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Excursiones y otros servicios junto al alquiler turístico: ¿comisión, actividad propia o viaje sujeto al régimen especial?
Una vivienda vacacional recomienda a sus huéspedes una excursión en barco. El visitante paga 100 euros y quien explota la vivienda recibe 15. A primera vista parece un ingreso accesorio del alquiler; a efectos fiscales, sin embargo, la cuestión decisiva es quién vende la excursión al viajero. La Consulta vinculante de la Agencia Tributaria Canaria nº 2.337, de 20 de agosto de 2026, ofrece un caso especialmente útil para separar la mediación de la venta de viajes en nombre propio.
El caso de la Consulta 2.337
La consultante es una persona física inscrita en el Registro General Turístico de Canarias y acogida al régimen especial del pequeño empresario o profesional (REPEP). Pretende intermediar en excursiones de un día y actividades prestadas por empresas independientes establecidas en Canarias. Según los hechos declarados, no organiza paquetes, no contrata alojamiento ni transporte para venderlo al viajero, no actúa en nombre propio frente a este y percibe una comisión.
La respuesta vinculante de la ATC concluye que, con los datos aportados, no concurren los requisitos del régimen especial de las agencias de viajes. Añade que los servicios de intermediación por cuenta ajena sujetos al IGIC quedan exentos cuando los presta esta persona física acogida al REPEP. Es una conclusión sobre esa configuración contractual, no una exención general para todas las excursiones ni para toda empresa que explote viviendas vacacionales.
La consulta también plantea dudas sobre el epígrafe del IAE y la percepción de anticipos en nombre del proveedor. El resumen público de la respuesta que sirve de base a este artículo no permite atribuir a la ATC una contestación concreta sobre esos dos extremos. Su análisis depende de las funciones realmente desarrolladas y de los documentos de cobro y contratación.
Tres formas de ofrecer la misma excursión
Operación real | Quién responde ante el turista | Ingreso de quien explota la vivienda | Tratamiento inicial del IGIC |
Simple recomendación, sin comisión | El proveedor de la excursión | Ninguno por la recomendación | No hay servicio remunerado de intermediación que facturar. |
Reserva en nombre y por cuenta del proveedor | El proveedor | Comisión pactada | Régimen general sobre la comisión, salvo exención aplicable al intermediario persona física en REPEP. |
Venta en nombre propio de un viaje con transporte o alojamiento comprado a terceros | Quien vende al viajero | Precio cobrado, con costes de proveedores | Puede resultar obligatorio el régimen especial de agencias de viajes, con tributación sobre el margen. |
El nombre comercial, la inscripción turística y el epígrafe censal no sustituyen el examen de los contratos. Importan la identidad que figura en la oferta y en la confirmación, quién fija el precio, quién factura al cliente, quién atiende las reclamaciones y quién asume cancelaciones y devoluciones. Cobrar el importe total como mandatario del proveedor tampoco convierte automáticamente al intermediario en vendedor en nombre propio: debe poder acreditarse la representación y el destino de los fondos.
Ejemplo 1. Comisión de 15 euros por una excursión de 100
La empresa de excursiones contrata directamente con el turista y le cobra 100 euros. La persona que gestiona la vivienda tramita la reserva por cuenta de esa empresa y gana 15 euros. Su prestación es la intermediación y su contraprestación son 15 euros. Si es una sociedad establecida en Canarias, o una persona física fuera del REPEP, y la mediación está localizada y sujeta en Canarias al tipo general del 7 %, facturaría 15 euros más 1,05 euros de IGIC al destinatario de la mediación. Si es persona física acogida al REPEP y concurren las circunstancias de la Consulta 2.337, emite la factura por 15 euros sin repercutir IGIC, con la mención «exención franquicia fiscal».
Si el turista entrega los 100 euros al intermediario para transferirlos al proveedor, conviene separar en contrato, factura y contabilidad los 100 euros ajenos de la comisión propia de 15 euros. Cambiaría el análisis si, pese a llamarla comisión, quien explota el inmueble fuera el vendedor real de la excursión.
Ejemplo 2. Actividad organizada y vendida por el propio titular
La titular de la vivienda organiza personalmente una ruta guiada, fija su precio, contrata directamente con los participantes y cobra 40 euros por persona. Ya no media por cuenta de otro: presta un servicio propio. Debe analizar su sujeción, lugar de realización y tipo de IGIC de esa actividad; no se aplica automáticamente el régimen de agencias de viajes por venderla a huéspedes. Si está válidamente acogida al REPEP, su servicio sujeto al IGIC estará, en principio, exento por franquicia, sin derecho a deducir el IGIC soportado asociado.
Ejemplo 3. Transporte ajeno vendido en nombre propio
Una sociedad ofrece al turista una excursión con transporte comprado a un operador externo, contrata con el turista en nombre propio y le cobra un precio global. Aquí se cumplen, en principio, los elementos del régimen especial de agencias de viajes: actuación en nombre propio, utilización de servicios de otro empresario en beneficio directo del viajero y un «viaje» que incluye transporte. Puede aplicarse aunque la vendedora no se presente comercialmente como agencia.
Una visita guiada aislada sin transporte ni alojamiento no basta por sí sola para entrar en este régimen, porque la definición fiscal del viaje exige alguno de esos componentes.
¿Qué cambia cuando procede el régimen especial de agencias de viajes?
La normativa vigente se encuentra en los artículos 49 a 55 del texto refundido canario del IGIC.
El régimen alcanza al organizador o a cualquier empresario o profesional que actúe en nombre propio ante el viajero y use servicios de terceros para un viaje. También puede abarcar alojamiento o transporte prestados por separado. Si hay medios propios y ajenos en una misma operación, debe separarse la parte correspondiente a medios ajenos conforme a las reglas del régimen. El carácter obligatorio del régimen admite la opción legal de aplicar el general operación por operación en determinados servicios a empresarios o profesionales con derecho a deducción o devolución.
La operación respecto de cada viajero constituye, a estos efectos, una prestación única; se localiza donde la agencia tiene su sede o establecimiento permanente desde el que la efectúa.
La base imponible es el margen, calculado según las reglas legales a partir de lo cobrado al viajero y del coste, impuestos incluidos, de las prestaciones de terceros que le benefician directamente. En la factura al viajero la cuota de IGIC del régimen se entiende incluida en el precio y no es obligatorio consignarla separadamente. Las cuotas soportadas en las compras que benefician directamente al viajero no se deducen como IGIC ordinario; los demás gastos requieren el examen habitual de deducibilidad.
Si la misma empresa ofrece alojamiento propio y una excursión adquirida a terceros, no se debe etiquetar sin más toda la facturación como margen de agencia. Hay que examinar la prestación ofrecida, los contratos y la parte suministrada con medios propios. Las operaciones fuera del ámbito del régimen conservan su tributación correspondiente.
Persona física y sociedad: dónde está la diferencia
Persona física. Las comisiones y los servicios turísticos prestados con organización propia suelen generar rendimientos de actividades económicas en el IRPF, sujetos a las reglas de ingresos, gastos y pagos a cuenta que correspondan. El REPEP es únicamente un régimen del IGIC: no elimina la tributación en IRPF ni las obligaciones censales. El tratamiento de los ingresos del alojamiento se analiza separadamente. El simple hecho de recomendar excursiones no convierte automáticamente el alquiler de una vivienda en actividad hotelera a efectos del IRPF.
Sociedad. No puede acogerse al REPEP, reservado a personas físicas establecidas en Canarias. Tributará por su resultado en el Impuesto sobre Sociedades y aplicará el régimen de IGIC correspondiente a cada operación: general para una mediación por cuenta ajena sujeta, o el especial de agencias de viajes cuando realmente venda viajes en nombre propio en los términos legales.
El REPEP en septiembre de 2026 exige, como regla general, que la persona física establecida en Canarias no haya superado 30.000 euros de volumen total de operaciones en 2025, sumando el conjunto de actividades empresariales y profesionales, con las reglas de cómputo aplicables y salvo renuncia o exclusión. Hubo una opción extraordinaria, ejercitable mediante el modelo 400 entre el 1 y el 31 de julio de 2026, para determinadas personas con volumen de 2025 superior a 30.000 euros y no superior a 50.000 euros, con efecto desde el 1 de julio. El nuevo límite ordinario de 50.000 euros rige desde el 1 de enero de 2027; no debe proyectarse sin más sobre todo 2026.
En REPEP se factura con la mención legal de franquicia y no se deduce el IGIC soportado por las operaciones exentas del régimen. Subsisten obligaciones, entre ellas el modelo censal 400 y la declaración informativa anual 425, además de las que procedan por operaciones especiales. La suma de actividades importa: gestionar viviendas y cobrar comisiones no abre dos límites independientes. Cuando se cobra por cuenta ajena, hay que distinguir los importes propios de los fondos recibidos en representación del proveedor; una venta real en nombre propio exige un análisis diferente del volumen de operaciones.
Un límite de la Consulta 2.337: confirma la exención de las comisiones de mediación de la persona física que ya está en REPEP; no resuelve por sí misma cómo interactuarían REPEP y régimen especial de agencias de viajes ante una operación distinta en la que esa persona vendiera un viaje en nombre propio. Esa combinación requiere calificar el negocio y verificar las reglas específicas antes de facturar.
Qué conviene documentar antes de emitir la primera factura
Oferta y contrato: identificar al prestador de la excursión y aclarar si el titular de la vivienda actúa por cuenta ajena o vende en nombre propio.
Precio y cobros: separar el precio que corresponde al proveedor de la comisión y conservar justificantes de anticipos, liquidaciones y devoluciones.
Facturas: comprobar quién factura al turista, a quién factura el intermediario y qué mención del IGIC corresponde; no aplicar una exención por el solo hecho de tratarse de turismo.
Censo y rentas: ajustar el alta de actividad y el IAE a la actividad efectiva, sumar las operaciones relevantes para el REPEP y declarar las rentas en IRPF o Impuesto sobre Sociedades.
Viajes en nombre propio: comprobar si se vende transporte o alojamiento adquirido a terceros y si procede calcular el margen conforme al régimen especial.
La lección práctica de la Consulta 2.337 es clara: la intermediación real, por cuenta de un proveedor independiente y remunerada con una comisión, tiene un tratamiento distinto de la venta de un viaje propio. El REPEP puede eximir del IGIC la comisión de una persona física que cumple sus requisitos; la forma societaria y la venta en nombre propio obligan a volver a examinar el régimen, la base y la factura.
Fuentes
Agencia Tributaria Canaria: Consulta vinculante nº 2.337, 20/08/2026.
Texto refundido de las normas legales canarias sobre IGIC, Decreto Legislativo 1/2025: artículos 43, 49 a 55 y 89 a 91, y disposición transitoria aplicable en 2026.
Agencia Tributaria Canaria: medidas y preguntas frecuentes sobre REPEP en 2026.
Los ejemplos suponen prestaciones localizadas en Canarias y tienen finalidad didáctica. Los tipos, la localización y la calificación definitiva dependen de los hechos de cada operación.
