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Plusvalía municipal: en inmuebles con suelo y construcción debe atenderse al valor del terreno recogido en la escritura
La plusvalía municipal no grava el aumento de valor de la edificación, sino únicamente el incremento experimentado por el terreno de naturaleza urbana.
Esta distinción resulta esencial cuando se transmite un inmueble compuesto por suelo y construcción —una vivienda, un local, una nave industrial o un edificio—, porque el precio reflejado en la escritura normalmente corresponde al inmueble completo.
¿Cómo se determina entonces qué parte del precio pertenece al suelo?
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V0523-26, de 5 de marzo de 2026, concluye que deberá atenderse al valor atribuido al terreno en los títulos que documenten la adquisición y la transmisión cuando se encuentre diferenciado del valor de la construcción.
Solo cuando los documentos no contengan ese desglose será necesario aplicar al precio total la proporción que represente el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total del inmueble.
El criterio puede tener una incidencia considerable al acreditar que no existió incremento de valor o que el incremento real fue inferior al resultado del método objetivo.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El nombre oficial de la plusvalía municipal es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —IIVTNU—.
Es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano y que se pone de manifiesto como consecuencia de:
La transmisión de su propiedad por compraventa, donación, herencia o cualquier otro título.
La constitución o transmisión de determinados derechos reales de goce limitativos del dominio.
El impuesto no grava directamente el beneficio obtenido por la transmisión de todo el inmueble.
Grava exclusivamente el incremento de valor atribuible al terreno urbano.
Por ello, el valor de la construcción no debe formar parte del incremento sometido al impuesto.
¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?
La condición de contribuyente depende de si la transmisión es onerosa o gratuita.
Compraventa y demás transmisiones onerosas
En una compraventa, el contribuyente es normalmente el transmitente, es decir, el vendedor.
Cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el adquirente tiene la condición de sustituto del contribuyente y debe responder del impuesto frente al ayuntamiento.
Herencias y donaciones
En las transmisiones gratuitas, el contribuyente es quien adquiere el terreno:
El heredero, en las adquisiciones mortis causa.
El donatario, en las donaciones.
Los pactos privados por los que una de las partes asuma el coste del impuesto no modifican la identidad del obligado frente al ayuntamiento.
Los dos métodos actuales de cálculo
Desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021 existen dos métodos para determinar la base imponible.
Método objetivo
El método objetivo parte del valor catastral del terreno en la fecha de transmisión.
Sobre ese valor se aplica el coeficiente correspondiente al número de años durante los cuales se haya generado el incremento.
De forma simplificada:
Base imponible objetiva = valor catastral del suelo × coeficiente correspondiente al periodo de generación.
El coeficiente será el aprobado por el ayuntamiento, sin que pueda superar el máximo establecido legalmente para cada periodo.
Posteriormente, el tipo de gravamen aprobado en la ordenanza municipal se aplica sobre la base imponible para obtener la cuota.
Método de incremento real
El contribuyente puede solicitar que se tome como base el incremento real del valor del terreno cuando sea inferior a la base obtenida mediante el método objetivo.
En este caso:
Base imponible real = valor de transmisión del terreno − valor de adquisición del terreno.
Este método requiere identificar correctamente qué parte de los valores de adquisición y transmisión corresponde al terreno.
Precisamente en este punto adquiere relevancia la consulta V0523-26.
No hay que confundir dos cuestiones diferentes
El valor del suelo cumple dos funciones distintas dentro del impuesto.
Por un lado, sirve para determinar si existió o no incremento de valor. Si el terreno se transmite por un valor igual o inferior al de adquisición, la operación no está sujeta al impuesto.
Por otro, permite calcular el incremento real cuando este es inferior a la base resultante del sistema objetivo.
La consulta de la DGT no elimina el método objetivo ni permite sustituir el valor catastral del suelo en todos los casos.
Su criterio afecta principalmente a la determinación del valor del terreno cuando se compara el valor de adquisición con el de transmisión.
Primera posibilidad: el título diferencia suelo y construcción
Cuando la escritura, el contrato o los documentos que formalizan la operación atribuyen valores separados a:
El terreno.
La edificación.
La DGT considera que debe atenderse directamente a esos valores para calcular el incremento correspondiente al suelo.
Por ejemplo, una escritura de transmisión puede establecer:
Valor total del inmueble: 400.000 euros.
Valor atribuido al terreno: 150.000 euros.
Valor atribuido a la construcción: 250.000 euros.
En tal caso, el valor del suelo que deberá compararse con el correspondiente a la adquisición será, en principio, el importe de 150.000 euros consignado en el título.
No será necesario distribuir automáticamente los 400.000 euros conforme a la proporción catastral, siempre que el desglose documental sea real, coherente y pueda acreditarse.
Segunda posibilidad: el título solo recoge un precio global
Lo habitual en muchas compraventas es que la escritura se limite a indicar un precio único para todo el inmueble.
Por ejemplo:
Precio total de la compraventa: 400.000 euros.
Sin desglose entre suelo y construcción.
En esta situación debe aplicarse la proporción que represente, en la fecha de devengo, el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total.
Supongamos que en el recibo del IBI constan:
Valor catastral del suelo: 90.000 euros.
Valor catastral de la construcción: 210.000 euros.
Valor catastral total: 300.000 euros.
La proporción correspondiente al suelo será: 90.000 ÷ 300.000 = 30 %.
Ese porcentaje se aplicará tanto al valor total de adquisición como al valor total de transmisión.
Si el inmueble se adquirió por 250.000 euros y se transmite por 400.000 euros:
Valor del suelo en la adquisición: 250.000 × 30 % = 75.000 euros.
Valor del suelo en la transmisión: 400.000 × 30 % = 120.000 euros.
Incremento real del terreno: 45.000 euros.
La proporción debe ser la existente en la fecha del devengo
Cuando sea necesario aplicar la proporción catastral, la ley remite a la existente en la fecha de devengo del impuesto, que normalmente coincide con la fecha de la transmisión.
Esto significa que se aplica el mismo porcentaje a:
El valor total de adquisición.
El valor total de transmisión.
No se utiliza una proporción histórica diferente para cada fecha.
Así lo establece el artículo 104.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: cuando existe suelo y construcción, la proporción que representa el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total en la fecha del devengo se aplica tanto al valor de transmisión como al de adquisición. Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
El valor indicado en la escritura no es intocable
El criterio de la DGT no significa que las partes puedan atribuir arbitrariamente al terreno cualquier valor para reducir la plusvalía municipal.
Para determinar los valores de adquisición y transmisión se toma el mayor entre:
El valor que conste en el título que documenta la operación.
El valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.
Por tanto, el ayuntamiento puede comprobar los valores declarados.
Si el precio total de un inmueble asciende a 500.000 euros y las partes atribuyen únicamente 10.000 euros al terreno, pese a que el valor catastral del suelo y las condiciones del mercado muestran una cifra muy superior, la Administración podrá cuestionar el desglose.
Para que el valor consignado resulte defendible debería estar respaldado por:
Una tasación independiente.
El valor catastral del suelo y la construcción.
La repercusión del suelo en promociones comparables.
La contabilidad de la operación.
El coste acreditado de la construcción.
Informes técnicos de valoración.
Contratos previos que separen ambos componentes.
La realidad económica de la operación.
El desglose contractual debe responder a una valoración real, no a una distribución artificial del precio.
El supuesto analizado por la DGT: un leasing inmobiliario
La consulta V0523-26 no parte de una compraventa inmobiliaria ordinaria, sino de un contrato de arrendamiento financiero o leasing sobre un inmueble.
La entidad financiera había adquirido inicialmente el terreno en 2005 por 4.101.750,64 euros. Ese mismo día formalizó un contrato de leasing del terreno con:
Cuotas por importe total de 5.450.985,58 euros.
Una opción de compra de 38.275,95 euros.
En 2007 se amplió la operación para incorporar una edificación, documentándose separadamente el leasing de la construcción.
Posteriormente, otra sociedad se subrogó como arrendataria financiera y planteó la cancelación anticipada del contrato mediante el ejercicio de la opción de compra.
La proporción del valor catastral del suelo respecto del valor total del inmueble era del 25 %.
La cuestión consistía en determinar si había existido un incremento del valor del terreno y cómo debía calcularse el valor correspondiente al suelo.
En un leasing, el valor de transmisión no es solo la opción de compra
La DGT rechaza que el valor de transmisión para la entidad financiera sea únicamente el importe residual satisfecho al ejercer la opción de compra.
En una operación de leasing inmobiliario, el importe económico obtenido por la entidad financiera está formado por:
Las cuotas periódicas satisfechas durante la vigencia del contrato.
El precio correspondiente al ejercicio de la opción de compra.
Por tanto, para determinar el valor de transmisión debe considerarse la totalidad de las cantidades recibidas en relación con el terreno.
En el caso analizado:
Cuotas del leasing correspondientes al terreno: 5.450.985,58 euros.
Opción de compra del terreno: 38.275,95 euros.
Valor de transmisión del terreno: 5.489.261,53 euros.
Frente a ello, el valor de adquisición del terreno por la entidad financiera había sido de 4.101.750,64 euros.
Como el valor de transmisión era superior al de adquisición, existía incremento de valor y no procedía declarar la operación no sujeta.
Esta conclusión muestra que, en los contratos de leasing, no puede identificarse el valor de transmisión con el reducido valor residual de la opción de compra.
¿Por qué no se aplicó la proporción catastral del 25 %?
Los contratos de la operación diferenciaban expresamente:
El leasing correspondiente al terreno.
El leasing correspondiente a la edificación.
El valor del suelo podía conocerse directamente a partir de los títulos que documentaban la operación.
Por este motivo, la DGT consideró innecesario aplicar al valor total del inmueble el porcentaje catastral del 25 %.
La proporción catastral funciona como una regla para separar el suelo de la construcción cuando la operación se documenta mediante un valor conjunto. Si los títulos permiten identificar directamente el valor del terreno, se atiende al desglose consignado en ellos, sin perjuicio de las facultades de comprobación.
¿Quién paga la plusvalía cuando se ejerce la opción de compra?
En el ejercicio de una opción de compra incluida en un leasing inmobiliario se produce una transmisión onerosa.
El contribuyente del IIVTNU es la entidad financiera, porque es la propietaria que transmite el inmueble al arrendatario.
La sociedad que ejerce la opción de compra no es el contribuyente legal de la plusvalía municipal.
No obstante, es frecuente que los contratos de leasing incluyan cláusulas por las que el arrendatario asume económicamente determinados impuestos y gastos derivados de la operación.
Estas cláusulas pueden tener eficacia entre las partes, pero no modifican la condición de sujeto pasivo frente al ayuntamiento.
Cómo se acredita que no existió incremento de valor
El contribuyente que pretenda aplicar el supuesto de no sujeción debe solicitarlo y aportar los títulos que documenten:
La adquisición.
La transmisión.
La comparación debe efectuarse únicamente entre valores. No pueden añadirse o deducirse los gastos y tributos soportados en las operaciones.
Por tanto, a efectos de la plusvalía municipal no se incrementa el valor de adquisición con:
Gastos de notaría.
Gastos registrales.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
IVA o IGIC.
Actos Jurídicos Documentados.
Gastos de gestoría.
Comisiones inmobiliarias.
Reformas o mejoras.
Este criterio es distinto del aplicable para determinar una ganancia patrimonial en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades.
¿Qué sucede cuando el inmueble fue adquirido por herencia o donación?
Si la adquisición o la transmisión se realizó a título lucrativo, para la comparación se tomará:
El valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
O el valor comprobado por la Administración, si es superior.
Cuando se trate de un inmueble con suelo y construcción, deberá identificarse el valor correspondiente al terreno.
Si el documento sucesorio contiene un desglose válido entre ambos componentes, el criterio de la consulta permite atender a esa separación. A falta de desglose, se utilizará la proporción catastral existente en la fecha del posterior devengo.
Ejemplo: el desglose de la escritura acredita un incremento inferior
Una sociedad adquiere una nave industrial por 500.000 euros. La escritura de adquisición distribuye el precio del siguiente modo:
Terreno: 200.000 euros.
Construcción: 300.000 euros.
Años después vende el inmueble por 650.000 euros, con este desglose:
Terreno: 220.000 euros.
Construcción: 430.000 euros.
El incremento real del terreno sería: 220.000 − 200.000 = 20.000 euros.
El inmueble completo ha aumentado de valor en 150.000 euros, pero solo 20.000 euros corresponden, según los títulos, al terreno.
Si la base obtenida mediante el método objetivo fuera de 35.000 euros, el contribuyente podría solicitar que la base imponible se limitara al incremento real de 20.000 euros.
Todo ello quedaría condicionado a que los valores documentados sean reales y no sean sustituidos por otros superiores como consecuencia de una comprobación administrativa.
Ejemplo: la escritura no contiene desglose
Una vivienda se adquirió por 200.000 euros y se vende por 260.000 euros.
Ninguna de las dos escrituras separa el valor del suelo y la construcción.
En la fecha de la venta constan estos valores catastrales:
Suelo: 40.000 euros.
Construcción: 60.000 euros.
Total: 100.000 euros.
La proporción del suelo es del 40 %.
Aplicando este porcentaje:
Valor de adquisición del terreno: 200.000 × 40 % = 80.000 euros.
Valor de transmisión del terreno: 260.000 × 40 % = 104.000 euros.
Incremento real: 24.000 euros.
Este importe deberá compararse con la base imponible resultante del método objetivo. Se aplicará como base el incremento real si es inferior.
Ejemplo: aumenta el inmueble, pero no el terreno
Un inmueble fue adquirido por 300.000 euros:
Terreno: 150.000 euros.
Construcción: 150.000 euros.
Posteriormente se vende por 380.000 euros:
Terreno: 145.000 euros.
Construcción: 235.000 euros.
Aunque el precio total ha aumentado en 80.000 euros, el valor atribuido al terreno ha disminuido en 5.000 euros.
Si los valores son reales y quedan debidamente acreditados, no existiría incremento del valor del terreno y la operación no estaría sujeta a la plusvalía municipal.
El aumento del precio procede exclusivamente de la construcción, que no constituye el objeto del impuesto.
Este ejemplo permite apreciar la importancia del desglose: un incremento en el valor total del inmueble no equivale necesariamente a un incremento en el valor del suelo.
Método objetivo e incremento real: principales diferencias
Cuestión | Método objetivo | Incremento real |
Valor inicial | Valor catastral del suelo en el devengo | Valor del suelo en la adquisición |
Valor final | No se utiliza el precio de venta | Valor del suelo en la transmisión |
Periodo | Años completos o meses en periodos inferiores al año | Diferencia entre los valores acreditados |
Coeficiente | El aprobado por el ayuntamiento dentro del límite legal | No se aplica |
Desglose suelo-construcción | No modifica el valor catastral del suelo | Resulta esencial |
Aplicación | Sistema ordinario | A instancia del contribuyente cuando resulte inferior |
Resultado sin incremento | Puede arrojar inicialmente una base objetiva | La operación queda no sujeta si se acredita que no aumentó el suelo |
La opción más favorable no siempre se aplica de oficio
El artículo 107.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que el incremento real inferior se tomará como base a instancia del sujeto pasivo.
Por ello, el contribuyente debe:
Calcular la base mediante el método objetivo.
Calcular el incremento real del terreno.
Comparar ambos resultados.
Solicitar la aplicación del incremento real si es inferior.
Aportar las escrituras y demás pruebas de valoración.
No conviene confiar en que el ayuntamiento realizará automáticamente la comparación o aplicará el resultado más favorable sin que haya sido solicitado.
Qué conviene hacer antes de firmar una escritura
Cuando se transmite un inmueble con suelo y construcción, es recomendable analizar previamente:
El valor catastral del suelo.
El valor catastral de la construcción.
Los valores consignados en el título de adquisición.
El precio previsto para la transmisión.
La posibilidad de separar justificadamente el valor del suelo.
La base imponible resultante del método objetivo.
El incremento real del terreno.
La ordenanza fiscal del ayuntamiento.
Las bonificaciones que pudieran resultar aplicables.
Los plazos de declaración o autoliquidación.
Si se decide incluir un desglose en la escritura, debe existir una justificación técnica y económica suficiente.
Una tasación preparada antes de la transmisión ofrece normalmente mayor valor probatorio que un informe elaborado después de recibir una liquidación municipal.
Plazos para presentar la declaración
La declaración o autoliquidación de la plusvalía debe presentarse, con carácter general:
En transmisiones inter vivos, dentro de los 30 días hábiles siguientes.
En herencias, dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento, prorrogables hasta un año cuando se solicite en plazo.
Aunque no exista incremento de valor, debe atenderse a lo que disponga la ordenanza municipal y presentar la documentación necesaria para solicitar la no sujeción.
No presentar nada por entender que no hubo plusvalía puede provocar requerimientos, recargos o sanciones.
Conclusión
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno urbano, no el aumento de valor de la construcción ni el beneficio total obtenido con la venta del inmueble.
La consulta vinculante V0523-26 confirma que, cuando los títulos que documentan la operación diferencian de manera suficiente el valor del suelo y el de la edificación, se debe atender al valor atribuido específicamente al terreno.
Solo cuando no exista un desglose documental será necesario aplicar al precio total la proporción que represente el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total del inmueble.
Este criterio puede permitir acreditar que:
No existió incremento de valor del terreno.
El aumento real fue inferior a la base calculada mediante el método objetivo.
Una parte importante del beneficio obtenido procede de la construcción y no del suelo.
Pero el desglose no puede ser arbitrario. Los valores declarados quedan sometidos a comprobación y deben estar respaldados por la escritura, los contratos, la contabilidad y, cuando sea conveniente, una valoración técnica independiente.
En definitiva, indicar correctamente cuánto vale el suelo no es una formalidad. Puede determinar tanto la existencia misma de la plusvalía municipal como el importe final que deberá pagarse.
