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Fiscalidad del crowdfunding inmobiliario en España: intereses, dividendos y ganancias
El crowdfunding inmobiliario permite que numerosos inversores aporten cantidades relativamente pequeñas para financiar la compra, construcción, rehabilitación o explotación de un inmueble. A cambio, pueden recibir intereses, dividendos, una participación en los beneficios del alquiler o una rentabilidad vinculada a la venta del proyecto.
Su principal atractivo es facilitar el acceso a inversiones inmobiliarias sin adquirir individualmente un inmueble completo. Sin embargo, la sencillez de invertir desde una plataforma no significa que todos los proyectos funcionen igual ni que sus rendimientos tengan una única tributación.
La fiscalidad depende de la estructura jurídica utilizada. No tributa de la misma forma quien concede un préstamo al promotor, quien compra participaciones de una sociedad propietaria del inmueble o quien adquiere directamente una cuota de la propiedad.
Aviso: este artículo tiene carácter informativo. Antes de invertir o declarar una operación debe revisarse el contrato, la ficha de datos fundamentales, la residencia de las entidades y la documentación fiscal facilitada por la plataforma.
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario es una modalidad de financiación participativa destinada a proyectos vinculados con bienes inmuebles. La plataforma pone en contacto a un promotor que necesita financiación con múltiples inversores dispuestos a aportar capital.
El dinero puede utilizarse para:
adquirir un solar o inmueble;
financiar una promoción de viviendas;
rehabilitar un edificio;
comprar una propiedad para alquilarla;
financiar una operación de compra, reforma y posterior venta;
aportar liquidez temporal a una sociedad promotora.
La plataforma normalmente selecciona y publica el proyecto, facilita la documentación, canaliza la inversión y gestiona determinadas comunicaciones o pagos. Pero el riesgo económico suele recaer sobre el inversor: la rentabilidad anunciada no está garantizada y puede perderse una parte o la totalidad del capital.
Crowdfunding inmobiliario no significa comprar una parte del edificio
Este es uno de los errores más frecuentes. Que el proyecto esté respaldado económicamente por un inmueble no significa que cada inversor sea propietario registral de una parte de él.
En muchos proyectos, el inversor:
presta dinero a una sociedad promotora;
compra participaciones de una sociedad limitada creada para el proyecto;
suscribe un préstamo participativo;
adquiere un derecho económico frente al promotor.
El inmueble pertenece normalmente a la sociedad del proyecto, no a cada inversor. En consecuencia, la renta del inversor puede ser un interés o un dividendo, aunque el dinero proceda económicamente del alquiler o de la venta del edificio.
Solo cuando el contrato atribuye una cuota directa del inmueble y esta se formaliza adecuadamente existe verdadera copropiedad inmobiliaria.
Principales modalidades de crowdfunding inmobiliario
1. Crowdlending o financiación mediante préstamo
Los inversores prestan dinero al promotor o a la sociedad del proyecto. A cambio reciben:
intereses periódicos;
intereses al vencimiento;
una remuneración fija más otra variable;
devolución del principal al finalizar el plazo.
El préstamo puede contar con hipoteca u otras garantías, pero una garantía no equivale a recuperación asegurada. Su valor, rango, cargas previas y costes de ejecución deben revisarse.
2. Equity crowdfunding o inversión en participaciones
El inversor entra en el capital de una sociedad que compra, construye o explota el inmueble. La rentabilidad puede llegar mediante:
dividendos;
reparto de beneficios;
venta de las participaciones;
liquidación de la sociedad al terminar el proyecto.
El rendimiento depende del resultado real del proyecto. Si aumentan los costes, se retrasa la obra o baja el precio de venta, el inversor soporta el riesgo como socio.
3. Préstamos participativos
Son préstamos cuya remuneración puede vincularse a la evolución del negocio, a las ventas o a los beneficios del proyecto. Aunque la rentabilidad tenga un componente variable, el inversor sigue siendo normalmente acreedor y no propietario del inmueble.
4. Copropiedad directa del inmueble
En algunos modelos, menos habituales dentro de las plataformas reguladas, el inversor adquiere directamente una cuota indivisa del inmueble. En este caso puede ser copropietario, participar en el alquiler y tributar por la venta de su cuota.
La tributación y las obligaciones formales cambian de forma considerable: pueden aparecer ITP, AJD, IVA o IGIC, gastos registrales, IBI y rendimientos del capital inmobiliario.
La fiscalidad depende de lo que realmente adquiere el inversor
Estructura | Qué tiene el inversor | Rentabilidad habitual | Calificación ordinaria en IRPF |
Préstamo | Derecho de crédito frente al promotor | Intereses | Capital mobiliario |
Préstamo participativo | Derecho de crédito con remuneración variable | Interés fijo y variable | Capital mobiliario |
Participaciones de una sociedad | Parte del capital social | Dividendos | Capital mobiliario |
Venta de participaciones | Transmisión de las acciones o participaciones | Diferencia entre venta y compra | Ganancia o pérdida patrimonial |
Copropiedad directa | Cuota del inmueble | Alquiler | Capital inmobiliario |
Venta de cuota directa | Parte del inmueble | Diferencia entre transmisión y adquisición | Ganancia o pérdida patrimonial inmobiliaria |
Por ello, la afirmación “las ganancias del crowdfunding inmobiliario son siempre rendimientos del capital mobiliario” es incompleta. Lo serán muchos intereses y dividendos, pero no todas las operaciones.
Tributación de los préstamos: intereses y devolución del capital
Cuando una persona física residente en España presta dinero a la sociedad promotora, los intereses tienen la consideración de rendimientos del capital mobiliario derivados de la cesión a terceros de capitales propios.
Se integran en la base imponible del ahorro del IRPF.
La devolución del principal no es una ganancia
Si el inversor aporta 10.000 euros y al vencimiento recibe esos mismos 10.000 euros, la devolución del principal no constituye renta. La cantidad que tributa es la remuneración obtenida.
Por ejemplo:
capital prestado: 10.000 €;
intereses brutos: 900 €;
devolución total: 10.900 €.
El rendimiento del capital mobiliario será de 900 €, no de 10.900 €.
Interés fijo más participación en beneficios
Si el préstamo paga un 6 % fijo y un 2 % adicional en función del resultado de la promoción, ambos importes constituyen normalmente retribución por la cesión del capital. El carácter variable de una parte de la remuneración no la convierte automáticamente en dividendo o ganancia patrimonial.
Cesión o venta del derecho de crédito
Si el inversor transmite su préstamo a otra persona en un mercado secundario, la diferencia entre el valor obtenido y el valor de adquisición puede calificarse como rendimiento del capital mobiliario derivado de la transmisión de un activo representativo de la utilización de capitales ajenos. Los gastos accesorios de adquisición y transmisión pueden computarse cuando estén adecuadamente justificados.
Tributación cuando se invierte mediante una sociedad
En el equity crowdfunding, el inversor adquiere acciones o participaciones de la sociedad que desarrolla el proyecto.
Dividendos
Los dividendos y participaciones en beneficios son rendimientos del capital mobiliario y se integran en la base del ahorro.
No importa que el beneficio de la sociedad proceda del alquiler o de la venta del inmueble. El inversor no está declarando directamente una renta inmobiliaria: está recibiendo un dividendo de una entidad.
Venta de las participaciones
Cuando el inversor vende sus participaciones, obtiene una ganancia o pérdida patrimonial:
Valor de transmisión − valor de adquisición = ganancia o pérdida
Para calcularla se tienen en cuenta el precio y los gastos directamente relacionados con la adquisición y la transmisión.
En participaciones no cotizadas existen reglas especiales que pueden establecer un valor mínimo de transmisión a efectos fiscales cuando el precio pactado sea inferior al que resulte de la normativa del IRPF y no pueda probarse que corresponde al valor de mercado.
Reducción de capital y liquidación de la sociedad
Algunos proyectos finalizan vendiendo el inmueble y liquidando la sociedad vehículo. La entrega de dinero al socio no debe declararse automáticamente como dividendo. Una reducción de capital, devolución de aportaciones o cuota de liquidación tiene reglas propias que deben analizarse con la escritura, los acuerdos sociales y el valor de adquisición de las participaciones.
Inversión directa en una parte del inmueble
Si el contrato atribuye al inversor una cuota real del inmueble, la tributación cambia.
Ingresos por alquiler
La parte del alquiler correspondiente al copropietario constituye, con carácter general, rendimiento del capital inmobiliario. De los ingresos pueden deducirse los gastos permitidos por la Ley del IRPF en proporción a la participación:
intereses y gastos de financiación;
reparación y conservación;
IBI y determinadas tasas;
seguros;
administración;
amortización fiscal;
otros gastos necesarios debidamente justificados.
La reducción aplicable a determinados arrendamientos de vivienda exige cumplir sus requisitos. No se aplica por el simple hecho de que el inmueble tenga uso residencial.
Venta de la cuota
La transmisión de la participación directa en el inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial. En el valor de adquisición y transmisión pueden incluirse determinados gastos y tributos satisfechos, pero no los intereses.
También puede devengarse la plusvalía municipal cuando se transmite una cuota de un terreno urbano, además de la tributación en el IRPF.
Tipos de gravamen de la base del ahorro
En 2026, los intereses, dividendos y ganancias patrimoniales integrados en la base liquidable del ahorro tributan por tramos:
Base liquidable del ahorro | Tipo total |
Hasta 6.000 € | 19 % |
De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
Más de 300.000 € | 30 % |
Estos porcentajes se aplican progresivamente. Una persona con 55.000 euros de rentas del ahorro no paga el 23 % sobre toda la cantidad, sino el tipo correspondiente a cada tramo.
Retención del 19 %: no siempre la practica la plataforma
Los intereses y dividendos satisfechos por entidades españolas están sometidos, con carácter general, a una retención del 19 %.
Sin embargo, conviene realizar dos matizaciones:
La obligada a retener suele ser la entidad pagadora —por ejemplo, la sociedad promotora—, aunque la plataforma gestione materialmente el abono.
Una plataforma o sociedad extranjera puede no practicar retención española. También puede existir una retención en el país de origen.
La retención es un pago a cuenta, no el impuesto definitivo. En la declaración de la renta se incluye el rendimiento bruto y se descuenta la retención soportada.
Ejemplo con retención
Un inversor obtiene 1.000 € brutos de intereses:
rendimiento íntegro: 1.000 €;
retención del 19 %: 190 €;
cantidad ingresada en su cuenta: 810 €.
En la renta debe declarar 1.000 €, no 810 €. Los 190 € figuran como retención y reducen la cuota final.
Si por el conjunto de sus rentas del ahorro el tipo efectivo supera el 19 %, tendrá que pagar la diferencia. Si el resultado de la declaración es inferior, la retención podrá contribuir a una devolución.
¿Quién tiene que declarar las ganancias?
Un residente fiscal en España debe computar sus rentas mundiales, incluidas las obtenidas en plataformas españolas o extranjeras.
No obstante, afirmar que cualquier persona que gane un euro está siempre obligada a presentar declaración es excesivamente categórico. La obligación de presentar el IRPF depende del conjunto de rentas, de su naturaleza, de si estuvieron sometidas a retención y de los límites establecidos para cada ejercicio.
Lo que sí debe quedar claro es lo siguiente:
si el contribuyente presenta declaración, debe incluir los rendimientos y ganancias del crowdfunding;
que la plataforma no comunique el dato no convierte la renta en exenta;
los rendimientos no sometidos a retención pueden alterar los límites que permiten no declarar;
las pérdidas también deben registrarse correctamente para poder compensarlas.
No debe confundirse el límite para estar obligado a declarar con una exención. Una renta puede estar sujeta al impuesto aunque, por las circunstancias globales del contribuyente, no exista obligación de presentar la declaración.
Gastos y comisiones de la plataforma
No toda comisión descontada por la plataforma es automáticamente deducible en el IRPF.
En los rendimientos del capital mobiliario, la normativa limita los gastos deducibles y distingue entre:
gastos de administración y depósito de valores negociables;
gastos accesorios directamente vinculados a la adquisición o transmisión de determinados activos;
comisiones por selección, intermediación, seguimiento o gestión de la inversión.
La deducibilidad depende de la estructura y del concepto facturado. Debe revisarse el contrato y la factura de la comisión. Declarar simplemente el importe neto ingresado puede ocultar el rendimiento bruto y la retención correcta.
En una copropiedad directa del inmueble, el análisis de gastos será el propio de los rendimientos del capital inmobiliario.
¿Cómo se declaran las pérdidas?
El tratamiento depende del tipo de inversión.
Pérdida por venta de participaciones
Si se venden las participaciones de la sociedad por menos de su valor de adquisición, surge una pérdida patrimonial en la base del ahorro, con aplicación de las reglas especiales para valores no cotizados y operaciones con valores homogéneos.
Esta pérdida se compensa con ganancias patrimoniales de la base del ahorro. Si queda saldo negativo, puede compensarse dentro del límite legal con rendimientos positivos del capital mobiliario y trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes.
Impago de un préstamo
Que el promotor deje de pagar o que la plataforma califique el proyecto como moroso no permite deducir inmediatamente todo el capital.
Las pérdidas por créditos vencidos y no cobrados se imputan cuando concurre alguna de las circunstancias del artículo 14.2.k de la Ley del IRPF, entre ellas:
que sea eficaz una quita en un plan de reestructuración homologado;
que en un concurso resulte eficaz un convenio con quita;
que concluya el concurso sin cobro en los supuestos previstos;
que transcurra un año desde el inicio de un procedimiento judicial de ejecución distinto del concurso sin que se satisfaga el crédito.
Una comunicación de la plataforma, un retraso de varios meses o la mera insolvencia aparente del promotor no bastan necesariamente.
Esta pérdida por crédito incobrable tiene la consideración de pérdida patrimonial que no deriva de una transmisión y su integración y compensación se realiza conforme a las reglas de la base general. Si posteriormente se recupera una cantidad, se declarará una ganancia en el ejercicio del cobro.
Desaparición o insolvencia de la plataforma
La insolvencia de la plataforma no significa siempre que el crédito contra el promotor haya desaparecido. Hay que identificar:
quién es el deudor contractual;
quién custodia los fondos;
si existe una entidad de pagos separada;
quién conserva la documentación y gestiona los cobros;
si los contratos pueden transferirse a otro proveedor.
La pérdida fiscal depende del derecho que se haya extinguido o resulte incobrable, no únicamente del cierre de la web.
Compensación de rentas en la base del ahorro
Los intereses y dividendos se integran en el bloque de rendimientos del capital mobiliario. Las ganancias y pérdidas por venta de participaciones forman el bloque de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones.
Cada bloque se compensa primero internamente. Si uno queda negativo y el otro positivo, se permite una compensación cruzada de hasta el 25 % del saldo positivo. El importe pendiente puede trasladarse durante los cuatro ejercicios siguientes.
Por ejemplo, una pérdida de 3.000 € por venta de participaciones puede compensarse con otras ganancias patrimoniales. Si no existen, podrá compensarse con intereses y dividendos positivos dentro del límite legal.
Esta regla no debe confundirse con la pérdida por un crédito incobrable, que sigue un régimen diferente al no proceder de una transmisión.
Plataformas extranjeras y doble imposición
Invertir mediante una plataforma situada fuera de España no elimina la tributación española. El residente debe declarar intereses, dividendos y ganancias obtenidos en cualquier país.
Si la renta soporta un impuesto extranjero, puede aplicarse la deducción por doble imposición internacional con los límites de la Ley del IRPF y del convenio correspondiente. No siempre puede deducirse toda la cantidad retenida en el extranjero: si se aplicó un porcentaje superior al previsto en el convenio, puede ser necesario solicitar la devolución del exceso en el país de origen.
Conviene conservar:
certificado fiscal de la plataforma o pagador;
justificante de la retención extranjera;
contrato de inversión;
tipo de cambio utilizado;
movimientos bancarios;
identificación y residencia de la sociedad promotora.
Las cantidades en moneda extranjera deben convertirse a euros conforme al tipo de cambio aplicable en la fecha de cada operación.
¿Puede existir obligación de presentar el modelo 720?
Una inversión inmobiliaria canalizada a través de una entidad extranjera puede generar obligaciones informativas sobre bienes y derechos situados en el extranjero.
El análisis depende de si el inversor posee:
participaciones de una sociedad extranjera;
valores custodiados o gestionados fuera de España;
derechos de crédito frente a una entidad no residente;
una cuota directa de un inmueble extranjero.
No toda inversión en una web extranjera debe incluirse automáticamente en el modelo 720.
Deben revisarse la categoría del activo, dónde se considera situado o gestionado, los límites cuantitativos y la información ya declarada en ejercicios anteriores.
El modelo 721 se refiere a monedas virtuales situadas en el extranjero y no se aplica por el simple hecho de que la inversión se contrate digitalmente.
Impuesto sobre el Patrimonio y grandes fortunas
Los derechos derivados del crowdfunding forman parte del patrimonio del inversor a 31 de diciembre.
Según el vehículo utilizado, pueden valorarse como:
créditos frente al promotor;
acciones o participaciones no cotizadas;
cuotas de bienes inmuebles;
otros derechos de contenido económico.
Las participaciones no cotizadas y los créditos tienen reglas específicas de valoración. El saldo mostrado por la plataforma no siempre coincide con el valor fiscal que debe declararse.
Cuando se superen los límites aplicables, la inversión puede afectar al Impuesto sobre el Patrimonio y al Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
¿Hay que darse de alta como autónomo por invertir?
La inversión pasiva y ocasional a través de plataformas no exige, por sí sola, alta como autónomo ni en el Impuesto sobre Actividades Económicas.
El inversor particular se limita normalmente a aportar capital y percibir rendimientos. Otra cuestión sería que organizara profesionalmente una actividad de financiación, intermediación, promoción o explotación inmobiliaria con medios propios. En tal caso habría que estudiar si existe actividad económica.
Tampoco se emite normalmente una factura por cobrar intereses o dividendos como inversor particular.
IVA, ITP y AJD: ¿los paga el inversor?
En los modelos de préstamo o participación societaria, el inversor no compra directamente el inmueble. Los impuestos vinculados a la adquisición, construcción o venta recaen normalmente en la sociedad promotora y afectan indirectamente a la rentabilidad del proyecto.
El promotor deberá considerar, según el caso:
IVA o IGIC en obra nueva y determinadas operaciones empresariales;
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en adquisiciones sujetas;
Actos Jurídicos Documentados;
plusvalía municipal;
Impuesto sobre Sociedades;
tributos locales y costes urbanísticos.
Si el inversor adquiere directamente una cuota del inmueble, sí puede convertirse en sujeto pasivo o contribuyente de algunos de estos tributos.
Crowdfunding inmobiliario en Canarias
Cuando el inmueble está situado en Canarias, los costes fiscales del proyecto pueden diferir de los de Península y Baleares.
En las operaciones empresariales sujetas al impuesto indirecto canario se aplica el IGIC, no el IVA. La compra de inmuebles usados, las escrituras notariales, las promociones y las transmisiones deben analizarse conjuntamente con el ITP y AJD de Canarias.
Para el inversor particular residente en Canarias:
los intereses y dividendos siguen tributando en el IRPF estatal como rentas del ahorro;
no se repercute IGIC por el mero cobro pasivo de esos rendimientos;
si posee directamente una parte del inmueble, deberá declarar su renta inmobiliaria y atender los tributos relacionados con esa propiedad;
el coste del IGIC, ITP o AJD soportado por la sociedad promotora puede reducir el beneficio disponible para repartir.
Por ello, la publicidad de una rentabilidad bruta debe contrastarse con todos los costes fiscales y operativos del proyecto.
Inversores a través de una sociedad
Cuando invierte una sociedad mercantil, los intereses, dividendos y resultados de la transmisión se integran en el Impuesto sobre Sociedades conforme a las normas contables y fiscales.
No se aplica la escala del ahorro del IRPF. Deben analizarse:
devengo contable de los intereses;
deterioro de créditos y requisitos fiscales;
valoración de participaciones;
retenciones soportadas;
posible exención de dividendos y plusvalías si se cumplen los requisitos;
limitación de gastos financieros;
operaciones vinculadas.
La documentación del proyecto debe conciliarse con la contabilidad y con los certificados de retenciones.
Inversores no residentes
Un no residente que obtiene intereses, dividendos o ganancias vinculados con España puede quedar sometido al Impuesto sobre la Renta de no Residentes, con aplicación del convenio para evitar la doble imposición correspondiente.
El tratamiento cambia según:
país de residencia;
tipo de renta;
existencia de establecimiento permanente;
porcentaje de participación;
composición inmobiliaria de la sociedad;
retención practicada en España.
Las participaciones de sociedades cuyo activo principal sean inmuebles situados en España pueden recibir un tratamiento específico en los convenios y en la normativa interna. La plataforma no sustituye este análisis.
Regulación y protección del inversor
El Reglamento (UE) 2020/1503 regula los proveedores europeos de servicios de financiación participativa para empresas. En España, la Ley 18/2022 adaptó el marco nacional y atribuyó a la CNMV funciones de autorización, registro y supervisión.
Antes de invertir conviene comprobar que el proveedor figura en el registro oficial de la CNMV o cuenta con pasaporte europeo válido.
La regulación exige, entre otros elementos:
una ficha de datos fundamentales de la inversión;
información sobre riesgos, costes y derechos;
prueba de conocimientos para inversores no experimentados;
simulación de la capacidad de soportar pérdidas;
advertencias y consentimiento para determinadas inversiones;
período de reflexión precontractual;
publicación de información sobre tasas de impago en los supuestos previstos.
Las ofertas comprendidas en el Reglamento tienen, con carácter general, un límite agregado de 5 millones de euros por promotor durante doce meses.
No existe garantía de depósitos
La ficha de datos fundamentales debe advertir que estas inversiones no están cubiertas por los sistemas de garantía de depósitos ni, con carácter general, por los sistemas de indemnización de inversores.
Que una plataforma esté autorizada no garantiza la solvencia del promotor, la finalización de la obra ni la rentabilidad anunciada.
Qué revisar antes de invertir
Sobre la estructura
¿Se trata de un préstamo, participaciones o copropiedad?
¿Quién es exactamente el deudor o la sociedad participada?
¿Qué derechos recibe el inversor?
¿Cómo puede recuperar o transmitir la inversión?
Sobre el inmueble
¿Quién figura como propietario registral?
¿Existen hipotecas o cargas anteriores?
¿La valoración es independiente y reciente?
¿Las licencias urbanísticas están concedidas?
¿Cuál es el presupuesto y margen ante sobrecostes?
Sobre la rentabilidad
¿La rentabilidad anunciada es anual o total?
¿Es bruta o neta de comisiones e impuestos?
¿Depende de vender el inmueble a un precio estimado?
¿Qué ocurre si se retrasa el proyecto?
Sobre la fiscalidad
¿Quién practicará la retención?
¿La entidad pagadora es española o extranjera?
¿Qué certificado fiscal se entregará?
¿Cómo se documentarán las pérdidas?
¿Puede existir modelo 720 o Impuesto sobre el Patrimonio?
Ejemplo completo de una inversión mediante préstamo
Un contribuyente invierte 20.000 € en un préstamo a una promotora española. El proyecto tiene una duración de dieciocho meses y ofrece un interés total de 2.400 €.
Al vencimiento recibe:
principal: 20.000 €;
intereses brutos: 2.400 €;
retención del 19 %: 456 €;
intereses netos cobrados: 1.944 €;
total ingresado: 21.944 €.
En su IRPF declarará 2.400 € como rendimiento del capital mobiliario y 456 € como retención soportada. Los 20.000 € recuperados no son renta.
Si el contribuyente soportó una comisión de 120 €, no debe restarla automáticamente. Tendrá que comprobar su concepto y si encaja entre los gastos admitidos para la clase de activo.
Si la promotora solo devolviera 12.000 € y los 8.000 € restantes quedaran impagados, la pérdida no se declararía necesariamente en ese mismo momento. Habría que esperar a que concurriera alguna de las circunstancias legales para los créditos vencidos y no cobrados.
Errores frecuentes en la fiscalidad del crowdfunding inmobiliario
Declarar solo el importe neto recibido. Debe reflejarse el rendimiento bruto y la retención por separado.
Considerar que todo es capital mobiliario. La venta de participaciones y la propiedad directa tienen otra calificación.
Confundir devolución del principal con ingreso. Recuperar el capital prestado no es una ganancia.
Pensar que el inversor es dueño del inmueble. A menudo solo tiene un crédito o participaciones de una sociedad.
Deducir inmediatamente un impago. La pérdida por crédito incobrable exige cumplir las circunstancias legales.
Olvidar las plataformas extranjeras. Los residentes españoles declaran su renta mundial.
Restar cualquier comisión. La deducibilidad depende del concepto y del vehículo de inversión.
Creer que la retención del 19 % liquida el impuesto. Solo es un pago a cuenta.
No revisar el modelo 720 o Patrimonio. Determinadas inversiones extranjeras o patrimonios elevados pueden generar obligaciones adicionales.
Confundir autorización con garantía. La supervisión de la plataforma no asegura el resultado del proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Cómo tributan los beneficios del crowdfunding inmobiliario?
Los intereses y dividendos suelen tributar como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro. La venta de participaciones genera una ganancia o pérdida patrimonial. Si el inversor es copropietario directo, el alquiler puede ser capital inmobiliario.
¿La plataforma debe retener siempre el 19 %?
No. La obligación suele corresponder a la entidad pagadora. En operaciones españolas es habitual la retención del 19 %, pero una entidad extranjera puede no practicarla o aplicar una retención de su país.
¿Tengo que declarar si no he retirado el dinero de la plataforma?
Puede existir renta aunque el saldo permanezca en la cuenta de la plataforma o se reinvierta. La imputación depende de la exigibilidad y puesta a disposición del rendimiento, no simplemente de que se transfiera al banco personal.
¿Puedo compensar las pérdidas de un proyecto con las ganancias de otro?
Sí, pero el mecanismo depende de la naturaleza de la pérdida. La pérdida por vender participaciones se integra en la base del ahorro; la derivada de un crédito incobrable que cumple el artículo 14.2.k no procede de una transmisión y sigue las reglas de la base general.
¿Invertir en crowdfunding inmobiliario obliga a ser autónomo?
No cuando se trata de una inversión particular y pasiva. La situación cambia si se organiza una verdadera actividad profesional o empresarial.
¿Se paga IVA o IGIC por los intereses?
El inversor particular no repercute IVA o IGIC por el mero cobro pasivo de intereses. Los impuestos indirectos del proyecto inmobiliario corresponden normalmente a la sociedad promotora, salvo que el inversor adquiera directamente una cuota del inmueble o actúe como empresario.
Conclusión
La fiscalidad del crowdfunding inmobiliario no se determina por el destino del dinero, sino por el derecho adquirido por el inversor.
Un préstamo genera normalmente intereses; una participación societaria puede producir dividendos y ganancias o pérdidas cuando se transmite; y una cuota directa del inmueble puede originar rendimientos del capital inmobiliario. Esta distinción también condiciona las retenciones, la compensación de pérdidas, el Impuesto sobre el Patrimonio y las obligaciones informativas sobre bienes en el extranjero.
La plataforma puede facilitar un informe fiscal, pero el contribuyente sigue siendo responsable de revisar la información e incluir correctamente cada operación.
