Los mayores de 65 años pueden donar la mitad de su vivienda habitual sin tributar en el IRPF

La Dirección General de Tributos confirma que la exención no exige transmitir la totalidad del inmueble. También puede aplicarse cuando una persona mayor de 65 años dona únicamente una participación de su vivienda habitual.

Una donación inmobiliaria puede generar una ganancia patrimonial para quien entrega el inmueble, aunque no reciba dinero a cambio. Sin embargo, la Ley del IRPF establece una importante excepción para las personas mayores de 65 años que transmitan su vivienda habitual.

La Dirección General de Tributos ha aclarado ahora que esta ventaja fiscal también resulta aplicable cuando se dona solamente una parte de la vivienda.

La consulta planteada ante la Dirección General de Tributos

La cuestión analizada aparece en la consulta vinculante V0571-26, de 11 de marzo de 2026.

El consultante, mayor de 65 años, pretendía donar a su cónyuge el 50 % de una vivienda que tenía la consideración de habitual. La duda consistía en determinar si la ganancia patrimonial correspondiente a esa participación podía acogerse a la exención del IRPF.

La Dirección General de Tributos responde afirmativamente: si el donante cumple el requisito de edad y el inmueble constituye su vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada por la donación de ese 50 % queda exenta.

Donar una vivienda también puede generar una ganancia patrimonial

En una donación no existe un precio pagado por el adquirente, pero sí se produce una alteración en la composición del patrimonio del donante.

Por eso, a efectos del IRPF, debe compararse el valor de adquisición de la parte transmitida con su valor de transmisión.

Tratándose de una transmisión gratuita, el valor de transmisión se determina aplicando las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado. Si el valor correspondiente al 50 % donado es superior al coste proporcional de adquisición, aparecerá una ganancia patrimonial para el donante.

Por ejemplo, si una persona adquirió su vivienda por 120.000 euros y años después dona el 50 % cuando el inmueble tiene un valor de 300.000 euros, la operación puede poner de manifiesto una ganancia patrimonial:

• Valor de transmisión del 50 %: 150.000 euros.

• Valor de adquisición proporcional: 60.000 euros.

• Ganancia patrimonial: 90.000 euros.

Como regla general, esa ganancia debería integrarse en la base imponible del ahorro del donante.

La exención para los mayores de 65 años

El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exentas las ganancias patrimoniales obtenidas con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia.

La norma habla de “transmisión”, por lo que no se limita a las compraventas. También comprende las donaciones y otras formas de disposición del inmueble.

Además, la exención presenta dos ventajas importantes:

• No obliga al donante a reinvertir el dinero en otra vivienda.

• Tampoco exige constituir una renta vitalicia.

En una donación ni siquiera se recibe un importe que pueda ser reinvertido. La exención opera directamente si concurren los requisitos relativos a la edad y al carácter habitual de la vivienda.

No es necesario donar toda la vivienda

La principal aportación de la consulta V0571-26 consiste en confirmar que la exención puede aplicarse a la transmisión de una participación indivisa.

La Ley del IRPF no exige que el contribuyente transmita el 100 % de la vivienda. Por tanto, si una persona mayor de 65 años dona el 50 %, la ganancia correspondiente a esa mitad puede quedar íntegramente exenta.

El donante conservará la titularidad del otro 50 %, mientras que el beneficiario de la donación pasará a ser copropietario del inmueble.

Esta conclusión también permite plantear transmisiones parciales o sucesivas, aunque cada operación deberá analizarse individualmente y responder a una verdadera transmisión patrimonial.

La clave está en que sea la vivienda habitual

Tener más de 65 años no basta para aplicar la exención. El inmueble transmitido debe reunir la condición de vivienda habitual del donante.

El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF considera vivienda habitual, con carácter general, la edificación que haya constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado mínimo de tres años.

No obstante, la vivienda puede conservar esa consideración aunque no haya transcurrido dicho plazo cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como:

• La celebración de matrimonio.

• Una separación matrimonial.

• Un traslado laboral.

• La obtención del primer empleo o un cambio de empleo.

• El fallecimiento del contribuyente.

• Otras circunstancias análogas debidamente justificadas.

Además, a efectos de esta exención, se considera que se transmite la vivienda habitual cuando el inmueble tenga esa condición en el momento de la donación o la hubiera tenido hasta cualquier día de los dos años anteriores.

Por tanto, una persona que hubiera abandonado su antigua vivienda habitual podría beneficiarse todavía de la exención si formaliza la transmisión dentro de ese plazo.

¿La exención depende de que el beneficiario sea el cónyuge?

No. Aunque la consulta V0571-26 se refiere a una donación entre cónyuges, la exención del IRPF se construye atendiendo a las circunstancias del donante y del inmueble, no a la identidad del donatario.

En consecuencia, la exención puede resultar aplicable aunque la participación se done al cónyuge, a un hijo o a otra persona, siempre que:

• El donante sea mayor de 65 años.

• La participación transmitida pertenezca al donante.

• El inmueble sea o haya sido recientemente su vivienda habitual.

• La operación constituya una verdadera transmisión de la propiedad.

La relación con el beneficiario sí puede resultar decisiva para calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero no para reconocer esta exención en el IRPF.

Por esta razón, un título más preciso sería hablar de la donación de una parte de la vivienda habitual, sin limitar la regla exclusivamente a la pareja.

¿Qué sucede si la donación genera una pérdida?

La exención del artículo 33.4.b) se refiere a las ganancias patrimoniales. Si del cálculo resultara una pérdida, el donante tampoco podría utilizarla para compensar otras ganancias.

El artículo 33.5.c) de la Ley del IRPF establece que no se computan las pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones lucrativas inter vivos o liberalidades.

Por tanto:

• Si la donación produce una ganancia y se cumplen los requisitos, la ganancia estará exenta.

• Si produce una pérdida, esta no podrá incluirse en el IRPF para reducir otras rentas.

Que no tribute en el IRPF no significa que la operación esté libre de impuestos

Este es el matiz más importante. La exención beneficia al donante únicamente en su declaración del IRPF, pero la transmisión puede generar otras obligaciones fiscales.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

El cónyuge que recibe el 50 % de la vivienda debe presentar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ante la comunidad autónoma competente.

La base imponible se calculará, con carácter general, tomando el valor de referencia catastral correspondiente a la participación donada cuando dicho valor exista, salvo que el valor declarado sea superior. Si el inmueble no tiene valor de referencia, deberá atenderse al valor de mercado.

En Canarias debe revisarse la aplicación de las bonificaciones autonómicas existentes para las donaciones entre familiares, así como sus requisitos y la normativa vigente en la fecha de la operación.

Plusvalía municipal

Si se trata de un inmueble urbano, la donación también puede quedar sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

En las transmisiones gratuitas, el sujeto pasivo es normalmente el adquirente, es decir, quien recibe la participación. No obstante, no habrá tributación si se acredita que el terreno no ha experimentado un incremento de valor durante el periodo correspondiente.

Gastos notariales y registrales

La donación de un inmueble debe formalizarse en escritura pública para que sea válida.

Posteriormente habrá que inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.

También conviene comprobar la descripción registral y catastral, las cargas existentes y el régimen económico matrimonial.

Especial atención a las viviendas con hipoteca

Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente y el beneficiario asume parte de la deuda, la operación puede dejar de ser una donación puramente gratuita.

La asunción de deuda puede introducir un componente oneroso, con posibles consecuencias en el IRPF, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y en los demás tributos relacionados con la operación.

Además, la atribución interna de la deuda entre los cónyuges no libera necesariamente al donante frente al banco. Para modificar los deudores del préstamo será preciso contar con la aceptación de la entidad financiera.

Ejemplo práctico

Un contribuyente de 70 años adquirió en su momento una vivienda por 160.000 euros.

Actualmente tiene un valor de 320.000 euros y constituye su vivienda habitual. Decide donar el 50 % a su cónyuge.

La parte donada tendría los siguientes valores:

• Valor de adquisición proporcional: 80.000 euros.

• Valor de transmisión proporcional: 160.000 euros.

• Ganancia patrimonial: 80.000 euros.

La ganancia de 80.000 euros quedará exenta en el IRPF del donante por aplicación del artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF.

Sin embargo, el cónyuge que recibe la mitad del inmueble deberá:

• Presentar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

• Analizar la bonificación autonómica aplicable.

• Presentar, cuando proceda, la plusvalía municipal.

• Asumir los gastos notariales y registrales correspondientes.

Antes de donar conviene calcular el coste fiscal completo

La consulta de la Dirección General de Tributos confirma una ventaja importante: los mayores de 65 años no necesitan transmitir la totalidad de su vivienda habitual para aplicar la exención. La donación de una participación, como el 50 %, también puede quedar exenta en el IRPF.

Pero la decisión no debe adoptarse atendiendo exclusivamente al ahorro del donante. Es necesario calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del adquirente, la posible plusvalía municipal, los gastos de formalización y las consecuencias civiles de crear una copropiedad.

También debe valorarse que la donación es, en principio, irrevocable. El donante deja de ser propietario de la parte transmitida y ya no podrá vender, hipotecar o decidir por sí solo sobre la totalidad del inmueble.

La conclusión es clara: la exención existe y puede aplicarse a una transmisión parcial, pero antes de firmar la escritura es imprescindible revisar el coste fiscal completo y las consecuencias patrimoniales de la operación.

Normativa y doctrina: artículo 33.4.b) y 33.5.c) de la Ley 35/2006 del IRPF; artículo 41 bis del Reglamento del IRPF; consulta vinculante V0571-26, de 11 de marzo de 2026.