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Cómo debe calcularse la amortización en el IRPF por el alquiler de inmuebles
La amortización es uno de los gastos fiscales más importantes para quienes tienen una vivienda o un local alquilado. Sin necesidad de realizar ningún desembolso anual, permite reflejar la pérdida de valor que experimenta la construcción por el uso y el paso del tiempo.
Su efecto fiscal es doble:
Mientras el inmueble permanece alquilado, reduce el rendimiento neto del capital inmobiliario y, con ello, el IRPF que debe pagar el propietario.
Cuando el inmueble se vende, las amortizaciones reducen su valor de adquisición, lo que normalmente aumenta la ganancia patrimonial obtenida.
Este segundo efecto se produce incluso cuando el propietario no incluyó la amortización como gasto en sus declaraciones de la renta. No obstante, la Sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, de 20 de noviembre, ha aclarado que la denominada «amortización mínima» que debe computarse al vender no tiene que coincidir necesariamente con el 3 % anual.
Conviene, por tanto, diferenciar dos cálculos: la amortización deducible cada año durante el alquiler y la amortización que debe descontarse del valor de adquisición cuando se transmite el inmueble.
¿Qué es la amortización de un inmueble alquilado?
La amortización representa fiscalmente la depreciación sufrida por el inmueble debido a su utilización, antigüedad y desgaste.
El terreno no se amortiza porque se considera que no pierde valor por el uso. Solo pueden amortizarse:
La construcción.
Las instalaciones incorporadas al inmueble.
Los muebles y demás bienes cedidos con la vivienda o el local.
La amortización no exige que el propietario haya pagado una factura durante el ejercicio. Es un gasto fiscal calculado sobre el valor del inmueble y el periodo durante el cual ha estado alquilado.
¿Cuánto puede deducirse cada año?
El artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF y el artículo 14 de su Reglamento establecen que la amortización del inmueble se considera efectiva cuando no excede del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores:
El coste de adquisición satisfecho, sin incluir el valor del suelo.
El valor catastral, también excluyendo el valor del suelo.
Por tanto, la operación general es:
Amortización anual = 3% × mayor valor de la construcción
El 3 % actúa como un límite máximo cuya efectividad no necesita ser demostrada. El propietario puede aplicar un porcentaje inferior, aunque normalmente interesará aprovechar el máximo deducible permitido.
¿Qué incluye el coste de adquisición?
El coste de adquisición no es únicamente el precio pagado por el inmueble. También comprende los gastos y tributos inherentes a la compra satisfechos por el adquirente.
Entre otros, pueden formar parte del coste de adquisición:
El precio de compra.
El IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Los gastos de notaría.
Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los honorarios de intermediación inmobiliaria.
Los gastos de gestoría directamente relacionados con la adquisición.
Las inversiones y mejoras realizadas posteriormente.
No se incluyen los intereses del préstamo hipotecario ni los demás gastos de financiación. Estos pueden tener, en su caso, su propio tratamiento como gastos del alquiler, pero no incrementan la base de amortización.
También debe distinguirse entre una reparación y una mejora:
Una reparación pretende conservar el inmueble en condiciones normales de uso y suele deducirse como gasto del ejercicio, con los límites establecidos legalmente.
Una mejora aumenta la capacidad, habitabilidad, productividad o vida útil del inmueble. Su importe se incorpora al valor amortizable y se deduce progresivamente.
¿Cómo se excluye el valor del suelo?
La amortización solo puede calcularse sobre la parte correspondiente a la construcción.
Cuando el precio de adquisición no diferencia de manera acreditada entre suelo y construcción, la distribución debe efectuarse utilizando la proporción que representan ambos componentes en el valor catastral.
La fórmula sería:
Valor amortizable de adquisición = Coste de adquisición × valor catastral de la construcción valor catastral total
Ejemplo
Un inmueble fue adquirido por 400.000 euros, incluidos los gastos e impuestos. En el recibo del IBI figuran:
Valor catastral total: 250.000 euros.
Valor catastral de la construcción: 200.000 euros.
Valor catastral del suelo: 50.000 euros.
La construcción representa el 80 % del valor catastral:
200.000÷250.000 =80%
La parte del coste de adquisición atribuible a la construcción será:
400.000×80%=320.000 euros
Debe compararse este importe con el valor catastral de la construcción, que es de 200.000 euros.
Como el mayor valor es 320.000 euros, la amortización anual máxima será:
320.000 × 3% = 9.600 euros
Por tanto, en este supuesto no sería correcto calcular la amortización sobre los 200.000 euros del valor catastral, porque la parte del coste de adquisición correspondiente a la construcción es superior.
Ejemplo cuando el valor de la construcción está acreditado
Supongamos que un inmueble fue adquirido por 400.000 euros y se acredita que:
350.000 euros corresponden a la construcción.
50.000 euros corresponden al suelo.
El valor catastral de la construcción es de 200.000 euros.
La base de amortización será de 350.000 euros, por ser superior al valor catastral de la construcción.
La amortización anual máxima será:
350.000 × 3% =10.500 euros
No serían 6.000 euros. Esta última cantidad resultaría de aplicar el 3 % sobre el valor catastral de la construcción, pese a existir otro valor superior que debe utilizarse preferentemente.
¿Debe calcularse por todo el año?
La amortización únicamente puede deducirse por los días durante los cuales el inmueble haya estado efectivamente alquilado o cedido en uso.
Si la vivienda se alquiló durante nueve meses y permaneció a disposición de su propietario durante los otros tres, la amortización debe prorratearse.
Ejemplo
Continuando con una amortización anual máxima de 9.600 euros, si el inmueble estuvo alquilado durante 274 días:
9.600 × 274 = 7.205,26 euros
365
Durante el periodo en el que la vivienda se encuentre vacía y a disposición del propietario no puede deducirse la amortización como gasto del alquiler. Además, tratándose de un inmueble urbano, puede resultar aplicable la imputación de rentas inmobiliarias por esos días.
No obstante, cuando el arrendamiento se desarrolla como una verdadera actividad económica, la deducibilidad de los periodos de desocupación temporal puede exigir un análisis distinto, especialmente si se acredita que el inmueble continúa afecto y disponible para ser arrendado.
¿Cómo se amortizan los muebles y electrodomésticos?
Los muebles, electrodomésticos y demás bienes cedidos conjuntamente con el inmueble se amortizan separadamente.
El Reglamento del IRPF considera efectiva la amortización cuando no excede de la resultante de aplicar los coeficientes previstos en la tabla de amortización simplificada.
Con carácter general, para mobiliario, instalaciones, enseres y resto del inmovilizado material suele aplicarse un coeficiente máximo del 10 % anual.
Por ejemplo, si una vivienda se alquila amueblada y el mobiliario acreditado tiene un coste de 8.000 euros:
8.000 × 10% = 800 euros
La amortización también deberá prorratearse cuando los muebles solo hayan estado cedidos durante una parte del año.
Es importante conservar las facturas para justificar tanto el coste como la fecha de adquisición de estos bienes.
¿Puede la amortización generar un rendimiento negativo?
La amortización constituye un gasto deducible para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario.
A diferencia de los intereses y gastos de financiación y de los gastos de reparación y conservación —cuya suma está limitada por el importe de los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble—, la amortización no está incluida específicamente en ese límite conjunto.
Por ello, su deducción puede contribuir a que el rendimiento neto del alquiler sea negativo.
Las cantidades de intereses y reparaciones que no puedan deducirse por exceder del límite correspondiente podrán trasladarse a los cuatro años siguientes, respetando nuevamente dicho límite.
¿Existe un límite total a la amortización?
Sí. La suma de todas las amortizaciones practicadas no puede superar el valor amortizable del inmueble.
Como el suelo no se amortiza, el límite acumulado será la parte del coste de adquisición atribuible a la construcción, incrementada, en su caso, por las inversiones y mejoras incorporadas.
No puede continuarse amortizando indefinidamente un inmueble una vez recuperado fiscalmente todo su valor amortizable.
¿Qué sucede si el inmueble se vende?
La venta obliga a calcular una ganancia o pérdida patrimonial. De forma simplificada:
Ganancia o pérdida = valor de transmisión − valor de adquisición corregido
El valor de transmisión se determina tomando el importe real de la venta y descontando los gastos y tributos satisfechos por el vendedor.
Por su parte, el valor de adquisición está integrado por:
El importe real de la adquisición.
Los gastos y tributos inherentes a la compra.
El coste de las inversiones y mejoras.
Menos las amortizaciones correspondientes al periodo durante el cual el inmueble estuvo alquilado.
Por tanto, cuanto mayor sea la amortización acumulada, menor será el valor de adquisición fiscal y mayor podrá ser la ganancia patrimonial obtenida en la venta.
Ejemplo
Una vivienda fue adquirida, incluyendo gastos e impuestos, por 300.000 euros. Posteriormente se vende por 450.000 euros. Durante el alquiler se acumularon amortizaciones por 40.000 euros.
El valor de adquisición corregido será:
300.000 −40.000 =260.000 euros
La ganancia patrimonial, antes de considerar los gastos de la venta y otras posibles correcciones, será:
450.000−260.000=190.000 euros
Sin tener en cuenta las amortizaciones, la diferencia habría sido de 150.000 euros. La amortización reduce el IRPF durante los años de alquiler, pero aumenta la ganancia cuando se transmite el inmueble.
Esto no significa que no resulte conveniente deducirla. Si no se aplica cuando corresponde, puede perderse el ahorro fiscal anual y, aun así, tener que computarse una amortización mínima al vender.
¿Qué ocurre si el propietario no dedujo la amortización?
El artículo 40.1 del Reglamento del IRPF establece que el valor de adquisición debe minorarse en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles y que, en todo caso, debe computarse la amortización mínima, aunque no se hubiera considerado efectivamente como gasto.
Por tanto, no haber incluido la amortización en las declaraciones de la renta no permite ignorarla cuando posteriormente se vende el inmueble.
Esta situación resulta especialmente perjudicial:
El propietario no aprovechó el gasto durante los años del alquiler.
Al vender, debe reducir igualmente el valor de adquisición en la amortización mínima.
Como consecuencia, aumenta la ganancia patrimonial sin haber disfrutado previamente de todo el ahorro fiscal.
Cuando todavía no haya prescrito el derecho a rectificar, conviene estudiar la presentación de solicitudes de rectificación de las declaraciones anteriores para incorporar las amortizaciones omitidas.
El criterio que mantenía la Administración
Tradicionalmente, la Administración y la Dirección General de Tributos entendían que la amortización mínima que debía descontarse al vender coincidía necesariamente con el 3 % anual.
Este criterio aparece, entre otras, en consultas como la V2345-21.
Según esa interpretación, debía reducirse el valor de adquisición aplicando el 3 % sobre el mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral —excluido el suelo— por todo el tiempo durante el cual el inmueble hubiera estado alquilado.
La reducción se realizaba aunque el propietario:
No hubiera deducido ninguna amortización.
Hubiera aplicado un porcentaje inferior.
Pudiera justificar una vida útil más prolongada.
No hubiera obtenido realmente el ahorro fiscal correspondiente.
La Administración identificaba así la amortización mínima de la venta con la amortización máxima que podía deducirse anualmente como gasto.
La Sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025
La Sentencia 1502/2025, de 20 de noviembre —recurso de casación 7361/2023; ECLI:ES:TS:2025:5416—, rechaza que la amortización mínima deba identificarse automáticamente con el 3 %.
El Tribunal Supremo diferencia dos conceptos.
El 3 % como gasto del alquiler
Para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario, el 3 % es el límite máximo de amortización cuya efectividad se presume fiscalmente.
El contribuyente puede deducir hasta ese porcentaje sin necesidad de probar la depreciación concreta sufrida por el edificio.
La amortización mínima en la venta
Cuando se calcula la ganancia o pérdida patrimonial, el artículo 40 del Reglamento obliga a descontar la amortización mínima, aunque no se hubiera deducido.
Sin embargo, ni la Ley ni el Reglamento del IRPF establecen que esa amortización mínima sea necesariamente del 3 %.
El Tribunal Supremo considera que, para concretarla, pueden utilizarse otros criterios fiscales y contables, como:
Las tablas de amortización del Impuesto sobre Sociedades.
La tabla de amortización simplificada aprobada por la Orden de 27 de marzo de 1998.
El periodo máximo de amortización correspondiente al tipo de construcción.
En el caso analizado, la contribuyente había calculado la amortización atendiendo a un periodo máximo de 68 años, lo que equivale aproximadamente a un 1,47 % anual.
¿Qué doctrina establece el Tribunal Supremo?
La doctrina puede resumirse de la siguiente manera:
Cuando el inmueble estuvo arrendado, el valor de adquisición debe reducirse por las amortizaciones correspondientes.
Debe computarse, al menos, una amortización mínima, aunque el propietario no la hubiera deducido.
Esa amortización mínima no coincide necesariamente con el 3 %.
El 3 % representa la amortización máxima automáticamente deducible para calcular el rendimiento del alquiler.
Para determinar la amortización mínima pueden utilizarse porcentajes inferiores basados en las tablas fiscales y en el periodo máximo de amortización.
Esta posibilidad también resulta aplicable a los propietarios que obtienen rendimientos del capital inmobiliario y no desarrollan una actividad económica de arrendamiento.
El criterio ha sido incorporado por la Agencia Tributaria a su base INFORMA en 2026. La AEAT señala que, al calcular la ganancia patrimonial, debe descontarse el porcentaje efectivamente deducido, siempre que no sea inferior al mínimo correspondiente —por ejemplo, el 1 % o el 1,47 %, dependiendo de la clasificación y tabla aplicable— ni superior al máximo del 3 %. La propia AEAT recoge expresamente este criterio.
¿Puede elegirse libremente cualquier porcentaje inferior al 3 %?
No. La sentencia no permite escoger arbitrariamente el porcentaje más favorable.
El contribuyente debe aplicar un criterio técnicamente admisible que encaje en el concepto de amortización mínima. Para ello será necesario identificar:
El tipo de inmueble.
La tabla fiscal aplicable.
El coeficiente máximo.
El periodo máximo de amortización.
Las amortizaciones efectivamente deducidas.
Los años o días durante los cuales estuvo alquilado.
Por tanto, no basta con afirmar que el inmueble se ha depreciado menos. El porcentaje debe estar respaldado por un método de amortización reconocido.
¿Qué ocurre si se dedujo el 3 % todos los años?
Si el contribuyente dedujo efectivamente el 3 % como gasto durante el periodo de alquiler, al vender deberá reducir el valor de adquisición por esas amortizaciones practicadas.
La sentencia no permite sustituirlas posteriormente por una amortización mínima inferior. El propietario ya obtuvo el beneficio fiscal derivado de aplicar el 3 %, por lo que debe respetarse ese importe al calcular la ganancia patrimonial.
¿Y si se dedujo un 2 %?
Si se aplicó de forma efectiva y continuada un 2 %, este será, en principio, el porcentaje que debe computarse al vender, siempre que:
No supere el máximo fiscalmente admisible del 3 %.
No sea inferior a la amortización mínima resultante de la tabla y del periodo máximo aplicables.
Se haya calculado sobre la base de amortización correcta.
Pueda acreditarse mediante las declaraciones presentadas.
En este supuesto, la Administración no debería imponer automáticamente una amortización del 3 %.
¿Y si no se dedujo ninguna amortización?
Aunque el propietario nunca hubiese deducido la amortización, deberá computar la amortización mínima al calcular la ganancia patrimonial.
La novedad es que, después de la STS 1502/2025, esa amortización mínima no tiene que ser necesariamente del 3 %. Podrá ser inferior cuando resulte de las tablas y criterios fiscales aplicables.
No obstante, esto no elimina por completo la consecuencia de haber omitido el gasto. El valor de adquisición seguirá teniendo que reducirse, al menos, por esa amortización mínima.
Ejemplo comparativo en la venta
Supongamos que la base amortizable de la construcción es de 200.000 euros y que el inmueble permaneció alquilado durante diez años completos.
Si se dedujo anualmente el 3 %
200.000 × 3% × 10 = 60.000 euros
El valor de adquisición deberá reducirse en 60.000 euros.
Si se dedujo anualmente el 2 %
200.000 × 2% × 10 = 40.000 euros
Si ese porcentaje es superior a la amortización mínima aplicable, el valor de adquisición se reducirá en 40.000 euros.
Si no se dedujo ninguna amortización
Supongamos que, conforme al periodo máximo aplicable, la amortización mínima acreditada es del 1,47 %:
200.000 × 1,47% × 10 = 29.400 euros
Tras la doctrina del Tribunal Supremo, la Administración no debería reducir automáticamente el valor de adquisición en 60.000 euros. Podría computarse una amortización mínima de 29.400 euros, siempre que el porcentaje aplicado esté debidamente justificado.
¿Puede recuperarse la amortización no deducida?
Si el propietario olvidó consignar la amortización, puede solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de los ejercicios no prescritos.
El plazo general es de cuatro años, contado desde el día siguiente a la finalización del plazo de presentación de cada declaración.
La rectificación puede permitir recuperar parte del impuesto pagado en exceso y evitar que se produzca el peor escenario: no deducir la amortización durante el alquiler y tener que computarla posteriormente al vender.
Para los ejercicios ya prescritos no será posible obtener la devolución, aunque sus amortizaciones mínimas sí pueden influir en el cálculo de la futura ganancia patrimonial.
Documentación que debe conservar el propietario
Para calcular correctamente la amortización y defenderla ante una comprobación conviene conservar:
Escritura de adquisición.
Facturas de notaría, registro, gestoría e intermediación.
Justificantes de los impuestos satisfechos.
Recibos del IBI de cada ejercicio.
Certificados o recibos con el desglose catastral entre suelo y construcción.
Facturas de reformas, reparaciones e inversiones.
Facturas de muebles y electrodomésticos.
Contratos de arrendamiento.
Justificantes de los periodos efectivamente alquilados.
Declaraciones del IRPF en las que se dedujo la amortización.
Cuadro histórico de amortizaciones.
Cálculo del porcentaje mínimo aplicable en caso de venta.
Resulta especialmente aconsejable mantener un cuadro de amortización desde el primer año. Reconstruirlo cuando se vende el inmueble puede ser difícil si han transcurrido muchos ejercicios.
Errores frecuentes al amortizar un inmueble alquilado
Los errores más habituales son:
Aplicar el 3 % sobre el precio total sin excluir el suelo.
Utilizar siempre el valor catastral, aunque el coste de adquisición de la construcción sea superior.
No incluir en el coste de adquisición los gastos e impuestos satisfechos.
Amortizar el inmueble durante todo el año aunque solo haya estado alquilado unos meses.
No separar la amortización del mobiliario.
Tratar las mejoras como reparaciones.
No incrementar la base amortizable con las inversiones y mejoras.
Seguir amortizando cuando ya se ha recuperado todo el valor de la construcción.
No deducir ninguna amortización pensando que así no afectará a una venta futura.
Restar automáticamente un 3 % anual al vender, sin analizar la nueva doctrina del Tribunal Supremo.
Conclusión
La amortización del inmueble alquilado debe calcularse cada año aplicando, como máximo, el 3 % sobre el mayor entre el coste de adquisición de la construcción y su valor catastral, excluyendo siempre el suelo y prorrateando el resultado por los días de alquiler.
Cuando el inmueble se vende, el cálculo es diferente. El valor de adquisición debe reducirse por las amortizaciones efectivamente deducidas y, en todo caso, por una amortización mínima.
La STS 1502/2025 ha aclarado que esa amortización mínima no equivale necesariamente al 3 %. Puede resultar inferior cuando se determine de acuerdo con las tablas fiscales y con el periodo máximo de amortización aplicable.
La sentencia evita que la Administración aumente automáticamente la ganancia patrimonial utilizando el 3 % en todos los casos. Pero no permite ignorar la amortización ni elegir libremente cualquier porcentaje. Será necesario reconstruir el historial del inmueble, comprobar las deducciones practicadas y justificar técnicamente el porcentaje mínimo correspondiente.
En materia de amortización, dejar de deducir el gasto no suele representar un ahorro: puede significar pagar más durante el alquiler y volver a pagar cuando se venda el inmueble.
