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Fiscalidad de la extinción parcial de un condominio: cuando sale un copropietario y los demás permanecen

24 sept
5 min de lectura

Fiscalidad extinción parcial condominio



¿Basta con que uno de los copropietarios abandone la comunidad para aplicar la fiscalidad favorable de una extinción de condominio? 


La respuesta general es no. Si varios comuneros siguen siendo titulares proindiviso del mismo inmueble, la comunidad subsiste y la salida de otro comunero puede tributar como transmisión de su cuota. La denominación elegida para la escritura no determina por sí sola la tributación.


Qué significa «extinción parcial»


El artículo 392 del Código Civil establece que existe comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Pensemos en una vivienda indivisible perteneciente por tercios a Ana, Beatriz y Carlos. Si Ana transmite su tercio a los otros dos por 90.000 euros, Beatriz y Carlos pasan a poseer la mitad cada uno. Ana sale, pero la vivienda continúa en comunidad. Esa es la operación habitualmente denominada «extinción parcial».


La situación cambia si la vivienda se adjudica íntegramente a Beatriz, que compensa en dinero a Ana y Carlos: en ese caso desaparece el proindiviso sobre ese inmueble. También pueden existir comunidades integradas por varios bienes susceptibles de adjudicación separada. En esos supuestos hay que examinar los títulos de adquisición, la composición de cada comunidad, la indivisibilidad y la proporcionalidad de las adjudicaciones; no basta con sumar valores y llamar «disolución» a todo el conjunto.


ITP-AJD: la diferencia entre TPO y AJD


La división de una comunidad con adjudicaciones proporcionales a las cuotas no constituye, por sí misma, una compraventa de cuotas sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). Ahora bien, eso no equivale a ausencia de impuestos: si se documenta en escritura pública inscribible y concurren los demás requisitos legales, puede devengarse la cuota gradual de actos jurídicos documentados (AJD).


El artículo 7.2.B) de la Ley del ITP-AJD considera sujetos los excesos de adjudicación declarados, salvo, entre otros, los derivados de adjudicar un bien indivisible a uno de los comuneros compensando a los demás conforme al artículo 1062 del Código Civil. La excepción permite evitar TPO por ese exceso inevitable en una verdadera extinción; no es una exención general para toda adquisición de participaciones indivisas. Incluso en la extinción total puede existir AJD, cuya base y tipo deben analizarse conforme a la operación y la comunidad autónoma competente.


Cuando Ana sale de nuestro ejemplo y Beatriz y Carlos adquieren su cuota, la doctrina del Tribunal Supremo califica la operación, en principio, como transmisión onerosa de participaciones sujetas a TPO. La indivisibilidad física de la vivienda y el pago en metálico no cambian el hecho de que Beatriz y Carlos continúan compartiendo su propiedad. El sujeto pasivo de TPO será quien adquiere la cuota, cada uno por la parte adquirida. La base se determinará aplicando las reglas de valoración vigentes para inmuebles, incluido el valor de referencia catastral cuando proceda; el tipo dependerá de la comunidad autónoma.


Operación sobre una vivienda indivisible

Situación final

Tratamiento habitual en ITP-AJD

Un titular sale y los otros dos compran su cuota

Persiste el proindiviso

TPO por las cuotas transmitidas

Uno se adjudica el 100 % y compensa a los demás en dinero

Desaparece el proindiviso

Exceso inevitable no sujeto a TPO por el artículo 7.2.B); posible AJD

Reparto proporcional de varios bienes entre comuneros

Se examina cada comunidad y adjudicación

En principio, sin TPO por el mero reparto; posible AJD y análisis de excesos


Qué han dicho las sentencias y qué valor tiene el voto particular


La sentencia del Tribunal Supremo 916/2019, de 26 de junio (recurso 4322/2017), sostuvo la sujeción a TPO de la adquisición de cuotas cuando algunos comuneros salen y otros permanecen en proindiviso. La sentencia 1614/2020, de 26 de noviembre (recurso 619/2018), volvió a abordar esa distinción; también se pronunció sobre ella la sentencia 1680/2022, de 19 de diciembre (recurso 4/2021). Por tanto, presentar hoy el fallo de 2019 como una novedad jurisprudencial o dar por establecida la no sujeción de toda extinción parcial sería incorrecto.


En torno a esta cuestión se formularon votos particulares favorables a una interpretación distinta, atendiendo al carácter especificativo del reparto y a la compensación de los comuneros salientes.


Son argumentos que pueden examinarse para una impugnación fundada en las circunstancias concretas, pero un voto particular no constituye la doctrina de la sentencia ni garantiza el éxito de un recurso. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reiterado, además, que una denominada «extinción parcial» no se equipara sin más a una extinción total a efectos civiles y registrales.


IRPF del comunero que sale


El tratamiento de TPO o AJD no resuelve el IRPF. Quien recibe una compensación por abandonar el proindiviso puede obtener una ganancia patrimonial si su cuota se ha revalorizado desde la adquisición. El Supremo lo confirmó para las compensaciones en extinciones de condominio en sus sentencias de 10 de octubre de 2022 y 5 de diciembre de 2023. Si, además, la operación consiste en transmitir su cuota a los comuneros que permanecen, habrá que calcular la ganancia o pérdida con arreglo a los valores de adquisición y transmisión y los gastos computables. Que la compensación coincida con el valor actual de su porcentaje no elimina una ganancia acumulada desde la compra o herencia.


Plusvalía municipal y otras comprobaciones


Si se transmiten cuotas de un terreno urbano, debe analizarse el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). La calificación de la operación como transmisión de cuotas hace especialmente relevante comprobar si hay hecho imponible, quién es el sujeto pasivo y si existe incremento de valor. La extinción real de comunidad sin transmisión patrimonial exige un análisis distinto. También deben revisarse, según los intervinientes y el bien, las reglas de IVA o IGIC, las posibles donaciones si la compensación no es real o suficiente y los efectos de una hipoteca: pactar entre copropietarios quién asume el préstamo no libera por sí solo al que sale frente al banco.


Antes de firmar


Conviene reconstruir cómo se adquirió cada cuota, identificar si hay una o varias comunidades, valorar los bienes conforme a las reglas fiscales, comparar lo que recibe cada comunero con su participación y documentar el pago efectivo de las compensaciones. Lo decisivo es si se extingue de verdad la comunidad sobre el bien o si únicamente cambia quiénes son sus copropietarios. Esta distinción puede convertir una operación prevista como AJD en una adquisición de cuotas sujeta a TPO, además de sus posibles efectos en IRPF y plusvalía municipal.


Artículo de carácter divulgativo. La fiscalidad concreta depende del título de adquisición, la naturaleza y ubicación del inmueble, los valores, los sujetos intervinientes y el contenido íntegro de la escritura.


Fuentes principales


 
 
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