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El concepto de rehabilitación en el IVA y el IGIC
No toda reforma de un inmueble tiene la consideración fiscal de rehabilitación
Cuando se adquiere, reforma y posteriormente transmite un inmueble, determinar si las obras realizadas tienen fiscalmente la consideración de rehabilitación puede modificar por completo la tributación de la operación.
La cuestión es especialmente importante en el sector inmobiliario.
Una intervención que en términos coloquiales, técnicos o comerciales se describe como una “rehabilitación integral” no tiene por qué ser una rehabilitación a efectos del IVA o del IGIC.
La normativa tributaria establece su propio concepto.
Y las consecuencias de cumplir —o no cumplir— sus requisitos pueden ser muy relevantes:
la posterior transmisión del inmueble puede tener la consideración de primera o segunda entrega;
puede resultar sujeta y no exenta de IVA o IGIC;
puede encontrarse exenta;
puede entrar en juego la renuncia a la exención;
puede resultar aplicable la inversión del sujeto pasivo;
y, en las operaciones inmobiliarias realizadas en territorio IVA, puede determinarse si la adquisición queda sometida al IVA o termina tributando por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
La Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 24 de marzo de 2026 (RG 00/03613/2024) vuelve a poner de actualidad esta cuestión al analizar una transmisión inmobiliaria después de determinadas obras y examinar, además, la posibilidad de entender tácitamente renunciada la exención del IVA.
Primera entrega y segunda entrega de una edificación
Para comprender la importancia del concepto de rehabilitación debemos partir de la regla aplicable a las transmisiones inmobiliarias.
El artículo 20.Uno.22.º de la Ley del IVA establece, con carácter general, la exención de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Por el contrario, tiene la consideración de primera entrega, en términos generales, la realizada por el promotor una vez terminada la construcción o rehabilitación del inmueble.
De ahí la importancia de la rehabilitación.
Un edificio puede haber sido construido hace décadas y haber sido transmitido anteriormente.
Sin embargo, si posteriormente se lleva a cabo una verdadera rehabilitación en el sentido exigido por la normativa del IVA, la transmisión realizada por quien ha promovido esa rehabilitación puede volver a recibir el tratamiento correspondiente a una primera entrega.
Por tanto:
edificio antiguo + reforma importante ≠ necesariamente primera entrega.
Debe existir una verdadera rehabilitación fiscal.
¿Qué se entiende por rehabilitación a efectos del IVA?
La Ley del IVA establece dos requisitos acumulativos.
Para que unas obras tengan la consideración de rehabilitación deben cumplirse ambos.
Primer requisito: más del 50 % del proyecto debe consistir en determinadas obras
El objeto principal de las obras debe ser la reconstrucción de la edificación.
Este requisito se considera cumplido cuando más del 50 % del coste total del proyecto corresponda a:
obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales;
fachadas;
cubiertas;
obras análogas;
o determinadas obras conexas a las anteriores.
Por tanto, no basta con que el coste global de la reforma sea elevado.
Hay que analizar en qué se está gastando ese dinero.
Segundo requisito: las obras deben superar el 25 % del valor del inmueble
Además, el coste total de las obras debe exceder del 25 % de una determinada magnitud de referencia.
La regla depende del momento en que se adquirió el edificio.
Si el inmueble se adquirió dentro de los dos años anteriores al comienzo de las obras
Se compara el coste de las obras con el precio de adquisición del edificio.
Si se adquirió con anterioridad
Se compara con el valor de mercado de la edificación en el momento de inicio de las obras.
En ambos casos existe una regla fundamental:
Debe excluirse el valor correspondiente al suelo.
Por tanto, el 25 % no se calcula normalmente sobre el valor total del inmueble, sino sobre el valor de la edificación descontando la parte proporcional correspondiente al terreno.
Los dos requisitos deben cumplirse simultáneamente
Este es probablemente el aspecto que más errores produce.
Una obra puede costar más del 25 % del valor del edificio y, aun así, no ser rehabilitación.
¿Por qué?
Porque quizá la mayor parte de los trabajos sean:
pintura;
pavimentos;
revestimientos;
cocinas;
baños;
decoración;
carpintería interior;
acabados.
También puede ocurrir lo contrario.
Puede existir una intervención estructural muy importante pero que el coste total de las obras no llegue a superar el umbral del 25 %.
Tampoco existiría entonces rehabilitación fiscal.
La prueba debe superarse en dos etapas:
Requisito | Condición |
Naturaleza de las obras | Más del 50 % del coste debe corresponder a obras estructurales, fachadas, cubiertas, análogas o conexas admisibles |
Importancia económica | El coste total debe superar el 25 % del precio de adquisición o valor de mercado de la edificación, excluido el suelo |
Si falla uno solo de los dos requisitos, no existe rehabilitación a efectos del IVA.
¿Qué obras se consideran análogas a las de rehabilitación?
La propia Ley del IVA amplía el concepto más allá de las intervenciones estrictamente estructurales.
Se consideran, entre otras, obras análogas:
la adecuación estructural destinada a garantizar la seguridad, estabilidad y resistencia mecánica del edificio;
el refuerzo o adecuación de cimentaciones;
las actuaciones sobre pilares o forjados;
la ampliación de la superficie construida, tanto sobre como bajo rasante;
la reconstrucción de fachadas y patios interiores;
y la instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a superar barreras arquitectónicas.
Esto significa que la rehabilitación fiscal no se limita exclusivamente a derribar y reconstruir elementos estructurales.
Pero tampoco abarca indiscriminadamente cualquier modernización del inmueble.
¿Y qué ocurre con las obras conexas?
La normativa permite incorporar también determinadas obras denominadas conexas a la rehabilitación.
Entre ellas pueden encontrarse:
albañilería;
fontanería;
carpintería;
mejoras de cerramientos;
instalaciones eléctricas;
instalaciones de agua;
climatización;
protección contra incendios;
y actuaciones de rehabilitación energética.
Pero existe una condición importante.
Estas obras deben estar vinculadas indisociablemente a las obras principales de rehabilitación y su coste debe ser inferior al correspondiente a las obras estructurales, de fachadas, cubiertas y obras análogas.
Además, no pueden consistir simplemente en:
acabado, ornato, mantenimiento o pintura.
Por tanto, que una actuación de fontanería o carpintería aparezca en el listado legal no significa que cualquier sustitución de tuberías, puertas o ventanas pueda computarse automáticamente para alcanzar el 50 %.
Debe examinarse su conexión con la verdadera rehabilitación del edificio.
¿La rehabilitación energética puede computarse?
Sí.
La normativa considera obras conexas determinadas actuaciones destinadas a mejorar el comportamiento energético del edificio, entre ellas las dirigidas a:
reducir la demanda energética;
aumentar el rendimiento de sistemas e instalaciones térmicas;
o incorporar equipos que utilicen fuentes de energía renovables.
Pero nuevamente debe evitarse una interpretación automática.
Que una actuación mejore la eficiencia energética no convierte por sí sola todo el proyecto en rehabilitación.
Debe cumplirse también el conjunto de requisitos establecidos por la normativa.
Un ejemplo: una reforma de 300.000 euros que no es rehabilitación
Supongamos un edificio cuyo valor, excluido el terreno, asciende a:
800.000 euros.
Se realizan obras por:
300.000 euros.
El coste representa un 37,5 % del valor de la edificación.
Por tanto, se cumple aparentemente el segundo requisito:
300.000 / 800.000 = 37,5 %.
Pero analicemos el proyecto:
Tipo de obra | Coste |
Estructura, fachadas y cubierta | 90.000 € |
Instalaciones conexas | 40.000 € |
Pavimentos, cocinas, baños y acabados | 170.000 € |
Total | 300.000 € |
Las obras susceptibles de integrar el núcleo de la rehabilitación representarían, simplificando:
130.000 / 300.000 = 43,33 %.
No se supera el 50 %.
Por tanto, pese a que se han invertido 300.000 euros y se supera ampliamente el umbral económico del 25 %, el proyecto no tendría la consideración fiscal de rehabilitación si las restantes circunstancias confirman esa distribución.
El error de confundir “reforma integral” con “rehabilitación”
En el ámbito inmobiliario es habitual utilizar expresiones como:
reforma integral;
rehabilitación completa;
renovación total;
reforma estructural;
edificio completamente renovado.
Pero ninguna de estas denominaciones resulta por sí sola determinante a efectos fiscales.
La Administración no tiene por qué aceptar la calificación utilizada:
en el contrato de obras;
en el proyecto comercial;
en la escritura;
en la publicidad inmobiliaria;
ni siquiera necesariamente en la descripción genérica del proyecto técnico.
Lo que debe comprobarse es qué obras se ejecutaron realmente y cuál fue su coste.
En consecuencia:
La rehabilitación es un concepto fiscal que debe acreditarse, no una denominación que puedan elegir libremente las partes.
La Resolución del TEAC de 24 de marzo de 2026
La Resolución del TEAC de 24 de marzo de 2026 (RG 00/03613/2024) analiza una operación inmobiliaria cuya tributación dependía, entre otras cuestiones, de determinar si las obras realizadas podían considerarse rehabilitación.
La Administración autonómica entendió que no concurrían los requisitos necesarios para considerar rehabilitado el inmueble.
La consecuencia fue considerar que la posterior transmisión no constituía una primera entrega posterior a la rehabilitación, sino una segunda entrega de edificación.
Por tanto, conforme a la regla general, la operación debía considerarse sujeta pero exenta de IVA.
Y, de mantenerse esa exención, la adquisición quedaría sometida a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP-AJD.
Pero el asunto no terminaba ahí.
Existía una segunda cuestión:
¿habían renunciado las partes a la exención del IVA?
La renuncia a la exención puede cambiar nuevamente la tributación
Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están, con carácter general, exentas de IVA.
Pero determinadas exenciones inmobiliarias pueden ser objeto de renuncia cuando concurren los requisitos establecidos por el artículo 20.Dos de la Ley del IVA.
Por tanto, una operación puede seguir este recorrido:
1. No existe rehabilitación.
↓
2. La transmisión es una segunda entrega.
↓
3. En principio está exenta de IVA.
↓
4. Pero puede renunciarse a la exención.
↓
5. La operación vuelve a quedar sujeta y no exenta de IVA.
Aquí aparece precisamente la segunda cuestión relevante de la Resolución de marzo de 2026.
¿Puede existir una renuncia tácita a la exención del IVA?
El TEAC responde afirmativamente en determinadas circunstancias.
En el supuesto analizado constaba en la escritura pública que se había producido repercusión del IVA y concurría en el adquirente la condición de empresario con derecho a deducción.
El Tribunal considera que estas circunstancias permiten entender realizada una renuncia tácita a la exención prevista en el artículo 20.Dos de la Ley del IVA.
Este criterio no es completamente nuevo.
El TEAC señala expresamente que reitera el mantenido en su Resolución de 15 de julio de 2019 (RG 00/02448/2016).
Por tanto, la inexistencia de una declaración sacramental utilizando literalmente la expresión “se renuncia a la exención” no impide necesariamente apreciar la voluntad inequívoca de sujetar la operación al IVA.
¿Qué ocurre con la inversión del sujeto pasivo?
Aquí la resolución introduce otro matiz importante.
Cuando se renuncia a la exención en determinadas entregas inmobiliarias resulta aplicable la regla de inversión del sujeto pasivo prevista en el artículo 84.Uno.2.º.e) de la Ley del IVA.
Esto significa, simplificando, que el vendedor no debería repercutir materialmente la cuota de IVA como en una compraventa ordinaria.
Es el adquirente quien debe autorrepercutirse el impuesto conforme a las reglas de inversión del sujeto pasivo.
Pero en el supuesto analizado las partes habían hecho constar una repercusión de IVA en la escritura.
¿Impide ese error considerar que existió renuncia?
El TEAC responde que no.
La repercusión incorrecta del IVA no impide apreciar la existencia de una renuncia tácita a la exención si de las circunstancias queda clara la voluntad de someter la operación al impuesto.
Ahora bien, el impuesto indebidamente repercutido por el transmitente no resulta deducible para quien lo soportó, precisamente porque la operación debía haberse articulado mediante inversión del sujeto pasivo.
Un mismo inmueble puede recorrer tres escenarios fiscales distintos
Podemos resumirlo así:
Situación | Tratamiento orientativo en IVA |
Obras calificadas como rehabilitación y venta por el promotor tras finalizarlas | Primera entrega: sujeta y no exenta |
No existe rehabilitación y estamos ante segunda entrega | Sujeta pero exenta |
Segunda entrega, pero se renuncia válidamente a la exención | Sujeta y no exenta, normalmente con inversión del sujeto pasivo |
La correcta calificación de las obras es, por tanto, el primer eslabón del análisis.
¿Qué ocurre a efectos del ITP-AJD?
Esta cuestión explica buena parte de la conflictividad existente en estas operaciones.
En territorio común, una transmisión inmobiliaria que constituye una segunda entrega exenta de IVA puede quedar sometida a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITP-AJD.
Por el contrario, si existe rehabilitación y la transmisión tiene la consideración de primera entrega, estaremos ante una operación sujeta y no exenta de IVA.
Y si, aun siendo una segunda entrega, se renuncia válidamente a la exención, la operación también permanecerá dentro del ámbito del IVA.
Por ello la calificación de una obra como rehabilitación no constituye una mera discusión terminológica.
Puede determinar qué impuesto grava finalmente una compraventa inmobiliaria.
¿Y en Canarias? El concepto de rehabilitación en el IGIC
La cuestión resulta igualmente relevante en Canarias.
La normativa canaria reproduce sustancialmente los dos requisitos utilizados en el IVA para determinar cuándo unas obras constituyen rehabilitación.
A efectos del IGIC, son obras de rehabilitación aquellas en las que:
1. Más del 50 % del coste total del proyecto corresponde a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas o obras análogas o conexas.
Y, simultáneamente:
2. El coste total supera el 25 % del precio de adquisición —si esta tuvo lugar en los dos años anteriores al comienzo de las obras— o del valor de mercado de la edificación al inicio de aquellas, descontando en ambos casos la parte correspondiente al suelo.
Por tanto, el esquema básico es prácticamente idéntico:
más del 50 % + más del 25 %.
La normativa canaria también reproduce las categorías de obras análogas y conexas, incluyendo actuaciones estructurales, cimentaciones, pilares, forjados, ampliaciones, reconstrucción de fachadas, ascensores, instalaciones y determinadas obras de rehabilitación energética.
Primera y segunda entrega también son conceptos esenciales en el IGIC
El artículo 50.Uno.22.º de la Ley 4/2012 establece igualmente la exención de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones después de terminada su construcción o rehabilitación.
Asimismo, considera primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
Por tanto, también en Canarias la pregunta:
“¿Las obras son realmente una rehabilitación?”
puede modificar completamente el tratamiento indirecto de la posterior venta del inmueble.
El concepto es prácticamente idéntico, pero IVA e IGIC no deben confundirse
La coincidencia normativa permite utilizar buena parte de la doctrina existente sobre el concepto material de rehabilitación como referencia interpretativa.
Pero deben mantenerse separados ambos impuestos.
La Resolución del TEAC de 24 de marzo de 2026 está referida al IVA, no al IGIC.
Por tanto, su doctrina sobre la renuncia tácita a la exención y las consecuencias derivadas de la inversión del sujeto pasivo no debería trasladarse automáticamente a una operación canaria sin comprobar previamente la normativa específica del IGIC aplicable al supuesto concreto.
En cambio, respecto del concepto material de rehabilitación, la similitud normativa es especialmente clara.
¿Qué documentación debería conservar el promotor?
Cuando el tratamiento fiscal de una futura transmisión depende de acreditar la existencia de una rehabilitación, resulta especialmente aconsejable disponer de documentación suficiente desde el inicio de las obras.
Entre otros documentos:
proyecto técnico;
memoria descriptiva;
presupuesto desglosado;
certificaciones de obra;
facturas;
informes del arquitecto o técnico;
documentación relativa al estado previo del edificio;
valoración del suelo y de la edificación;
acreditación del precio de adquisición;
informes sobre las actuaciones estructurales;
y, cuando resulte necesario, una distribución detallada del coste entre obras estructurales, análogas, conexas y meramente ornamentales.
No basta con conocer cuánto ha costado la reforma.
Debe ser posible demostrar en qué se gastó y qué naturaleza tenían las actuaciones realizadas.
La importancia de separar el valor del suelo
Otro error habitual consiste en calcular el límite del 25 % tomando como referencia el precio total pagado por el inmueble.
La normativa exige descontar la parte proporcional correspondiente al suelo.
Supongamos:
Precio de adquisición del inmueble: 1.000.000 €
de los cuales:
Valor del suelo: 300.000 €
Valor de la edificación: 700.000 €
El 25 % no debe calcularse sobre 1.000.000 euros.
Debe calcularse sobre:
700.000 × 25 % = 175.000 euros.
Por tanto, el proyecto deberá superar ese importe para cumplir el segundo requisito.
Esta separación puede resultar decisiva en operaciones que se encuentran cerca del límite.
¿Qué ocurre cuando el inmueble se adquirió hace más de dos años?
En este caso deja de utilizarse el precio histórico de adquisición.
La referencia pasa a ser el valor de mercado de la edificación al inicio de las obras, excluido el suelo.
Esto introduce una cuestión probatoria relevante.
Puede resultar aconsejable disponer de una valoración suficientemente justificada del inmueble antes del comienzo de la rehabilitación.
Esperar varios años hasta la posterior venta para intentar reconstruir cuál era el valor del edificio al iniciarse las obras puede provocar dificultades innecesarias.
¿Qué debería analizarse antes de comprar un inmueble para rehabilitar y vender?
Antes de estructurar una operación inmobiliaria bajo la premisa de que existirá rehabilitación deberían contestarse, al menos, estas preguntas:
Pregunta | Importancia |
¿Cuánto corresponde al suelo? | Determina la base del test del 25 % |
¿Cuándo se adquirió el inmueble? | Determina si se usa precio de adquisición o valor de mercado |
¿Cuánto costará el proyecto? | Permite comprobar el umbral del 25 % |
¿Qué parte es estructural o análoga? | Permite comprobar el 50 % |
¿Qué obras son meramente de acabado? | Pueden quedar fuera del cálculo relevante |
¿Existen obras conexas? | Debe comprobarse que cumplen sus requisitos |
¿Quién promueve la rehabilitación? | Incide en la consideración de primera entrega |
¿A quién se venderá posteriormente? | Puede afectar a exenciones y renuncias |
¿Puede el adquirente deducir el impuesto? | Relevante para la eventual renuncia a la exención |
¿Estamos en territorio IVA o IGIC? | Determina la normativa aplicable |
Preguntas frecuentes sobre rehabilitación e IVA/IGIC
¿Toda reforma integral tiene la consideración fiscal de rehabilitación?
No.
Debe cumplir conjuntamente los requisitos del 50 % y del 25 % establecidos por la normativa.
¿Basta con que las obras superen el 25 % del valor del inmueble?
No.
También debe cumplirse el requisito cualitativo: más del 50 % del coste total del proyecto debe corresponder a determinadas obras estructurales, análogas o conexas.
¿El 25 % se calcula incluyendo el valor del suelo?
No.
Debe descontarse la parte proporcional correspondiente al terreno.
¿Qué valor se utiliza si compré el inmueble hace menos de dos años?
El precio de adquisición de la edificación, excluido el suelo.
¿Y si lo compré hace más de dos años?
Debe utilizarse el valor de mercado de la edificación al inicio de las obras, igualmente excluyendo el suelo.
¿Cambiar cocinas y baños constituye rehabilitación?
Por sí solo, normalmente no.
Puede tratarse de una renovación importante económicamente, pero ello no significa que cumpla el requisito de reconstrucción exigido por la normativa.
¿Las instalaciones eléctricas y de fontanería pueden computarse?
Pueden tener la consideración de obras conexas cuando estén indisociablemente vinculadas a la rehabilitación principal y cumplan los restantes requisitos legales.
¿Instalar un ascensor puede considerarse rehabilitación?
La instalación de elementos elevadores figura expresamente entre las obras análogas contempladas por la normativa, pero la consideración global del proyecto como rehabilitación sigue exigiendo cumplir los dos requisitos generales.
¿La rehabilitación energética cuenta?
Puede computar como obra conexa en los términos establecidos por la normativa, pero no convierte automáticamente todo el proyecto en rehabilitación.
¿Qué ocurre con la venta después de una verdadera rehabilitación?
Cuando concurren los requisitos y la transmisión se realiza por el promotor tras finalizar la rehabilitación, puede tener la consideración de primera entrega, con las correspondientes consecuencias en IVA o IGIC.
¿Y si Hacienda considera que las obras no eran rehabilitación?
La transmisión puede pasar a considerarse una segunda o ulterior entrega y, con carácter general, quedar exenta del impuesto indirecto correspondiente, sin perjuicio de las excepciones y posibilidades de renuncia previstas legalmente.
¿En una segunda entrega puede renunciarse a la exención del IVA?
Sí, cuando concurran los requisitos legalmente establecidos.
La Resolución del TEAC de 24 de marzo de 2026 confirma además que, en determinadas circunstancias, puede apreciarse una renuncia tácita.
¿Es obligatorio que la escritura diga literalmente “se renuncia a la exención”?
La resolución de 2026 considera que puede existir renuncia tácita cuando de la escritura y de las circunstancias de la operación resulte inequívoca la voluntad de someterla al IVA y concurran los requisitos correspondientes.
Si se renuncia a la exención, ¿el vendedor debe repercutir normalmente el IVA?
En las entregas inmobiliarias a las que resulta aplicable la inversión del sujeto pasivo, es el adquirente quien debe autorrepercutirse el impuesto.
El TEAC señala que una repercusión errónea efectuada por el vendedor no impide necesariamente apreciar la renuncia, pero la cuota indebidamente repercutida no resulta deducible por el adquirente.
¿La doctrina del TEAC sobre IVA se aplica automáticamente al IGIC?
No.
La resolución interpreta la normativa del IVA.
El concepto de rehabilitación presenta una similitud normativa muy importante con el IGIC, pero las restantes consecuencias deben analizarse conforme a la legislación canaria aplicable.
Conclusión: rehabilitar fiscalmente es mucho más que reformar
En el sector inmobiliario resulta habitual hablar de edificios “totalmente rehabilitados” después de haber realizado una importante inversión.
Pero desde el punto de vista del IVA y del IGIC la cuestión no depende de cómo se denominen comercialmente las obras.
La legislación establece un test bastante concreto:
más del 50 % del coste del proyecto debe corresponder a determinadas obras de reconstrucción y, además, el coste total debe superar el 25 % del valor fiscalmente relevante de la edificación, excluyendo el suelo.
Solo cuando se cumplen ambos requisitos estamos ante una rehabilitación a efectos del impuesto.
La diferencia puede ser determinante.
Una obra considerada rehabilitación puede hacer que la posterior venta tenga el tratamiento de primera entrega sujeta y no exenta.
Si las obras no alcanzan ese concepto fiscal, la transmisión puede constituir una segunda entrega exenta, con las consecuencias que ello produce sobre IVA o IGIC y, en territorio común, sobre la posible tributación por TPO.
La Resolución del TEAC de 24 de marzo de 2026 (RG 00/03613/2024) añade una segunda enseñanza importante: incluso cuando no existe rehabilitación y estamos ante una segunda entrega exenta, todavía debe comprobarse si las partes renunciaron a esa exención, pudiendo incluso existir una renuncia tácita cuando la voluntad de someter la operación al IVA resulte suficientemente acreditada.
Por ello, en una operación de compra, rehabilitación y posterior venta de un inmueble, el análisis fiscal debería comenzar antes de iniciar las obras.
Porque cuando llega el momento de vender, quizá ya sea demasiado tarde para modificar la composición del proyecto, acreditar adecuadamente el valor inicial del edificio o conseguir que una reforma económicamente importante reúna los requisitos que la normativa exige para considerarla una verdadera rehabilitación a efectos del IVA o del IGIC.
