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¿Qué pasa si uno de los inquilinos se va? Responsabilidad y continuidad del alquiler
Un contrato de alquiler puede estar firmado por dos o más arrendatarios. Es habitual en viviendas compartidas, parejas, familias y locales explotados conjuntamente por varios profesionales o empresarios.
Mientras todos permanecen en el inmueble y cumplen sus obligaciones, la pluralidad de inquilinos no suele causar problemas. La dificultad aparece cuando uno de ellos decide marcharse, fallece, se jubila, abandona el negocio o pretende quedar desvinculado del contrato.
¿Continúa el arrendamiento con quienes permanecen? ¿El inquilino que se marcha deja de responder de la renta? ¿Se produce una cesión inconsentida que permite al propietario resolver el contrato?
La respuesta depende de varias cuestiones: qué dice el contrato, si los arrendatarios se obligaron solidaria o mancomunadamente, si existe una verdadera modificación de la posición contractual y si el arrendador ha consentido la salida o la sustitución.
La primera idea que debe quedar clara es la siguiente: marcharse físicamente de la vivienda o del local no equivale necesariamente a dejar de ser arrendatario.
Varios ocupantes no significa varios arrendatarios
Antes de analizar las consecuencias de la salida conviene identificar quién es realmente parte del contrato.
Solo tienen la condición de arrendatarios quienes aparecen como tales y han asumido los derechos y obligaciones derivados del alquiler. Una persona puede residir en la vivienda o trabajar en el local sin ser arrendataria: puede tratarse de un familiar, un empleado, un socio, un conviviente o una persona autorizada.
Por el contrario, quien firmó como arrendatario no deja de serlo por entregar sus llaves a los demás, cambiar de domicilio o dejar de participar en el negocio. Mientras no exista una modificación válida del contrato, seguirá vinculado frente al propietario.
Esta distinción resulta esencial. La salida de un simple ocupante no altera necesariamente el contrato. La desaparición jurídica de uno de los coarrendatarios sí puede modificar la relación arrendaticia.
Tres situaciones que no deben confundirse
Cuando se dice que «uno de los inquilinos se va», pueden estar ocurriendo cosas diferentes.
El arrendatario deja de ocupar el inmueble, pero continúa en el contrato
Si uno de los firmantes se marcha sin que el arrendador acepte liberarlo, el contrato no cambia automáticamente. El arrendatario ausente continúa siendo parte y puede seguir respondiendo de la renta, los suministros, los daños y las demás obligaciones asumidas.
No existe necesariamente una cesión a favor de quienes permanecen, porque estos ya eran arrendatarios y el que se ha marchado no ha desaparecido jurídicamente de la relación contractual.
Esta situación es frecuente cuando un miembro de una pareja abandona la vivienda o cuando uno de los titulares de un local deja de participar en la actividad, pero nadie firma un anexo con el propietario.
El arrendatario pretende darse de baja unilateralmente
Un coarrendatario no puede dar por modificada, por su sola voluntad, una relación contractual en la que intervienen el propietario y los demás inquilinos.
Puede comunicar que se marcha, pero esa comunicación no implica necesariamente que quede liberado. Será necesario comprobar si el contrato reconoce un derecho de desistimiento individual o si el arrendador acepta expresamente la modificación.
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el desistimiento del arrendatario de vivienda, pero cuando existen varios coarrendatarios no debe darse por supuesto que uno solo puede ejercitarlo exclusivamente respecto de su posición y mantener intacto el resto del contrato.
La cuestión dependerá de la configuración contractual y de la voluntad de todas las partes.
El arrendador acepta que uno salga y los demás continúen
Esta es la forma más segura de resolver el problema. Las partes pueden firmar un anexo en el que:
El arrendador consienta la salida de uno de los arrendatarios.
Se identifique quiénes continúan.
Se determine desde qué fecha deja de responder el saliente.
Se confirme la renta, duración, garantías y restantes condiciones.
Se regule el destino de la fianza y de las garantías adicionales.
Se aclare si entra un nuevo arrendatario y con qué responsabilidad.
Con el consentimiento del propietario no existe una cesión inconsentida. Se produce una modificación contractual aceptada por quienes deben intervenir.
La regla general: mancomunidad, salvo solidaridad
Los artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil establecen que la solidaridad no se presume.
Cuando existen varios acreedores o deudores, la obligación se considera dividida en tantas partes como sujetos haya, salvo que de la obligación resulte otra cosa.
Trasladado al arrendamiento, el criterio tradicional del Tribunal Supremo ha sido que, cuando existe una pluralidad de arrendatarios, estos ocupan en principio una posición mancomunada. La solidaridad constituye la excepción.
La diferencia no es meramente teórica.
Arrendatarios mancomunados
En una obligación mancomunada, cada arrendatario mantiene una participación diferenciada en la posición contractual. Según la doctrina clásica del Tribunal Supremo, si uno desaparece jurídicamente del contrato y los demás asumen su cuota, puede producirse un cambio subjetivo.
Quienes continúan pasan a disfrutar una proporción mayor del derecho arrendaticio. Esa adquisición de la cuota abstracta del arrendatario saliente fue considerada tradicionalmente como una cesión o traspaso parcial no realizado conforme a la ley, susceptible de provocar la resolución del contrato.
Pero esta conclusión exige una verdadera salida contractual. El simple abandono físico no basta si el ausente continúa obligado frente al propietario.
Arrendatarios solidarios
En una relación solidaria, cada arrendatario responde frente al arrendador del cumplimiento íntegro de las obligaciones. El propietario puede reclamar la totalidad de la renta o de la deuda a cualquiera de ellos, sin perjuicio de los ajustes internos que después procedan entre los propios inquilinos.
La jurisprudencia ha entendido que la renuncia, abandono, fallecimiento o jubilación de uno de los arrendatarios solidarios no provoca necesariamente una modificación contractual resolutoria, pues los restantes ya se encontraban obligados por la totalidad.
Esto no significa que el inquilino saliente quede automáticamente liberado de sus deudas. La solidaridad protege principalmente al acreedor: para que el arrendatario deje de responder en el futuro resulta recomendable obtener una liberación expresa del propietario.
Solidaridad expresamente pactada
La forma más clara de evitar dudas consiste en indicar en el contrato que los arrendatarios se obligan solidariamente.
Una cláusula adecuada puede establecer que todos responden conjunta y solidariamente del pago íntegro de la renta, suministros, daños, indemnizaciones y demás obligaciones, y que el arrendador puede dirigirse contra cualquiera de ellos por la totalidad.
También puede regularse expresamente qué ocurre si uno abandona el inmueble:
Si la salida necesita autorización escrita del arrendador.
Si los demás pueden continuar.
Si el saliente sigue respondiendo hasta que se firme el anexo correspondiente.
Si puede incorporarse un sustituto y qué requisitos debe cumplir.
Cómo se redistribuye o mantiene la fianza.
La solidaridad, sin embargo, no concede por sí sola un derecho unilateral a cambiar los firmantes. Una cosa es que los restantes puedan continuar sin que la desaparición de uno altere la unidad de la obligación y otra diferente que el saliente pueda imponer al propietario su liberación o incorporar a un tercero sin consentimiento.
Solidaridad tácita: puede existir aunque el contrato no utilice esa palabra
El Tribunal Supremo ha reconocido que la solidaridad no tiene que constar siempre mediante una fórmula literal.
La Sentencia 535/2010, de 30 de julio, recuerda que, aunque el artículo 1.137 del Código Civil dispone que la solidaridad no se presume, puede existir solidaridad tácita cuando del contrato, de la conducta de las partes y de la naturaleza de las prestaciones resulte una comunidad jurídica de objetivos y una conexión interna entre todos los obligados.
La voluntad de obligarse solidariamente debe aparecer de manera suficientemente clara. No se trata de presumirla por conveniencia, sino de deducirla razonablemente de la relación creada y de la forma en que se ha desarrollado.
En el asunto resuelto por esa sentencia, relativo a un local y sometido a la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Tribunal Supremo confirmó que existía solidaridad tácita entre los coarrendatarios. Tras el fallecimiento de uno de ellos, negó que la continuación de los restantes constituyera una cesión inconsentida.
La sentencia es relevante por su doctrina sobre la solidaridad tácita, pero debe aplicarse con cautela. Resolvía un contrato antiguo, un supuesto de fallecimiento y unas circunstancias probatorias concretas. No permite concluir que todo arrendamiento con varios titulares sea solidario.
¿Qué indicios permiten apreciar solidaridad tácita?
La solidaridad tácita se determina examinando conjuntamente el contrato y la conducta de las partes. Entre los indicios que pueden apuntar a su existencia se encuentran:
Una única renta por todo el inmueble, sin distribución de habitaciones, zonas o cuotas entre los arrendatarios.
Recibos emitidos por el importe íntegro a nombre de todos o de cualquiera de ellos.
Pago indistinto de la totalidad de la renta por cualquiera de los coarrendatarios.
Utilización conjunta e indiferenciada de la vivienda o del local.
Una actividad económica común desarrollada en el establecimiento.
Una finalidad contractual única compartida por todos.
Reclamaciones previas del arrendador dirigidas a cualquiera de ellos por la totalidad.
Conductas sostenidas que revelen que las partes trataban a los inquilinos como una unidad obligacional.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de mayo de 2004, recurso 84/2003, destacó precisamente la existencia de recibos únicos por la renta íntegra y el uso indiferenciado de un único inmueble por los distintos arrendatarios.
Ningún dato aislado garantiza la solidaridad. La valoración dependerá del conjunto de la prueba.
La salida en los arrendamientos de vivienda
En los contratos de vivienda firmados por amigos o compañeros de piso, la salida de uno de los titulares debería documentarse con el propietario. Los acuerdos internos entre los inquilinos no vinculan por sí solos al arrendador.
Si el arrendatario saliente busca a una persona que ocupe su lugar, la entrada del sustituto puede constituir una cesión del contrato o una modificación subjetiva. El artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige el consentimiento escrito del arrendador para ceder el contrato de vivienda. El subarriendo solo puede ser parcial y también requiere consentimiento escrito.
La cesión o el subarriendo inconsentidos permiten al arrendador resolver el contrato conforme al artículo 27.2.c de la Ley.
Por ello, sustituir informalmente a un compañero, entregarle las llaves y cobrarle su parte de la renta puede generar un riesgo mucho mayor que el simple abandono del inmueble por uno de los firmantes.
Reglas especiales para cónyuges y parejas
La Ley de Arrendamientos Urbanos contiene normas específicas que no deben confundirse con el régimen general de los coarrendatarios.
El artículo 12 regula el desistimiento y abandono de la vivienda cuando el arrendatario está casado o convive de forma permanente en una relación análoga. En determinadas circunstancias, el cónyuge o conviviente puede continuar en el arrendamiento, pero debe cumplir los requisitos y plazos de notificación previstos legalmente.
El artículo 15 contempla la continuidad en el uso de la vivienda cuando, en procedimientos de nulidad, separación o divorcio, su utilización se atribuye al cónyuge del arrendatario. La situación debe comunicarse al arrendador en los términos legales.
El artículo 16 regula la subrogación por fallecimiento en los arrendamientos de vivienda. Las personas con derecho a subrogarse y los plazos de comunicación están legalmente delimitados.
Estas normas protegen determinadas situaciones familiares, pero no significan que cualquier pareja no firmante pueda sustituir automáticamente al arrendatario.
La salida en los arrendamientos de locales
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda rige ampliamente la voluntad de las partes.
Por ello, lo primero es revisar el contrato.
El artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la cesión y el subarriendo cuando en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional. Salvo pacto contractual que modifique ese régimen, la cesión o el subarriendo pueden realizarse sin consentimiento del arrendador, aunque deben notificarse fehacientemente y pueden dar derecho a elevar la renta.
No obstante, la salida de un coarrendatario no siempre encaja automáticamente en ese artículo. Es necesario distinguir entre:
La mera retirada de una persona de la explotación del negocio.
La liberación de un firmante del contrato.
La cesión de su posición a los coarrendatarios restantes.
La entrada de una nueva persona o sociedad.
La transmisión del negocio desarrollado en el local.
El incumplimiento del régimen legal o contractual de cesión y subarriendo puede permitir al propietario resolver el arrendamiento. En los contratos antiguos deben revisarse, además, las disposiciones transitorias y la normativa bajo la que se celebraron.
¿Puede el propietario resolver siempre el contrato si uno se marcha?
No. La resolución no es automática por el mero hecho de que uno de los firmantes deje de acudir al local o cambie de residencia.
El propietario tendría que acreditar una causa contractual o legal de resolución. Si alega una cesión inconsentida, deberá demostrarse que existió una verdadera alteración subjetiva o que un tercero pasó a ocupar la posición arrendaticia sin autorización.
La defensa de quienes permanecen puede basarse, según el caso, en que:
El arrendatario ausente nunca fue liberado y sigue formando parte del contrato.
Existía solidaridad expresa.
La conducta contractual demuestra solidaridad tácita.
El arrendador conoció y aceptó la situación.
No hubo cesión, sino mera ausencia física de uno de los titulares.
Resultan aplicables las normas especiales sobre cónyuges, convivientes o sucesión.
Por el contrario, existirá mayor riesgo cuando se haya firmado un acuerdo privado de sustitución, se haya incorporado un tercero, se haya redistribuido la posición contractual o el propio saliente haya comunicado su desvinculación y el propietario no la haya aceptado.
El arrendador también debe actuar con coherencia
Si el propietario conoce la salida, acepta durante un periodo prolongado que continúen los restantes, cobra las rentas sin reserva y trata a estos como únicos arrendatarios, su conducta puede resultar relevante para determinar si existió consentimiento o novación tácita.
No obstante, la mera recepción de rentas no siempre equivale a aceptar una modificación contractual. La valoración dependerá de las comunicaciones, los recibos, el tiempo transcurrido y el resto de las circunstancias.
Para evitar futuras discusiones, el propietario debería responder por escrito cuando recibe una solicitud de baja, aclarando si:
Rechaza la liberación y mantiene obligados a todos los firmantes.
Acepta la continuación con los restantes.
Condiciona la modificación a nuevas garantías.
Autoriza la entrada de un sustituto.
Considera extinguido el contrato completo.
¿Qué ocurre con la fianza?
La salida de uno de los arrendatarios no obliga normalmente al propietario a devolverle una parte de la fianza mientras el contrato continúe.
La fianza garantiza el arrendamiento en su conjunto y suele devolverse al finalizar el contrato, una vez comprobado el estado del inmueble y el cumplimiento de las obligaciones.
Si el saliente entregó parte de la fianza, puede acordar con quienes permanecen o con el nuevo ocupante el reintegro interno correspondiente. Ese acuerdo no debería reducir la garantía depositada ni vincular al arrendador sin su consentimiento.
¿Qué ocurre con las deudas anteriores?
Aunque el propietario acepte la salida de uno de los titulares, el anexo debe precisar si también lo libera de las cantidades ya devengadas.
Una cosa es dejar de responder de las rentas futuras y otra distinta quedar exonerado de mensualidades impagadas, suministros, desperfectos o penalizaciones anteriores. Si la obligación era solidaria, el propietario puede, en principio, reclamar la deuda completa a cualquiera de los obligados mientras no haya renunciado expresamente a ello.
Ejemplos prácticos
Tres estudiantes y uno abandona la vivienda
Los tres aparecen como arrendatarios solidarios. Uno se marcha a mitad de curso, pero el propietario no firma ninguna baja. Los otros dos siguen pagando toda la renta.
El contrato continúa y, frente al propietario, el estudiante ausente puede seguir respondiendo. El reparto de la renta entre los tres es una cuestión interna mientras no se formalice una modificación.
Un compañero es sustituido por otro
Uno de los firmantes se marcha y entra una nueva persona que paga su parte. No se solicita autorización al propietario.
Aquí existe riesgo de cesión o subarriendo inconsentido, especialmente en un arrendamiento de vivienda. Lo prudente es firmar un anexo de sustitución autorizado por el arrendador.
Dos profesionales explotan conjuntamente un local
Ambos firmaron el contrato y pagan una renta única. Uno cesa en la actividad y el otro continúa. Si el contrato declara expresamente la solidaridad, la continuidad tiene mayor protección, aunque la liberación del saliente debería documentarse.
Si no hay cláusula de solidaridad, habrá que examinar la finalidad común, la forma de pago, la explotación conjunta y el comportamiento del propietario para determinar si existía solidaridad tácita.
Una pareja se separa y uno abandona la vivienda
Si ambos firmaron, quien se marcha no queda automáticamente fuera del contrato. Si solo firmó uno, deben revisarse las reglas especiales de los artículos 12 y 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en su caso, la resolución judicial que atribuya el uso de la vivienda.
Cómo debería formalizarse la salida de un arrendatario
La solución más segura es un acuerdo escrito firmado por el arrendador, el arrendatario saliente, quienes continúan y, si existe, el sustituto.
El documento debería indicar:
La identidad de todos los intervinientes.
El contrato original que se modifica.
La fecha efectiva de salida.
La liberación —o no— de obligaciones futuras y anteriores.
La continuidad del contrato con los demás arrendatarios.
El régimen solidario o mancomunado posterior.
La situación de la renta, la fianza y las garantías adicionales.
La incorporación del nuevo arrendatario, si procede.
La conservación de las restantes cláusulas.
La entrega de llaves y el estado del inmueble, cuando resulte necesario.
Cómo prevenir el problema desde el contrato
Cuando existen varios arrendatarios, resulta recomendable:
Identificar a todos en el encabezamiento.
Exigir que todos firmen el contrato y sus anexos.
Establecer expresamente si su responsabilidad es solidaria o mancomunada.
Regular qué sucede si uno abandona el inmueble.
Exigir autorización escrita para sustituir titulares.
Aclarar que la salida física no libera de las obligaciones.
Determinar cómo se gestionan la fianza y las garantías.
Fijar un domicilio o medio electrónico válido para las notificaciones.
Confiar en que los tribunales deduzcan después una solidaridad tácita es mucho menos seguro que pactarla con claridad desde el principio.
Conclusión
Cuando uno de los arrendatarios se va, el contrato no desaparece ni se modifica necesariamente de forma automática.
Si el inquilino solo abandona físicamente la vivienda o el local, pero el propietario no acepta su baja, normalmente continuará siendo parte y podrá seguir respondiendo de las obligaciones. Si pretende ser sustituido por otra persona o transferir su posición, será necesario respetar el contrato y las reglas legales sobre cesión y subarriendo.
La distinción entre mancomunidad y solidaridad puede resultar decisiva. En las obligaciones mancomunadas, la desaparición jurídica de un arrendatario puede producir un cambio subjetivo con riesgo de resolución. En las solidarias, la continuidad de los restantes no tiene por qué alterar la unidad del contrato. La solidaridad puede ser expresa o, excepcionalmente, deducirse de una comunidad de objetivos y de la conducta contractual.
Pero la mejor solución no consiste en confiar en interpretaciones posteriores. Consiste en documentar la salida, obtener el consentimiento del arrendador y determinar por escrito quién continúa obligado, desde qué fecha y en qué condiciones.
Normativa y jurisprudencia de referencia
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículos 4, 8, 11, 12, 15, 16, 27, 32 y 35.
Código Civil: artículos 1.137, 1.138 y concordantes.
Sentencia del Tribunal Supremo 535/2010, de 30 de julio, recurso 1228/2006, ECLI:ES:TS:2010:4386.
Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2008, recurso 2417/2003.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de mayo de 2004, recurso 84/2003.
