precio de venta−IIVTNU
será uno de los ajustes para determinar el valor de transmisión.
Esto es independiente de que el pago de la plusvalía municipal se produzca algunos días después de la firma.
Conviene que el gasto se impute al ejercicio de la transmisión, aunque la liquidación municipal se notifique o pague posteriormente.
El IBI no reduce la ganancia
La Consulta V1645-25 rechaza que el IBI correspondiente al año de la venta pueda minorar el valor de transmisión.
El IBI:
Deriva de la titularidad del inmueble.
Es un tributo periódico.
No nace como consecuencia directa de la compraventa.
Se habría devengado aunque la vivienda no se hubiese vendido.
Por ello, no constituye un gasto inherente a la transmisión.
Esta conclusión no cambia aunque en el contrato las partes acuerden que el vendedor asuma todo el IBI del año.
La tasa de basuras tampoco es deducible
La tasa de basuras tiene también carácter periódico y está vinculada a la prestación de un servicio relacionado con el inmueble.
No nace directamente por la transmisión.
En consecuencia:
No minora el valor de transmisión.
No aumenta el valor de adquisición.
No reduce la ganancia patrimonial de la venta.
Debe distinguirse entre el momento del pago y la naturaleza del gasto. Pagarla el mismo día de la venta no la convierte en inherente a la transmisión.
Gastos inherentes y gastos coincidentes con la venta
Esta distinción puede resumirse así:
Gasto | ¿Se produciría sin vender? | Tratamiento |
Plusvalía municipal | No, nace por la transmisión | Minora el valor de transmisión |
Comisión inmobiliaria | No, está vinculada a la venta | Minora el valor de transmisión |
Cancelación registral | Normalmente vinculada a la venta | Puede minorar el valor |
IBI anual | Sí | No minora el valor |
Tasa de basuras | Sí | No minora el valor |
Comunidad ordinaria | Sí | No minora el valor |
Suministros | Sí | No minora el valor |
Reparaciones previas | No son gasto de transmisión | Requieren otra calificación |
La pregunta decisiva es si el gasto es una consecuencia directa e inseparable de la operación de venta.
Reparaciones y mejoras
No deben confundirse las reparaciones con las inversiones y mejoras.
Reparaciones y conservación
Mantienen el inmueble en condiciones normales de uso:
Pintura.
Reparación de averías.
Sustitución de elementos deteriorados.
Arreglo de instalaciones.
No aumentan el valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia.
Inversiones y mejoras
Aumentan la capacidad, habitabilidad, calidad o vida útil:
Ampliación.
Construcción de una nueva estancia.
Cierre de terrazas.
Modificaciones estructurales.
Incorporación de instalaciones inexistentes.
Reforma que suponga una mejora sustancial.
Su coste acreditado puede aumentar el valor de adquisición.
La factura debería describir suficientemente la actuación. Una referencia genérica a “reforma de vivienda” puede resultar insuficiente.
Gastos de descalificación de una VPO
El caso analizado incluía una vivienda que dejó de estar sometida a protección oficial.
Los gastos relacionados con la descalificación no deben incorporarse automáticamente al valor de adquisición.
Será necesario determinar si constituyen:
Un gasto inherente a la adquisición inicial.
Una inversión o mejora.
Un coste directamente relacionado con una modificación jurídica del inmueble.
Un reintegro de ayudas.
Un gasto administrativo no computable.
Un gasto directamente vinculado a la transmisión.
La simple circunstancia de que la descalificación facilite o permita vender a precio libre no convierte todos sus costes en gastos deducibles.
Conviene analizar separadamente:
Reintegro de ayudas.
Intereses de reintegro.
Tasas administrativas.
Gastos notariales.
Gastos registrales.
Honorarios profesionales.
La Consulta V1645-25 no debe interpretarse como una admisión general de estos conceptos.
Si el inmueble estuvo alquilado
Cuando una vivienda ha generado rendimientos del capital inmobiliario, el valor de adquisición debe minorarse en las amortizaciones fiscalmente deducibles.
La reducción debe realizarse:
Por las amortizaciones efectivamente practicadas.
Y, en todo caso, por la amortización mínima fiscalmente computable.
Esto puede afectar tanto a:
La parte adquirida onerosamente.
La parte adquirida por herencia.
Las mejoras amortizables.
No declarar la amortización durante los años de alquiler no impide necesariamente que deba minorarse el valor de adquisición al vender.
Este es uno de los errores que más puede incrementar inesperadamente la ganancia.
¿Se amortiza la nuda propiedad?
Mientras el contribuyente es únicamente nudo propietario y no tiene derecho a obtener los rendimientos del inmueble, normalmente no declara el alquiler correspondiente al usufructo.
El usufructuario es quien ostenta el derecho de uso y disfrute y, en su caso, quien obtiene los rendimientos.
Después de consolidarse el dominio, si el propietario alquila el inmueble, deberá calcular las amortizaciones conforme a los valores y derechos que correspondan desde ese momento.
La reconstrucción debe evitar atribuir al nudo propietario amortizaciones de periodos en los que no tenía derecho a los rendimientos.
¿Se paga IRPF al extinguirse el usufructo?
La extinción del usufructo por fallecimiento no genera por sí sola una ganancia patrimonial en el IRPF del nudo propietario.
La tributación inmediata se produce, en su caso, en el ámbito sucesorio y conforme a las reglas de consolidación del dominio.
La ganancia del IRPF se manifestará cuando posteriormente se venda el inmueble.
En ese momento se comparará:
El valor total de transmisión.
Con la suma de los valores históricos de las partes adquiridas.
¿Y el usufructuario fallecido obtiene una ganancia?
El fallecimiento no genera una ganancia patrimonial sometida al IRPF del causante por la extinción del usufructo.
La Ley del IRPF excluye la denominada “plusvalía del muerto”: no existe ganancia o pérdida patrimonial por transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente.
Ello no elimina las obligaciones del Impuesto sobre Sucesiones correspondientes al heredero o nudo propietario.
Integración en la base imponible del ahorro
La ganancia resultante se integra en la base imponible del ahorro del ejercicio en que se produce la venta.
Posteriormente se compensará, conforme a las reglas legales, con:
Otras ganancias patrimoniales.
Pérdidas patrimoniales.
En determinados límites, rendimientos del capital mobiliario.
El tipo aplicable será el vigente para la base del ahorro en el ejercicio de transmisión.
No se tributa por separado por la parte comprada y la heredada. La descomposición sirve para calcular correctamente el valor total de adquisición, pero el resultado final de la transmisión se integra conforme a las reglas generales.
¿Puede aplicarse la exención por reinversión?
La Consulta V1645-25 parte de que no se acredita que la vivienda transmitida fuera habitual.
Sin embargo, en otros casos la ganancia podría quedar total o parcialmente exenta por reinversión si:
La vivienda era habitual al venderla.
O había tenido ese carácter hasta cualquier día de los dos años anteriores.
El importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual.
Se cumplen los plazos y requisitos correspondientes.
El hecho de haber adquirido una parte por herencia o consolidación de dominio no impide por sí mismo aplicar la exención.
La cuestión decisiva será si el inmueble completo constituía la vivienda habitual del vendedor.
¿Y si el vendedor es mayor de 65 años?
La ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años puede quedar exenta sin necesidad de reinversión.
Tampoco en este caso la existencia previa de nuda propiedad y usufructo impide automáticamente la exención.
No obstante, habrá que comprobar:
La titularidad del transmitente.
La fecha de consolidación.
La condición de vivienda habitual.
La edad en la fecha de venta.
El porcentaje transmitido.
Documentación que debería conservarse
Para calcular y defender la ganancia conviene reunir:
Escritura de compraventa inicial.
Escritura de constitución o reserva del usufructo.
Justificantes del precio pagado.
Liquidaciones de ITP o IGIC.
Facturas notariales y registrales.
Certificado de defunción.
Testamento.
Escritura de aceptación y adjudicación.
Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones.
Escritura de consolidación del dominio.
Gastos notariales y registrales de la consolidación.
Facturas de inversiones y mejoras.
Documentación de la VPO y su descalificación.
Contratos de alquiler.
Amortizaciones declaradas.
Escritura de venta.
Factura de la inmobiliaria.
Liquidación del IIVTNU.
Justificantes de cancelación registral.
Pruebas de pago.
No debería realizarse el cálculo únicamente con la última escritura de propiedad.
Protocolo de cálculo recomendado
1. Reconstruir la titularidad inicial
Debe identificarse:
Qué porcentaje se adquirió en pleno dominio.
Qué porcentaje se adquirió en nuda propiedad.
Qué usufructo correspondía al causante.
Cómo se valoró cada derecho.
2. Separar los títulos adquisitivos
Compraventa: artículo 35 de la Ley del IRPF.
Herencia o adquisición gratuita: artículo 36.
Consolidación: sin revalorizar la parte previamente adquirida.
3. Distribuir los gastos
Cada gasto debe vincularse con:
La adquisición onerosa.
La sucesión.
La consolidación.
Una mejora.
La venta.
4. Revisar las amortizaciones
Especialmente si la vivienda estuvo arrendada después de la consolidación.
5. Determinar el valor de transmisión
Restando únicamente los gastos y tributos inherentes a la venta.
6. Calcular la ganancia
Valor de transmisión neto−Valor de adquisición ajustado
7. Analizar posibles exenciones
Reinversión en vivienda habitual.
Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años.
Otros supuestos específicos.
Cuadro resumen
Cuestión | Criterio de la DGT |
Parte comprada | Precio y gastos inherentes |
Parte heredada | Valor conforme al ISD y gastos inherentes |
Fallecimiento del usufructuario | No revaloriza todo el inmueble |
Fecha de la parte onerosa | La compra inicial |
Fecha de la parte hereditaria | El fallecimiento |
Consolidación del dominio | Recuperación de facultades, no nueva compra total |
Mejoras | Aumentan el valor si se acreditan |
Reparaciones | No aumentan el valor de adquisición |
IIVTNU | Minora el valor de transmisión |
Comisión inmobiliaria | Puede minorar el valor |
IBI | No minora la ganancia |
Tasa de basuras | No minora la ganancia |
Amortizaciones | Reducen el valor de adquisición |
Resultado | Se integra en la base del ahorro |
Errores frecuentes
Entre los errores más habituales se encuentran:
Utilizar como valor de adquisición el valor total declarado al consolidar el dominio.
Considerar que toda la vivienda se heredó al fallecer el usufructuario.
Ignorar el coste histórico de la nuda propiedad.
Utilizar una única fecha de adquisición.
Sumar los intereses hipotecarios.
Añadir reparaciones como mejoras.
No incluir gastos de la adquisición inicial.
No distribuir el ISD entre los bienes heredados.
Confundir la bonificación sucesoria con el valor del inmueble.
No minorar las amortizaciones.
Restar el IBI del precio de venta.
Restar la tasa de basuras.
No deducir la plusvalía municipal.
No analizar la exención por vivienda habitual.
Conservar solo la última escritura.
Preguntas frecuentes
1. ¿Al fallecer el usufructuario se considera que el nudo propietario compra de nuevo la vivienda?
No. La extinción del usufructo no supone una nueva adquisición de todo el inmueble.
2. ¿Puede utilizarse el valor total de la vivienda en la fecha del fallecimiento?
No para sustituir el coste histórico de la parte ya adquirida. Deben separarse los distintos componentes.
3. ¿Qué fecha conserva la nuda propiedad comprada?
La fecha de la adquisición inicial.
4. ¿Qué fecha corresponde a la parte hereditaria?
La fecha del fallecimiento, aunque la aceptación se formalice posteriormente.
5. ¿Cómo se valora la parte comprada?
Por el precio satisfecho, más los gastos y tributos inherentes y las mejoras, menos las amortizaciones computables.
6. ¿Cómo se valora la parte adquirida gratuitamente?
Conforme al valor resultante de las reglas del Impuesto sobre Sucesiones, sin superar el valor de mercado, más los gastos inherentes correspondientes.
7. ¿La bonificación canaria del Impuesto sobre Sucesiones reduce el valor de adquisición?
No. Reduce la cuota del impuesto, pero no sustituye el valor fiscal atribuido al bien o derecho.
8. ¿Puede sumarse el Impuesto sobre Sucesiones pagado?
La parte del impuesto efectivamente satisfecha e inherente a la adquisición puede incorporarse al valor, distribuida adecuadamente.
9. ¿Puede sumarse el coste de una reforma?
Solo cuando constituya una inversión o mejora. Las reparaciones y la conservación no aumentan el valor de adquisición.
10. ¿Los intereses de la hipoteca aumentan el valor?
No. Los intereses están expresamente excluidos.
11. ¿La comisión de la inmobiliaria reduce la ganancia?
Sí, cuando la satisface el vendedor y está directamente vinculada a la transmisión.
12. ¿La plusvalía municipal reduce la ganancia?
Sí. El IIVTNU satisfecho por el transmitente minora el valor de transmisión.
13. ¿Puede restarse el IBI del año de la venta?
No. Es un gasto periódico asociado a la titularidad.
14. ¿Y la tasa de basuras?
Tampoco. No se considera inherente a la compraventa.
15. ¿Qué sucede si comprador y vendedor prorratean el IBI?
Ese acuerdo puede producir efectos entre las partes, pero no convierte el IBI en un gasto inherente a la transmisión para calcular la ganancia del vendedor.
16. ¿Qué ocurre si la vivienda estuvo alquilada?
El valor de adquisición debe reducirse en las amortizaciones fiscalmente computables correspondientes al periodo de alquiler.
17. ¿Se paga IRPF cuando se extingue el usufructo?
No se genera por ese solo hecho una ganancia patrimonial en el IRPF del nudo propietario. Deberán atenderse, en su caso, las obligaciones del Impuesto sobre Sucesiones.
18. ¿La posterior venta tributa en la base general?
No. La ganancia patrimonial derivada de la transmisión se integra en la base imponible del ahorro.
19. ¿Puede aplicarse la exención por reinversión?
Sí, si la vivienda transmitida tenía carácter habitual y se cumplen los restantes requisitos.
20. ¿La venta está exenta si el propietario tiene más de 65 años?
Puede estarlo si se trata de su vivienda habitual. La edad, por sí sola, no exime la venta de cualquier inmueble.
Conclusión
La Consulta Vinculante V1645-25 confirma que la venta posterior al fallecimiento del usufructuario no puede calcularse como si el inmueble hubiera sido adquirido íntegramente en ese momento.
La consolidación del pleno dominio no borra la historia fiscal anterior.
El cálculo exige diferenciar:
La parte adquirida mediante compraventa.
La parte adquirida o integrada a título lucrativo.
Los gastos asociados a cada operación.
Las inversiones y mejoras.
Las amortizaciones.
Los gastos directamente vinculados a la venta.
El valor total de adquisición será la suma de esos componentes correctamente ajustados. Frente a él se comparará el precio de venta minorado únicamente por los gastos y tributos inherentes a la transmisión.
La plusvalía municipal puede descontarse. El IBI y la tasa de basuras, no.
En definitiva, el error más peligroso consiste en tomar como punto de partida la escritura de consolidación y utilizar el valor total consignado en ella. Para calcular correctamente la ganancia debe reconstruirse toda la secuencia jurídica y fiscal desde la adquisición inicial de la nuda propiedad hasta la venta definitiva del pleno dominio.
