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La tributación en AJD y en IVA/IGIC de las compraventas inmobiliarias con subrogación hipotecaria
Comprar un inmueble hipotecado y asumir la deuda del vendedor puede tener importantes consecuencias fiscales
Es relativamente frecuente que un inmueble que se transmite mediante compraventa se encuentre gravado con una hipoteca.
En estos casos existen diferentes posibilidades.
El vendedor puede cancelar previamente el préstamo y transmitir posteriormente el inmueble libre de cargas.
También puede destinar una parte del precio recibido a cancelar simultáneamente la deuda pendiente.
O puede acordarse que el comprador se subrogue en el préstamo hipotecario, convirtiéndose en nuevo deudor frente a la entidad financiera.
Esta última posibilidad plantea importantes cuestiones fiscales.
¿La sustitución del vendedor por el comprador como deudor hipotecario constituye un nuevo acto sujeto a Actos Jurídicos Documentados (AJD)?
¿La asunción de la deuda hipotecaria por el adquirente determina la aplicación de la inversión del sujeto pasivo del IVA?
¿Y qué sucede cuando el inmueble está situado en Canarias y la operación está sujeta al IGIC?
La Dirección General de Tributos ha abordado recientemente estas cuestiones y sus conclusiones obligan a distinguir cuidadosamente entre la tributación de la propia compraventa y la correspondiente a la subrogación hipotecaria.
Compraventa y subrogación hipotecaria: dos elementos de una misma operación
Imaginemos un inmueble que se vende por:
1.000.000 de euros.
Sobre el inmueble existe un préstamo hipotecario pendiente de:
600.000 euros.
Las partes acuerdan que:
el comprador entrega 400.000 euros al vendedor;
y se subroga en los 600.000 euros pendientes del préstamo.
Desde una perspectiva económica, el precio continúa siendo 1.000.000 de euros.
La diferencia reside en la forma de satisfacerlo:
400.000 € en dinero + 600.000 € mediante asunción de deuda = 1.000.000 €.
Pero desde el punto de vista tributario debemos distinguir:
la transmisión del inmueble, y la sustitución del deudor hipotecario.
Esta distinción es fundamental para analizar correctamente el AJD y el IVA o IGIC.
Primera cuestión: ¿la subrogación del comprador está sujeta a AJD?
La Consulta Vinculante V0745-25, de 28 de abril de 2025, analiza precisamente esta cuestión.
La operación consistía en una compraventa de un inmueble gravado con un préstamo hipotecario en la que el adquirente se subrogaba en la posición del vendedor como deudor.
La duda era determinar si esa sustitución subjetiva debía considerarse un acto adicional sujeto a la cuota gradual de documentos notariales de AJD.
La DGT concluye que la subrogación del adquirente en la posición del vendedor como deudor hipotecario, cuando forma parte de la propia compraventa, no está sujeta por sí misma a una segunda cuota gradual de AJD.
La razón resulta especialmente interesante.
Para que exista AJD deben cumplirse varios requisitos
El artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP-AJD exige, para aplicar la cuota gradual de documentos notariales, que nos encontremos ante primeras copias de escrituras o actas notariales que:
tengan por objeto cantidad o cosa valuable;
contengan actos o contratos inscribibles en determinados registros;
y no estén sujetos a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas u Operaciones Societarias ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por tanto, la existencia de una escritura pública no determina automáticamente la tributación por AJD.
En la compraventa con subrogación hipotecaria debe analizarse específicamente si la sustitución del deudor produce una inscripción registral distinta de la correspondiente a la propia transmisión del inmueble.
Y aquí se encuentra la clave del criterio de la DGT.
La subrogación del comprador no genera una inscripción independiente
En una compraventa ordinaria con subrogación hipotecaria se sustituye al vendedor por el comprador en la posición deudora.
Pero la hipoteca continúa recayendo sobre el mismo inmueble.
No se constituye una nueva garantía.
Tampoco se produce necesariamente una ampliación del préstamo.
La DGT considera que esa sustitución del deudor no genera una inscripción distinta de la provocada por la propia transmisión del inmueble.
Por ello, no se cumple uno de los requisitos necesarios para exigir una cuota adicional de AJD por la subrogación.
La conclusión puede expresarse de forma sencilla:
Comprar un inmueble hipotecado y sustituir al vendedor como deudor del préstamo no implica, por ese solo hecho, pagar nuevamente AJD por la subrogación.
Pero ¿no había dicho el Tribunal Supremo que la liberación de un deudor sí tributa por AJD?
Aquí aparece una distinción fundamental.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia 521/2020, de 20 de mayo de 2020, analizó un supuesto diferente.
Existía un inmueble perteneciente a varios copropietarios que eran además codeudores de un préstamo hipotecario.
Se extinguió el condominio.
Uno de ellos se adjudicó el inmueble y los restantes fueron liberados de su responsabilidad como deudores.
El Tribunal Supremo consideró que esa liberación documentada en escritura pública estaba sujeta a AJD.
¿Por qué?
Porque existía una modificación subjetiva de los responsables del préstamo con trascendencia registral independiente.
A partir de esta sentencia, la DGT modificó su criterio en diferentes consultas —entre ellas V3116-20, V3397-20, V2822-21, V1148-22 y V0051-23— relativas fundamentalmente a extinciones de condominio acompañadas de liberación de codeudores.
La V0745-25 distingue la compraventa de la extinción del condominio
Esta es probablemente la principal aportación de la consulta de 2025.
La DGT considera que no puede trasladarse automáticamente la doctrina del Tribunal Supremo sobre extinción de condominios a una compraventa ordinaria con subrogación hipotecaria.
Son operaciones diferentes.
Extinción de condominio
Existe una relación hipotecaria previa entre varios codeudores y posteriormente uno o varios son liberados.
Puede existir un acto autónomo con trascendencia registral.
Compraventa con subrogación
El inmueble cambia de propietario y, como consecuencia de esa transmisión, el adquirente sustituye al transmitente como deudor.
La subrogación se integra en la propia transmisión y no produce una inscripción diferente de la originada por la compraventa.
Por ello, la DGT concluye en la V0745-25 que esta última subrogación no queda sujeta adicionalmente a la cuota gradual de AJD.
Atención: subrogación no significa novación del préstamo
La conclusión anterior tampoco debe generalizarse indiscriminadamente.
Una cosa es que el comprador simplemente sustituya al vendedor como deudor.
Otra muy diferente es aprovechar la operación para modificar además:
el capital;
el plazo;
el tipo de interés;
la responsabilidad hipotecaria;
el valor de tasación;
las fincas hipotecadas;
o determinadas condiciones financieras.
En estos casos puede existir una verdadera novación modificativa del préstamo hipotecario.
Su tratamiento en AJD deberá analizarse separadamente, teniendo en cuenta además las posibles exenciones previstas por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Por tanto:
Subrogación del comprador ≠ necesariamente novación hipotecaria.
Y la fiscalidad puede ser diferente.
Segunda cuestión: ¿qué ocurre con el IVA?
Aquí el problema cambia completamente.
La Ley del IVA contiene una regla específica de inversión del sujeto pasivo para determinadas transmisiones inmobiliarias.
El artículo 84.Uno.2.º.e) establece la inversión del sujeto pasivo, entre otros supuestos, en:
las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre bienes inmuebles.
Y añade que se entiende asimismo ejecutada la garantía cuando:
el inmueble se transmite a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada;
o se transmite a cambio de la obligación de extinguir dicha deuda por el adquirente.
En estos casos, cuando concurren los requisitos legales, el vendedor no repercute materialmente el IVA y es el adquirente quien se convierte en sujeto pasivo mediante el mecanismo de inversión.
La interpretación inicialmente amplia de la DGT
Durante años, la Dirección General de Tributos mantuvo una interpretación relativamente amplia de esta regla.
En consultas como las V1415-13, V1416-13, V2323-18, V0568-20 o V2103-21, admitió la aplicación de la inversión del sujeto pasivo en determinadas transmisiones de inmuebles hipotecados cuando el adquirente se subrogaba en la deuda garantizada.
El razonamiento podía resumirse así:
inmueble hipotecado + comprador empresario + subrogación en la deuda = posible inversión del sujeto pasivo.
De acuerdo con esta interpretación, la asunción de la deuda hipotecaria por el comprador podía encajar en la referencia legal a la transmisión del inmueble acompañada de la obligación de extinguir la deuda garantizada.
Pero la existencia de una hipoteca no basta
Este es probablemente el punto en el que más cautela requiere actualmente el análisis.
La inversión del sujeto pasivo es una excepción a la regla general del IVA y no debe interpretarse de manera ilimitada.
La doctrina del TEAC ha insistido en que la expresión utilizada por la Ley debe interpretarse teniendo presente su elemento esencial:
debe existir una entrega efectuada en ejecución de una garantía.
Por tanto, no toda compraventa de un inmueble hipotecado entra automáticamente en esta regla.
El simple hecho de que:
exista una hipoteca;
parte del precio se destine a cancelarla;
o el comprador asuma determinadas obligaciones relacionadas con la deuda,
no debería llevar sin más a aplicar la inversión del sujeto pasivo.
Debe analizarse la relación real existente entre la transmisión y la ejecución de la garantía hipotecaria.
La cuestión clave: ¿se está ejecutando realmente la garantía?
La interpretación más prudente obliga a distinguir dos escenarios.
Escenario 1. La transmisión está vinculada a la ejecución de la garantía
La entrega del inmueble se produce precisamente como mecanismo para satisfacer, extinguir o ejecutar la deuda garantizada.
En estos casos puede resultar aplicable la inversión del sujeto pasivo prevista por el artículo 84.Uno.2.º.e) de la Ley del IVA.
Escenario 2. Existe una compraventa ordinaria de un inmueble hipotecado
La operación responde a una compraventa normal.
Existe una hipoteca porque el vendedor financió previamente el inmueble.
El comprador adquiere el bien y, como parte de la estructura financiera de la operación, se subroga en el préstamo o facilita su cancelación.
En estos casos debe analizarse con especial cautela si realmente existe el elemento de ejecución de la garantía exigido por la norma.
La mera existencia de deuda hipotecaria no debería convertir automáticamente toda compraventa en una operación con inversión del sujeto pasivo.
Una cuestión aparentemente formal que puede producir consecuencias importantes
Aplicar incorrectamente la inversión del sujeto pasivo puede generar problemas significativos.
Si se considera erróneamente que existe inversión:
el vendedor no repercutirá IVA.
Pero si posteriormente la Administración concluye que no procedía aplicar la regla:
podrá exigir el IVA que debió repercutirse, con las consecuencias correspondientes.
Y también puede suceder lo contrario.
Que vendedor y comprador traten la operación como una compraventa ordinaria con IVA repercutido cuando, conforme a la naturaleza de la transmisión, procedía la inversión del sujeto pasivo.
Por ello, en operaciones inmobiliarias de cuantía importante no debería decidirse la aplicación de esta regla simplemente porque en la escritura figure una subrogación hipotecaria.
No debe confundirse con otro supuesto de inversión: la renuncia a la exención
Existe además otra situación muy frecuente.
Imaginemos una segunda entrega de una edificación.
Con carácter general estaría:
sujeta pero exenta de IVA.
Sin embargo, si concurren los requisitos legales, el vendedor puede renunciar a la exención.
Cuando se renuncia válidamente a la exención inmobiliaria, el artículo 84.Uno.2.º.e) establece igualmente la inversión del sujeto pasivo.
Por tanto, podemos llegar a la inversión por dos caminos diferentes:
Supuesto | Razón de la inversión |
Segunda entrega con renuncia a la exención | Renuncia a la exención inmobiliaria |
Entrega efectuada en ejecución de garantía | Ejecución/extinción de deuda garantizada |
No deben confundirse.
En una misma operación hipotecada puede ser necesario determinar qué supuesto concreto justifica la inversión.
Ejemplo práctico
Una sociedad vende a otra un local por:
1.500.000 euros.
Existe una hipoteca pendiente de:
900.000 euros.
El comprador paga:
600.000 euros al vendedor
y se subroga en:
900.000 euros de préstamo hipotecario.
Desde el punto de vista de AJD, si estamos ante una compraventa ordinaria y la subrogación simplemente sustituye al vendedor por el comprador como deudor, sin constituir una nueva garantía ni producir una inscripción independiente, el criterio de la V0745-25 conduce a considerar que la subrogación no genera una segunda cuota gradual de AJD.
Pero a efectos del IVA no podemos aplicar automáticamente el mismo razonamiento.
Será necesario analizar:
si la transmisión está sujeta al IVA;
si está exenta;
si se renuncia a la exención;
si el adquirente es empresario o profesional;
y si la operación constituye realmente una entrega efectuada en ejecución de la garantía o en alguno de los supuestos asimilados legalmente.
Por tanto:
una misma subrogación puede ser irrelevante como hecho imponible adicional en AJD y, sin embargo, resultar muy relevante para determinar quién es el sujeto pasivo del IVA.
¿Qué ocurre en Canarias? La subrogación hipotecaria y el IGIC
En Canarias debemos sustituir el análisis del IVA por el correspondiente al Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
Y aquí encontramos un paralelismo normativo especialmente importante.
El artículo 19.1.2.º.g) de la Ley 20/1991 establece la inversión del sujeto pasivo en determinadas entregas inmobiliarias.
Entre ellas se encuentran:
las realizadas como consecuencia de un proceso concursal;
determinadas entregas inmobiliarias exentas en las que se haya renunciado a la exención;
y las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles.
La norma canaria añade igualmente que se entiende ejecutada la garantía cuando el inmueble se transmite:
a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada,
o
a cambio de la obligación de extinguir dicha deuda por el adquirente.
El paralelismo con el artículo 84.Uno.2.º.e) de la Ley del IVA es, por tanto, evidente.
¿Significa esto que toda compraventa canaria con subrogación hipotecaria lleva inversión del sujeto pasivo del IGIC?
No debería afirmarse de forma automática.
Precisamente la evolución interpretativa producida en IVA aconseja extremar la prudencia.
Debe analizarse si nos encontramos realmente ante una transmisión que responde a la ejecución de una garantía inmobiliaria o ante una compraventa ordinaria en la que simplemente existe una financiación hipotecaria previa.
Aunque la redacción de IVA e IGIC es muy similar, las consultas vinculantes de la DGT relativas al IVA no constituyen por sí mismas doctrina vinculante de la Administración Tributaria Canaria respecto del IGIC.
Por ello, en operaciones canarias relevantes económicamente, especialmente cuando la aplicación o no de la inversión del sujeto pasivo determine cuotas significativas, puede resultar recomendable analizar la doctrina específicamente canaria o valorar la formulación de una consulta tributaria.
¿Y el AJD en Canarias?
Aquí conviene recordar que el AJD es un tributo cedido a las comunidades autónomas.
Por tanto, también en una operación realizada en Canarias deberá analizarse la tributación de la escritura conforme al Texto Refundido del ITP-AJD y a las particularidades autonómicas aplicables.
La cuestión relativa a si la propia subrogación del comprador constituye un hecho imponible adicional debe distinguirse de la tributación que corresponda a la compraventa y, en su caso, de otras modificaciones hipotecarias que se documenten simultáneamente.
El criterio de la V0745-25 resulta especialmente relevante:
la mera sustitución del vendedor por el comprador como deudor dentro de la propia compraventa no genera una inscripción diferente y, por tanto, no determina por sí misma una nueva tributación gradual por AJD.
La entidad financiera tiene un papel importante
No debemos olvidar un aspecto civil y financiero que puede condicionar también el análisis tributario.
No es lo mismo que comprador y vendedor acuerden entre ellos que el primero asumirá económicamente las cuotas pendientes que una verdadera subrogación con liberación del deudor anterior aceptada por la entidad acreedora.
La posición del banco puede determinar:
si el vendedor queda realmente liberado;
si existe una auténtica sustitución del deudor;
si se produce una novación;
qué modificaciones del préstamo se formalizan;
y qué contenido tendrá finalmente la escritura.
Por ello, la denominación “compraventa con subrogación” no basta.
Debe revisarse qué ha consentido realmente la entidad financiera y qué obligaciones permanecen después de la operación.
Cuatro situaciones que no deben confundirse
Operación | Consecuencia a analizar |
Compraventa de inmueble hipotecado sin subrogación | Tributación ordinaria de la compraventa |
Compraventa con sustitución del vendedor por el comprador como deudor | V0745-25: la subrogación no genera por sí sola AJD adicional |
Extinción de condominio con liberación de codeudores | Puede existir AJD conforme a la doctrina del TS |
Subrogación acompañada de modificación del préstamo | Debe analizarse separadamente la novación y posibles exenciones |
A efectos de IVA/IGIC debe realizarse, además, un análisis independiente para determinar si existe realmente ejecución de la garantía o algún otro supuesto de inversión del sujeto pasivo.
¿Qué debería revisarse antes de firmar la escritura?
En una compraventa inmobiliaria con deuda hipotecaria conviene determinar antes del otorgamiento:
1. Cómo tributa la transmisión del inmueble.
¿IVA, IGIC, TPO? ¿Existe exención? ¿Se renuncia a ella?
2. Qué ocurre exactamente con el préstamo.
¿Se cancela? ¿Se subroga el comprador? ¿El banco libera al vendedor?
3. Si se modifican sus condiciones.
Capital, plazo, interés, responsabilidad hipotecaria, tasación u otras cláusulas.
4. Si existe un acto adicional sujeto a AJD.
No toda modificación hipotecaria tiene el mismo tratamiento.
5. Si procede la inversión del sujeto pasivo.
Debe identificarse la causa concreta: renuncia a la exención, ejecución de garantía u otro supuesto legal.
6. Si el inmueble está en territorio IVA o IGIC.
En Canarias debe aplicarse la normativa específica del IGIC.
La fiscalidad debería estar determinada antes de firmar la escritura, porque la redacción del propio documento puede resultar fundamental para acreditar la verdadera naturaleza de la operación.
Preguntas frecuentes sobre compraventas con subrogación hipotecaria
¿Comprar un inmueble hipotecado obliga a subrogarse en la hipoteca?
No.
Puede acordarse que el vendedor cancele previamente la deuda, que se cancele simultáneamente con cargo al precio o que el comprador se subrogue en determinadas condiciones.
¿La subrogación del comprador en la hipoteca paga nuevamente AJD?
No necesariamente.
La V0745-25 considera que, en una compraventa en la que se sustituye al vendedor por el comprador como deudor, esa subrogación no genera por sí misma una inscripción distinta de la compraventa y, por tanto, no queda sometida adicionalmente a la cuota gradual de AJD.
¿Y si el banco libera expresamente al vendedor?
En una verdadera compraventa con sustitución del deudor debe atenderse al criterio específico de la V0745-25. No debe trasladarse automáticamente la doctrina del Tribunal Supremo sobre liberación de codeudores en una extinción de condominio, porque los negocios jurídicos son distintos.
¿Por qué en una extinción de condominio puede haber AJD y en una compraventa no?
Porque en la extinción de condominio analizada por el Tribunal Supremo existía una modificación subjetiva autónoma con trascendencia registral, mientras que en la compraventa la sustitución del deudor se integra en la propia transmisión.
¿Qué ocurre si además se amplía el préstamo?
Habrá que analizar separadamente esa ampliación o novación hipotecaria. La conclusión de la V0745-25 sobre la mera subrogación no significa que cualquier modificación simultánea del préstamo quede sin tributación.
¿La existencia de una hipoteca determina automáticamente la inversión del sujeto pasivo del IVA?
No.
Debe comprobarse si concurre alguno de los supuestos previstos en el artículo 84.Uno.2.º.e) de la Ley del IVA.
¿Subrogarse en el préstamo significa siempre que se está ejecutando la garantía?
No debería llegarse automáticamente a esa conclusión. Debe analizarse la naturaleza de la operación y su verdadera conexión con la ejecución o extinción de la deuda garantizada.
¿Quién ingresa el IVA cuando existe inversión del sujeto pasivo?
El adquirente se convierte en sujeto pasivo y debe autorrepercutirse el impuesto conforme a las reglas aplicables.
¿Puede existir inversión del sujeto pasivo aunque no haya subrogación hipotecaria?
Sí.
Por ejemplo, puede existir por renuncia a determinadas exenciones inmobiliarias o en otros supuestos expresamente establecidos por la Ley.
¿Una segunda entrega de un inmueble con renuncia a la exención lleva inversión del sujeto pasivo?
Sí, cuando concurran los requisitos legales. Se trata de un supuesto de inversión distinto del relacionado con la ejecución de una garantía hipotecaria.
¿En Canarias existe una regla equivalente en el IGIC?
Sí.
El artículo 19.1.2.º.g) de la Ley 20/1991 contempla la inversión del sujeto pasivo en determinadas entregas inmobiliarias, incluidas las realizadas en ejecución de garantías y los supuestos asimilados previstos legalmente.
¿La doctrina de la DGT sobre IVA puede aplicarse automáticamente al IGIC?
No.
La similitud normativa es muy relevante para interpretar el problema, pero el IGIC dispone de normativa y doctrina propias.
¿La deuda hipotecaria asumida forma parte del precio de adquisición?
La asunción de la deuda constituye económicamente una forma de satisfacer la contraprestación pactada. Debe analizarse conjuntamente con el resto del precio y con las reglas específicas del impuesto correspondiente.
¿Es importante cómo se redacte la escritura?
Mucho.
Debe quedar claramente reflejado:
el precio total;
la deuda pendiente;
quién la asume;
si el acreedor consiente la sustitución;
si el vendedor queda liberado;
si se modifican las condiciones financieras;
y cuál es el tratamiento fiscal que las partes atribuyen a la operación.
Conclusión: una misma subrogación puede tener efectos distintos en AJD y en IVA/IGIC
Las compraventas de inmuebles hipotecados son un buen ejemplo de por qué una misma operación debe analizarse separadamente desde cada impuesto.
La Consulta V0745-25, de 28 de abril de 2025, aporta una conclusión importante respecto del AJD:
la sustitución del vendedor por el comprador como deudor hipotecario, cuando se produce dentro de una compraventa y no genera una inscripción independiente, no queda sujeta por sí misma a una nueva cuota gradual de AJD.
La conclusión no contradice necesariamente la doctrina del Tribunal Supremo sobre liberación de codeudores.
Los supuestos son diferentes.
Una cosa es reorganizar las responsabilidades hipotecarias existentes entre copropietarios después de una extinción de condominio y otra sustituir al vendedor por el comprador como consecuencia de la transmisión del inmueble.
En IVA, sin embargo, el análisis sigue otro camino.
El artículo 84.Uno.2.º.e) contempla la inversión del sujeto pasivo en determinadas entregas realizadas en ejecución de garantías inmobiliarias y extiende el supuesto a determinadas transmisiones relacionadas con la extinción de la deuda garantizada.
Pero la existencia de una hipoteca o de una subrogación no debería conducir automáticamente a aplicar la inversión del sujeto pasivo.
Debe analizarse la verdadera naturaleza de la operación y su conexión con la ejecución de la garantía.
Y en Canarias encontramos prácticamente la misma cuestión en el artículo 19.1.2.º.g) de la Ley 20/1991, que contempla para el IGIC una regla equivalente de inversión del sujeto pasivo.
Por ello, antes de firmar una compraventa con subrogación hipotecaria conviene responder separadamente a tres preguntas:
¿Cómo tributa la compraventa?
¿La subrogación genera por sí misma AJD?
¿La forma de asumir o extinguir la deuda determina la inversión del sujeto pasivo del IVA o del IGIC?
Solo después de contestar las tres puede determinarse correctamente la tributación indirecta de la operación.
