Fiscalidad inmobiliaria en una compraventa: IVA, IGIC, ITP e IRPF, con ejemplos de declaración

Comprar o vender un inmueble exige responder a varias preguntas antes de calcular el impuesto:

¿dónde está situado?, ¿vende un particular o un empresario en el ejercicio de su actividad?, ¿es primera entrega o segunda entrega?, ¿puede renunciarse a una exención? La respuesta determina quién declara el IVA o el IGIC, cuándo procede el ITP y cómo tributa el vendedor por la renta obtenida.

Canarias queda fuera del territorio de aplicación del IVA. La entrega de un inmueble situado en las islas, cuando está sujeta a imposición indirecta empresarial, se examina conforme al IGIC.

Para un inmueble situado en territorio peninsular o Baleares se examina conforme al IVA.

Los ejemplos de casillas se refieren al modelo 303 de 2026 y al modelo 420 del régimen general del IGIC. Son ejemplos de una operación aislada: en la declaración real las casillas acumulan todas las operaciones del período y la deducción requiere que se cumplan sus requisitos.

1. Vende un particular: ITP para el comprador y, normalmente, IRPF para el vendedor

Si una persona transmite un inmueble de su patrimonio privado, sin actuar como empresario en esa operación, la venta no está sujeta a IVA ni a IGIC. Aunque el comprador sea una sociedad, esta condición por sí sola no transforma la venta en una operación sujeta. No hay factura con IVA o IGIC ni casillas del 303 o 420 para esa compraventa.

En Canarias, el comprador autoliquida transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) en el modelo 600. El tipo general para inmuebles es el 6,5 %, con tipos reducidos y bonificaciones condicionados que se explican más adelante.

Conviene comprobar el valor de referencia catastral: para los inmuebles, la base del ITP es, en general, el mayor entre ese valor, el declarado y el precio o valor de la contraprestación; si no existe valor de referencia, se aplican las reglas legales de valoración correspondientes.

Ejemplo. Una persona vende a otra un piso usado en Las Palmas por 250.000 €, con una base imponible coincidente y sin beneficio fiscal aplicable.

El comprador presenta el modelo 600 con una cuota de 16.250 € (250.000 × 6,5 %). El vendedor estudia la ganancia o pérdida en su IRPF, aunque no haya cobrado todavía todo el precio. La plusvalía municipal, cuando corresponda, es un tributo distinto.

Atención: ser titular de un inmueble arrendado puede implicar la condición de empresario a efectos de IVA o IGIC respecto de esa actividad. Una venta aparentemente «entre particulares» debe revisarse atendiendo al uso y la afectación real del inmueble.

2. Vende un empresario: primero hay que clasificar la edificación

La venta de una edificación por quien actúa como empresario puede ser una entrega sujeta y no exenta o sujeta y exenta de IVA o IGIC.

La primera entrega realizada por el promotor tras terminar la construcción o rehabilitación está, por regla general, sujeta y no exenta. La segunda y posteriores entregas terminadas están, por regla general, exentas.

El criterio de los dos años de utilización ininterrumpida requiere precisión. Una venta del promotor después de ese uso puede dejar de considerarse primera entrega; si compra quien utilizó el inmueble durante ese período, la ley mantiene la consideración de primera entrega.

Tampoco toda venta de un edificio «usado» está exenta: hay excepciones expresas para inmuebles destinados a demolición previa a una nueva promoción o a rehabilitación por el adquirente, entre otras. La construcción sin terminar exige un examen separado de la finalidad y del estado objetivo de la obra.

2.1. Edificación en construcción, para rehabilitar o para demoler

La entrega por un empresario de una edificación en curso de construcción que todavía no es objetivamente apta para su utilización suele estar sujeta y no exenta; no debe calificarse automáticamente como vivienda terminada para aplicar el tipo reducido.

Una vivienda terminada que el comprador adquiere para su rehabilitación fiscalmente definida o una edificación destinada a demolición antes de una nueva promoción tampoco disfruta de la exención ordinaria de las segundas entregas.

La rehabilitación exige conjuntamente que más del 50 % del coste del proyecto corresponda a reconstrucción estructural, fachadas, cubiertas u obras análogas o conexas, y que el coste total exceda del 25 % del precio de adquisición reciente o, en otro caso, del valor de mercado, descontada la parte del suelo.

Una reforma estética o de mantenimiento, aunque sea cara, no cumple necesariamente estos requisitos. Hay que documentar proyecto, presupuesto y destino antes de facturar.

Tipo y declaración. Una edificación inacabada que aún no puede calificarse objetivamente como vivienda terminada, o una edificación para demoler, sirve como ejemplo de aplicación del tipo general: IVA 21 % o IGIC 7 %, salvo particularidades acreditadas.

Para una vivienda terminada adquirida para rehabilitar, el tipo se determina conforme a la naturaleza objetiva de la entrega y los requisitos de cada régimen: en IVA puede corresponder el 10 % (o el 4 % en determinados supuestos de vivienda protegida); en IGIC puede corresponder el 7 %, el 5 %, el 3 % o el 0 % según la operación y las condiciones legales. No se debe trasladar el cuadro de tipos de IVA al IGIC.

Venta de una estructura sin terminar por 100.000 €, al tipo general	Factura del vendedor	Declaración periódica del vendedor
Península o Baleares	Base 100.000 € + IVA 21.000 €	Modelo 303: 07 base 100.000; 08 tipo 21 %; 09 cuota 21.000.
Canarias	Base 100.000 € + IGIC 7.000 €	Modelo 420: consignar 100.000 de base y 7.000 de cuota en la fila de operaciones al 7 % del bloque de IGIC devengado; la fila concreta depende de los tipos que incluya el declarante en ese período.

La venta también se reflejará, cuando proceda, en el resumen anual: modelo 390 para IVA y modelo 425 para IGIC. Una entrega inmobiliaria no habitual y la venta de un bien de inversión del transmitente pueden exigir casillas informativas adicionales; se explican en el apartado 5.

2.2. Primera entrega de vivienda terminada por el promotor

En IVA, el tipo general para la entrega de una vivienda terminada es el 10 %; el 4 % se reserva a las viviendas protegidas y supuestos que cumplan los requisitos específicos de la Ley del IVA.

Los locales, las naves y, normalmente, los garajes transmitidos separadamente tributan al 21 %. La entrega conjunta de garajes y anexos tiene reglas propias: no se presume que todo garaje disfrute del tipo de la vivienda.

En Canarias, la primera entrega de vivienda sujeta a IGIC puede tributar:

• Al 0 % en determinados supuestos tasados, como ciertas viviendas protegidas entregadas por sus promotores o viviendas adquiridas por entidades acogidas al régimen especial de arrendamiento de viviendas, con los requisitos legales.

  
  

• Al 3 % si será vivienda habitual y, además, concurren las condiciones personales o de renta, de precio y documentales del artículo 38 del texto refundido canario. En 2026 se incluyen, entre otros supuestos, adquirentes de 40 años o menos; la base máxima ordinaria es 200.000 €, con límites superiores para familias numerosas.

  
  

• Al 5 % para otras viviendas habituales que cumplan los requisitos y límites de precio del mismo artículo.

  
  

• Al 7 % en los demás casos.

• 
  

El tipo cero no equivale a exención: la venta está sujeta y no exenta y puede preservar el derecho a deducción del promotor. En cambio, una segunda entrega exenta tiene otro tratamiento.

Ejemplo comparativo. Un promotor vende por 180.000 € una vivienda terminada que no reúne requisitos para tipos especiales distintos de los ordinarios:

Lugar y supuesto	Factura	Casillas de la liquidación del promotor
Península o Baleares, vivienda al 10 %	IVA 18.000 €	303: 04 base 180.000; 05 tipo 10 %; 06 cuota 18.000.
Canarias, vivienda habitual que cumple los requisitos del 5 %	IGIC 9.000 €	420: base 180.000 y cuota 9.000 en la fila del 5 % del IGIC devengado.
Canarias, vivienda habitual que cumple los requisitos del 3 %	IGIC 5.400 €	420: base 180.000 y cuota 5.400 en la fila del 3 % del IGIC devengado.
Canarias, vivienda protegida incluida en el tipo cero	IGIC 0 €	420: base 180.000 en la fila del 0 %; cuota 0.

Los ejemplos canarios son alternativas excluyentes, no una elección de tipo: el promotor ha de comprobar y conservar la documentación que justifica cada uno. La escritura sujeta a IVA o IGIC puede, además, tributar por actos jurídicos documentados (AJD) en Canarias, con carácter general al 1 %, o al 0,40 % cuando proceda el tipo reducido por vivienda habitual. IVA/IGIC y AJD pueden coexistir; TPO y la entrega gravada por IVA/IGIC no se suman sobre la misma compraventa.

2.3. Segunda y posteriores entregas: exención o renuncia

Si una empresa vende un local terminado cuya transmisión constituye una segunda entrega, normalmente la venta está sujeta pero exenta de IVA (artículo 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992) o de IGIC (artículo 20 del texto refundido canario). La factura identifica la exención y no repercute impuesto indirecto. El comprador paga, en principio, TPO; para un inmueble canario se aplica el modelo 600 y el tipo que corresponda.

Puede renunciarse a la exención por cada operación cuando el comprador actúe como empresario y tenga derecho a deducir total o parcialmente el IVA/IGIC, o cuando el destino previsible del inmueble vaya a generar, total o parcialmente, ese derecho.

La renuncia debe comunicarse de forma fehaciente antes o simultáneamente a la entrega y apoyarse en la declaración pertinente del adquirente. La renuncia no convierte en deducible la parte del impuesto vinculada a operaciones sin derecho a deducción. 

Si es válida, la compraventa tributa por IVA/IGIC con inversión del sujeto pasivo: el vendedor factura sin cuota y el comprador se autorrepercute el impuesto. En escritura sujeta a AJD habrá que analizar también esa modalidad.

Ejemplo. Una sociedad vende por 200.000 € un local de segunda mano a otra sociedad que lo utilizará exclusivamente para una actividad con derecho pleno a deducir. Se documenta correctamente la renuncia:

	Península o Baleares: IVA 21 %	Canarias: IGIC 7 %
Factura del vendedor	Base 200.000 €, sin IVA; mención «inversión del sujeto pasivo» y fundamento de la renuncia.	Base 200.000 €, sin IGIC; mención «inversión del sujeto pasivo» y fundamento de la renuncia.
Vendedor, período de venta	303 122: base 200.000, sin cuota repercutida por él.	420 47: base 200.000, sin cuota repercutida por él.
Comprador, impuesto devengado	303 12: base 200.000; 13: cuota 42.000.	420 19: base 200.000; 20: cuota 14.000.
Comprador, si la deducción íntegra procede y el local es bien de inversión	303 30/31: base 200.000 y cuota deducible 42.000.	420 28/29: base 200.000 y cuota deducible 14.000.

Si el adquirente es una promotora que compra el local para revenderlo como existencia, en lugar de inmovilizado, las casillas de deducción interior corriente serían 28/29 en el 303 y 26/27 en el 420.

La clasificación depende de su función para el adquirente, no de que sea un edificio. Si solo se puede deducir el 50 %, la cuota deducible del ejemplo sería 21.000 € en IVA o 7.000 € en IGIC; la cuota devengada por inversión sigue siendo 42.000 € o 14.000 € respectivamente.

Los ajustes posteriores de bienes de inversión pueden cambiar el resultado final.

Si no se renuncia, el vendedor no consigna cuota devengada en las casillas ordinarias de 303/420 y el comprador canario liquida TPO en el modelo 600. El vendedor informa la operación exenta en el resumen anual correspondiente, cuando esté obligado a presentarlo.

Una venta exenta puede obligar a regularizar cuotas previamente deducidas por el transmitente: el hecho de que no se cobre IVA o IGIC al comprador no agota el análisis.

3. Inversión del sujeto pasivo: cuatro supuestos inmobiliarios

La inversión significa que el destinatario declara el impuesto devengado, aunque la factura del transmitente o contratista no incluya cuota. Su derecho a deducir se examina después y de forma independiente. Además de la renuncia a la exención de terrenos no edificables y de segundas entregas, las normas de IVA e IGIC contemplan, con sus requisitos respectivos:

1. Entregas de inmuebles consecuencia de un proceso concursal.

   
   

2. Entregas en ejecución de la garantía constituida sobre el inmueble, incluidas determinadas daciones o transmisiones vinculadas a la extinción de deuda garantizada.

   
   

3. Ejecuciones de obra y cesiones de personal derivadas de contratos para urbanización de terrenos o construcción o rehabilitación de edificaciones entre promotor y contratista, con extensión condicionada a la cadena de subcontratación.

   
   

4. Las entregas de terrenos rústicos/no edificables o segundas entregas exentas respecto de las que se renuncia válidamente a la exención.

   
   

No toda reforma activa la inversión: pintar un piso o renovar un baño de forma aislada no equivale sin más a construir o rehabilitar una edificación en el sentido fiscal.

Tampoco basta que la factura mencione «inversión del sujeto pasivo»; deben concurrir los hechos legales y, para las obras, las comunicaciones y pruebas exigibles sobre la condición del destinatario y el tipo de obra.

Cuando el destinatario es un particular que autopromueve su vivienda fuera de una actividad empresarial, hay que estudiar las condiciones del supuesto antes de utilizar esta mecánica.

Ejemplo de obra. Un contratista factura 100.000 € a una promotora por una ejecución de obra de construcción incluida en el supuesto de inversión.

La obra, en ausencia de un tipo especial, tributaría al 21 % IVA en Península o al 7 % IGIC en Canarias. El contratista factura 100.000 € sin cuota. La promotora declara:

Sujeto	303, IVA	420, IGIC
Contratista	122: base 100.000.	47: base 100.000.
Promotora: impuesto devengado	12: 100.000; 13: 21.000.	19: 100.000; 20: 7.000.
Promotora: deducción, si la obra se incorpora a existencias y tiene derecho íntegro	28/29: 100.000/21.000.	26/27: 100.000/7.000.

Si la obra encaja en un tipo especial —por ejemplo, el tipo cero de determinadas ejecuciones sobre vivienda protegida en Canarias— se aplica el tipo legal de esa obra, aunque haya inversión; no se sustituye automáticamente por el 7 %.

Con cuota cero no existe importe que deducir por esa operación. Si la inversión se refiere a un inmueble adquirido como bien de inversión, se usan las casillas de bienes de inversión indicadas en el ejemplo del local.

Las instrucciones del modelo 425 prevén para el comprador la base y cuota anuales de operaciones con inversión en 75/76 y, para el vendedor, las operaciones con inversión en 128.

Son casillas del resumen anual, no sustituyen a la declaración periódica 420.

En IVA, el declarante exonerado de presentar el 390 informa su volumen anual en el apartado correspondiente del último 303: entre otras, 80 para operaciones generales, 83 para exentas sin deducción, 125 para operaciones realizadas con inversión, 79 para entregas inmobiliarias no habituales y 99 para ventas de bienes de inversión del transmitente.

En el 303 periódico la casilla del vendedor con inversión es 122: 122 y 125 no son intercambiables. Las obligaciones de resumen y las clasificaciones deben comprobarse según el régimen del contribuyente.

4. ITP y AJD en Canarias: tipos y beneficios a comprobar

Cuando una compraventa canaria queda sujeta a TPO, el comprador presenta el modelo 600 ante la Agencia Tributaria Canaria. Como orientación para compraventas de inmuebles en 2026:

Situación	Tributación canaria
Inmueble en general	TPO 6,5 %.
Vivienda habitual con base de hasta 200.000 €, cumpliendo también los demás requisitos del artículo 31	TPO 5 %. La mera intención de habitarla no basta.
Primera vivienda habitual de adquirente de 40 años o menos o mujer víctima de violencia de género que cumpla los requisitos	Bonificación del 20 % de la cuota calculada al 5 %; el efecto aritmético sería un 4 % de la base si se cumplen todos los requisitos.
Vivienda habitual de familia numerosa, persona con discapacidad de al menos el 65 % o familia monoparental	TPO 1 %, sujeto a requisitos propios de cada categoría, incluidos los límites de renta y titularidad que correspondan.
Vivienda protegida, pública o privada, que vaya a ser la primera vivienda habitual del contribuyente	TPO 0 % conforme al artículo 34.
Adjudicación de inmueble en subasta judicial, administrativa o notarial	Tipo específico 7 %, o 5 % si concurren sus requisitos de vivienda habitual.

Ejemplo de bonificación. Por una primera vivienda habitual de 180.000 € adquirida por un contribuyente de 39 años que reúne todas las condiciones del artículo 31 y del artículo 35, la cuota previa sería 9.000 € (5 %).

La bonificación del 20 % serían 1.800 € y el TPO a ingresar, 7.200 €. Que el comprador tenga 39 años, aisladamente, no basta para aplicar el beneficio.

Cuando la escritura recoge una compraventa sujeta y no exenta a IVA o IGIC, o una exención inmobiliaria a la que se renuncia válidamente, puede devengarse AJD, con los requisitos de la modalidad gradual.

En Canarias el tipo general de documentos notariales es 0,75 %, pero pasa a 1 % para documentos relativos a operaciones sujetas a IVA o IGIC; determinadas escrituras de adquisición de vivienda habitual pueden acogerse al 0,40 %.

El 0,40 % requiere los requisitos específicos del artículo 37. Además, otras adquisiciones inmobiliarias pueden verse afectadas por reglas especiales que exigen estudiar la escritura completa.

En el modelo 600 se selecciona TPO o AJD según el hecho imponible, la clave de operación y el beneficio acreditado; no existe una casilla única de «compraventa de vivienda» aplicable a todos los supuestos.

También debe revisarse el plazo de presentación vigente y el órgano competente en función del inmueble.

5. ¿Qué declara el vendedor en IRPF?

Si el vendedor es una persona física residente fiscal en España, la venta de un inmueble de su patrimonio privado produce, normalmente, una ganancia o pérdida patrimonial que se incluye en la base del ahorro del IRPF, tanto si la transmisión está sujeta a ITP como si está sujeta a IVA o IGIC.

La comparación no se limita al precio de compra menos el precio de venta: el valor de adquisición puede incluir tributos y gastos inherentes satisfechos por el comprador y el coste de inversiones y mejoras; se resta, en su caso, la amortización fiscalmente procedente.

Del valor de transmisión se restan gastos y tributos inherentes a la venta satisfechos por el vendedor. Las pérdidas derivadas de transmisiones gratuitas tienen reglas distintas y no se tratan aquí.

Ejemplo. Vivienda comprada por 150.000 €, con 12.000 € de gastos y tributos de adquisición, sin amortizaciones ni mejoras; vendida por 220.000 €, soportando el vendedor 5.000 € de gastos y tributos de transmisión.

Valor de adquisición: 162.000 €; valor de transmisión: 215.000 €; ganancia inicial: 53.000 €.

Antes de declararla hay que comprobar la titularidad, uso, amortizaciones, gastos admisibles y posibles exenciones.

La ganancia por venta de la vivienda habitual puede quedar exenta por reinversión en otra vivienda habitual dentro de los plazos y condiciones legales; si se reinvierte solo una parte, la exención puede ser parcial.

También existe una exención para la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

En Renta WEB la operación se incorpora al apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles; se consigna allí la exención, si procede. No fijamos números de casilla del modelo 100 para una declaración de 2026 que todavía no se ha publicado.

Si la persona física vende un inmueble afecto a una actividad económica, deben analizarse las reglas de elementos afectos y amortización. Si quien vende es una sociedad, el resultado se integra en el Impuesto sobre Sociedades, no en el IRPF del socio.

Si el transmitente no es residente fiscal, procede examinar el IRNR y, en su caso, la retención y los modelos 211 y 210: tampoco se sustituye ese análisis por el IRPF.

6. Antes de firmar o emitir la factura

Una misma compraventa puede exigir revisar IVA o IGIC, TPO o AJD, imposición directa y plusvalía municipal.

Para decidir bien, conviene tener a la vista el título del transmitente, la situación y uso del inmueble, el proyecto de rehabilitación o demolición cuando exista, la condición y destino empresarial del comprador, la documentación de una eventual renuncia, el valor de referencia y las condiciones del beneficio autonómico. La escritura y la factura deben contar la misma operación que después se lleva a los modelos.

El error más costoso suele producirse al aplicar una regla general sin verificar estos hechos: tratar una primera entrega como segunda, renunciar a una exención sin derecho suficiente a deducir, declarar el IGIC como si sus casillas fueran las del IVA o aplicar el 5 % canario únicamente por tratarse de una vivienda.

Fuentes normativas y de cumplimentación

• Ley 37/1992 del IVA, texto consolidado y AEAT, exenciones inmobiliarias.

• AEAT, instrucciones del modelo 303 de 2026.

• Ley 20/1991, IGIC, texto consolidado, en particular su artículo 19 sobre inversión del sujeto pasivo.

• Texto refundido canario del IGIC, Decreto Legislativo 1/2025, artículos 19, 20, 22, 23 y 38; Ley canaria de presupuestos para 2026, disposición final novena, que actualiza el artículo 38.

• Agencia Tributaria Canaria, instrucciones del modelo 420 y del modelo 425.

• Texto refundido canario de tributos cedidos, Decreto Legislativo 1/2009, artículos 31 a 38; texto refundido estatal del ITPAJD.

• AEAT, venta de inmuebles y reinversión de vivienda habitual.