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Fiscalidad del arrendamiento de inmuebles: IVA, IGIC, ITP e IRPF
El propietario que alquila un inmueble es empresario o profesional a efectos del IVA o del IGIC, aunque en su IRPF el alquiler produzca rendimientos del capital inmobiliario.
La localización del inmueble determina el impuesto indirecto: un local en Madrid tributa por IVA; uno en Tenerife, por IGIC. Para saber si se repercute impuesto hay que atender al bien cedido, su uso real, los servicios pactados y, en Canarias, al régimen fiscal del arrendador. AEAT: exenciones en arrendamientos · Artículo 21 del texto refundido canario.
Una lectura rápida de los modelos
Supuesto en régimen general | Territorio IVA | Canarias: IGIC |
Renta gravada al tipo ordinario | Factura con 21 %. Modelo 303: 07 base, 08 tipo, 09 cuota. Resumen anual 390: 99, o 303: 80 del último período si está exonerado del 390. | Factura con 7 %. Modelo 420: fila del 7 %, en sus tres casillas correlativas de base, tipo y cuota. Resumen anual 425: 120. |
Alojamiento sujeto al 10 % de IVA | Factura con 10 %. Modelo 303: 04 base, 05 tipo, 06 cuota. Resumen anual 390: 99, o 303: 80 cuando proceda la exoneración. | La prestación equivalente, cuando esté sujeta, va ordinariamente al 7 %: modelo 420, fila del 7 %; 425: 120. |
Alquiler exento sin derecho a deducir | Sin cuota repercutida ni casilla de IVA devengado en el 303. Si se presenta resumen, 390: 105; si se aplica la exoneración y hay 303 final, 303: 83. | Sin cuota devengada en el 420. Cuando exista obligación de resumen anual, 425: 126. |
En el modelo 420 las casillas de base son 01, 04, 07, 10, 13 y 16; las de tipo, 02, 05, 08, 11, 14 y 17; y las de cuota, 03, 06, 09, 12, 15 y 18.
Hay que seleccionar el trío que corresponda a la fila del 7 % del formulario utilizado, sin trasladar automáticamente la numeración del 303. Las casillas anuales expresan la base o volumen de operaciones, sin incluir IVA ni IGIC. Instrucciones AEAT del modelo 303 de 2026 · Modelo 390 · Modelo 420 · Modelo 425.
Alta censal. Quien alquila exclusivamente viviendas exentas y obtiene rendimientos del capital inmobiliario suele estar dispensado del alta por esta actividad y de autoliquidaciones periódicas: modelo 036 en territorio IVA; modelo 400 en Canarias. La dispensa no se extiende sin más a sociedades, otros alquileres exentos de terrenos o arrendadores con otras actividades.
El alquiler sujeto de un local exige atender a las obligaciones censales y periódicas, con la excepción canaria del REPEP que se explica más adelante. El propietario que solo alquila inmuebles urbanos gravados con IVA puede quedar dispensado del 390 si cumplimenta los datos exigidos en el 303 final; si cesa antes del último período, debe revisar la obligación de presentar el 390. AEAT: declaraciones del arrendador · AEAT: declaración censal · ATC: modelo 400.
Arrendamiento de terrenos
El arrendamiento de un terreno rústico o urbano está, por regla general, exento de IVA o IGIC. La exención abarca construcciones agrarias utilizadas para explotar una finca rústica, pero no instalaciones de ganadería independiente de la explotación del suelo.
En caso de obligación de resumen, una renta anual de 12.000 € se incorpora a la casilla 105 del 390 o a la 126 del 425, según el territorio. No se declara cuota devengada en el 303 o el 420. El arrendatario de un terreno exento debe examinar el ITP canario, cuando la finca radica en las islas; se explica al final. Ley del IVA, artículo 20.Uno.23.º · Normativa canaria, artículo 21.
Terrenos cuyo destino excluye la exención
Se grava el alquiler de terrenos destinados a aparcar vehículos, depositar o almacenar bienes, instalar elementos de una actividad empresarial o realizar exposiciones o publicidad.
Por ejemplo, la cesión de una parcela para instalar placas fotovoltaicas por el arrendatario suele encajar en la excepción relativa a elementos de su actividad: habrá que comprobar el contenido del contrato y quién explota la instalación.
Una construcción distinta de la agraria arrendada junto con el terreno requiere calificar la prestación efectiva, sin tratar por sistema el terreno como un alquiler rústico exento. AEAT: supuestos exentos y no exentos · Normativa canaria, artículo 21.
Ejemplo: parcela para paneles, renta mensual de 1.000 €. En territorio IVA se factura 1.000 € + 210 € y se rellenan en el 303 las casillas 07 = 1.000, 08 = 21 %, 09 = 210; en el resumen, 390: 99 = 12.000, o 303 final: 80 = 12.000 cuando se aplique la dispensa del 390.
En Canarias se factura 1.000 € + 70 € y se declara en la fila del 7 % del 420: base 1.000 €, tipo 7 %, cuota 70 €; 425: 120 = 12.000. Estas cifras anuales presuponen doce mensualidades iguales y que el arrendador canario tributa en régimen general.
Viviendas destinadas exclusivamente a residencia
La vivienda cedida para residencia de su ocupante está normalmente exenta en ambos impuestos, junto con garaje, anexos y muebles alquilados conjuntamente. La exención comprende alquileres de temporada con verdadero destino residencial: que el contrato dure pocos meses no lo convierte, por sí solo, en alojamiento turístico.
El inmueble destinado parcialmente a despacho, consulta u otra actividad deja de cumplir el requisito de uso exclusivamente residencial: si se arrienda como una sola unidad con ese uso mixto, la renta estará sujeta al 21 % de IVA o al 7 % de IGIC. Los garajes y trasteros alquilados por separado se tratan como inmuebles distintos de vivienda. AEAT: exención de vivienda y uso mixto · Normativa canaria, artículo 21.
Ejemplo: piso para residencia, renta de 900 € al mes. No se añade IVA ni IGIC; el inquilino paga 900 €. El arrendador que solo realiza este alquiler exento no presenta 303 ni 420 por él en los supuestos de dispensa indicados.
Si combina este alquiler con una actividad por la que deba informar las operaciones exentas, anotará 10.800 € en la casilla 105 del 390, o en la 83 del 303 final si corresponde, y 10.800 € en la casilla 126 del 425 si presenta este resumen en Canarias. Al ser vivienda destinada a uso estable y permanente conforme al artículo 2 de la LAU, el contrato está exento de TPO. AEAT: declaraciones · ITPAJD, artículo 45.I.B.26.
Arrendatario empresario, asociación o entidad pública
La condición jurídica del inquilino no determina por sí sola el impuesto. Una persona autónoma que toma el piso para vivir, sin ejercer allí su actividad, puede recibir un alquiler exento. Si una empresa alquila la vivienda para alojar gratuitamente a empleados o directivos, debe quedar identificado de forma concreta el usuario y cerrada contractualmente la posibilidad de cederla a otros o de subarrendarla para poder aplicar, cuando proceda, la exención residencial.
Si el arrendatario conserva la facultad de elegir después a los ocupantes, explota un subarriendo o utiliza la vivienda como oficina, la exención ordinaria no resulta aplicable. Las cesiones de viviendas para programas públicos de alojamiento o para determinadas entidades dedicadas a arrendarlas exigen examinar sus reglas específicas. AEAT: viviendas arrendadas a entidades · Normativa canaria, artículo 21.b.
Ejemplo: vivienda alquilada a una empresa por 1.200 € mensuales para alojar a empleados que la empresa puede cambiar libremente. Fuera de Canarias: 303, 07 = 1.200; 08 = 21 %; 09 = 252 €.
Canarias en régimen general: 420, fila del 7 %: base 1.200; tipo 7 %; cuota 84 €. Si el contrato identifica al empleado que será usuario y reúne los requisitos de la exención, se factura sin cuota y, de existir resumen, la base anual va a 390: 105 o 425: 126. Una asociación o entidad pública que cede viviendas gratuitamente de acuerdo con un programa social necesita examinar la finalidad y los usuarios; no se presume el 21 % o el 7 % solo porque el inquilino sea persona jurídica.
Viviendas turísticas y servicios de hospedaje: la diferencia decisiva
En territorio IVA, la cesión de una vivienda vacacional amueblada sin servicios propios de la industria hotelera puede estar exenta como alquiler de vivienda, incluso si se anuncia en plataformas y la estancia es breve.
Limpiar al principio y al final de la estancia, cambiar la ropa entre huéspedes, mantener zonas comunes o efectuar reparaciones puntuales no transforma por sí solo el alquiler en hospedaje. La limpieza durante la estancia, el cambio periódico de ropa, la restauración o servicios equiparables sí pueden convertir la prestación en hospedaje sujeto al 10 % de IVA. Hay que valorar los servicios efectivamente comprometidos, no solo el nombre del anuncio. AEAT: alquiler turístico y servicios hoteleros.
En Canarias, el artículo 21 de la normativa canaria excluye expresamente la exención para la cesión temporal, onerosa, de vivienda amueblada y equipada para uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
Se aplica aunque no se presten servicios hoteleros. El tipo general del 7 % de IGIC es la referencia para este alojamiento, tanto sin servicios como con hospedaje, siempre que no medie una exención personal como el REPEP.
Un verdadero alquiler temporal residencial no promocionado turísticamente se califica por su finalidad y demás hechos. Normativa canaria, artículo 21, último párrafo · Ley de presupuestos canaria de 2026, tipos de IGIC.
Ejemplo: estancia anunciada en plataforma por 1.000 €, sin limpieza durante la estancia.
IVA: operación exenta; si el propietario ha de presentar 390, incluye 1.000 € en la casilla 105. IGIC, régimen general: factura de 1.000 € + 70 €; modelo 420, fila 7 %: base 1.000 €, cuota 70 €; 425, casilla 120: 1.000 €.
Si el alojamiento incorpora servicios hoteleros, el IVA del ejemplo sería 100 € y se anotaría en 303: 04 = 1.000; 05 = 10 %; 06 = 100; en Canarias, con régimen general, seguiría la fila del 7 % del 420.
La intervención de una agencia debe analizarse aparte. Una mera intermediación y un arrendamiento realizado en nombre propio tienen sujetos, facturas y bases potencialmente distintos; la aplicación del régimen especial de agencias de viajes no se deduce simplemente de que participe una inmobiliaria. AEAT: agencias de viajes.
Locales, oficinas, naves, garajes separados y espacios de trabajo
Se gravan ordinariamente los alquileres de locales comerciales, oficinas, naves, trasteros o plazas de garaje contratados separadamente de una vivienda, y las cesiones de azoteas para antenas o fachadas para publicidad: 21 % de IVA o 7 % de IGIC, con las obligaciones de los modelos de la tabla inicial.
En espacios de coworking hay que examinar qué recibe realmente el cliente: una oficina o puesto de trabajo con servicios auxiliares suele constituir una prestación relacionada con el inmueble; la calificación puede variar si se ofrece un servicio autónomo o una simple cesión de domicilio. AEAT: arrendamientos sujetos · Consulta DGT V1294-20.
Ejemplo: local con renta de 1.000 € mensuales, arrendador persona física y arrendataria sociedad. IVA: renta 1.000 €, IVA 210 €, retención a cuenta del IRPF 190 € cuando proceda: transferencia 1.020 €.
El arrendador declara 303: 07 = 1.000; 08 = 21 %; 09 = 210; la sociedad ingresa la retención mediante 115 y la resume en 180.
Canarias en régimen general: 1.000 € + 70 € de IGIC − 190 € de retención = 880 € a transferir; 420, fila del 7 %: base 1.000, cuota 70 €; la retención sigue siendo estatal y utiliza los modelos 115/180.
En doce meses, el alquiler gravado del resumen anual es 12.000 €: 390: 99 (o 303 final: 80, si procede) y 425: 120, respectivamente. Existen supuestos de dispensa de retención que deben comprobarse; el 19 % no se resta por defecto en alquileres a particulares. AEAT: retenciones por alquiler y modelos 115/180 · Tipos de retención 2026.
La franquicia canaria REPEP
Antes de sumar el 7 % a un alquiler canario sujeto al IGIC hay que comprobar si el propietario está incluido en el régimen especial del pequeño empresario o profesional (REPEP).
En 2026 puede alcanzar a una persona física establecida en Canarias cuyo volumen de operaciones del conjunto de sus actividades, también las desarrolladas fuera de las islas, no superó 50.000 € el año anterior, siempre que se cumplan los demás requisitos y no haya renunciado. No alcanza a sociedades ni a comunidades de bienes.
El arrendamiento de local o el alojamiento turístico realizado por una persona incluida en el REPEP queda, como regla, exento por franquicia: no se añade IGIC y no se deducen las cuotas soportadas.
Hay que comunicar la situación por modelo 400 y presentar la declaración informativa anual 425, aunque no se presenten 420 periódicos por las operaciones franquiciadas; determinados hechos, como una inversión del sujeto pasivo recibida, pueden exigir modelo 412.
En las facturas de operaciones exentas por este régimen debe constar «exención franquicia fiscal». Una vivienda exenta por su naturaleza conserva su fundamento propio de exención. ATC: REPEP, requisitos, obligaciones y supuestos.
Ejemplo: el local de 1.000 € al mes anterior, propietario persona física incluida en REPEP. Se factura 1.000 € sin IGIC, con la mención de franquicia. Si la empresa inquilina está obligada a retener el 19 %, paga 810 € e ingresa 190 € por modelo 115.
El propietario informa su volumen anual en el 425, en el apartado de operaciones del REPEP del formulario correspondiente; no rellena la fila del 7 % del 420 por estas rentas.
En la transición extraordinaria de 2026 la ATC indica expresamente la casilla 147 del 425 para el volumen del período de inclusión: hay que atender al formulario aplicable al ejercicio y a la fecha efectiva de inclusión. El inquilino debe examinar además su sujeción a TPO por tratarse de un alquiler inmobiliario exento de IGIC. ATC: preguntas 7 y 52 del REPEP · Ley 20/1991, artículo 4.Cuatro.
¿Hay inversión del sujeto pasivo en el alquiler?
La inversión del sujeto pasivo prevista para determinadas entregas de inmuebles y ejecuciones de obra no se traslada por analogía a una renta mensual. En particular, la regla canaria que puede atribuir el IGIC al destinatario de servicios prestados por un proveedor no establecido exceptúa expresamente los arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos.
Así, alquilar un local canario a una empresa no significa por sí solo que esta tenga que autorrepercutirse el 7 % en las casillas 19 y 20 del modelo 420: en el ejemplo ordinario, el arrendador repercute el impuesto en la factura y declara la fila del 7 %.
Una comisión facturada por una plataforma no establecida constituye otra operación y debe calificarse separadamente. Para un arrendador no residente también deben revisarse establecimiento, identificación y reglas de sujeto pasivo; no cabe convertir sin más el alquiler en una operación con inversión. Ley 20/1991, artículo 19.Uno.2.º.a · ATC: intermediación en vivienda vacacional · Instrucciones del modelo 420.
Cuándo se devenga el impuesto y qué sucede si no se cobra
En los arrendamientos gravados, IVA e IGIC se devengan cuando resulta exigible cada renta. Si no se ha fijado exigibilidad o se ha establecido con periodicidad superior al año natural, se devengan a 31 de diciembre por la parte correspondiente al tiempo transcurrido. Por eso un impago no elimina automáticamente el impuesto ya devengado.
La reducción posterior por crédito incobrable exige los requisitos y plazos legales y la factura rectificativa correspondiente. Ley del IVA, artículo 75.Uno.7.º y artículo 80.Cuatro · Ley del IGIC, artículos 18 y 22.
Una carencia de renta auténticamente gratuita no genera cuota por una mensualidad inexistente, sin perjuicio de examinar las reglas de autoconsumo y operaciones vinculadas cuando procedan.
Si el inquilino reforma el local a cambio de la carencia, las obras pueden constituir contraprestación en especie del arrendamiento; deben valorarse y determinarse ambos devengos conforme al acuerdo.
Una fianza restituible que actúa solo como garantía no es renta; si se aplica finalmente al pago de alquileres, procede revisar entonces su tratamiento. Los importes que el propietario cobra al inquilino por IBI, comunidad o suministros como parte de la contraprestación pueden integrar la base del arrendamiento, incluso si se detallan por separado en la factura. AEAT: base imponible de arrendamientos.
ITP: solo alquileres de inmuebles situados en Canarias
Cuando un arrendamiento está exento de IGIC, puede quedar sujeto a transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), modalidad del ITP y AJD. Una excepción especialmente importante es el arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente conforme al artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: está exento de TPO.
La exención no se extiende automáticamente al alquiler temporal, a una parcela o a un local por el mero hecho de no llevar IGIC. También el alquiler de un local exento de IGIC por franquicia REPEP requiere examinar TPO: la exención personal del arrendador no convierte el alquiler en una prestación gravada con cuota de IGIC ni concede al inquilino la exención de TPO reservada a la vivienda permanente.
Esta conclusión se deriva de la regla canaria de compatibilidad y de la calificación del REPEP como exención. Ley 20/1991, artículo 4.Cuatro · ITPAJD, artículos 7.5, 12 y 45.I.B.26 · ATC: REPEP.
En alquileres sujetos a TPO, el contribuyente es el arrendatario. En Canarias presenta el modelo 600 ante la Agencia Tributaria Canaria en un mes desde el contrato.
La cuota del arrendamiento se calcula con la tarifa específica de arrendamientos aplicable a su base, no con el 6,5 % general de la compraventa de inmuebles. Si no existe tarifa autonómica aprobada, rige la escala estatal del artículo 12: por ejemplo, para una base de 3.000 €, la cuota de su tramo es 14,42 €.
La base del contrato y sus prórrogas se determinan conforme a las reglas propias del impuesto; no basta multiplicar siempre por un año. ITPAJD, artículos 8.f, 10 y 12 · ATC: presentación del modelo 600.
IRPF del propietario y retenciones: reglas comunes a ambos territorios
Si el arrendador es persona física, la renta neta constituye ordinariamente rendimiento del capital inmobiliario: ingresos computables menos gastos fiscalmente deducibles que correspondan al inmueble y al período, con las limitaciones legales.
El arrendamiento constituye actividad económica cuando se cumplen sus requisitos, en particular la utilización de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa para ordenar la actividad de alquiler; la prestación de auténticos servicios de hospedaje también puede cambiar la calificación. Una sociedad integra el resultado del arrendamiento en su Impuesto sobre Sociedades. AEAT: calificación de rendimientos inmobiliarios.
La reducción del rendimiento neto positivo del IRPF por arrendamiento para vivienda habitual del inquilino depende de la fecha del contrato y de los requisitos legales; puede variar entre contratos antiguos y nuevos y en casos cualificados.
No se traslada a alquileres turísticos, de temporada para uso distinto del permanente o a locales solo porque el inmueble tenga forma de vivienda. Cuando el inquilino obligado sea empresario o profesional y satisfaga un arrendamiento urbano sujeto a retención, debe estudiar la retención del 19 % sobre la renta antes del IVA o IGIC, ingresar el 115 y presentar el resumen 180; el propietario descuenta las retenciones soportadas en su impuesto personal o societario. AEAT: reducción por alquiler de vivienda · AEAT: modelo 115.
Fuentes para verificar el caso concreto
Las preguntas frecuentes de la AEAT sobre IVA en arrendamientos, el artículo 21 de la normativa canaria del IGIC, las instrucciones del modelo 420, las instrucciones del 425, las instrucciones del 303 de 2026 y las preguntas frecuentes del REPEP permiten revisar excepciones, obligaciones formales y cambios en los formularios.
