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Gastos de conservación, reparación y mejora en inmuebles: cómo tributan en el IRPF
Determinar si las obras realizadas en un inmueble son gastos de conservación y reparación o verdaderas inversiones y mejoras tiene una importancia fiscal decisiva. De esa calificación depende que el desembolso pueda reducir los rendimientos del alquiler, que se recupere gradualmente mediante amortización o que incremente el valor de adquisición cuando se venda el inmueble.
La diferencia puede parecer sencilla sobre el papel, pero en la práctica no siempre lo es. Pintar una vivienda o reparar una avería son ejemplos claros de conservación. Construir una nueva habitación o instalar un ascensor donde no existía apunta a una mejora. El problema surge con las reformas integrales: sustituir la electricidad, la fontanería, los suelos, las ventanas, la cocina y el baño puede ser visto como una suma de reparaciones o, atendiendo a la envergadura del proyecto, como una actuación que moderniza el inmueble y alarga su vida útil.
Además, conviene corregir dos ideas frecuentes:
Un gasto de reparación no siempre puede deducirse por completo en el mismo año. Existe un límite ligado a los ingresos íntegros obtenidos por cada inmueble.
El coste de una mejora no tiene que esperar necesariamente hasta la venta para producir efectos fiscales. Si el inmueble genera rendimientos, puede incorporarse a la base de amortización.
En este artículo analizamos las reglas aplicables cuando el arrendamiento genera rendimientos del capital inmobiliario. Si constituye una actividad económica —porque se cumplen los requisitos del artículo 27.2 de la Ley del IRPF—, el tratamiento debe estudiarse conforme a las reglas de esa actividad.
Tres conceptos que no deben confundirse
Aunque habitualmente se habla de “reformas” de manera genérica, a efectos del IRPF debemos separar tres categorías.
Gastos de conservación
Son los destinados a mantener el inmueble en condiciones normales de uso y evitar su deterioro.
No añaden una utilidad sustancialmente nueva, sino que permiten conservar la que ya tenía.
Entre los ejemplos habituales se encuentran:
el pintado y revoco de paredes;
la reparación de humedades o filtraciones;
el arreglo de una instalación eléctrica o de fontanería;
la reparación de una cubierta;
la reposición de piezas deterioradas;
los trabajos periódicos de mantenimiento.
Gastos de reparación
Persiguen restablecer el funcionamiento normal de un elemento dañado, anticuado o desgastado.
El artículo 13 del Reglamento del IRPF incluye expresamente tanto el arreglo de instalaciones como la sustitución de elementos, citando las instalaciones de calefacción, los ascensores o las puertas de seguridad.
Por tanto, sustituir no significa automáticamente mejorar. Cambiar una caldera averiada por otra que presta la misma función, renovar tuberías deterioradas o reemplazar ventanas antiguas puede seguir siendo conservación y reparación, aunque los nuevos materiales sean técnicamente más modernos.
Inversiones y mejoras
Una mejora no se limita a mantener la capacidad del inmueble: la aumenta. Normalmente incorpora un elemento que no existía, amplía la superficie o funcionalidad, incrementa de forma relevante la eficiencia productiva o prolonga sustancialmente la vida útil.
Son ejemplos orientativos:
construir una nueva estancia o ampliar la superficie edificada;
instalar un ascensor donde antes no existía;
incorporar por primera vez calefacción central o climatización;
construir una piscina, garaje o terraza;
realizar obras estructurales que transformen el inmueble;
redistribuir por completo los espacios dentro de una rehabilitación integral;
convertir un local en vivienda, si la actuación supone una transformación real y cumple la normativa aplicable.
La Ley del IRPF no ofrece una definición cerrada de “mejora”. Por ello, la calificación depende de la realidad material de las obras y de la prueba disponible.
La diferencia fiscal esencial
Tipo de actuación | Durante el alquiler | En una futura venta |
Conservación o reparación | Gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, sujeto al límite conjunto con los intereses | No incrementa el valor de adquisición si ya se trató o pudo tratarse como gasto de mantenimiento |
Inversión o mejora | No se deduce de una sola vez; se incorpora al coste amortizable | Aumenta el valor de adquisición, minorado por las amortizaciones fiscalmente computables |
Mobiliario o electrodomésticos independientes | Se amortizan como bienes muebles cedidos con el inmueble | Se analiza separadamente del edificio |
La clasificación no es una elección del propietario. No cabe tratar una obra como reparación durante el alquiler para deducirla inmediatamente y, después, volver a sumarla como mejora al vender. Tampoco debería rechazarse como gasto durante el alquiler y desaparecer más tarde del cálculo de la ganancia si, por su verdadera naturaleza, era una mejora acreditada.
Cómo se deducen los gastos de conservación y reparación
El artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF permite deducir los gastos necesarios para obtener los rendimientos del capital inmobiliario. Entre ellos incluye expresamente los gastos de reparación y conservación.
La deducción corresponde al ejercicio en que se soporta el gasto, siempre que exista correlación con el alquiler. Sin embargo, la suma de:
los intereses y demás gastos de financiación, y
los gastos de conservación y reparación
no puede exceder, para cada inmueble o derecho, de los rendimientos íntegros obtenidos en ese año. El exceso puede deducirse en los cuatro ejercicios siguientes, sometido nuevamente al mismo límite junto con los gastos de esos años.
Ejemplo del límite
Un propietario obtiene 12.000 euros de alquiler anual y soporta:
3.000 euros de intereses del préstamo;
14.000 euros por reparar una cubierta y eliminar humedades.
La suma limitada asciende a 17.000 euros. En ese ejercicio solo podrá deducir 12.000 euros por ambos conceptos. Los 5.000 euros restantes quedarán pendientes para los cuatro años siguientes.
El límite se aplica por inmueble. Además, los importes pendientes de ejercicios anteriores deben controlarse individualmente para no perder el plazo de cuatro años.
Otros gastos necesarios —IBI, comunidad, seguros, administración o determinados servicios— no forman parte de ese límite conjunto, aunque deben cumplir sus propios requisitos. Esto puede provocar que el rendimiento neto final del inmueble resulte negativo incluso cuando intereses y reparaciones hayan quedado limitados.
Obras realizadas antes de alquilar la vivienda
La ausencia de un inquilino en el momento de ejecutar la obra no impide siempre la deducción.
La AEAT admite los gastos de conservación y reparación anteriores al contrato cuando estén dirigidos exclusivamente a obtener futuros rendimientos mediante el alquiler y el propietario no utilice el inmueble, ni siquiera temporalmente, para su disfrute particular.
Si en ese año no se obtiene renta, el gasto podrá aplicarse en los cuatro años siguientes, respetando el límite correspondiente. Será fundamental probar la intención real de arrendar: anuncios, contrato con una agencia, gestiones para obtener licencias, comunicaciones con posibles inquilinos y la proximidad entre la finalización de las obras y la oferta en alquiler pueden ayudar.
No debe confundirse esta regla con los intereses de financiación anteriores al arrendamiento. El manual de la AEAT adopta para ellos un criterio más restrictivo y vincula su deducción al periodo en que la vivienda está efectivamente alquilada.
Cómo se recupera fiscalmente una mejora
Las cantidades destinadas a ampliación o mejora no son gasto corriente. Se incorporan al coste del inmueble y su recuperación se produce por dos vías.
Mediante la amortización durante el alquiler
El artículo 14 del Reglamento del IRPF considera efectiva la amortización anual del inmueble cuando no excede del 3% aplicado sobre el mayor de estos valores, sin incluir el suelo:
el coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes y el coste de las inversiones y mejoras;
el valor catastral correspondiente a la construcción.
Por ello, una mejora debidamente acreditada aumenta el coste sobre el que puede calcularse la amortización cuando ese coste sea la magnitud mayor. La deducción se aplica durante los periodos en que el inmueble genera rendimientos, con las reglas de proporcionalidad correspondientes.
Al calcular la ganancia o pérdida en la venta
Los artículos 34 y 35 de la Ley del IRPF disponen que el coste de las inversiones y mejoras forma parte del valor de adquisición. Al elevar ese valor, se reduce la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión.
No obstante, el valor de adquisición debe minorarse en las amortizaciones fiscalmente computables. En consecuencia, no existe una doble ventaja: la parte del coste recuperada mediante amortización durante el alquiler no puede volver a reducir íntegramente la ganancia en el momento de la venta.
Ejemplo simplificado
Un inmueble alquilado tiene un coste de adquisición correspondiente a la construcción de 150.000 euros. Se realiza una mejora de 30.000 euros íntegramente vinculada a la edificación. Si ese coste supera al valor catastral de la construcción, la base máxima de amortización pasa a ser 180.000 euros.
Amortización anual máxima antes de la mejora: 4.500 euros.
Amortización anual máxima después de la mejora: 5.400 euros.
Cuando se venda el inmueble, los 30.000 euros aumentarán inicialmente el valor de adquisición, pero este deberá ajustarse por las amortizaciones fiscalmente computables durante el periodo de alquiler.
El ejemplo es deliberadamente sencillo. En la práctica hay que atender a la fecha de finalización de las obras, los días de arrendamiento, el porcentaje de titularidad, la separación del valor del suelo y las amortizaciones ya practicadas.
¿Qué sucede si el inmueble nunca estuvo alquilado?
La diferencia sigue siendo decisiva:
Los gastos ordinarios de conservación y reparación de una vivienda de uso particular no son deducibles y, como regla general, tampoco aumentan su valor de adquisición cuando se vende.
Las inversiones y mejoras sí pueden incorporarse al valor de adquisición si su realidad, importe y naturaleza quedan acreditados.
Este es el motivo por el que muchas comprobaciones aparecen años después de la obra, cuando el propietario vende la vivienda y pretende sumar el coste de una reforma al precio de compra.
Una reforma integral debe analizarse en conjunto
La Administración ha sostenido tradicionalmente que pintar, sustituir suelos, cambiar ventanas o renovar la fontanería son reparaciones, porque mantienen o reemplazan elementos ya existentes.
Ese criterio funciona bien para actuaciones aisladas, pero puede ofrecer un resultado artificial cuando todas ellas forman parte de una transformación integral.
La Resolución del TEAR de Madrid de 25 de noviembre de 2025, reclamación 28/20118/2024, constituye un ejemplo importante. La contribuyente había realizado una reforma que incluía baño, cocina, instalaciones eléctricas y de fontanería, suelos, puertas, ventanas, redistribución y climatización. La AEAT solo admitió inicialmente como mejora la climatización nueva.
El TEAR valoró el proyecto de manera conjunta y consideró acreditada una renovación y modernización que alargaba la vida útil del inmueble. Se apoyó, entre otros elementos, en las facturas, presupuestos y fotografías anteriores, simultáneas y posteriores a la obra. La resolución sigue el criterio de las sentencias 247/2024 y 507/2024 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
Este pronunciamiento no significa que toda reforma integral sea automáticamente una mejora ni constituye doctrina vinculante general para todos los órganos. Sí muestra dos ideas relevantes:
No siempre es correcto fragmentar una transformación global y calificar cada partida de forma aislada.
El resultado depende en gran medida de que el contribuyente pruebe el alcance real de la obra.
La jurisprudencia y la doctrina administrativa utilizan como indicios de mejora el aumento de la capacidad o utilidad, la incorporación de elementos nuevos, la modernización sustancial y el alargamiento de la vida útil. La intensidad económica de la actuación y su consideración como rehabilitación a efectos del IVA pueden reforzar la prueba, pero no sustituyen el análisis concreto del IRPF.
Ejemplos prácticos: la respuesta depende del contexto
Obra realizada | Calificación más probable | Matiz importante |
Pintar entre dos contratos de alquiler | Conservación | Debe estar vinculada al arrendamiento |
Reparar una fuga o una avería eléctrica | Reparación | Se deduce con el límite conjunto aplicable |
Sustituir una caldera averiada por otra equivalente | Reparación | Que sea más eficiente por evolución tecnológica no la convierte necesariamente en mejora |
Cambiar todas las ventanas deterioradas | Normalmente reparación | Puede formar parte de una rehabilitación integral cuya valoración conjunta sea distinta |
Instalar climatización donde no existía | Mejora | Añade una funcionalidad nueva |
Instalar un ascensor nuevo | Mejora | La sustitución de uno existente suele ser reparación |
Construir una habitación adicional | Ampliación o mejora | Incrementa superficie y capacidad de uso |
Redistribución completa, renovación estructural e instalaciones nuevas | Posible mejora integral | Requiere proyecto y prueba suficientes |
Comprar sofá, camas o electrodomésticos | Bienes muebles amortizables | No son obra del inmueble; se amortizan separadamente |
Estas calificaciones son orientativas. Una misma partida puede recibir un tratamiento diferente según el estado previo, el objetivo, la extensión del trabajo y su integración en un proyecto más amplio.
Una factura puede contener reparación, mejora y mobiliario
No es aconsejable declarar una reforma compleja como un bloque indivisible cuando contiene partidas de distinta naturaleza. Imaginemos una factura de 60.000 euros que incluye:
reparación de humedades y pintura;
redistribución estructural y una instalación nueva;
muebles y electrodomésticos.
La solución correcta puede exigir separar:
la parte deducible como conservación y reparación;
la parte que aumenta el coste del inmueble como mejora;
los elementos muebles que se amortizan por separado.
Una factura genérica con la expresión “reforma integral” dificulta esa separación. Lo recomendable es que el presupuesto y la factura desglosen unidades, materiales, mano de obra, estancias y finalidad de cada actuación.
La prueba es tan importante como la obra
El artículo 105 de la Ley General Tributaria establece que quien hace valer un derecho debe probar los hechos que lo fundamentan. Cuando un propietario pretende deducir una reparación o aumentar el valor de adquisición por una mejora, debe conservar pruebas suficientes.
La documentación recomendable comprende:
facturas completas y detalladas a nombre del propietario;
justificantes bancarios de los pagos;
presupuestos y contratos de obra;
proyecto técnico, memoria y planos;
licencia, comunicación previa o declaración responsable;
certificado final de obra;
informes de arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero;
fotografías fechadas del antes, durante y después;
acreditación del estado previo del inmueble;
anuncios y gestiones de alquiler si la obra fue anterior al contrato;
acuerdo y derramas de la comunidad cuando las obras afecten al edificio.
El pago en efectivo, las facturas con descripciones imprecisas o la falta de imágenes del estado anterior debilitan notablemente la posición del contribuyente. El importe por sí solo no prueba que exista una mejora, aunque una inversión elevada pueda ser un indicio adicional.
IVA e IGIC soportado en las obras
El coste fiscal debe determinarse teniendo en cuenta si el impuesto indirecto soportado es recuperable.
En los arrendamientos sujetos y no exentos de IVA o IGIC —por ejemplo, determinados alquileres de locales—, el impuesto soportado que pueda deducirse no forma parte del gasto ni del coste de la mejora. En cambio, cuando el arrendamiento está exento y el propietario no puede deducir el IVA o el IGIC —como sucede normalmente con el alquiler de una vivienda para uso permanente—, el impuesto no recuperable se integra en el coste del gasto o de la inversión.
Esta distinción resulta especialmente relevante en Canarias, donde debe analizarse el IGIC soportado y el régimen concreto del arrendamiento.
Errores frecuentes
Considerar mejora cualquier sustitución por un elemento moderno
La evolución técnica hace que una ventana, caldera o instalación nueva sea normalmente mejor que la anterior. Eso no basta. Si se limita a reponer la misma función, puede seguir siendo reparación.
Deducir toda la reparación sin comprobar el límite
Los intereses y reparaciones no pueden superar conjuntamente los ingresos íntegros de cada inmueble. El exceso debe controlarse durante los cuatro ejercicios siguientes.
Sumar a la venta todos los gastos de reforma
Solo las inversiones y mejoras aumentan el valor de adquisición. Las reparaciones, el mantenimiento y los gastos de uso particular no pueden añadirse por el mero hecho de conservar las facturas.
Duplicar el beneficio fiscal
No se puede deducir una partida como reparación y después incorporarla de nuevo como mejora. Tampoco debe olvidarse que el valor de adquisición se reduce por las amortizaciones fiscalmente computables.
Confiar únicamente en el texto de la factura
La expresión “obra de mejora” o “reforma integral” no vincula a la Administración. Lo decisivo es lo que se hizo realmente y la función que cumplió.
No separar las partidas mixtas
Una reforma puede incluir gastos corrientes, mejoras y bienes muebles. Sin desglose, Hacienda puede discutir la totalidad del importe.
Preguntas frecuentes
¿Cambiar la cocina y el baño es reparación o mejora?
Si se sustituyen elementos deteriorados conservando la misma configuración y utilidad, la AEAT suele considerarlo reparación. Si forman parte de una transformación integral, con redistribución, renovación completa de instalaciones y alargamiento acreditado de la vida útil, puede defenderse su consideración conjunta como mejora.
¿Las obras de eficiencia energética son siempre mejoras?
No. Instalar un sistema inexistente puede ser mejora; sustituir otro deteriorado puede ser reparación. Las características técnicas, el alcance y la finalidad deben analizarse caso por caso.
Las subvenciones o deducciones específicas que puedan concurrir requieren un estudio separado.
¿Puedo deducir una reparación si la vivienda está vacía?
Puede ser posible cuando la obra se dirige exclusivamente a un alquiler posterior y no existe uso particular. Si no hay ingresos ese año, el gasto queda sometido al plazo y límite de los cuatro ejercicios siguientes. Debe acreditarse la intención efectiva de arrendar.
¿Una mejora reduce siempre la ganancia al vender?
La mejora acreditada aumenta inicialmente el valor de adquisición, pero este se minora por las amortizaciones fiscalmente computables. Además, el artículo 34.2 de la Ley del IRPF exige distinguir la parte del valor de transmisión correspondiente a cada mejora.
¿Basta con una transferencia bancaria?
No. La transferencia prueba el pago, pero no necesariamente la naturaleza ni el contenido de la obra. Debe acompañarse de factura detallada y, cuando la entidad del proyecto lo aconseje, documentación técnica y gráfica.
Conclusión
La frontera entre reparación y mejora no depende del nombre utilizado por el constructor ni de que la obra haya sido cara. Una reparación mantiene o repone la capacidad normal del inmueble; una mejora añade utilidad, capacidad, superficie o vida útil de manera relevante.
Las consecuencias fiscales son muy distintas:
La conservación y reparación reduce los rendimientos del alquiler, aunque con el límite conjunto de los ingresos íntegros y la posibilidad de trasladar el exceso durante cuatro años.
La mejora se recupera mediante amortización cuando el inmueble está alquilado y aumenta el valor de adquisición en una futura venta, descontando las amortizaciones correspondientes.
En una vivienda de uso particular, la reparación no genera normalmente ventaja fiscal, mientras que una mejora probada sí puede reducir la ganancia patrimonial al transmitirla.
Cuando la actuación sea importante, lo prudente es calificar y documentar cada partida antes de presentar el IRPF. Años después, una factura genérica rara vez permite reconstruir por sí sola qué parte fue mantenimiento, cuál transformó realmente el inmueble y qué elementos debían amortizarse por separado.
Fuentes principales
Agencia Tributaria, gastos de conservación y reparación y límite de deducción.
Agencia Tributaria, cantidades destinadas a la amortización.
TEAR de Madrid, Resolución de 25 de noviembre de 2025, reclamación 28/20118/2024.
Nota: Este artículo tiene carácter informativo. La calificación depende de los hechos y de la documentación de cada obra, por lo que las reformas de importe relevante deben revisarse individualmente antes de presentar la declaración.
