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Cuando las políticas de vivienda fallan, las familias pagan la entrada: El auge de las donaciones de padres a hijos
Donaciones de padres a hijos para comprar una vivienda: fiscalidad, forma jurídica y seguridad
La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas económicos y sociales de España. Los precios avanzan con una intensidad muy superior a la capacidad de ahorro de muchos hogares, la oferta disponible resulta insuficiente y el acceso a la financiación exige disponer previamente de una cantidad que una parte creciente de los jóvenes no puede reunir.
Frente a esta situación, las políticas públicas continúan sin ofrecer una respuesta capaz de corregir el desequilibrio entre oferta y demanda. Se suceden anuncios, ayudas parciales, avales y reformas normativas, pero la distancia entre los ingresos de los jóvenes y el precio de una vivienda sigue aumentando.
Y mientras los responsables políticos pueden cerrar los despachos e irse de vacaciones, el problema no se detiene. Las viviendas continúan encareciéndose, los alquileres consumen una parte creciente de los salarios y quienes desean comprar deben seguir buscando cómo reunir la entrada.
Una vez más, son las familias las que terminan ocupando el espacio que las políticas públicas no han conseguido cubrir.
La manifestación más visible de este fenómeno es el aumento de las donaciones de padres a hijos, ya sea mediante la entrega de dinero para pagar la entrada de una vivienda o mediante la transmisión directa de un inmueble.
No estamos únicamente ante una decisión privada de planificación patrimonial. El crecimiento de estas operaciones constituye también un indicador del funcionamiento del mercado de la vivienda: cuando el salario y el ahorro propio dejan de ser suficientes, el patrimonio familiar se convierte en la verdadera puerta de entrada a la propiedad.
Las cifras confirman que la ayuda familiar está creciendo
Los datos notariales muestran una evolución difícil de ignorar. Durante 2025 se formalizaron en España más de 225.000 donaciones de padres a hijos, un 13 % más que en el ejercicio anterior y la cifra más alta registrada hasta ese momento.
También han aumentado las transmisiones directas de viviendas. Según el Consejo General del Notariado, las viviendas donadas pasaron de 32.623 en 2017 a 54.735 en 2024, lo que supone un crecimiento cercano al 68 % en siete años. Solo durante el primer semestre de 2025 se donaron otras 26.923 viviendas.
No todas estas donaciones tienen necesariamente como finalidad la compra de una vivienda.
Pueden responder a una planificación sucesoria, al deseo de anticipar una herencia o a otras necesidades familiares. Sin embargo, el perfil observado en muchas operaciones —hijos jóvenes que reciben dinero para afrontar la entrada de su primera vivienda— permite identificar una conexión evidente con las dificultades actuales de acceso.
El dato resulta todavía más significativo si se pone en relación con la evolución de los precios. En el primer trimestre de 2026, el Índice de Precios de Vivienda del INE registró una subida interanual del 12,9 %. La vivienda nueva aumentó un 9,1 % y la de segunda mano un 13,5 %.
Cuando los precios crecen a ese ritmo, ahorrar deja de ser una carrera contra el tiempo y se convierte en una carrera contra un objetivo que se aleja cada año.
Más demanda, menos oferta y una entrada cada vez más difícil de reunir
El crecimiento de las donaciones familiares no puede analizarse de manera aislada. Responde a la combinación de varios factores que se refuerzan mutuamente.
El incremento del precio de la vivienda
La primera barrera es evidente: comprar resulta cada vez más caro.
El problema no reside únicamente en la cuota mensual que puede generar una hipoteca. Antes de llegar a la financiación, el comprador debe disponer normalmente de recursos propios para cubrir la parte del precio que la entidad financiera no financia, además de los impuestos y gastos asociados a la operación.
Una subida del precio de la vivienda aumenta simultáneamente el importe del préstamo y la cantidad inicial que debe aportar el comprador. Aunque sus ingresos le permitan asumir razonablemente las mensualidades, puede quedar excluido por no disponer de la entrada.
Las dificultades para acceder a la financiación
Las entidades financieras analizan los ingresos, la estabilidad laboral, el nivel de endeudamiento y la capacidad de pago. Es razonable que una hipoteca deba concederse con criterios de solvencia, pero el resultado es que muchos compradores potenciales se encuentran en una posición paradójica: pueden pagar una renta mensual de alquiler similar o superior a la cuota hipotecaria y, sin embargo, no pueden comprar porque carecen del ahorro previo exigido.
La financiación bancaria no sustituye al ahorro. Con frecuencia solo está disponible para quien ya ha conseguido acumular una parte significativa del precio.
En ese punto aparece la ayuda familiar. Los padres no siempre pagan la vivienda; muchas veces aportan precisamente la cantidad que permite al hijo cruzar el umbral de acceso a la hipoteca.
La reducción de la oferta disponible
El Banco de España viene señalando que el crecimiento de la demanda no ha estado acompañado por un aumento suficiente de la oferta. La escasez relativa se concentra especialmente en las grandes ciudades, las zonas con mayor crecimiento demográfico y los territorios turísticos.
Cuando la oferta responde lentamente y la demanda continúa aumentando, la presión se traslada a los precios de compra y de alquiler.
Las ayudas a la demanda pueden aliviar la situación particular de determinados compradores, pero, si no se incrementa la oferta, también corren el riesgo de alimentar la competencia por el mismo número de viviendas.
Por eso, el problema no se soluciona únicamente facilitando más capacidad de compra. Requiere construir, rehabilitar, movilizar vivienda vacía, ofrecer seguridad jurídica y aumentar de forma sostenida el parque residencial en las zonas donde realmente se necesita.
Cuando el código postal de los padres condiciona el futuro de los hijos
La ayuda familiar resuelve problemas concretos, pero pone de manifiesto una desigualdad creciente.
Dos jóvenes con el mismo salario, la misma estabilidad laboral y una capacidad de pago similar pueden tener oportunidades completamente distintas dependiendo de si sus padres disponen de 30.000, 50.000 o 100.000 euros para ayudarles.
El acceso a la vivienda deja entonces de depender principalmente del esfuerzo, el trabajo y el ahorro del comprador para quedar condicionado por el patrimonio de la generación anterior.
La familia actúa como red de seguridad, banco y política de vivienda al mismo tiempo.
Esto no debe interpretarse como una crítica a los padres que ayudan a sus hijos. Su decisión es comprensible y, en muchos casos, constituye la única alternativa realista para facilitarles una vivienda. Lo preocupante es que esa ayuda esté dejando de ser un apoyo adicional para convertirse en un requisito de acceso.
Quienes cuentan con respaldo familiar pueden adelantar la compra, reducir el importe de la hipoteca o competir con mayor solvencia por una vivienda. Quienes no lo tienen permanecen durante más tiempo en el alquiler y afrontan mayores dificultades para acumular ahorro.
Se genera así un círculo difícil de romper: pagar un alquiler elevado reduce la capacidad de ahorrar; ahorrar menos retrasa la compra; y retrasarla expone al comprador a nuevos incrementos de precios.
La paradoja de las compras sin hipoteca
En un momento en el que muchos compradores afirman no disponer de ahorro suficiente, llama poderosamente la atención el peso de las operaciones inmobiliarias realizadas sin financiación hipotecaria.
La aparente contradicción se explica porque el mercado no está formado por un único tipo de comprador.
Entre quienes compran sin hipoteca pueden encontrarse:
Propietarios que venden una vivienda anterior y reinvierten el precio obtenido.
Compradores de mayor edad con ahorro acumulado.
Inversores particulares o societarios.
Compradores extranjeros con recursos propios.
Herederos que han recibido dinero o bienes.
Jóvenes que pueden comprar gracias a una donación familiar.
Por tanto, no sería correcto afirmar que todo aumento de las compras al contado demuestra un crecimiento equivalente de las donaciones de padres a hijos.
También debe actuarse con cautela al comparar el número mensual de compraventas con el de hipotecas inscritas. Ambas estadísticas pueden responder a universos, momentos registrales y metodologías diferentes. La diferencia entre una y otra no permite calcular automáticamente cuántas viviendas se pagaron íntegramente al contado.
Pero, con esas cautelas, el fenómeno revela algo relevante: mientras una parte de la población carece del ahorro necesario para acceder a una hipoteca, otra puede comprar sin recurrir a ella.
El mercado de la vivienda no solo refleja una desigualdad de rentas; refleja, cada vez más, una desigualdad patrimonial.
La subida de las donaciones familiares encaja en esa realidad. Parte del ahorro que no se encuentra en la generación que necesita la vivienda procede de la generación anterior.
Antes de ayudar a comprar una vivienda: fiscalidad, forma jurídica y seguridad
La decisión de ayudar a un hijo suele nacer de una necesidad inmediata: falta una parte de la entrada, el banco exige más recursos propios o ha aparecido una vivienda que debe reservarse con rapidez.
Esa urgencia puede llevar a pensar que basta con transferir el dinero y explicar, si alguien pregunta, que se trata de una ayuda familiar. Sin embargo, antes de mover los fondos deberían resolverse tres cuestiones diferentes: cuánto costará fiscalmente la operación, qué negocio jurídico se está realizando y cómo debe documentarse.
No se trata de añadir formalidades innecesarias a una decisión familiar. Se trata de evitar que una ayuda destinada a solucionar el acceso a la vivienda se convierta después en un problema tributario, sucesorio o incluso personal.
1. Fiscalidad: el coste debe analizarse en las dos partes
Una donación no afecta únicamente al hijo que recibe el dinero o el inmueble. Sus consecuencias fiscales deben estudiarse simultáneamente desde la perspectiva del donante y del donatario.
Impuesto sobre Donaciones para el receptor
El hijo que recibe gratuitamente dinero, una vivienda o cualquier otro bien realiza una adquisición sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La cantidad a pagar dependerá, entre otros factores, del valor de lo recibido, el grado de parentesco, el patrimonio preexistente del donatario y la comunidad autónoma competente. Las diferencias territoriales pueden ser muy importantes: algunas comunidades establecen amplias reducciones o bonificaciones entre padres e hijos, mientras que otras condicionan el beneficio a la edad, el destino del dinero, la adquisición de la primera vivienda, determinados límites de renta o patrimonio y una formalización concreta.
Incluso cuando la bonificación deje una cuota muy reducida, la obligación de presentar la autoliquidación normalmente se mantiene. No declarar porque «entre padres e hijos no se paga» constituye un error frecuente: una cosa es que exista un beneficio fiscal y otra que la operación no deba declararse.
Posible impacto en el IRPF del donante
Si lo donado es dinero, la entrega no genera por sí sola una ganancia patrimonial en el IRPF del padre o de la madre.
La situación cambia cuando se dona un inmueble u otro activo que se ha revalorizado. En ese caso, aunque el donante no reciba precio alguno, puede aflorar una ganancia patrimonial por la diferencia entre su valor de adquisición y el valor que corresponda a efectos fiscales en el momento de la donación.
De esta forma, una vivienda adquirida hace muchos años por un importe reducido puede provocar una tributación considerable en el IRPF del progenitor. Además, si el inmueble es urbano, el hijo puede tener que satisfacer la plusvalía municipal.
Por eso no basta con calcular cuánto pagará el receptor en el Impuesto sobre Donaciones. La comparación debe incorporar todos los tributos que afectan a ambas partes.
2. La forma jurídica correcta: donación, préstamo o anticipo de herencia
La segunda cuestión consiste en determinar qué desean hacer realmente los padres. No todas las entregas de dinero tienen la misma naturaleza y no debería elegirse una denominación simplemente porque parezca fiscalmente más conveniente.
Donación
Existe una donación cuando los padres entregan definitivamente el dinero o el bien sin exigir su devolución. El hijo pasa a ser su propietario y la adquisición queda sujeta al Impuesto sobre Donaciones.
Si esa es la verdadera voluntad familiar, la operación debe asumirse y documentarse como tal. Llamarla préstamo no altera su naturaleza cuando no existe intención ni capacidad real de devolverla.
Préstamo familiar
Existe un préstamo cuando el hijo recibe el dinero con la obligación efectiva de reintegrarlo.
Puede pactarse sin intereses, pero debe establecerse un importe, un plazo, una forma de devolución y, preferiblemente, un calendario de pagos compatible con la capacidad económica del prestatario. También conviene dejar constancia de las transferencias y de las cuotas devueltas.
Los préstamos entre particulares están sujetos, aunque exentos, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD. Por ello, deben revisarse las obligaciones formales que correspondan ante la Administración autonómica.
Además, la normativa del IRPF presume retribuidas, salvo prueba en contrario, determinadas prestaciones de bienes o capitales. La existencia de un contrato que establezca expresamente la gratuidad, unido al comportamiento efectivo de las partes, ayuda a acreditar que no se han pactado intereses.
El préstamo no debe convertirse en un simple documento preparado para evitar el Impuesto sobre Donaciones. Si no se devuelve ninguna cuota, no se reclama el capital o las condiciones son incompatibles con la realidad económica, la Administración puede cuestionar la operación y sostener que existió una donación encubierta.
Si los padres deciden posteriormente perdonar la deuda, la condonación constituirá una nueva donación en ese momento.
Anticipo de herencia
La expresión «anticipo de herencia» se utiliza con frecuencia para describir la ayuda que unos padres entregan en vida a uno de sus hijos. Sin embargo, no constituye por sí sola una categoría fiscal diferente que permita evitar el Impuesto sobre Donaciones.
Mientras los padres viven no existe todavía una herencia abierta. Si transmiten gratuitamente dinero o una vivienda, fiscalmente se produce una donación y debe tributarse como tal.
La expresión tiene relevancia principalmente en el ámbito sucesorio. La donación puede tener que computarse cuando se reparta la futura herencia, especialmente para proteger las legítimas y determinar si el hijo debe traer su valor a colación frente a los demás herederos forzosos.
Los padres pueden establecer, cuando sea jurídicamente posible, que la donación sea colacionable o dispensarla de colación. Pero esa decisión debe coordinarse con el testamento y no puede perjudicar los derechos legitimarios de otros herederos.
Por tanto, llamar a la transferencia «anticipo de herencia» no resuelve su tratamiento. Es necesario determinar que jurídicamente existe una donación y, además, establecer cómo deberá tenerse en cuenta en la futura sucesión.
Figura | Intención real | Consecuencia principal |
Donación | Entrega definitiva sin devolución | El receptor tributa por el Impuesto sobre Donaciones |
Préstamo familiar | Entrega temporal con obligación de devolver | Debe existir contrato, plazo y devolución efectiva |
Anticipo de herencia | Donación realizada en vida con efectos sucesorios futuros | Tributa ahora como donación y puede computarse posteriormente en la herencia |
La calificación no depende del nombre que figure en la transferencia, sino de la verdadera voluntad de las partes y de cómo actúan posteriormente.
3. Seguridad jurídica: documentar hoy para evitar problemas mañana
La tercera cuestión es la formalización. En el ámbito familiar suele existir confianza y, precisamente por ello, es frecuente que las operaciones se realicen sin contrato, sin escritura o sin determinar sus consecuencias futuras.
Sin embargo, la documentación protege tanto a los padres como al hijo.
Evitar conflictos familiares
Una ayuda importante a uno de los descendientes puede generar dudas cuando se abra la sucesión: ¿fue un regalo adicional?, ¿debe descontarse de su herencia?, ¿se pretendía compensar después a los demás hijos?, ¿era realmente un préstamo pendiente de devolución?
Dejar constancia de la voluntad de los padres y coordinar la operación con el testamento reduce el riesgo de que, años después, cada heredero interprete de forma distinta lo sucedido.
Acreditar la operación ante la Administración
La escritura, el contrato, los justificantes bancarios y la autoliquidación permiten demostrar la fecha, el importe, el origen de los fondos, el destino y la naturaleza de la operación.
Esta documentación resulta especialmente importante cuando se aplica una reducción o bonificación condicionada a que el dinero se destine a adquirir la vivienda habitual dentro de un plazo determinado.
No debería utilizarse dinero en efectivo ni fraccionarse artificialmente la ayuda pensando que varias transferencias pequeñas dejan de ser una donación. La Administración puede analizar conjuntamente las entregas y atender a su verdadera finalidad económica.
Evitar los «préstamos no documentados»
Cuando los padres transfieren una cantidad y años después afirman que era un préstamo, la falta de contrato y de devoluciones puede dificultar seriamente su acreditación.
Un préstamo familiar seguro debería recoger, al menos:
La identidad de prestamista y prestatario.
El importe entregado y la fecha.
Su carácter gratuito o el tipo de interés pactado.
El plazo y el calendario de devolución.
La cuenta bancaria utilizada.
La posibilidad o no de amortización anticipada.
Las consecuencias de un eventual impago o condonación.
El contrato debe ir acompañado de una conducta coherente. Documentar un préstamo y no devolver jamás cantidad alguna puede generar el mismo riesgo que no haberlo documentado.
La regla práctica: primero calificar, después transferir
El orden correcto no consiste en enviar el dinero y preguntar después cómo declararlo.
Antes de realizar la transferencia debería decidirse si los fondos se entregan definitivamente o deben devolverse; calcular el coste fiscal para ambas partes; comprobar los requisitos autonómicos; determinar los efectos sobre la futura herencia y preparar la documentación adecuada.
Solo entonces debería ejecutarse la operación.
En estas situaciones, la forma no es una cuestión secundaria. Una donación declarada como préstamo, un préstamo que nunca se devuelve o un supuesto anticipo de herencia no coordinado con el testamento pueden generar exactamente los conflictos que la ayuda familiar pretendía evitar.
Donar dinero o donar directamente la vivienda: no es lo mismo
Cuando una familia decide ayudar, debe elegir cómo hacerlo. Las dos alternativas más habituales son donar dinero para que el hijo compre o transmitirle directamente una vivienda.
Aunque económicamente puedan parecer similares, sus consecuencias jurídicas y fiscales son muy diferentes.
Donación de dinero
Los padres entregan una cantidad para que el hijo pague toda o parte de la entrada, los impuestos, los gastos o el precio de la vivienda.
El hijo, como receptor, queda sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en su modalidad de donaciones. El coste efectivo dependerá de la comunidad autónoma competente, del parentesco, del importe, del patrimonio preexistente y del cumplimiento de los requisitos establecidos para aplicar reducciones o bonificaciones.
La entrega de dinero no genera, por sí misma, una ganancia patrimonial en el IRPF del progenitor. No obstante, debe poder acreditarse el origen de los fondos, la realidad de la transferencia y, cuando se pretenda aplicar un beneficio fiscal vinculado a la adquisición de vivienda, su destino efectivo.
Donación directa de una vivienda
Cuando los padres transmiten gratuitamente un inmueble, el hijo también debe tributar por el Impuesto sobre Donaciones.
Pero, además, puede producirse una consecuencia frecuentemente ignorada: el donante puede tener que declarar en su IRPF una ganancia patrimonial calculada, con carácter general, por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor fiscalmente procedente en la transmisión.
El hecho de no recibir dinero no impide que exista una ganancia sujeta a tributación. En cambio, si el inmueble ha perdido valor, la pérdida derivada de una transmisión lucrativa no puede computarse en el IRPF en los mismos términos que una pérdida ocasionada por una venta.
Si se trata de un inmueble urbano, la operación también puede quedar sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. En las transmisiones gratuitas, el obligado al pago será normalmente el adquirente.
Por ello, donar una vivienda que se compró hace muchos años por un precio reducido puede provocar una factura importante en el IRPF del padre o de la madre, incluso aunque la tributación del hijo en el Impuesto sobre Donaciones sea pequeña.
Lo que debe analizarse antes de realizar una donación
Una donación puede parecer tan sencilla como realizar una transferencia bancaria o acudir a una notaría, pero conviene estudiarla antes de ejecutarla.
1. La comunidad autónoma competente
La tributación de las donaciones no es uniforme en España. Las reducciones, bonificaciones, límites y requisitos varían significativamente entre comunidades autónomas.
En una donación de dinero resulta especialmente relevante la residencia habitual del donatario durante el periodo establecido por las normas de cesión. En una donación de inmueble será determinante, con carácter general, el lugar donde este se encuentre.
No basta, por tanto, con conocer dónde viven los padres o dónde se firmará la escritura.
2. La diferencia entre donar dinero y donar el inmueble
Debe calcularse la tributación completa de ambas partes. Una bonificación elevada en el Impuesto sobre Donaciones no elimina necesariamente el impacto en el IRPF del donante ni la posible plusvalía municipal.
3. La necesidad de formalización
Aunque civilmente determinadas donaciones de dinero puedan realizarse sin escritura pública, muchos beneficios fiscales autonómicos exigen que la operación se formalice documentalmente, se identifique el origen de los fondos y se haga constar el destino del dinero.
La transferencia debería ser trazable y su concepto coherente con la documentación. Entregar dinero en efectivo o utilizar conceptos ambiguos dificulta la prueba y puede comprometer los beneficios aplicados.
4. El plazo para comprar la vivienda
Cuando la ventaja fiscal está condicionada a destinar el dinero a la primera vivienda o a la vivienda habitual, suele existir un plazo máximo para efectuar la adquisición. También pueden imponerse requisitos de edad, residencia, patrimonio o mantenimiento.
Donar antes de comprobarlos puede hacer que la ayuda llegue correctamente al hijo, pero que se pierda el beneficio fiscal pretendido.
5. La valoración de los bienes
En la donación de un inmueble no resulta aconsejable fijar un valor artificialmente reducido. Deben considerarse las reglas de valoración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, en particular, la posible existencia de valor de referencia.
Una valoración incorrecta puede generar una comprobación, intereses y sanciones y también influir en el cálculo de la ganancia patrimonial del donante.
6. El equilibrio entre los hijos
La ayuda puede tener consecuencias sucesorias. Debe analizarse si se considera un anticipo de herencia, si será colacionable, si existe voluntad de dispensar la colación y cómo afecta a las legítimas y al equilibrio con los demás descendientes.
Una solución fiscalmente correcta puede convertirse en un conflicto familiar si no se coordina con el testamento y con la futura sucesión.
7. La situación financiera de los padres
Ayudar a un hijo no debería comprometer la seguridad económica de los progenitores. Antes de donar conviene valorar sus necesidades futuras, edad, ingresos, gastos asistenciales y liquidez disponible.
La vivienda del hijo puede ser una prioridad, pero también lo es que los padres conserven recursos suficientes para su propia jubilación y dependencia.
¿Donación o préstamo familiar?
No toda ayuda debe instrumentarse necesariamente como una donación. En algunos casos puede resultar más adecuado formalizar un préstamo entre padres e hijos.
El préstamo implica la obligación real de devolver el dinero. Debe documentarse, establecer un calendario razonable y reflejarse adecuadamente en los movimientos bancarios. Puede pactarse sin intereses, pero no debería utilizarse como una apariencia formal cuando ambas partes saben que nunca se reclamará la devolución.
Si las cuotas no se pagan, no existe capacidad económica para devolverlas o los padres terminan perdonando informalmente la deuda, la Administración podría considerar que existió una donación.
La elección depende de la verdadera intención familiar:
Alternativa | Consecuencia principal |
Donación de dinero | El hijo adquiere definitivamente los fondos y tributa por el Impuesto sobre Donaciones |
Préstamo familiar | El hijo debe devolver el capital conforme a las condiciones pactadas |
Donación de vivienda | El hijo tributa por la adquisición y el donante puede generar una ganancia en su IRPF |
Compra conjunta | Padres e hijo adquieren porcentajes del inmueble y deben definir titularidad, financiación y uso |
No conviene decidir únicamente en función del impuesto inmediato. También deben considerarse la capacidad de devolución, la futura herencia, la protección patrimonial y la relación con otros hijos.
La fiscalidad de las donaciones en Canarias
Canarias cuenta actualmente con una bonificación general del 99 % en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para determinadas adquisiciones entre familiares próximos, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa autonómica.
La elevada bonificación puede hacer que el coste del Impuesto sobre Donaciones sea reducido, pero no elimina la obligación de presentar la autoliquidación. En Canarias, las donaciones deben declararse mediante el modelo 651 y el plazo general es de un mes desde la realización del acto o contrato.
Tampoco debe confundirse la bonificación del Impuesto sobre Donaciones con las consecuencias en otros tributos. Si se dona una vivienda, el transmitente puede tener que declarar una ganancia patrimonial en su IRPF y el adquirente puede quedar obligado al pago de la plusvalía municipal.
Además, la normativa canaria contempla beneficios específicos relacionados con determinadas donaciones de vivienda habitual o de dinero destinado a su adquisición, sujetos a condiciones propias. Antes de aplicarlos deben comprobarse, entre otros aspectos, la edad y circunstancias del donatario, la ubicación y destino de la vivienda, la formalización de la operación y los límites cuantitativos.
Por consiguiente, que una donación entre padres e hijos esté ampliamente bonificada no significa que pueda realizarse sin planificación ni documentación.
Qué deberían hacer las familias antes de entregar el dinero
Antes de efectuar la transferencia o firmar la escritura conviene seguir una secuencia ordenada:
Determinar si la ayuda será una donación, un préstamo o una combinación de ambos.
Identificar la comunidad autónoma competente y la normativa aplicable.
Calcular el coste fiscal tanto para los padres como para el hijo.
Comprobar los requisitos de cualquier reducción o bonificación.
Documentar la operación antes o simultáneamente a la entrega.
Realizar los movimientos mediante cuentas bancarias identificadas.
Presentar la autoliquidación incluso cuando la cuota sea mínima o inexistente.
Coordinar la ayuda con el testamento y con las restantes disposiciones realizadas a favor de otros hijos.
Conservar la documentación que acredite el origen, el destino y la aplicación de los fondos.
La planificación previa no pretende complicar una decisión familiar, sino evitar que una ayuda bienintencionada genere posteriormente un problema fiscal o sucesorio.
Las familias pueden ayudar, pero no sustituir indefinidamente a la política de vivienda
La solidaridad familiar ha evitado que muchas personas queden excluidas de la compra de su primera vivienda. Gracias a la ayuda de los padres, numerosos jóvenes han podido reunir la entrada, reducir su endeudamiento o adquirir directamente un inmueble.
Pero el aumento de las donaciones no debería celebrarse sin más como una señal de fortaleza patrimonial. También puede interpretarse como el síntoma de un mercado en el que los ingresos ordinarios y el ahorro personal ya no bastan.
El problema no es que las familias ayuden. El problema es que solo quienes pueden recibir esa ayuda tengan una posibilidad realista de acceder a la propiedad.
Las políticas públicas no deberían descansar sobre la expectativa de que cada joven tendrá detrás unos padres con ahorro, una vivienda que vender o una herencia que anticipar. Esa presunción excluye silenciosamente a quienes proceden de hogares con menos patrimonio y consolida la desigualdad entre generaciones y familias.
Hace falta una política sostenida que aumente la oferta residencial, agilice la construcción y rehabilitación, movilice suelo y viviendas, aporte seguridad a propietarios e inquilinos y facilite el acceso sin trasladar toda la responsabilidad al patrimonio privado de las familias.
Mientras esa respuesta no llegue, los padres seguirán actuando como el verdadero plan de vivienda de muchos hijos.
Y esa es probablemente la conclusión más incómoda: cuando la política de vivienda no consigue abrir la puerta, son las familias las que terminan pagando la entrada.
Preguntas frecuentes sobre las donaciones para comprar una vivienda
1. ¿Una transferencia de padres a hijos se considera automáticamente una donación?
Si el dinero se entrega gratuitamente y no existe obligación real de devolverlo, estaremos ante una donación, con independencia del concepto indicado en la transferencia.
2. ¿Quién paga el Impuesto sobre Donaciones?
Lo paga el hijo o receptor de los bienes o del dinero. Es el donatario quien debe presentar la autoliquidación ante la Administración competente.
3. ¿Donar dinero genera una ganancia en el IRPF de los padres?
La entrega de dinero no genera, por sí misma, una ganancia patrimonial para el donante. La donación de otros bienes que se hayan revalorizado, como una vivienda, sí puede producirla.
4. ¿Donar una vivienda puede obligar a los padres a pagar IRPF?
Sí. Aunque no reciban ningún precio, puede aflorar una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor fiscalmente computable en la donación.
5. ¿Puede deducirse en el IRPF una pérdida producida al donar una vivienda?
Las pérdidas patrimoniales debidas a transmisiones lucrativas por actos entre vivos no se computan fiscalmente como una pérdida deducible.
6. ¿Es obligatorio acudir a una notaría para donar dinero?
Depende de la normativa civil y fiscal aplicable. Sin embargo, muchas reducciones y bonificaciones autonómicas exigen escritura pública o una determinada formalización. Conviene comprobarlo antes de transferir los fondos.
7. ¿Debe presentarse el Impuesto sobre Donaciones aunque exista una bonificación del 99 %?
Sí. Bonificación no significa ausencia de obligación formal. La donación debe declararse y la bonificación aplicarse en la autoliquidación correspondiente.
8. ¿Qué ocurre si los padres pagan directamente la entrada al vendedor?
Si el hijo adquiere la vivienda y los padres satisfacen gratuitamente una parte del precio por él, puede existir igualmente una donación a favor del hijo.
9. ¿Puede hacerse un préstamo familiar sin intereses?
Sí, siempre que sea un préstamo real, esté documentado y exista obligación de devolución.
Conviene presentar la documentación exigible y conservar justificantes de los pagos.
10. ¿Qué sucede si el hijo no devuelve el préstamo?
La ausencia de devolución puede servir para cuestionar su verdadera naturaleza. Si posteriormente los padres perdonan la deuda, esa condonación constituirá una donación.
11. ¿Una donación a un hijo debe tenerse en cuenta en la futura herencia?
Puede ser colacionable y afectar al reparto entre herederos, salvo que proceda o se haya establecido una dispensa válida. Debe coordinarse con el testamento y con las legítimas.
12. ¿Puede declararse la vivienda por debajo de su valor para pagar menos?
No resulta aconsejable. Deben respetarse las reglas legales de valoración y considerar el valor de referencia cuando proceda. Una infravaloración puede originar una regularización, intereses y sanciones.
13. ¿La compra debe realizarse inmediatamente después de recibir el dinero?
Si se pretende aplicar un beneficio fiscal condicionado a la adquisición de vivienda, deberá respetarse el plazo fijado por la normativa autonómica. Este plazo varía según el territorio y el incentivo.
14. ¿Qué Administración es competente en una donación de dinero?
Con carácter general, resulta relevante la residencia habitual del donatario conforme a las reglas de cesión del impuesto. En las donaciones de inmuebles suele atenderse al territorio donde está situado el bien.
15. ¿Es preferible donar dinero o donar directamente la vivienda?
No existe una respuesta universal. Deben compararse el Impuesto sobre Donaciones, el IRPF del donante, la plusvalía municipal, las necesidades económicas de los padres y las consecuencias sucesorias.
Fuentes consultadas
Instituto Nacional de Estadística: Índice de Precios de Vivienda, primer trimestre de 2026.
Instituto Nacional de Estadística: Estadística de Hipotecas, junio de 2026.
Consejo General del Notariado: evolución de las compraventas y de los préstamos hipotecarios para vivienda.
Consejo General del Notariado: donaciones y herencias de viviendas entre generaciones.
Banco de España: estudios sobre el mercado residencial y el desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda.
Agencia Tributaria Canaria: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y modelo 651.
Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
