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Cómo pagar el precio de compra de una vivienda: transferencia, cheque bancario o efectivo
La forma de pagar una vivienda no es una cuestión menor. El medio elegido debe permitir al vendedor comprobar que recibe el precio y, al mismo tiempo, ofrecer al comprador una prueba clara del destino del dinero.
Además, la escritura pública debe reflejar cómo, cuándo y a quién se ha pagado. Por este motivo, la elección y preparación del medio de pago debería acordarse con suficiente antelación entre compradores, vendedores, entidades bancarias y notaría.
El precio no es lo mismo que los gastos de la compra
El precio es la cantidad que el comprador entrega al vendedor a cambio del inmueble. Debe distinguirse de otros desembolsos relacionados con la operación, como:
Los impuestos.
Los gastos notariales y registrales.
Los honorarios de intermediación.
Los gastos de financiación.
Las cantidades destinadas a cancelar una hipoteca anterior.
La vivienda puede financiarse con ahorros, con un préstamo hipotecario, con una donación familiar o mediante un préstamo entre particulares. Sin embargo, el origen del dinero es una cuestión diferente del instrumento utilizado para pagarlo.
Por ejemplo, el comprador puede financiar una parte con su dinero y otra con una hipoteca, aunque el precio llegue finalmente al vendedor mediante una o varias transferencias bancarias.
Principales formas de pagar una vivienda
En la práctica, las alternativas más utilizadas son las siguientes:
Medio de pago | Rapidez | Seguridad para el vendedor | Aspectos que deben revisarse |
Transferencia ordinaria | Normalmente, siguiente día hábil | Media | Hora de corte y acreditación efectiva |
Transferencia inmediata | Segundos | Alta | Límites establecidos por el banco |
Transferencia urgente u OMF | Mismo día, si se tramita a tiempo | Alta | Horario, comisión e instrucciones bancarias |
Cheque bancario | Se entrega en la firma | Alta | Autenticidad, beneficiario y comisiones |
Cheque personal | Depende de su cobro | Baja | Posible falta de fondos |
Efectivo | Inmediata | Baja trazabilidad | Límites legales y justificación del origen |
No existe un sistema universalmente mejor. La decisión dependerá del importe, de las entidades bancarias intervinientes, de si existe una hipoteca pendiente y de las preferencias de las partes.
Pago mediante transferencia bancaria
La transferencia proporciona trazabilidad porque permite identificar la cuenta de origen, la cuenta de destino, la fecha, el importe y el concepto de la operación.
No obstante, no todas las transferencias funcionan de la misma forma.
Transferencia ordinaria
Las transferencias ordinarias en euros dentro de la zona SEPA se abonan, con carácter general, como muy tarde al final del siguiente día hábil desde que la entidad recibe la orden.
Debe tenerse en cuenta la denominada hora de corte. Si la orden se introduce después de esa hora, el banco puede considerarla recibida el siguiente día hábil.
Esta modalidad puede ser adecuada cuando el comprador paga antes de la firma y el vendedor confirma que el dinero ya está abonado. Resulta menos conveniente si se pretende ordenar el pago durante la propia firma y entregar inmediatamente la vivienda, porque el vendedor solo dispondrá de un justificante, pero todavía no verá necesariamente el dinero en su cuenta.
Transferencia inmediata
Desde octubre de 2025, las entidades que ofrecen transferencias ordinarias en euros deben ofrecer también transferencias inmediatas. Estas se encuentran disponibles todos los días del año y permiten que el beneficiario reciba los fondos en cuestión de segundos.
Además, su coste no puede ser superior al de una transferencia ordinaria y el cliente puede establecer límites por operación o por día. El banco debe ofrecer también un servicio de verificación que compruebe la correspondencia entre el nombre del beneficiario y el titular del IBAN, según explica el Banco de España.
Esta modalidad puede ser muy útil en una compraventa, pero es imprescindible comprobar previamente:
Que el límite diario permite transferir el importe necesario.
Que el comprador puede operar desde la oficina o desde su banca electrónica.
Que no existen bloqueos de seguridad para destinatarios nuevos.
Que el nombre del vendedor coincide con el titular de la cuenta.
Que el banco no exige una autorización adicional para operaciones elevadas.
Una transferencia inmediata enviada a un IBAN equivocado no se recupera automáticamente.
Una vez ejecutada, su devolución dependerá, por regla general, de la colaboración del beneficiario. Por ello, cualquier modificación de última hora de la cuenta comunicada por correo electrónico debe verificarse personalmente con el vendedor.
Transferencia urgente u OMF
Las órdenes de movimientos de fondos, conocidas como transferencias OMF o transferencias urgentes, se utilizan tradicionalmente para operaciones de importe elevado que deben liquidarse durante el mismo día.
Estas operaciones se tramitan dentro del horario bancario y están sujetas a las horas de corte de las entidades. También pueden generar una comisión específica. Por ello, no conviene esperar al día de la escritura para descubrir si el banco permite ordenarlas, cuál es su coste o qué documentación exige.
Actualmente también existen transferencias inmediatas que pueden cumplir la misma función. La elección entre una transferencia inmediata y una OMF dependerá de los límites y protocolos de cada entidad.
Precauciones antes de pagar por transferencia
El comprador debería gestionar con su banco, varios días antes de la firma:
El aumento temporal de los límites de transferencia.
El alta y verificación de las cuentas beneficiarias.
La documentación sobre el origen de los fondos.
La presencia o disponibilidad de un gestor durante la firma.
El tipo exacto de transferencia que se utilizará.
Las comisiones y horas de corte.
La forma de obtener un justificante completo de la operación.
También debe comprobarse cómo se distribuirá el precio si existen varios vendedores. No debería ingresarse todo el dinero en la cuenta de uno de ellos salvo que exista una instrucción expresa, aceptada por todos, y que la notaría considere suficiente la representación o autorización aportada.
¿Qué ocurre si la vivienda tiene una hipoteca pendiente?
Es frecuente que el vendedor todavía tenga pendiente parte del préstamo hipotecario con el que adquirió la vivienda.
En ese caso, no basta con que el vendedor indique aproximadamente cuánto debe. Debe solicitar a su entidad un certificado de deuda o saldo pendiente calculado para la fecha prevista de la escritura. Este documento debería incluir el capital, los intereses devengados y, en su caso, la comisión por amortización anticipada.
Normalmente, el precio se distribuye de la siguiente forma:
Una parte se paga directamente al banco acreedor para cancelar el préstamo.
Otra parte se entrega al vendedor.
Puede retenerse una cantidad adicional para afrontar los gastos de la cancelación registral, si así se ha pactado.
Ejemplo práctico
Supongamos que la vivienda se vende por 300.000 euros y que el vendedor debe 81.420 euros de su préstamo hipotecario.
Si se acuerda además una retención de 1.500 euros para los gastos de cancelación, los pagos podrían distribuirse así:
81.420 euros al banco acreedor.
1.500 euros retenidos para tramitar la cancelación.
217.080 euros al vendedor.
La transferencia destinada al banco debe identificar correctamente el préstamo, el inmueble y su finalidad. No resulta aconsejable ingresar ese dinero en la cuenta corriente del vendedor confiando en que posteriormente cancele la deuda.
El protocolo debe confirmarse previamente con la entidad acreedora, pues una simple indicación en el concepto de la transferencia no garantiza por sí sola que el banco aplique correctamente los fondos.
También es importante distinguir dos actuaciones:
Cancelación económica: se paga completamente la deuda.
Cancelación registral: se otorga la escritura de cancelación y se elimina la hipoteca del Registro de la Propiedad.
Pagar el préstamo no hace desaparecer automáticamente la carga registral.
Pago mediante cheque bancario
El cheque bancario continúa siendo uno de los medios más utilizados en las compraventas inmobiliarias.
En este caso, quien expide y firma el cheque es la propia entidad bancaria. Esto refuerza la garantía de cobro frente a un cheque personal, según la clasificación ofrecida por el Banco de España.
El comprador solicita el cheque a su entidad, que carga o inmoviliza previamente su importe. El documento se entrega al vendedor en la notaría, normalmente en el mismo momento en que se firma la escritura.
Recomendaciones para utilizar un cheque bancario
El cheque debería:
Ser nominativo, indicando correctamente al vendedor.
Expresar exactamente el importe pactado.
Emitirse por una entidad identificable.
Llevar cláusula para abono en cuenta cuando resulte conveniente.
Entregarse en presencia del notario.
Quedar perfectamente identificado en la escritura.
Es recomendable facilitar una copia a la notaría antes de la firma y conservar el justificante de su emisión. El vendedor también puede pedir que su banco compruebe previamente la autenticidad del documento.
Aunque ofrece una garantía elevada, no debería describirse como dinero en efectivo. Pueden producirse falsificaciones, errores en el beneficiario, pérdidas o incidencias formales. Además, tanto la emisión como el ingreso pueden tener comisiones.
¿Es aconsejable utilizar un cheque personal?
Un cheque personal es emitido por el titular de una cuenta. Su importe no queda necesariamente reservado cuando se firma, por lo que puede resultar impagado si no existen fondos suficientes cuando el vendedor lo presenta al cobro.
Por esta razón, no es una opción recomendable para pagar el precio principal de una vivienda, salvo que esté debidamente conformado por la entidad bancaria.
En el cheque conformado, el banco certifica que existen fondos y retiene la cantidad necesaria durante el plazo correspondiente. Aun así, deben revisarse la vigencia de la conformidad y las condiciones de cobro.
¿Se puede pagar una vivienda en efectivo?
Una compraventa entre dos particulares puede pagarse total o parcialmente en efectivo, ya que el límite de 1.000 euros no se aplica automáticamente cuando ninguna de las partes actúa como empresario o profesional.
Sin embargo, esta posibilidad debe manejarse con mucha cautela. La calificación no depende únicamente de que las partes sean personas físicas. Por ejemplo, un vendedor que desarrolla una actividad inmobiliaria o arrendadora podría tener la consideración de empresario a estos efectos.
Cuando alguna de las partes actúa como empresario o profesional, no pueden pagarse en efectivo las operaciones cuyo importe sea igual o superior a 1.000 euros. El límite se eleva a 10.000 euros cuando el pagador es una persona física sin domicilio fiscal en España y no actúa como empresario o profesional.
La operación no puede dividirse artificialmente en pagos inferiores. Para calcular el límite se suman todas las cantidades en las que se haya fraccionado el precio. El incumplimiento puede ser sancionado con una multa equivalente al 25 % de la cantidad pagada en efectivo, respondiendo solidariamente quien paga y quien recibe, conforme al artículo 7 de la Ley 7/2012.
Aunque el pago sea legal, utilizar una cantidad elevada en metálico plantea riesgos:
Dificulta demostrar la entrega.
Exige justificar el origen del dinero.
Incrementa el riesgo de pérdida, robo o billetes falsos.
Puede generar comprobaciones relacionadas con la prevención del blanqueo.
Obliga a la notaría a identificar el medio de pago.
Declaración de movimientos de efectivo
Cuando el dinero tenga que ser transportado, puede resultar obligatorio presentar previamente el modelo S-1.
Deben declararse:
Las entradas o salidas de España por importe igual o superior a 10.000 euros.
Los movimientos dentro del territorio nacional por importe igual o superior a 100.000 euros.
Estas obligaciones también alcanzan determinados medios de pago al portador. El Sepblac explica los supuestos y el procedimiento de presentación.
Por todo ello, incluso cuando sea jurídicamente posible, el efectivo raramente será el medio más seguro para pagar una vivienda.
¿Qué sucede con las arras y demás pagos anticipados?
Las cantidades entregadas como reserva, señal o arras suelen formar parte del precio final. Por tanto, deben constar en la escritura junto con su fecha y medio de pago.
Será necesario conservar:
El contrato (así incorrectamente denominado) de reserva o de arras.
Los justificantes de las transferencias.
Los recibos firmados por el vendedor.
Los datos de los cheques utilizados.
La identificación de las cuentas de origen y destino.
El artículo 24 de la Ley del Notariado obliga a identificar en las escrituras inmobiliarias los medios de pago utilizados, indicando si el precio se recibió antes o durante el otorgamiento, su cuantía y si se pagó mediante efectivo, cheque, transferencia u otro instrumento. La norma también contempla la comunicación de los supuestos en los que las partes se nieguen a identificar dichos medios de pago. Puede consultarse el texto en el Boletín Oficial del Estado.
El precio declarado debe ser el realmente pagado
No debe pactarse una parte del precio en escritura y otra cantidad oculta en efectivo. Además de constituir una irregularidad tributaria, esta práctica perjudica especialmente al comprador.
Si el precio declarado es inferior al satisfecho, el comprador tendrá mayores dificultades para acreditar su verdadero coste de adquisición cuando venda posteriormente la vivienda. También pueden aparecer problemas en una futura división de gananciales, herencia, reclamación por defectos o resolución del contrato.
El precio, los pagos anticipados, las retenciones y las cantidades destinadas a cancelar cargas deben quedar documentados de manera coherente.
Una precaución adicional en Canarias
En Canarias debe diferenciarse el precio de los impuestos asociados a la adquisición. Una vivienda usada queda normalmente sometida al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, mientras que una primera entrega realizada por un promotor puede estar sujeta al IGIC y, en su caso, al impuesto sobre actos jurídicos documentados.
La tributación no determina por sí sola el medio utilizado para pagar al vendedor, pero sí influye en la cantidad total que el comprador debe tener disponible.
También conviene revisar especialmente la procedencia de fondos enviados desde fuera de España y las obligaciones fiscales que puedan derivarse cuando el dinero utilizado provenga de una donación o de un préstamo familiar.
Lista de comprobación antes de acudir a la notaría
Antes del día de la firma conviene confirmar:
El precio total y las cantidades ya entregadas.
El importe exacto que queda pendiente.
Los datos de todas las cuentas beneficiarias.
El nombre que debe figurar en cada cheque.
Los límites y autorizaciones bancarias.
La hora de corte de las transferencias.
La existencia de una hipoteca del vendedor.
El certificado actualizado de deuda pendiente.
La distribución del precio entre banco, vendedor y posibles retenciones.
Las comisiones de cada medio de pago.
Los justificantes que se entregarán a la notaría.
El origen de los fondos y su documentación.
El comúnmente denominado «contrato de arras» no es un contrato autónomo
Aunque en el tráfico inmobiliario se habla habitualmente de «contrato de arras», desde un punto de vista estrictamente jurídico esta expresión no identifica una modalidad contractual autónoma.
Las arras son, en realidad, una estipulación o pacto accesorio que puede incorporarse a diferentes negocios jurídicos: una reserva, una promesa de compraventa, un precontrato o, incluso, una compraventa ya perfeccionada.
Por tanto, la denominación que figure en el encabezamiento del documento no determina por sí sola sus efectos. Lo verdaderamente relevante es su contenido: qué han pactado las partes, qué obligaciones han asumido y qué consecuencias han previsto para el supuesto de incumplimiento.
Un documento privado puede ser ya una verdadera compraventa
Es frecuente que comprador y vendedor, antes de acudir a la notaría, firmen un documento denominado «reserva», «precontrato», «promesa de venta» o «contrato de arras». Sin embargo, ese documento puede contener ya todos los elementos necesarios para que exista una compraventa plenamente vinculante.
El artículo 1.450 del Código Civil establece que la venta queda perfeccionada y resulta obligatoria para comprador y vendedor desde que existe acuerdo sobre:
El inmueble que se transmite.
El precio de la operación.
Esto ocurre aunque todavía no se haya entregado la vivienda, no se haya pagado la totalidad del precio y la escritura pública se vaya a otorgar posteriormente.
Además, el artículo 1.278 del Código Civil dispone que los contratos son obligatorios cualquiera que sea la forma en la que se hayan celebrado, siempre que concurran sus requisitos esenciales.
Por ello, la compraventa de una vivienda no necesita, como regla general, escritura pública para que nazcan las obligaciones entre las partes.
La escritura será necesaria para acceder al Registro de la Propiedad y ofrecer plena seguridad jurídica frente a terceros, pero su otorgamiento puede constituir el cumplimiento formal de una compraventa que ya había quedado cerrada en el documento privado. El artículo 1.279 permite, precisamente, que cualquiera de las partes pueda exigir a la otra el cumplimiento de esa formalidad.
En consecuencia, llamar «reserva» o «arras» al documento no evita que pueda ser considerado una auténtica compraventa si del contenido se desprende un consentimiento definitivo sobre la vivienda y el precio.
No todas las cantidades entregadas permiten desistir del contrato
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que siempre que se entrega una señal el comprador puede retirarse perdiendo el dinero y el vendedor puede hacerlo devolviendo el doble.
Esto no es así.
Para determinar las consecuencias de la entrega deben distinguirse tres clases de arras.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias sirven como prueba de la celebración del contrato y representan normalmente un anticipo del precio.
No conceden a las partes un derecho de desistimiento. Si una de ellas incumple, la otra podrá, con carácter general, exigir el cumplimiento del contrato o solicitar su resolución, además de reclamar los daños y perjuicios que correspondan.
Por ejemplo, si el comprador entrega 20.000 euros como parte del precio y posteriormente se niega injustificadamente a comprar, el vendedor no puede limitarse necesariamente a quedarse con esa cantidad. Dependiendo de lo pactado, podría exigir judicialmente que se formalizara la compraventa.
Del mismo modo, si quien incumple es el vendedor, el comprador podría exigir que se le transmitiera la vivienda, en lugar de conformarse con recuperar la cantidad entregada.
Arras penales
Las arras penales cumplen una función de garantía y sanción frente al incumplimiento. La cantidad entregada actúa como una penalización previamente acordada.
Sus efectos dependerán de cómo se haya redactado la cláusula. Será necesario determinar si la penalización sustituye a la indemnización por daños y perjuicios, si puede acumularse al cumplimiento forzoso o si permite resolver el contrato.
Por ello, no basta con incluir expresiones genéricas como «la cantidad tendrá carácter de arras penales». El documento debe concretar qué ocurre si incumple el comprador, qué sucede si incumple el vendedor y si la penalización excluye o no otras reclamaciones.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las que permiten a cualquiera de las partes desvincularse lícitamente de la operación:
Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
Si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.
Esta posibilidad se encuentra recogida en el artículo 1.454 del Código Civil.
No obstante, los tribunales interpretan restrictivamente la existencia de arras penitenciales. Para que exista un verdadero derecho de desistimiento debe desprenderse de forma clara e inequívoca del documento. La simple utilización de las palabras «arras» o «señal» no es suficiente.
Si la cláusula resulta ambigua, la cantidad entregada tenderá a considerarse un anticipo del precio o unas arras confirmatorias, sin que ninguna de las partes pueda desligarse unilateralmente de la compraventa.
Reserva, promesa de venta y compraventa no son lo mismo
Antes de firmar debe identificarse correctamente la naturaleza del acuerdo.
Una reserva puede limitarse a retirar temporalmente el inmueble del mercado mientras se comprueba su situación registral, se negocian las condiciones o se solicita financiación.
Un precontrato o una promesa de compraventa puede obligar a las partes a celebrar posteriormente el contrato definitivo en determinadas condiciones.
Sin embargo, si comprador y vendedor ya han prestado su consentimiento definitivo sobre el inmueble y el precio, y únicamente dejan para más adelante el pago restante y el otorgamiento de la escritura, probablemente nos encontraremos ante una compraventa perfeccionada.
La frontera entre estas figuras no depende del título utilizado, sino de la verdadera voluntad de las partes reflejada en el documento.
Especial atención a la obtención de financiación
Otro error habitual consiste en dar por supuesto que el comprador podrá recuperar la cantidad entregada si el banco finalmente no le concede la hipoteca.
La denegación de financiación no libera automáticamente al comprador de sus obligaciones. Si la compra se ha condicionado a la obtención de un préstamo hipotecario, esa condición debe incluirse expresamente y con suficiente precisión.
La cláusula debería concretar, entre otros aspectos:
El importe mínimo de financiación que debe obtenerse.
El plazo para solicitarla.
La obligación de acreditar su denegación.
Las entidades a las que debe acudirse.
La devolución o pérdida de las cantidades entregadas.
La fecha límite para comunicar la falta de financiación.
Si no se incorpora esta condición y el comprador no puede completar el precio, podría considerarse que ha incumplido el contrato, con las consecuencias económicas previstas en el documento o en la legislación civil.
Qué debería regular el documento privado
Antes de entregar cualquier cantidad, el acuerdo debería identificar con claridad:
A compradores y vendedores y la capacidad con la que intervienen.
La descripción registral y catastral del inmueble.
Las cargas, arrendamientos y ocupantes existentes.
El precio total y su forma de pago.
La cantidad entregada y la persona que la recibe o custodia.
Si existe una compraventa, una promesa, una reserva o un simple periodo de negociación.
La clase de arras pactadas.
Las consecuencias del incumplimiento de cada parte.
La existencia o no de un derecho de desistimiento.
La posible condición de obtención de financiación.
El plazo para otorgar la escritura pública.
La forma de cancelar las cargas hipotecarias.
El reparto de gastos e impuestos.
El momento de entrega de las llaves y de la posesión.
La situación en la que deberá entregarse el inmueble.
También debe comprobarse si la cantidad se entrega directamente al vendedor, a la inmobiliaria o a un tercero depositario, así como las condiciones en las que ese dinero podrá ser liberado o devuelto.
La importancia de revisar el documento antes de firmarlo
El documento privado previo a la escritura no es un simple trámite ni una formalidad sin consecuencias. En muchos casos contiene ya el acuerdo fundamental de la operación y puede obligar al comprador a adquirir la vivienda y al vendedor a transmitirla.
Su incumplimiento puede dar lugar a:
La pérdida de la cantidad entregada.
La devolución duplicada de las arras.
La aplicación de una cláusula penal.
La resolución del contrato.
Una reclamación de daños y perjuicios.
Una demanda para exigir el cumplimiento forzoso de la compraventa.
Por ello, cualquier documento de reserva, promesa, precontrato o arras debería revisarse antes de su firma. Una redacción aparentemente sencilla puede convertir una negociación preliminar en una compraventa plenamente vinculante o, por el contrario, dejar sin protección aspectos esenciales de la operación.
En definitiva, más importante que el nombre del documento es determinar exactamente qué se está firmando. Las arras no son un contrato independiente, sino una cláusula cuyos efectos dependerán de su modalidad y de la forma en la que haya sido redactada.
¿Cuál es la forma más segura de pagar una vivienda?
En la mayoría de las operaciones, las opciones más seguras son el cheque bancario nominativo o una transferencia inmediata o urgente preparada previamente.
La transferencia ofrece una trazabilidad excelente, pero exige comprobar los límites, el IBAN y la recepción de los fondos. El cheque bancario facilita la entrega simultánea a la firma, aunque deben revisarse su autenticidad, beneficiario y coste.
Si existe una hipoteca anterior, la prioridad será asegurar que la parte correspondiente del precio llega directamente al banco acreedor y que se tramita posteriormente la cancelación registral.
La clave no está únicamente en escoger un medio de pago, sino en diseñar con antelación todo el circuito del dinero. Una coordinación adecuada entre compradores, vendedores, bancos, asesores y notaría permite evitar retrasos, pagos equivocados y cargas que continúen figurando después de la compraventa.
