Compraventa de la nuda propiedad: impuestos del vendedor y del comprador en Canarias

Vender la nuda propiedad permite obtener dinero sin renunciar necesariamente a vivir en la casa.

El propietario transmite a otra persona la nuda propiedad y se reserva un usufructo, que le permite usar y disfrutar del inmueble durante el plazo pactado o hasta su fallecimiento. El comprador adquiere ahora una propiedad limitada por ese derecho y obtendrá el pleno dominio cuando el usufructo se extinga.

Esta fórmula puede resultar atractiva para quien busca liquidez o complementar su pensión. El precio puede satisfacerse de una vez o mediante una renta temporal o vitalicia. La forma de pago no elimina los impuestos de la transmisión y, si se pacta una renta, puede originar dos rentas distintas a efectos del IRPF.

En este artículo se examina la operación habitual en la que un particular vende la nuda propiedad de un inmueble situado en Canarias y se reserva el usufructo. La venta por una empresa, la transmisión gratuita y la posterior venta del usufructo requieren un análisis diferente.

Qué declara el vendedor en el IRPF si cobra un precio único

La transmisión de la nuda propiedad puede generar una ganancia o pérdida patrimonial. Se calcula comparando el valor de transmisión del derecho vendido con su correspondiente valor de adquisición, considerando los gastos, tributos y particularidades aplicables. Como se conserva el usufructo, no debe restarse sin más del precio de venta el coste íntegro del pleno dominio que el vendedor tenía antes de la operación.

Ejemplo. Una persona vende la nuda propiedad de su segunda residencia por 200.000 euros.

Tras determinar correctamente el coste atribuible al derecho transmitido y los ajustes procedentes, su valor de adquisición a efectos del IRPF es 90.000 euros. Si se prescinde, solo para simplificar, de otros gastos, la ganancia patrimonial sería de 110.000 euros. Se integraría en la base del ahorro; no se declararía como rendimiento del capital mobiliario.

En la escala general del ahorro aplicable desde 2025, los tipos son progresivos: 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 %, según el tramo. Por ello, la afirmación de que la ganancia tributa «entre el 19 % y el 28 %» ha quedado desactualizada. Fuentes: Agencia Tributaria, transmisión de inmuebles y escala del ahorro.

Si es la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años

La ganancia derivada de transmitir la nuda propiedad de la vivienda habitual, reservándose el usufructo vitalicio, está exenta de IRPF cuando el transmitente cumple los requisitos de la exención para mayores de 65 años. Esta se aplica tanto si recibe un capital como si la transmisión se efectúa a cambio de una renta temporal o vitalicia. También existe una previsión para situaciones de dependencia severa o gran dependencia. Fuente: Agencia Tributaria.

Hay que verificar que se trata realmente de la vivienda habitual: con carácter general, residencia habitual durante al menos tres años y pleno dominio durante ese período, sin perjuicio de las excepciones previstas. La Agencia Tributaria también admite, a estos efectos, que la vivienda hubiera conservado esa condición hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.

No basta con tener más de 65 años si se vende la nuda propiedad de una segunda residencia o de un inmueble que no reúne los requisitos. Fuente: Agencia Tributaria, condiciones de la exención.

Ejemplo. Una propietaria de 72 años vende la nuda propiedad de la vivienda en la que ha vivido habitualmente durante quince años y conserva el usufructo vitalicio. Si reúne los demás requisitos, la ganancia de esa transmisión está exenta aunque reciba el precio mediante un pago único. La exención del IRPF de la vendedora no exonera de ITP al comprador.

¿Qué cambia si el precio consiste en una renta vitalicia?

La venta a cambio de una renta vitalicia no convierte toda la operación en un rendimiento del capital mobiliario ni aplaza necesariamente la ganancia hasta que se cobren las mensualidades.

Deben distinguirse dos componentes:

1. La transmisión de la nuda propiedad. Al constituirse la renta se calcula la ganancia o pérdida patrimonial por diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta y el valor de adquisición atribuible al derecho transmitido. Si se cumplen los requisitos de la exención por venta de vivienda habitual de un mayor de 65 años, la ganancia queda exenta.

   
   

2. Las anualidades recibidas. La parte que resulte de aplicar el porcentaje legal correspondiente a la edad del rentista al constituirse la renta tributa cada año, en su caso, como rendimiento del capital mobiliario de la base del ahorro. Que la ganancia de la venta esté exenta no convierte en exentas todas las anualidades.

   
   

Ejemplo. A los 72 años, una persona vende la nuda propiedad de una vivienda que no es su residencia habitual a cambio de una renta vitalicia de 12.000 euros anuales. Supongamos que el valor actual financiero actuarial de la renta atribuible a la nuda propiedad es 180.000 euros y que el valor de adquisición de ese derecho, debidamente calculado, es 90.000 euros. Se obtiene una ganancia patrimonial de 90.000 euros al constituirse la renta. Además, para una renta vitalicia inmediata constituida a los 72 años, el porcentaje correspondiente a las anualidades es el 8 %: por una anualidad de 12.000 euros, el rendimiento del capital mobiliario sería 960 euros. La ganancia y el rendimiento anual se tratan por separado. Fuentes: Agencia Tributaria, regla de valoración y ejemplo de renta vitalicia y porcentajes de rentas vitalicias.

Atención a otra figura distinta. La exención por reinvertir lo obtenido al vender otros bienes en una renta vitalicia asegurada exige, entre otros requisitos, contratarla conforme a sus reglas específicas. No debe confundirse automáticamente con la renta que el propio comprador se compromete a pagar al vendedor como precio de la nuda propiedad. Fuente: Agencia Tributaria, reinversión en renta vitalicia asegurada.

Qué paga el comprador al adquirir la nuda propiedad en Canarias

En la compraventa entre particulares de un inmueble situado en Canarias, el comprador tributa por transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), mediante el modelo 600. El tipo general aplicable a inmuebles es el 6,5 %. La base de la nuda propiedad requiere valorar previamente el usufructo, con atención al valor de referencia cuando proceda y a las demás reglas sobre base imponible. Fuentes: normativa canaria vigente desde 2026 y normas de valoración del usufructo.

Para el usufructo vitalicio, el porcentaje de valoración parte del 70 % si el usufructuario tiene menos de veinte años y disminuye un punto por cada año adicional, con un mínimo del 10 %. El porcentaje de la nuda propiedad es la diferencia hasta el 100 %. Para un usufructo temporal rigen otras reglas. Estos porcentajes valoran derechos para el impuesto de adquisición; no son los porcentajes del IRPF aplicables a una renta vitalicia. Fuente: artículo 41 del Reglamento del ITP y AJD.

Ejemplo de TPO. Una persona de 69 años conserva el usufructo vitalicio de un inmueble cuyo valor total considerado para este ejemplo es 250.000 euros. El usufructo representa el 20 % y la nuda propiedad el 80 %, es decir, 200.000 euros. Si esta es la base imponible aplicable y corresponde el tipo general canario del 6,5 %, el comprador ingresaría 13.000 euros. Si el precio pactado u otra magnitud legalmente relevante fuera superior, habría que revisar la base.

El tipo canario del 5 % para determinadas adquisiciones de vivienda habitual exige, entre otros requisitos, que el inmueble vaya a constituir la vivienda habitual del comprador. En la operación habitual descrita aquí, el vendedor conserva el derecho a ocuparla durante su vida, por lo que no debe presumirse que el comprador pueda aplicar ese tipo reducido. Fuente: artículo 31 de la normativa canaria, redacción publicada en diciembre de 2025.

Al fallecer el usufructuario: consolidación del dominio

Cuando fallece el usufructuario, o se cumple el plazo pactado, el comprador consolida el pleno dominio. Esa consolidación también exige liquidar impuestos: si la nuda propiedad se adquirió a título oneroso, se liquida conforme al título por el que se adquirió, por la parte del valor que quedó pendiente de gravar al comprar la nuda propiedad. Se aplica el porcentaje de usufructo no liquidado entonces al valor del bien en el momento de la consolidación, con el tipo vigente en ese momento. Por tanto, no hay que tomar sin más el valor antiguo ni liquidar la consolidación como una herencia ordinaria del usufructuario. Fuente: artículo 42 del Reglamento del ITP y AJD.

Ejemplo. Si en el ejemplo anterior el porcentaje del usufructo pendiente era del 20 % y, al extinguirse, el inmueble se valora en 300.000 euros, la base de esta segunda liquidación sería 60.000 euros. Si en ese momento continuase vigente y fuese aplicable un tipo del 6,5 %, el importe resultaría 3.900 euros. Es una ilustración: deben verificarse el valor y el tipo de la fecha efectiva de consolidación.

La Agencia Tributaria Canaria indica expresamente que, cuando la desmembración nació de una transmisión onerosa, la consolidación se autoliquida mediante modelo 600, no mediante modelo 653, reservado a los supuestos que especifica para adquisiciones de origen gratuito y otros casos. El plazo de presentación del modelo 600 es, con carácter general, un mes desde que se causa el acto correspondiente. [Fuentes: ATC, modelo 653 y sede canaria, modelo 600].

Otras cuestiones que conviene revisar antes de firmar

La venta de la nuda propiedad de un inmueble urbano puede generar además el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. En una transmisión onerosa, el vendedor es, con carácter general, el sujeto pasivo, sin perjuicio de las reglas especiales para no residentes y de que se compruebe si ha existido incremento de valor. Fuente: texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 106.

Por último, conviene precisar en la escritura qué derecho se reserva el vendedor, cuánto durará, cómo se satisfará el precio o la renta y qué garantías existen ante posibles impagos. Si el usufructuario arrienda la vivienda en lugar de ocuparla, las rentas que obtenga pueden tener su propia tributación en el IRPF.

En resumen: el vendedor puede tener una ganancia patrimonial exenta si transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual reuniendo los requisitos legales. Si pacta una renta vitalicia, debe examinar además la tributación de cada anualidad. El comprador, por su parte, afronta normalmente una liquidación por la adquisición de la nuda propiedad y otra cuando se extinga el usufructo. Calcular ambas desde el inicio permite conocer el coste real de la operación.