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Impuestos y tributación por la cesión gratuita de una vivienda a un familiar
Ceder gratuitamente una vivienda a un hijo, hermano, progenitor u otro familiar es una práctica habitual. Aunque no se cobre alquiler, la operación no resulta completamente neutral: el propietario deberá reflejar normalmente una imputación de renta inmobiliaria en su IRPF y, además, conviene analizar las posibles consecuencias en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Antes de estudiar su fiscalidad, es necesario determinar bajo qué figura jurídica se entrega la vivienda. No es lo mismo formalizar un comodato que permitir una ocupación en precario, ni ninguna de estas situaciones equivale a constituir un usufructo.
¿Qué significa ceder gratuitamente una vivienda?
Existe una cesión gratuita cuando el propietario permite que otra persona utilice una vivienda sin pagar renta y sin transmitirle su propiedad.
Es frecuente, por ejemplo, que:
Los padres permitan a un hijo residir en una segunda vivienda.
Una persona ceda temporalmente un inmueble a sus progenitores.
Un hermano deje vivir gratuitamente a otro en una vivienda de su propiedad.
Los abuelos permitan que un nieto ocupe uno de sus inmuebles.
Aunque no exista un alquiler, la forma en que se instrumente la cesión tendrá consecuencias civiles y fiscales.
Diferencias entre comodato y precario
¿Qué es el comodato de vivienda?
El comodato es un contrato de préstamo de uso esencialmente gratuito regulado en los artículos 1740 a 1752 del Código Civil.
Mediante este contrato, el propietario —comodante— entrega la vivienda a otra persona —comodatario— para que pueda utilizarla durante un plazo determinado o para una finalidad concreta, con obligación de devolverla cuando termine el plazo o se agote el uso pactado.
Sus características principales son:
Es gratuito.
El propietario conserva la titularidad del inmueble.
El ocupante adquiere únicamente su uso.
Debe existir un plazo o una finalidad suficientemente concreta.
El ocupante tiene la obligación de devolver la vivienda.
El contrato puede celebrarse verbalmente, pero es muy recomendable formalizarlo por escrito. El documento permitirá acreditar tanto la gratuidad de la cesión frente a Hacienda como las condiciones en las que deberá recuperarse el inmueble.
Si se ha fijado un plazo o un uso determinado, el propietario no podrá reclamar normalmente la vivienda antes de que termine, salvo que concurra una necesidad urgente en los términos del artículo 1749 del Código Civil.
¿Qué es el precario?
El precario es una situación en la que una persona utiliza gratuitamente una vivienda ajena por la mera tolerancia o consentimiento de su propietario, sin disponer de un título que le atribuya un derecho estable de ocupación.
Suele existir precario cuando:
No se ha firmado ningún contrato.
No se ha fijado la duración de la cesión.
No existe una finalidad concreta cuyo cumplimiento permita determinar cuándo termina el uso.
El ocupante no paga renta.
La ocupación se mantiene exclusivamente mientras el propietario la consienta.
En estos casos, el titular puede poner fin a la tolerancia y solicitar la devolución de la vivienda. Si el ocupante no la entrega voluntariamente, podrá ejercitarse la correspondiente acción de desahucio por precario.
No obstante, la falta de contrato escrito no convierte automáticamente la ocupación en precario.
También puede existir un comodato verbal si se acredita que la vivienda fue entregada durante un plazo determinado o para un uso concreto. El problema será fundamentalmente probatorio.
Ceder la vivienda “mientras la necesite”: ¿comodato o precario?
El Tribunal Supremo ha aclarado que permitir a un familiar utilizar una vivienda “mientras la necesite” no determina por sí solo la existencia de un comodato con duración definida.
La STS 1273/2026, de 21 de julio, considera que la mera necesidad de alojamiento no constituye un uso concreto y objetivamente determinable a efectos del artículo 1750 del Código Civil.
La necesidad de vivienda puede prolongarse indefinidamente y su terminación dependería únicamente de la voluntad o de las circunstancias del ocupante. Por ello, si no existe otro plazo o finalidad concreta, la cesión tiende a calificarse como precario.
El Tribunal Supremo mantiene así su doctrina anterior:
Cuando no consta el tiempo de duración ni el uso determinado para el que se prestó la vivienda, el propietario puede reclamarla a su voluntad.
La simple utilización del inmueble como vivienda familiar no constituye necesariamente un uso suficientemente delimitado.
Aunque inicialmente hubiera existido un título, una cesión que se prolonga indefinidamente y queda al arbitrio del ocupante puede terminar convirtiéndose en precario.
Por tanto, expresiones como “hasta que puedas comprar otra vivienda” o “mientras la necesites” pueden resultar insuficientes si no se acompañan de circunstancias objetivas que permitan determinar cuándo finaliza la cesión.
Precario, comodato y usufructo: no son lo mismo
La cesión gratuita del uso de una vivienda tampoco debe confundirse con la constitución de un usufructo.
Figura | Derecho del ocupante | Duración | Recuperación por el propietario |
Comodato | Derecho personal de uso | Plazo o finalidad determinados | Al terminar el plazo o el uso pactado |
Precario | Posesión meramente tolerada | Indefinida y sin título estable | Cuando el propietario retire su consentimiento |
Usufructo | Derecho real de uso y disfrute | Temporal o vitalicio | Al extinguirse el usufructo |
Arrendamiento | Derecho de uso a cambio de renta | La pactada en el contrato | Conforme al contrato y a la legislación arrendaticia |
El usufructuario posee un derecho real que puede acceder al Registro de la Propiedad y que le permite usar el inmueble e, incluso, obtener sus frutos, por ejemplo, alquilándolo.
El comodatario solo recibe el uso pactado, pero no los frutos del inmueble. De hecho, el artículo 1741 del Código Civil establece que, si el ocupante debe pagar una contraprestación por el uso, la relación deja de ser comodato.
¿Qué dice Hacienda sobre la cesión gratuita de una vivienda?
La Ley del IRPF establece una presunción general: las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos se consideran retribuidas salvo prueba en contrario.
Esto significa que el propietario debe poder demostrar que la vivienda se ha cedido verdaderamente gratis. Si no consigue acreditarlo, Hacienda podría considerar que existe una cesión retribuida y valorar el rendimiento conforme a su valor normal de mercado.
Sin embargo, cuando la gratuidad está suficientemente probada, el propietario no tiene que declarar un alquiler ficticio calculado a precio de mercado.
En ese caso:
No existe rendimiento del capital inmobiliario porque no se percibe renta.
El propietario debe declarar, con carácter general, una imputación de renta inmobiliaria conforme al artículo 85 de la Ley del IRPF.
Esta distinción es fundamental. Hacienda no exige necesariamente tributar como si se estuviera cobrando un alquiler de mercado; exige declarar la renta inmobiliaria imputada que corresponde a los inmuebles urbanos que no generan rendimientos y que tampoco constituyen la vivienda habitual del contribuyente.
¿Cómo puede acreditarse que la cesión es gratuita?
La gratuidad puede probarse por cualquier medio admitido en Derecho, pero el instrumento más útil será un contrato escrito de comodato o un documento de cesión gratuita.
El contrato debería identificar:
Al propietario y al familiar que recibe la vivienda.
El inmueble cedido.
El carácter expresamente gratuito de la cesión.
La duración o finalidad concreta del préstamo.
La fecha de entrega.
Quién asume los suministros y gastos ordinarios.
La obligación de conservar y devolver la vivienda.
Las causas de terminación anticipada.
El plazo para entregar las llaves cuando termine la cesión.
La prohibición de alquilar o ceder el inmueble a terceros.
También pueden servir como elementos de prueba los movimientos bancarios, las comunicaciones entre las partes y cualquier documentación que demuestre que el propietario no recibe una renta.
¿Cuánto se paga en el IRPF por ceder gratuitamente una vivienda?
La imputación de renta inmobiliaria se calcula aplicando al valor catastral del inmueble el porcentaje previsto en el artículo 85 de la Ley del IRPF:
Con carácter general, el 2 % del valor catastral.
El 1,1 % cuando resulte aplicable el régimen correspondiente a valores catastrales determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor dentro del periodo legalmente establecido.
Si el inmueble carece de valor catastral o este no ha sido notificado, se aplica el 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio o valor de adquisición.
Las reglas temporales para aplicar el 1,1 % han sido objeto de modificaciones y medidas transitorias, por lo que conviene comprobar el ejercicio concreto al que corresponde la declaración.
La imputación se prorratea en función del número de días durante los cuales el inmueble haya estado en esa situación.
Ejemplo práctico
Una persona es propietaria de una segunda vivienda con un valor catastral de 100.000 euros y permite que su hijo resida gratuitamente en ella durante todo el año.
Si resulta aplicable el porcentaje del 1,1 %:
100.000 × 1,1 % = 1.100 euros
El propietario no paga directamente 1.100 euros. Esa cantidad se incorpora a la base general de su IRPF y tributará conforme a su tipo marginal.
Si su tipo marginal fuera del 30 %, el coste fiscal aproximado sería:
1.100 × 30 % = 330 euros
Si resultara aplicable el 2 %, la renta imputada ascendería a 2.000 euros.
¿Pueden deducirse el IBI, la comunidad o las reparaciones?
No. En la imputación de rentas inmobiliarias no se deducen los gastos asociados al inmueble.
Por tanto, el propietario no podrá descontar:
El IBI.
Los gastos de comunidad.
El seguro de hogar.
Las reparaciones y conservación.
Los intereses de la hipoteca.
La amortización del inmueble.
Los suministros que hubiera asumido.
Esta es una diferencia importante respecto del arrendamiento, en el que determinados gastos necesarios para obtener los ingresos sí pueden resultar deducibles.
¿Qué sucede si no se acredita la gratuidad?
Si Hacienda considera que no se ha demostrado que la cesión era gratuita, puede aplicar la presunción de retribución establecida en el artículo 6.5 de la Ley del IRPF.
En tal caso, la valoración deberá realizarse por el valor normal de mercado conforme al artículo 40 de la misma ley. El propietario podría verse obligado a declarar un rendimiento del capital inmobiliario aunque no pueda acreditar el cobro efectivo de una renta.
Además, cuando el arrendatario o cesionario sea el cónyuge o un pariente del propietario, incluidos los afines, hasta el tercer grado, el artículo 24.3 de la Ley del IRPF establece que el rendimiento neto total no puede ser inferior a la renta inmobiliaria imputada que resultaría de aplicar el artículo 85.
De ahí la importancia de documentar correctamente la cesión desde el principio.
¿Y si el familiar paga los suministros o determinados gastos?
El pago por el ocupante de los consumos que él mismo genera —agua, electricidad, internet o gas— no debería convertir por sí solo la cesión en un alquiler.
La situación puede ser diferente si el familiar asume gastos que corresponden al propietario y que, por su naturaleza o cuantía, funcionan realmente como contraprestación por el uso. Podría ocurrir, por ejemplo, si paga:
Las cuotas de la hipoteca del propietario.
Grandes reparaciones o reformas estructurales.
Una cantidad fija mensual denominada formalmente “gastos”.
El IBI, el seguro y otros gastos del propietario como contraprestación pactada por residir en la vivienda.
La calificación no depende del nombre que den las partes al pago, sino de su verdadera naturaleza. Si existe una contraprestación, aunque sea en especie, Hacienda podría considerar que hay un arrendamiento o una cesión retribuida.
¿Tributa el familiar que recibe gratuitamente la vivienda?
El familiar ocupante no obtiene un rendimiento sujeto al IRPF por el simple hecho de residir en la vivienda.
Sin embargo, existe una cuestión adicional que no conviene ignorar: la posible sujeción al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La Dirección General de Tributos sostuvo en la consulta vinculante V2527-17 que la cesión gratuita de un inmueble mediante comodato supone para el comodatario la adquisición gratuita de un derecho y puede quedar sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El sujeto pasivo sería el familiar favorecido por la cesión.
Este criterio no está exento de discusión. Parte de la doctrina considera que el comodato, precisamente por ser un préstamo de uso esencialmente gratuito y existir obligación de devolución, no debería equipararse sin más a una donación. No obstante, el criterio administrativo existe y debe valorarse, especialmente cuando:
La cesión se formaliza por muchos años.
El ocupante recibe un uso exclusivo y estable.
El beneficio económico es relevante.
Se documenta una cesión con contenido próximo a un derecho real.
La Administración autonómica exige su liquidación.
La gestión del ISD corresponde a las comunidades autónomas, por lo que deberán estudiarse la normativa territorial aplicable, el grado de parentesco, la valoración del derecho cedido y las posibles reducciones o bonificaciones.
Por ello, no resulta prudente afirmar de forma absoluta que el familiar nunca tributa. Cada operación debe analizarse atendiendo a su contenido real.
¿Está sujeta la cesión a ITP o AJD?
La DGT ha considerado que el comodato gratuito no queda sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas porque falta precisamente la onerosidad.
Tampoco queda normalmente sujeto a la cuota variable de actos jurídicos documentados, aunque se formalice en escritura pública, porque el comodato atribuye un derecho personal de uso que no resulta inscribible en el Registro de la Propiedad.
Esto debe diferenciarse de la constitución de un usufructo, que sí constituye un derecho real inscribible y puede producir consecuencias en el ISD, el IRPF del constituyente y, en su caso, la plusvalía municipal.
¿La cesión gratuita está sujeta a IVA o IGIC?
Cuando el propietario es un particular y la vivienda pertenece a su patrimonio privado, la cesión gratuita no queda normalmente sujeta al IVA ni, en Canarias, al IGIC.
El análisis puede cambiar si la vivienda forma parte de una actividad económica o pertenece a una sociedad. En ese caso habrá que examinar, entre otros aspectos:
La posible existencia de autoconsumo.
Las operaciones vinculadas.
La deducibilidad de los gastos.
La retribución en especie del socio, administrador o trabajador.
La posible consideración del uso como dividendo o utilidad derivada de la condición de socio.
La cesión gratuita de una vivienda propiedad de una sociedad no debe recibir automáticamente el mismo tratamiento que la realizada por un particular.
¿Qué ocurre si se cobra un alquiler simbólico?
Cobrar una cantidad reducida no equivale a una cesión gratuita. Desde el momento en que existe contraprestación, estaremos normalmente ante un arrendamiento.
El propietario deberá declarar los ingresos y podrá deducir los gastos fiscalmente admitidos. No obstante, si el arrendatario es el cónyuge o un familiar hasta el tercer grado, el rendimiento neto computable no podrá ser inferior a la imputación de renta prevista en el artículo 85 de la Ley del IRPF.
Por tanto, fijar un alquiler de un euro o una renta puramente testimonial no elimina la tributación mínima y puede introducir obligaciones arrendaticias que no existirían en una cesión verdaderamente gratuita.
¿Quién declara la renta si existen varios propietarios?
Si la vivienda pertenece a varias personas, cada propietario deberá declarar la imputación correspondiente a su porcentaje de titularidad.
Por ejemplo, si dos hermanos poseen una vivienda al 50 % y permiten que un hijo de uno de ellos resida gratuitamente en ella, cada hermano imputará en su IRPF la mitad de la renta inmobiliaria correspondiente.
La circunstancia de que el ocupante solo sea familiar de uno de los copropietarios no altera la distribución de la renta conforme a la titularidad del inmueble.
Ejemplos prácticos
Padres que dejan una vivienda a su hijo sin contrato
Los padres permiten que su hijo viva en una segunda vivienda sin pagar renta y sin fijar plazo.
Civilmente, la situación tenderá a calificarse como precario. Los propietarios podrán reclamar la devolución cuando retiren su consentimiento.
Fiscalmente, si acreditan la gratuidad, cada propietario declarará la imputación de renta correspondiente a su porcentaje de titularidad.
Vivienda cedida durante dos años mediante contrato
Una propietaria presta a su hermana una vivienda durante dos años y ambas firman un contrato de comodato.
Existe un plazo concreto, por lo que la relación encaja con mayor claridad en el comodato. La propietaria deberá declarar la imputación de renta inmobiliaria durante el periodo de cesión.
Además, convendrá analizar la posible tributación del derecho de uso en el ISD conforme a la normativa autonómica aplicable.
Cesión “hasta que el hijo ya no la necesite”
Los padres permiten a su hijo utilizar la vivienda “mientras la necesite”, sin ninguna otra precisión.
Conforme a la STS 1273/2026, esa expresión no establece necesariamente un plazo ni una finalidad concreta. La ocupación puede calificarse como precario y los propietarios conservarán la posibilidad de reclamar la vivienda a su voluntad.
El familiar paga 400 euros mensuales como “gastos”
Aunque el contrato afirme que la vivienda se entrega gratuitamente, el ocupante abona todos los meses 400 euros al propietario sin justificar su correspondencia con consumos reales.
Hacienda podría considerar que esos pagos constituyen una renta. La operación debería tratarse como arrendamiento, con declaración de los ingresos y aplicación de las reglas fiscales correspondientes.
Constitución de usufructo vitalicio a favor de un hijo
Un padre constituye gratuitamente un usufructo vitalicio sobre una vivienda a favor de su hijo.
No estamos ante comodato ni precario. El hijo adquiere un derecho real de usufructo, cuya constitución puede quedar sujeta al ISD. Además, deberán estudiarse las consecuencias para el padre en el IRPF y en la plusvalía municipal.
Errores frecuentes al ceder gratuitamente una vivienda
Entre los errores más habituales se encuentran:
Pensar que, como no se cobra alquiler, no existe ninguna obligación fiscal.
Declarar un alquiler ficticio a valor de mercado pese a estar acreditada la gratuidad.
No incluir la imputación de renta inmobiliaria en el IRPF.
Confundir comodato, precario y usufructo.
Utilizar la expresión “mientras la necesite” creyendo que garantiza un comodato indefinido.
No dejar constancia escrita de la gratuidad.
Llamar “gastos” a cantidades que constituyen realmente una renta.
Olvidar la posible incidencia del ISD para el familiar favorecido.
Aplicar las reglas de las personas físicas a una vivienda perteneciente a una sociedad.
No regular quién debe pagar los suministros, conservar el inmueble o realizar las reparaciones.
¿Conviene formalizar un contrato?
Sí. Aunque la cesión pueda ser verbal, un documento escrito aporta seguridad tanto civil como fiscal.
El contrato permite acreditar ante Hacienda que no existe una renta oculta y evita discusiones posteriores sobre la duración, los gastos, la conservación del inmueble o el momento en que debe devolverse.
No obstante, antes de redactarlo debe decidirse qué se pretende realmente:
Si se quiere garantizar al familiar el uso durante un periodo concreto, puede formalizarse un comodato con plazo determinado.
Si el propietario quiere conservar la posibilidad de recuperar la vivienda cuando lo considere necesario, debe evitar crear un derecho estable incompatible con esa finalidad.
Si se pretende atribuir un derecho de uso duradero, transmisible o vitalicio, quizá se esté planteando realmente un usufructo, con consecuencias fiscales muy distintas.
Conclusión
Ceder gratuitamente una vivienda a un familiar no significa que el propietario tenga que declarar automáticamente un alquiler calculado a precio de mercado. Si la gratuidad está acreditada, no existe rendimiento del capital inmobiliario, pero sí deberá declararse normalmente la correspondiente imputación de renta inmobiliaria.
La tributación se calculará, con carácter general, aplicando el 1,1 % o el 2 % sobre el valor catastral, según las circunstancias del inmueble y las reglas aplicables al ejercicio fiscal correspondiente. Esa cantidad se incorpora a la base general del IRPF, sin posibilidad de deducir los gastos de la vivienda.
También debe estudiarse la posición del familiar que recibe el uso, ya que la Dirección General de Tributos ha considerado que determinados contratos de comodato pueden quedar sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Finalmente, la diferencia entre comodato y precario resulta decisiva para recuperar la vivienda. Si no existe un plazo o un uso concreto y verificable, la cesión tenderá al precario. Como ha confirmado el Tribunal Supremo, permitir que alguien ocupe una vivienda “mientras la necesite” no convierte la necesidad de alojamiento en un plazo indefinido impuesto al propietario.
La mejor prevención consiste en analizar previamente la finalidad de la cesión, sus consecuencias tributarias y formalizar por escrito unas condiciones coherentes con lo que realmente desean las partes.
