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La RIC puede invertirse en viviendas destinadas al alquiler habitual en Canarias: requisitos, límites y oportunidades de la nueva regulación
La Ley 6/2025, de 28 de julio, amplía las posibilidades de materialización de la Reserva para Inversiones en Canarias, permitiendo determinadas inversiones en viviendas destinadas al arrendamiento residencial. La reforma pretende movilizar recursos privados para aumentar la oferta de vivienda habitual en el archipiélago, aunque mantiene importantes requisitos para disfrutar del incentivo fiscal.
1. Una reforma de la RIC para impulsar el alquiler residencial en Canarias
La Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) constituye uno de los principales instrumentos fiscales del Régimen Económico y Fiscal de Canarias (REF).
Su finalidad es incentivar que una parte de los beneficios obtenidos por empresas y profesionales en el archipiélago se destine a nuevas inversiones productivas, favoreciendo el desarrollo económico y la creación de empleo.
Tradicionalmente, la materialización de la RIC en inmuebles destinados al arrendamiento de viviendas había estado sometida a importantes restricciones.
Desde la modificación del artículo 27 de la Ley 19/1994, introducida por el Real Decreto-ley 12/2006, de 29 de diciembre, las posibilidades de utilizar la RIC para inversiones en viviendas destinadas al alquiler quedaron esencialmente limitadas a determinados supuestos de promoción de viviendas protegidas.
Sin embargo, la situación del mercado residencial canario ha impulsado un cambio legislativo significativo.
La Ley 6/2025, de 28 de julio, ha modificado el artículo 27 de la Ley 19/1994 para ampliar las posibilidades de materialización de la RIC en viviendas destinadas al arrendamiento habitual.
La reforma, aplicable a los períodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2025, persigue canalizar parte de los recursos empresariales hacia la creación y puesta a disposición de viviendas para residencia habitual.
La exposición de motivos vincula expresamente esta modificación con la situación de emergencia habitacional existente en Canarias y con la necesidad de movilizar recursos para aumentar la oferta de vivienda.
Ahora bien, la reforma no convierte cualquier inversión inmobiliaria residencial en una materialización válida de la RIC.
La normativa establece condiciones concretas que deben respetarse tanto en el momento de realizar la inversión como durante su posterior explotación.
2. ¿Qué viviendas pueden utilizarse para materializar la RIC?
La nueva regulación permite materializar la RIC mediante la adquisición y, en su caso, construcción de inmuebles situados en Canarias que se destinen de forma novedosa al arrendamiento de vivienda habitual.
La inversión puede realizarse tanto en viviendas nuevas como en determinadas viviendas usadas, aunque estas últimas están sometidas a condiciones adicionales.
La finalidad del arrendamiento debe ser proporcionar una residencia habitual, efectiva y estable al inquilino.
Por tanto, no basta con que el inmueble tenga uso residencial desde el punto de vista urbanístico.
Debe destinarse realmente a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario.
La norma también admite el arrendamiento con opción de compra, siempre que se respeten los requisitos correspondientes.
Además, permite determinadas inversiones que no tengan la consideración de inversión inicial, mediante la modalidad contemplada en el artículo 27.4.C de la Ley 19/1994.
Esta previsión amplía las posibilidades de materialización, aunque no elimina la necesidad de cumplir los requisitos generales y especiales del incentivo.
3. Los requisitos fundamentales para invertir la RIC en viviendas de alquiler
La nueva disposición adicional decimoquinta de la Ley 19/1994 establece varias condiciones que deben concurrir para que la inversión resulte válida.
Principales requisitos de la nueva regulación
Actividad económica de arrendamiento
La explotación debe disponer de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, conforme a las exigencias legales.
Arrendamiento efectivo en seis meses
La vivienda debe encontrarse arrendada dentro de los seis meses posteriores a su adquisición o puesta en condiciones de habitabilidad, según proceda.
Ausencia de vinculación
No debe existir vinculación directa o indirecta entre el arrendador y el arrendatario en los términos establecidos por la legislación tributaria.
Destino novedoso al alquiler habitual
La vivienda adquirida no debe haber estado cedida en régimen de arrendamiento de vivienda habitual durante el año anterior a su adquisición.
Mantenimiento de la inversión
Debe respetarse, con carácter general, el periodo mínimo de cinco años de afectación, con las particularidades previstas para los periodos de desocupación.
Estas condiciones deben analizarse conjuntamente. El cumplimiento de una de ellas no compensa el incumplimiento de las restantes.
4. La exigencia de una persona empleada a jornada completa
Uno de los aspectos más relevantes de la reforma es la exigencia de que el arrendamiento constituya una verdadera actividad económica.
La disposición adicional decimoquinta considera actividad económica de arrendamiento de vivienda aquella explotación para cuyo desarrollo se disponga de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Este requisito conecta con el artículo 27.2 de la Ley del IRPF, que utiliza la existencia de personal contratado a jornada completa como criterio para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica.
Por tanto, la mera adquisición de una vivienda para obtener rentas periódicas no basta para acceder al régimen.
Es necesario organizar una actividad de arrendamiento que reúna las condiciones legalmente exigidas.
Esto tiene una consecuencia práctica especialmente importante para los pequeños inversores.
Una empresa que adquiere una única vivienda y se limita a percibir mensualmente la renta, sin disponer de la estructura laboral requerida, no puede considerar automáticamente válida la materialización de su RIC.
El requisito de personal debe ser real y estar vinculado a la organización de la actividad económica.
Por ello, antes de realizar la inversión conviene comprobar si el proyecto dispone de una estructura suficiente para cumplir las exigencias legales durante el periodo correspondiente.
5. El plazo de seis meses para alquilar la vivienda
La nueva regulación exige que la vivienda se encuentre efectivamente arrendada dentro de los seis meses siguientes a su adquisición o a su puesta en condiciones de habitabilidad.
Esta última posibilidad resulta especialmente relevante cuando el inmueble necesita obras o actuaciones previas para poder ser ocupado legalmente.
Sin embargo, la fecha de puesta en condiciones de habitabilidad no puede fijarse libremente por el contribuyente.
Cuando sea posterior a la adquisición, deberá acreditarse mediante la documentación administrativa que justifique la primera ocupación conforme a la legislación aplicable.
Además, la ley establece reglas específicas para acreditar el inicio efectivo del arrendamiento.
No basta con disponer de un contrato firmado cuya ejecución no pueda justificarse.
Debe aportarse documentación que acredite el cobro de las cantidades exigibles al celebrarse el contrato y, en todo caso, de las correspondientes a las dos primeras mensualidades.
Esta exigencia pretende garantizar que la vivienda se incorpora realmente al mercado del alquiler residencial.
El incumplimiento del plazo de seis meses puede determinar la aplicación de las consecuencias previstas en el artículo 27.16 de la Ley 19/1994, relativas a la pérdida de los beneficios fiscales indebidamente disfrutados.
6. ¿Qué sucede si la vivienda queda desocupada?
Una de las novedades más favorables para los contribuyentes es la flexibilización del requisito de mantenimiento de la inversión cuando se produce un periodo de desocupación.
Con carácter general, los elementos patrimoniales en los que se materializa la RIC deben mantenerse en funcionamiento durante un periodo mínimo de cinco años.
En el caso de las viviendas destinadas al arrendamiento habitual, el cómputo comienza desde el inicio efectivo del alquiler.
Sin embargo, la nueva regulación contempla una solución específica cuando el arrendatario abandona la vivienda.
Si el inmueble vuelve a arrendarse dentro de los seis meses siguientes a su desocupación, no se considera interrumpida la afectación a la actividad económica.
No obstante, el plazo de mantenimiento obligatorio se amplía por un periodo equivalente al tiempo durante el cual la vivienda haya permanecido vacía.
Ejemplo práctico
Una empresa comienza a arrendar una vivienda el 1 de enero de 2026.
El arrendatario abandona el inmueble el 31 de diciembre de 2027 y la vivienda vuelve a alquilarse el 1 de abril de 2028.
Como el nuevo arrendamiento se produce dentro de los seis meses siguientes a la desocupación, la interrupción no determina por sí sola el incumplimiento del requisito de mantenimiento.
Sin embargo, el periodo obligatorio se prolongará por el tiempo durante el cual la vivienda haya permanecido desocupada.
Ejemplo simplificado, sujeto al cumplimiento de las restantes condiciones legales.
Esta previsión aporta mayor seguridad jurídica a los arrendadores, puesto que reconoce que los cambios de inquilino pueden generar periodos razonables de desocupación sin que ello implique necesariamente perder el incentivo fiscal.
7. La RIC también puede materializarse mediante sociedades y creación de empleo
La reforma no se limita a permitir la adquisición directa de viviendas.
También contempla la posibilidad de materializar la RIC mediante la suscripción de acciones o participaciones emitidas por sociedades como consecuencia de su constitución o ampliación de capital.
Para ello, las entidades participadas deberán desarrollar su actividad en Canarias y realizar inversiones destinadas al arrendamiento de vivienda conforme a las condiciones establecidas en la nueva regulación y en el artículo 27.4.D.1.º de la Ley 19/1994.
Esta posibilidad resulta especialmente interesante para proyectos empresariales de mayor dimensión.
Por ejemplo, varios inversores pueden participar en una sociedad que desarrolle una actividad organizada de adquisición y explotación de viviendas destinadas al alquiler habitual.
No obstante, la simple compra de participaciones en cualquier sociedad inmobiliaria no constituye automáticamente una materialización válida.
Deben cumplirse las condiciones relativas a la emisión de las participaciones, el destino efectivo de los fondos, los plazos de inversión y el mantenimiento de los activos.
La reforma también admite la materialización mediante determinadas inversiones en creación de empleo directamente relacionadas con las inversiones residenciales.
En estos casos, deben respetarse los requisitos previstos en las letras B y B bis del artículo 27.4, incluidos los relativos al incremento de plantilla y su mantenimiento cuando correspondan.
Por tanto, la contratación de personal exigida para calificar el arrendamiento como actividad económica no equivale automáticamente a una materialización adicional de RIC por creación de empleo. Para ello deben cumplirse los requisitos específicos de esta modalidad.
8. Viviendas protegidas: se amplían las posibilidades de inversión
La Ley 6/2025 también introduce modificaciones relevantes en el tratamiento de determinadas inversiones en viviendas protegidas.
Entre ellas, flexibiliza las posibilidades de materialización mediante inversiones en suelo destinado a promoción o rehabilitación de viviendas protegidas para su arrendamiento.
La nueva redacción permite que intervengan entes, entidades u organismos públicos en la formalización efectiva de los arrendamientos, actuando como intermediarios entre el contribuyente y el arrendatario.
Asimismo, la regulación amplía determinados supuestos de inversión en viviendas protegidas sin exigir con carácter general que el inversor sea necesariamente la sociedad promotora.
No obstante, deben respetarse los requisitos específicos de cada modalidad, especialmente los relativos al destino de las viviendas, la actividad económica de arrendamiento y, cuando corresponda, la inscripción de los beneficiarios en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias.
Esta modificación puede favorecer la participación de inversores privados en proyectos residenciales destinados a colectivos con mayores dificultades de acceso a la vivienda.
9. La vivienda vacacional continúa excluida de la RIC
La ampliación de las posibilidades de inversión residencial no se extiende a las viviendas vacacionales.
La Ley 6/2025 refuerza expresamente la prohibición de materializar la RIC mediante la adquisición, rehabilitación o reforma de inmuebles destinados a esta modalidad de alojamiento turístico.
La regulación identifica las viviendas vacacionales por referencia a la normativa turística canaria, especialmente al Decreto 142/2010 y al Decreto 113/2015.
Esta precisión resulta importante porque permite diferenciar las viviendas vacacionales de otras modalidades de alojamiento turístico reguladas en Canarias.
Por tanto, la exclusión específica de las viviendas vacacionales no debe interpretarse automáticamente como una prohibición absoluta de cualquier inversión en establecimientos turísticos.
La posible materialización en otros activos turísticos deberá examinarse conforme a los requisitos generales y específicos del artículo 27 de la Ley 19/1994.
En cualquier caso, la nueva vía de materialización de la RIC en viviendas de alquiler está orientada al arrendamiento residencial habitual, no a la explotación vacacional.
10. ¿Pueden los autónomos materializar la RIC en viviendas destinadas al alquiler?
La nueva regulación no limita estas posibilidades exclusivamente a las sociedades mercantiles.
La disposición adicional decimoquinta reconoce expresamente que los contribuyentes del IRPF que determinen sus rendimientos netos mediante el método de estimación directa pueden disfrutar del régimen de la RIC en las condiciones establecidas.
Por tanto, determinados empresarios y profesionales autónomos también pueden utilizar esta modalidad de materialización.
Sin embargo, deben cumplir los mismos requisitos sustantivos que resulten aplicables, incluidos los relativos al desarrollo de una actividad económica de arrendamiento, la contratación de personal, los plazos y el mantenimiento de la inversión.
No basta con que una persona física tenga una vivienda alquilada o declare rendimientos del capital inmobiliario.
La aplicación del incentivo exige que concurran las condiciones legales propias de la actividad económica y del régimen de la RIC.
Esta distinción resulta especialmente importante para evitar que se confunda la inversión patrimonial particular con una inversión empresarial apta para materializar la reserva.
11. Las consecuencias prácticas: una oportunidad que exige planificación
La reforma abre nuevas posibilidades para empresas y profesionales que disponen de dotaciones a la RIC pendientes de materializar.
Sin embargo, también introduce obligaciones que deben analizarse antes de adquirir una vivienda.
La primera cuestión consiste en comprobar que la inversión puede acogerse al régimen, atendiendo al tipo de inmueble, su historial de arrendamiento y su destino efectivo.
La segunda es determinar si existe una actividad económica de arrendamiento organizada conforme a los requisitos legales.
La tercera consiste en planificar los plazos: el plazo general de materialización de la RIC, el periodo de seis meses para iniciar el alquiler y el plazo mínimo de mantenimiento de la inversión.
También deben examinarse las condiciones de financiación, la posibilidad de adquirir viviendas usadas, las incompatibilidades con otros incentivos fiscales y la documentación necesaria para acreditar el cumplimiento de los requisitos.
Especial importancia tiene la comprobación de si la vivienda ha estado arrendada durante el año anterior a su adquisición, puesto que la exigencia de destino novedoso puede impedir utilizar determinadas operaciones inmobiliarias para materializar la RIC.
Asimismo, la contratación de una persona a jornada completa puede representar un coste relevante, especialmente cuando se pretende invertir en una única vivienda.
Por ello, aunque la reforma amplía las alternativas de materialización, su aprovechamiento puede resultar más adecuado para proyectos empresariales que dispongan de una estructura organizada de arrendamiento.
12. Conclusión: la RIC se abre al alquiler habitual, pero no a cualquier inversión residencial
La Ley 6/2025, de 28 de julio, introduce una modificación significativa en el régimen de la Reserva para Inversiones en Canarias.
Por primera vez desde las restricciones introducidas en 2007, se amplían de manera sustancial las posibilidades de materializar la RIC en viviendas destinadas al arrendamiento residencial habitual.
La reforma responde a una finalidad económica y social concreta: movilizar recursos empresariales hacia el mercado de la vivienda en un contexto de dificultades de acceso al alquiler en el archipiélago.
Sin embargo, el legislador ha condicionado la aplicación del incentivo al cumplimiento de requisitos específicos.
La existencia de una actividad económica de arrendamiento, la contratación de personal a jornada completa, el destino novedoso de las viviendas, la ausencia de vinculación con los arrendatarios y el respeto de los plazos constituyen elementos esenciales del nuevo régimen.
También se flexibiliza el mantenimiento de la inversión cuando se producen periodos de desocupación, se admiten determinadas inversiones mediante sociedades y creación de empleo y se amplían las posibilidades relacionadas con viviendas protegidas.
Al mismo tiempo, se mantiene la exclusión de las viviendas vacacionales.
La principal conclusión es que la RIC puede convertirse en una herramienta relevante para fomentar el alquiler residencial en Canarias, pero su utilización exige una verdadera inversión empresarial y no una simple adquisición patrimonial de viviendas para obtener rentas.
La planificación previa y el seguimiento de las condiciones legales serán determinantes para garantizar la correcta aplicación del incentivo y evitar futuras regularizaciones tributarias.
Referencia normativa
Ley 6/2025, de 28 de julio, de modificación de la Ley 19/1994, de 6 de julio, del Régimen Económico y Fiscal de Canarias.
Publicación: BOE núm. 181, de 29 de julio de 2025.
Entrada en vigor: 18 de agosto de 2025.
Efectos fiscales: periodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2025.
Normativa modificada: artículo 27 y nueva disposición adicional decimoquinta de la Ley 19/1994.
Ámbito: materialización de la RIC en inversiones destinadas al arrendamiento de vivienda en Canarias.
