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Reparto de inmuebles heredados entre hermanos: ¿extinción de condominio o permuta?
Es frecuente que varios hermanos sean propietarios en proindiviso de distintos inmuebles familiares. Unos pueden proceder de la herencia de la madre y otros de la herencia del padre.
Con el paso del tiempo, mantener todos los bienes en común deja de ser práctico y los hermanos deciden repartirlos: uno se queda con una vivienda y el otro con un local o con otro inmueble de valor equivalente.
La pregunta fiscal es inmediata: ¿están extinguiendo los condominios o están intercambiando inmuebles mediante una permuta?
La diferencia es importante. Si la operación se califica como permuta, cada adquirente puede quedar sujeto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Si, por el contrario, existe una verdadera extinción de los condominios, con adjudicaciones equivalentes y proporcionales, la escritura tributará, en principio, por Actos Jurídicos Documentados (AJD), sin quedar sometida a TPO.
Durante años, la Dirección General de Tributos mantuvo un criterio muy restrictivo basado en la existencia de comunidades diferentes según el origen de cada inmueble. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y la posterior doctrina administrativa han corregido sustancialmente ese enfoque.
La conclusión actual puede resumirse así: el hecho de que unos inmuebles procedan de la herencia del padre y otros de la herencia de la madre no convierte automáticamente su reparto entre los mismos comuneros en una permuta. Sin embargo, para evitar TPO, la operación debe estar cuidadosamente construida como una extinción completa de los condominios y respetar la equivalencia económica de las participaciones.
El supuesto habitual: dos hermanos y dos herencias ya adjudicadas
Imaginemos que dos hermanos recibieron por herencia de su madre el 50 % de varios inmuebles y, años después, heredaron de su padre otros bienes también por mitad.
Las herencias ya han sido aceptadas y adjudicadas. Por tanto, no existe una única comunidad hereditaria pendiente de partición. Cada hermano es titular de una cuota indivisa sobre cada inmueble.
Ambos desean terminar con la copropiedad. Para ello forman dos lotes de valor equivalente: un hermano recibe en pleno dominio determinados inmuebles y el otro se adjudica los restantes.
Desde una perspectiva puramente externa podría parecer que cada uno entrega su mitad de unos inmuebles a cambio de recibir la mitad que pertenecía al otro en bienes diferentes. Esa apariencia llevó durante años a la Administración a considerar que se producía una permuta.
La cuestión, sin embargo, no puede resolverse atendiendo solo al origen formal de cada inmueble. Debe examinarse la finalidad y el resultado global de la operación.
La antigua doctrina: comunidades separadas y riesgo de permuta
La consulta vinculante V1326-11, de 24 de mayo de 2011, partía de una concepción estricta: existían comunidades de bienes distintas y la disolución de cada una constituía un negocio jurídico independiente.
Conforme a ese criterio, los bienes de una comunidad no podían utilizarse para compensar los excesos surgidos al disolver otra. Si los comuneros reunían todos los inmuebles y los distribuían como si pertenecieran a una única comunidad, la Administración entendía que estaban intercambiando bienes.
El artículo 1.538 del Código Civil define la permuta como el contrato por el cual cada contratante se obliga a dar una cosa para recibir otra. En el ámbito del ITPAJD, el artículo 23 de su Reglamento establece que cada permutante tributa por el valor del bien o derecho que adquiere.
Aplicada mecánicamente, esta interpretación podía generar una tributación elevada incluso cuando los hermanos se limitaban a poner fin a todas sus copropiedades, sin que ninguno recibiera un valor superior al que ya le correspondía.
El cambio iniciado por el Tribunal Supremo en 2019
La Sentencia del Tribunal Supremo 1502/2019, de 30 de octubre —recurso 6512/2017— modificó el enfoque.
El caso afectaba a la extinción completa de dos condominios sobre inmuebles pertenecientes a los mismos copropietarios. Los bienes se adjudicaron a uno de ellos, que compensó al otro parcialmente en dinero y parcialmente mediante la entrega de otros bienes.
El Tribunal Supremo consideró que la compensación no tenía que realizarse necesariamente en metálico para aplicar la no sujeción a TPO. Lo determinante era que:
Los condominios se extinguieran completamente.
Los inmuebles fueran indivisibles o desmerecieran sensiblemente mediante su división, cuando existieran excesos inevitables.
La compensación actuara como elemento equilibrador.
Las prestaciones fueran equivalentes y proporcionales.
Ningún comunero obtuviera un beneficio patrimonial ajeno a su cuota.
La compensación podía realizarse en dinero, mediante asunción de deudas o incluso con otros bienes. Su forma no transformaba necesariamente la extinción del condominio en una compraventa o una permuta.
La consulta V2889-21 admite la compensación con otros inmuebles comunes
La Dirección General de Tributos asumió esta doctrina en la consulta vinculante V2889-21, de 17 de noviembre de 2021.
La consulta comienza reconociendo que, cuando las herencias ya han sido adjudicadas, no existe una comunidad hereditaria única. En principio, existirían tantas comunidades como inmuebles en copropiedad.
No obstante, aplicando la doctrina del Tribunal Supremo, la DGT admite que esas comunidades puedan extinguirse simultáneamente y que los excesos inevitables de unas adjudicaciones se compensen con otros inmuebles que los mismos interesados mantienen en común.
Si se forman lotes equivalentes a la participación de cada comunero, los excesos inevitables no quedan sujetos a TPO aunque la compensación no se efectúe en dinero. Cada disolución tributará por AJD, siempre que concurran los requisitos propios de esta modalidad.
Esto supuso una rectificación sustancial respecto de la doctrina anterior. El análisis dejó de depender exclusivamente de la procedencia de cada inmueble y pasó a centrarse en la equivalencia, la proporcionalidad y la extinción efectiva de las copropiedades.
El Tribunal Supremo consolida el criterio en 2024
La evolución no terminó con la consulta V2889-21. Las sentencias del Tribunal Supremo de 26 y 30 de abril de 2024 —recursos 6421/2022 y 7737/2022— abordaron directamente la extinción de varios condominios constituidos mediante títulos de adquisición diferentes.
En los asuntos examinados, dos hermanos eran copropietarios de inmuebles adquiridos por distintos títulos. Al extinguir los condominios, cada uno recibió bienes de valor equivalente, sin compensación por exceso de adjudicación.
La Administración consideraba que, al tratarse de comunidades diferentes, el reparto constituía una permuta sujeta a TPO. El Tribunal Supremo rechazó esa interpretación.
La Sala declaró que, desde el punto de vista fiscal, no resulta decisivo discutir si existe una comunidad o varias cuando hay un patrimonio compuesto por bienes pertenecientes en común a las mismas personas. Tampoco es determinante que los bienes se incorporaran al patrimonio común mediante títulos diferentes o en momentos distintos.
Si la operación extingue los condominios y concreta materialmente los derechos preexistentes de cada comunero mediante adjudicaciones equivalentes y proporcionales, no existe un verdadero traslado patrimonial sujeto a TPO.
La doctrina fijada puede sintetizarse del siguiente modo: la extinción de varios condominios en los que participan los mismos titulares, mediante la adjudicación de bienes a cada uno sin exceso, tributa por AJD y no por TPO, aunque los inmuebles hayan sido adquiridos por títulos distintos.
Por tanto, si unos inmuebles proceden de la herencia paterna y otros de la materna, esa distinta procedencia ya no basta para calificar el reparto como permuta.
¿Cuándo no existe permuta?
Para defender que estamos ante una extinción de condominios y no ante una permuta deberían concurrir, entre otras, las siguientes circunstancias:
Los comuneros deben ser los mismos
La doctrina se construye sobre bienes pertenecientes en común a los mismos titulares. Si en algunos inmuebles intervienen personas diferentes o las participaciones no guardan una estructura comparable, el análisis se complica y no puede trasladarse automáticamente la misma conclusión.
Deben extinguirse realmente los condominios
Después de la operación, cada inmueble debe quedar adjudicado en exclusiva o desaparecer la concreta situación de copropiedad examinada.
Si varios comuneros salen, pero otros continúan compartiendo el inmueble en las mismas condiciones, puede existir una extinción parcial o una transmisión de cuotas. El Tribunal Supremo ha distinguido estas operaciones de la verdadera división de la cosa común.
Los lotes deben ser equivalentes y proporcionales
Cada hermano debe recibir un valor equivalente a su participación en el conjunto de bienes objeto de extinción. No basta con afirmar en la escritura que las adjudicaciones son iguales: es necesario respaldar los valores utilizados.
Si uno recibe más de lo que le corresponde y no existe una compensación adecuada, el exceso puede tributar como transmisión onerosa o, si es gratuito, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Los excesos deben responder a la indivisibilidad y quedar compensados
Cuando no resulta posible formar lotes exactamente iguales porque los inmuebles son indivisibles o su división reduciría sustancialmente su valor, pueden surgir excesos inevitables. Estos no tienen por qué tributar en TPO si la compensación mantiene la equivalencia económica entre los comuneros.
La compensación no necesita ser exclusivamente dineraria. Puede articularse con otros bienes comunes o mediante otras prestaciones equilibradoras, siempre que la operación conserve su verdadera naturaleza particional.
La escritura debe reflejar una operación coherente
La Administración tributaria atenderá a la verdadera naturaleza jurídica de lo realizado, no al nombre elegido por las partes.
La escritura debería identificar cada inmueble, su origen, los porcentajes de titularidad, los valores utilizados, los condominios que se extinguen, los lotes formados y la justificación de cualquier diferencia o compensación.
¿Cuándo puede seguir existiendo una permuta sujeta a TPO?
La doctrina favorable no convierte cualquier intercambio entre hermanos en una extinción de condominio.
Podrá apreciarse una permuta o una transmisión sujeta a TPO cuando:
Se intercambien bienes que no estaban previamente en copropiedad entre los mismos titulares.
Se mantengan los condominios y únicamente cambien determinados porcentajes.
Uno de los comuneros reciba un valor superior sin que el exceso sea inevitable o esté debidamente compensado.
Se utilice la forma de extinción de comunidad para encubrir una compraventa de cuotas.
Participen titulares distintos en los diferentes inmuebles sin que pueda hablarse de una distribución proporcional entre los mismos comuneros.
La operación no produzca una verdadera concreción de derechos preexistentes, sino un desplazamiento patrimonial adicional.
El resultado fiscal depende de los hechos y de los valores, no solamente de la denominación incluida en la escritura.
Ejemplo práctico
Dos hermanos, Ana y Carlos, son propietarios por mitad de dos viviendas:
La vivienda A, heredada de su madre, tiene un valor de 300.000 euros.
La vivienda B, heredada de su padre, tiene también un valor de 300.000 euros.
Cada hermano posee un patrimonio común valorado en 300.000 euros: 150.000 euros en cada vivienda.
Deciden extinguir simultáneamente ambos condominios. Ana recibe la vivienda A y Carlos la vivienda B.
Aunque desde un punto de vista material cada uno abandona su 50 % en una vivienda y adquiere el 50 % que pertenecía a su hermano en la otra, el resultado es una adjudicación equivalente a sus derechos previos. Se extinguen completamente ambos condominios, los titulares son los mismos y ninguno recibe más valor del que le corresponde.
Conforme a la doctrina actual del Tribunal Supremo, la distinta procedencia hereditaria de los inmuebles no convierte por sí sola la operación en una permuta. La escritura quedará, en principio, sujeta a AJD y no a TPO.
Si la vivienda A valiera 360.000 euros y la vivienda B 240.000 euros, Ana recibiría 60.000 euros más de lo que representa su mitad en el conjunto. Para conservar la equivalencia tendría que compensar adecuadamente a Carlos. La forma y justificación de esa compensación serían esenciales para determinar la tributación.
Que no exista TPO no significa que no haya impuestos
Este es uno de los puntos más importantes. La doctrina analizada se refiere principalmente al ITPAJD. Una operación no sujeta a TPO puede generar otras consecuencias fiscales.
Actos Jurídicos Documentados
La extinción formalizada en escritura pública, valuable e inscribible en el Registro de la Propiedad queda normalmente sujeta a la cuota gradual de documentos notariales de AJD. El tipo aplicable dependerá de la comunidad autónoma competente.
También debe determinarse correctamente la base imponible. No debe confundirse el valor total de todos los inmuebles con el valor económico de la parte que queda sometida a documentación y adjudicación en cada operación.
En Canarias, la autoliquidación se realiza ante la Agencia Tributaria Canaria mediante el modelo correspondiente, aplicando la normativa autonómica vigente en la fecha del otorgamiento.
IRPF
El artículo 33.2 de la Ley del IRPF establece que no existe alteración patrimonial en la división de la cosa común, la disolución de comunidades de bienes o la separación de comuneros. Pero esta regla no permite actualizar libremente el valor o la fecha de adquisición.
Si las adjudicaciones se limitan a concretar los derechos de cada comunero, respetan sus cuotas y mantienen los valores fiscales, puede no producirse una ganancia patrimonial. Sin embargo, cuando se actualizan valores, existen excesos, compensaciones o un comunero recibe bienes distintos por un valor diferente, debe analizarse si surge una ganancia o pérdida en el IRPF.
La calificación favorable en TPO no garantiza por sí sola neutralidad en el IRPF. Ambos impuestos tienen hechos imponibles y reglas diferentes.
Plusvalía municipal
En una verdadera división que únicamente concreta derechos preexistentes puede sostenerse que no existe transmisión sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. No obstante, los excesos de adjudicación, la pluralidad de inmuebles y la estructura concreta de la operación deben revisarse individualmente.
Cuando no existe sujeción, la fecha de adquisición originaria suele conservarse para una transmisión posterior. Por ello, no se reinicia necesariamente el periodo de generación del incremento de valor.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Si uno de los hermanos recibe gratuitamente un valor superior al que le corresponde y no existe una compensación real, la diferencia puede ser calificada como donación. La falta de pago en dinero no convierte automáticamente la operación en gratuita, pero la equivalencia debe poder acreditarse.
La importancia de los valores utilizados
Para formar lotes equivalentes es necesario partir de valores defendibles. Desde la introducción del valor de referencia catastral, la base fiscal de los inmuebles puede no coincidir con el precio estimado por los comuneros o con una tasación privada.
Antes de firmar conviene comparar:
El valor de mercado razonable de cada inmueble.
El valor de referencia existente en la fecha de la operación.
El valor fiscal y la fecha de adquisición de cada hermano.
Las cargas, hipotecas y deudas asumidas.
Las compensaciones en dinero o en otros bienes.
Una diferencia de valoración puede convertir un reparto aparentemente equilibrado en un exceso de adjudicación a efectos tributarios.
Cómo debería prepararse la operación
Antes de acudir a la notaría resulta recomendable:
Identificar todos los inmuebles y comprobar sus títulos de adquisición.
Confirmar que los comuneros y sus porcentajes son los mismos o analizar expresamente las diferencias.
Obtener valores actualizados y revisar los valores de referencia.
Calcular el haber teórico que corresponde a cada comunero.
Formar lotes equivalentes y proporcionales.
Justificar la indivisibilidad o el desmerecimiento cuando existan excesos inevitables.
Documentar de forma precisa cualquier compensación.
Simular separadamente AJD, IRPF, plusvalía municipal y, en su caso, ISD.
Coordinar la redacción de la escritura con el análisis fiscal previo.
La escritura no debería redactarse primero para consultar después cómo tributa. En estas operaciones, la forma de organizar las adjudicaciones puede modificar sustancialmente el coste fiscal.
Conclusión
Cuando varios hermanos extinguen los proindivisos sobre inmuebles heredados de sus padres y se adjudican lotes equivalentes a sus respectivas participaciones, no estamos necesariamente ante una permuta.
La antigua doctrina administrativa atribuía una importancia decisiva a la existencia de comunidades distintas según el origen de cada inmueble. La Sentencia del Tribunal Supremo 1502/2019, la consulta V2889-21 y, de forma aún más clara, las sentencias de 26 y 30 de abril de 2024 han desplazado ese criterio.
Actualmente, lo relevante es que los titulares sean los mismos, que los condominios se extingan realmente y que las adjudicaciones respeten la equivalencia y proporcionalidad de los derechos preexistentes. Cumplidas estas condiciones, la distinta procedencia de los bienes —herencia paterna, herencia materna, donación o compraventa— no basta para someter la operación a TPO como permuta.
Pero la conclusión debe limitarse a lo que realmente resuelve: la tributación en TPO. La escritura seguirá normalmente sujeta a AJD y será imprescindible revisar sus efectos en el IRPF, la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En estas operaciones, la diferencia entre una extinción de condominio y una permuta no está en el título de la escritura. Está en la estructura económica real del reparto.
Normativa y doctrina de referencia
Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V1326-11, de 24 de mayo de 2011.
Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V2889-21, de 17 de noviembre de 2021.
Sentencia del Tribunal Supremo 1502/2019, de 30 de octubre, recurso 6512/2017, ECLI:ES:TS:2019:3480.
Sentencias del Tribunal Supremo de 26 y 30 de abril de 2024, recursos 6421/2022 y 7737/2022.
Texto refundido de la Ley del ITPAJD: artículos 2, 7 y 31.
Reglamento del ITPAJD: artículos 23 y 61.
Ley del IRPF: artículo 33.
Código Civil: artículos 392, 400, 406, 1.062 y 1.538.
