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En la comprobación de valores, el Tribunal Supremo recuerda la necesidad de visitar el interior del inmueble
Un inmueble no se valora adecuadamente desde la acera
La Administración no puede elevar el valor declarado de un inmueble mediante afirmaciones estandarizadas sobre su calidad, estado de conservación o características constructivas si el perito no ha comprobado personalmente esos extremos.
Este es el mensaje común de varias sentencias dictadas por el Tribunal Supremo entre junio y septiembre de 2025. Cuando la comprobación de valores se realiza mediante dictamen de peritos de la Administración, la visita personal y directa al inmueble constituye la regla general y debe comprender tanto su exterior como su interior.
No basta, por tanto, con desplazarse hasta la fachada, incorporar algunas fotografías exteriores o consultar la ficha catastral, el Registro de la Propiedad y las imágenes disponibles en Google Earth o Street View. Esos elementos pueden completar la valoración, pero normalmente no permiten conocer circunstancias tan relevantes como la distribución, las reformas realizadas, la calidad real de los acabados, las instalaciones, el grado de conservación, la existencia de humedades o patologías y, en definitiva, el estado material del inmueble en la fecha a la que debe referirse la valoración.
La doctrina no convierte la visita interior en un rito vacío ni en una formalidad automática. Responde a una exigencia más profunda: la valoración administrativa debe estar individualizada, motivada y conectada con la realidad concreta del bien.
Las cinco sentencias de 2025
Conviene comenzar aclarando la forma de citar las resoluciones. Las referencias 2874/2025, 3890/2025, 4049/2025, 4045/2025 y 4006/2025 son números de identificación del CENDOJ o ROJ, no los números de las sentencias. La relación correcta es la siguiente:
Fecha | Número de sentencia | ROJ / ECLI | Recurso de casación |
24 de junio de 2025 | STS 813/2025 | STS 2874/2025 · ECLI:ES:TS:2025:2874 | 6908/2023 |
17 de septiembre de 2025 | STS 1147/2025 | STS 3890/2025 · ECLI:ES:TS:2025:3890 | 259/2024 |
17 de septiembre de 2025 | STS 1141/2025 | STS 4049/2025 · ECLI:ES:TS:2025:4049 | 5384/2023 |
22 de septiembre de 2025 | STS 1156/2025 | STS 4045/2025 · ECLI:ES:TS:2025:4045 | 1141/2024 |
24 de septiembre de 2025 | STS 1179/2025 | STS 4006/2025 · ECLI:ES:TS:2025:4006 | 1247/2024 |
La reiteración en un intervalo de apenas tres meses no es casual. El Tribunal Supremo está recordando una doctrina que ya había formulado con anterioridad y que algunas valoraciones administrativas parecían haber reducido a una comprobación documental o meramente exterior.
La visita es la regla general cuando se utiliza un dictamen pericial
El artículo 57.1.e) de la Ley General Tributaria permite comprobar el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria mediante el dictamen de peritos de la Administración. A su vez, el artículo 160.2 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria dispone que, cuando se utilice este medio, deberá reconocerse personalmente el bien si se trata de bienes singulares o si no pueden conocerse todas sus circunstancias relevantes a partir de fuentes documentales contrastadas.
Tratándose de un inmueble edificado, muchas de las características determinantes de su valor no son visibles desde el exterior ni constan de manera fiable y actualizada en las bases de datos administrativas. Por ello, el Tribunal Supremo establece como regla general que el reconocimiento personal sea directo, individualizado y completo, comprendiendo el exterior y el interior.
Esta precisión es importante. No puede trasladarse sin matices la exigencia de visita a toda actuación denominada genéricamente «comprobación de valores». La doctrina se refiere, de manera señalada, al supuesto en que la Administración decide fundar la valoración en un dictamen de sus peritos. Otros métodos previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria presentan una configuración y unas reglas propias.
Lo que afirma la Sentencia de 24 de junio de 2025
La STS 813/2025, de 24 de junio, constituye el punto de partida inmediato de esta serie. En el asunto examinado, el perito había realizado una visita exterior e incorporado fotografías, pero la tasación seguía descansando en la documentación catastral y registral. A partir del aspecto exterior se atribuían al inmueble una determinada calidad y un determinado estado de conservación; para la superficie se asumían los datos documentales disponibles.
El Tribunal Supremo considera que esa actuación no satisface, por sí sola, la necesidad de reconocimiento interior. Una fachada puede ofrecer información sobre la ubicación, tipología o apariencia general del edificio, pero no permite verificar aquello que sucede dentro de la vivienda. Menos aún permite dar por probados, sin una explicación adicional, su estado de conservación y sus calidades.
La sentencia no dice que toda falta de entrada produzca automáticamente la invalidez de la valoración. Lo decisivo es que, si el perito entiende que la visita interior resulta imposible o innecesaria, debe justificarlo de forma individualizada en su propio informe. No basta con una fórmula genérica ni con explicar después, en vía de revisión o ante el tribunal, por qué quizá habría podido prescindirse de ella.
La doctrina reiterada en septiembre
Las sentencias de 17, 22 y 24 de septiembre de 2025 consolidan el criterio.
La STS 1147/2025, de 17 de septiembre, insiste en que una visita limitada al exterior, acompañada de fotografías y de datos catastrales o registrales, no permite tener por cumplida la exigencia de reconocimiento personal cuando las características interiores son relevantes para el resultado.
La STS 1141/2025, de la misma fecha, vuelve sobre la necesidad de que la valoración responda a las circunstancias particulares del inmueble y no a una descripción genérica o presumida. La singularidad del bien y los factores aplicados en la tasación pueden hacer especialmente necesaria la inspección directa.
La STS 1156/2025, de 22 de septiembre, enlaza expresamente con la doctrina precedente y con la sentencia de 24 de junio. Con ello, el Tribunal deja claro que no se trata de una solución aislada para un caso excepcional, sino de una pauta de actuación que la Administración debe observar cuando emplea este medio de comprobación.
Finalmente, la STS 1179/2025, de 24 de septiembre, sintetiza la doctrina con particular nitidez: el dictamen de peritos exige como regla general una visita personal y directa al inmueble, tanto exterior como interior; la excepción requiere una motivación individualizada, racional y suficiente sobre la innecesariedad de la visita; y el órgano revisor o judicial no puede suplir después la motivación que falta en el informe pericial.
La excepción existe, pero debe explicarla el perito
La visita interior no se configura como una obligación ciega. Puede haber situaciones en las que resulte imposible efectuarla o en las que todas las circunstancias relevantes puedan conocerse mediante fuentes documentales fiables, contrastadas y suficientemente actuales.
Pero la excepción no puede presumirse. Corresponde al perito identificar en el informe:
qué circunstancias del inmueble eran relevantes para el valor;
de qué fuentes concretas obtuvo cada una de ellas;
por qué esas fuentes eran fiables y estaban actualizadas a la fecha de valoración;
por qué la inspección interior no habría aportado información material relevante; y
en su caso, qué hecho impidió realizarla.
La motivación debe ser contemporánea a la tasación. No es admisible que el tribunal económico-administrativo, la Administración en la contestación a la demanda o el propio órgano judicial reconstruyan a posteriori las razones que el técnico no expresó.
Esto se comprende fácilmente: el contribuyente tiene derecho a conocer por qué se corrige el valor que declaró y a discutir los datos y razonamientos utilizados. Si la justificación aparece después, la defensa se desplaza sobre un terreno que no fue el que sustentó originalmente la liquidación.
Catastro y Registro describen, pero no inspeccionan
Los datos catastrales y registrales son útiles, pero cumplen funciones distintas de una inspección física.
El Catastro puede informar, entre otros extremos, de la localización, superficie, uso, antigüedad o tipología constructiva que constan en sus bases. El Registro aporta información jurídica sobre la finca y los derechos inscritos. Ninguna de esas fuentes acredita necesariamente cuál era el estado material del interior en la fecha relevante para el impuesto.
Una vivienda puede tener la misma superficie, antigüedad y ubicación que otra del mismo edificio y, sin embargo, presentar un valor distinto por haber sido íntegramente reformada, conservar sus instalaciones originales o sufrir graves deterioros. También pueden existir discrepancias entre la descripción documental y la realidad física.
Por eso resulta insuficiente utilizar la documentación disponible y añadir que la calidad o el estado de conservación «se consideran acordes con el aspecto exterior». Esa afirmación sustituye la observación por una presunción y, si influye en el valor, necesita una base probatoria que la fachada no proporciona.
Google Earth y Street View tampoco permiten conocer el interior
Las herramientas de información geográfica y las imágenes de calle pueden ayudar a ubicar el inmueble, comprobar su entorno o visualizar su fachada. Su utilidad termina ahí.
Además de no mostrar el interior, esas imágenes pueden no coincidir con la fecha del devengo y no siempre permiten comprobar con precisión cuándo fueron captadas. Una fotografía exterior obtenida de internet no acredita las instalaciones, los materiales, la distribución, las reformas ni las patologías internas del inmueble.
No se trata de excluir la tecnología de la valoración, sino de utilizarla para aquello que realmente puede demostrar. Una herramienta auxiliar no puede reemplazar el reconocimiento personal cuando el informe atribuye valor a circunstancias que únicamente pueden comprobarse dentro del bien.
¿Qué ocurre si el contribuyente impide el acceso?
La colaboración del poseedor también importa. El artículo 160.2 del Reglamento exonera expresamente a la Administración del reconocimiento personal cuando el poseedor del bien se niega a permitirlo.
Por eso, quien pretenda discutir después la falta de visita debe actuar de forma coherente.
Conviene facilitar el acceso, conservar las comunicaciones relativas a la cita y dejar constancia escrita de cualquier ofrecimiento o incidencia. La negativa injustificada puede privar al contribuyente de uno de los principales motivos de impugnación.
Otra cuestión distinta es que la Administración no intente concertar la visita, se limite a una inspección exterior o no explique por qué prescindió de entrar. En ese caso, no puede imputarse al interesado una imposibilidad que el perito no procuró superar.
La motivación exige mucho más que una cifra final
La visita interior es una pieza de la motivación, no toda la motivación. Incluso después de inspeccionar el inmueble, el dictamen debe permitir comprender cómo se ha obtenido el valor.
Debería identificar, entre otros elementos:
la fecha y las condiciones de la visita;
las dependencias examinadas y las características observadas;
las superficies y usos considerados;
el estado de conservación y las calidades apreciadas;
los testigos o inmuebles de comparación empleados y su procedencia;
los coeficientes de homogeneización y la razón de cada ajuste; y
el cálculo que conduce desde los datos de partida hasta el valor comprobado.
Una colección de formularios, coeficientes y fotografías no constituye una motivación suficiente si el destinatario no puede seguir el razonamiento, comprobar sus premisas y formular una contradicción útil.
Cómo revisar una comprobación de valores
Ante una liquidación basada en un dictamen pericial, resulta aconsejable revisar ordenadamente el expediente:
Identificar el método aplicado. La exigencia examinada opera de manera característica cuando se utiliza el dictamen de peritos del artículo 57.1.e) de la Ley General Tributaria.
Comprobar si hubo visita interior. Deben constar la fecha, el alcance del reconocimiento y, normalmente, algún reflejo de las características observadas.
Buscar la justificación de su ausencia. Si no se accedió al interior, el propio informe debe explicar de manera concreta por qué no era necesario o por qué resultó imposible.
Revisar el origen de los datos. Conviene distinguir entre hechos comprobados, datos documentales y simples presunciones del técnico.
Detectar factores que solo podían conocerse entrando. Reformas, conservación, instalaciones, distribución, acabados, humedades y otras patologías son ejemplos habituales.
Examinar la comparabilidad de los testigos. La localización, fecha, superficie y características de las muestras deben poder verificarse, así como los ajustes practicados.
Comprobar la fecha de referencia. La valoración ha de atender al estado y circunstancias del inmueble en el momento relevante para el tributo, no necesariamente a los existentes cuando se emite el dictamen.
Aportar prueba propia cuando sea útil. Fotografías fechadas, informes técnicos, facturas de reformas, certificados o una tasación contradictoria pueden demostrar que las premisas administrativas no se corresponden con la realidad.
El reproche no debería limitarse a afirmar que «no hubo visita». Es más eficaz explicar qué circunstancias interiores eran decisivas, cómo influyeron en la cifra y por qué las fuentes utilizadas no permitían conocerlas.
Consecuencias de una valoración insuficientemente motivada
Si la comprobación de valores carece de la motivación exigible, puede anularse el dictamen y, con él, la liquidación que se apoya en ese valor. Cuando existe una sanción vinculada a la regularización, la invalidez de la premisa valorativa también puede proyectarse sobre ella.
No obstante, la anulación no siempre significa que la controversia termine definitivamente.
Dependiendo de la naturaleza del defecto, de lo resuelto y de las actuaciones previas, la Administración puede intentar una nueva valoración dentro de los límites legales y jurisprudenciales. Cada expediente exige analizar la prescripción, el alcance del fallo, la reiteración de defectos y la prohibición de empeorar indebidamente la situación del recurrente.
La doctrina de la visita interior ofrece, por tanto, un motivo sólido de impugnación, pero no aconseja respuestas automáticas. Es preciso estudiar el método utilizado, el contenido real del informe y las circunstancias del procedimiento.
No debe confundirse con el valor de referencia
Desde 2022, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el valor de referencia del Catastro desempeña con carácter general un papel central en la determinación de la base imponible de los inmuebles.
Ese sistema no equivale al dictamen individual de un perito y tiene su propio régimen de impugnación. Por ello, la doctrina comentada no permite sostener que todo valor de referencia sea inválido porque nadie haya visitado la vivienda.
Las sentencias conservan, sin embargo, plena relevancia cuando la Administración utiliza un dictamen pericial: por ejemplo, en regularizaciones relativas a tributos o hechos imponibles en los que deba determinarse el valor de un inmueble, en supuestos no cubiertos por el valor de referencia o en controversias correspondientes a periodos anteriores.
Conclusión: valorar exige conocer
El Tribunal Supremo ha trazado una regla sencilla y razonable: si la Administración elige un dictamen pericial para corregir el valor de un inmueble, su técnico debe conocer personalmente el bien y, como regla general, visitar también su interior.
La fachada, los datos catastrales, la información registral y las imágenes obtenidas de internet pueden aportar contexto. No permiten, sin embargo, presumir aquello que no muestran. Si excepcionalmente la entrada es imposible o innecesaria, esa conclusión debe aparecer razonada de forma individualizada en el informe y apoyarse en fuentes capaces de acreditar todas las circunstancias relevantes.
El verdadero alcance de estas sentencias no reside en imponer una fotografía más al expediente.
Reside en recordar que una comprobación de valores no puede ser una operación abstracta o seriada. Antes de modificar lo declarado por el contribuyente, la Administración debe comprobar, explicar y demostrar.
Resoluciones y normativa citadas
Tribunal Supremo, STS 813/2025, de 24 de junio, rec. 6908/2023, ROJ STS 2874/2025.
Tribunal Supremo, STS 1147/2025, de 17 de septiembre, rec. 259/2024, ROJ STS 3890/2025.
Tribunal Supremo, STS 1141/2025, de 17 de septiembre, rec. 5384/2023, ROJ STS 4049/2025.
Tribunal Supremo, STS 1156/2025, de 22 de septiembre, rec. 1141/2024, ROJ STS 4045/2025.
Tribunal Supremo, STS 1179/2025, de 24 de septiembre, rec. 1247/2024, ROJ STS 4006/2025.
Artículo 160 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.
