¿Es necesario justificar una carga mínima de trabajo para que el arrendamiento de inmuebles sea considerado actividad económica?

Análisis de la Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025, de 14 de julio de 2025

El arrendamiento de inmuebles constituye una de las actividades económicas más habituales en España. Sin embargo, desde hace años existe una cuestión que ha generado numerosas controversias entre contribuyentes y Administración Tributaria:

¿es necesario acreditar una carga mínima de trabajo o dedicación efectiva para que dicha actividad pueda ser considerada una verdadera actividad económica?

La respuesta a esta pregunta resulta especialmente relevante en ámbitos como el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, donde la consideración de actividad económica puede determinar el acceso a importantes beneficios fiscales.

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025, de 14 de julio de 2025, aporta una importante dosis de seguridad jurídica al establecer que no es necesario justificar una carga mínima de trabajo para que el arrendamiento de inmuebles tenga la consideración de actividad económica cuando se cumplen los requisitos legalmente exigidos.

¿Por qué es tan importante que el arrendamiento sea considerado actividad económica?

La respuesta es sencilla: porque de ello pueden depender importantes ventajas fiscales.

Entre otras cuestiones, la consideración de actividad económica puede permitir:

• La aplicación de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio.

• El acceso a los beneficios fiscales previstos para la empresa familiar.

• La aplicación de reducciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

• Una mejor protección del patrimonio empresarial frente al patrimonio meramente privado.

El artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) establece, en sus apartados 2 c) y 6, que la base imponible se reducirá en un 95% en las transmisiones lucrativas sobre “participaciones en entidades”, a las que “sea de aplicación la exención regulada en el apartado octavo del artículo 4 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (…)”.

Por tanto, de acuerdo con esto, la transmisión lucrativa de participaciones en el capital social de entidades dedicadas al arrendamiento de inmuebles da derecho a una reducción en la base imponible del ISD de, al menos, el 95% del valor de la participación, siempre que (entre otros requisitos) la entidad cuente al menos con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

A estos efectos, el artículo 4 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (LIP) establece que estará exenta la plena propiedad, la nuda propiedad y el derecho de usufructo vitalicio de participaciones en entidades, con o sin cotización en mercados organizados, siempre que, entre otros requisitos, más de la mitad de su activo esté afecto a actividades económicas.

Para determinar si existe actividad económica o si un elemento patrimonial está afecto a ella, la LIP se remite a lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En este sentido, el artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF), establece en su apartado 2 que “se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.

Por ello, la calificación jurídica del arrendamiento de inmuebles ha sido objeto de numerosos procedimientos de comprobación e inspección por parte de la Administración Tributaria.

El requisito tradicional del empleado con contrato laboral y jornada completa

La normativa tributaria ha venido considerando tradicionalmente que existe actividad económica en el arrendamiento de inmuebles cuando para la ordenación de dicha actividad se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Este requisito aparece actualmente recogido en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF.

Sin embargo, la controversia no se centraba únicamente en la existencia formal de dicho empleado, sino en determinar si además era necesario acreditar una carga mínima de trabajo efectiva que justificara realmente la contratación.

En numerosas comprobaciones tributarias la Administración ha venido cuestionando estructuras familiares dedicadas al arrendamiento de inmuebles alegando que la contratación carecía de justificación económica real debido al reducido volumen de trabajo existente.

¿Qué cuestión analiza la Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025?

La cuestión fundamental que llega al Tribunal Supremo consiste en determinar si, además de cumplir formalmente los requisitos previstos por la normativa, es necesario demostrar que existe una carga mínima de trabajo que justifique la contratación del empleado.

En otras palabras:

¿Puede Hacienda negar la existencia de actividad económica porque considere que el volumen de trabajo generado por los inmuebles arrendados es insuficiente para ocupar realmente a un trabajador a jornada completa?

La respuesta del Tribunal Supremo es clara.

La respuesta del Tribunal Supremo: no existe un requisito adicional de carga mínima de trabajo

La Sentencia 956/2025 concluye que la normativa vigente no exige acreditar una carga mínima de trabajo como requisito adicional para considerar que existe actividad económica.

Según el Alto Tribunal, una vez acreditado el cumplimiento de los requisitos expresamente previstos por la ley, no corresponde introducir exigencias adicionales no contempladas por el legislador.

La sentencia rechaza la posibilidad de que la Administración pueda exigir una intensidad mínima de actividad o un determinado volumen de trabajo para reconocer la existencia de actividad económica.

En consecuencia, la existencia de una persona contratada a jornada completa debe analizarse desde una perspectiva jurídica y organizativa, sin que pueda imponerse un estándar subjetivo sobre la cantidad de trabajo que deba desempeñar.

Un importante refuerzo de la seguridad jurídica

La trascendencia práctica de esta sentencia es enorme.

Hasta ahora muchos contribuyentes se encontraban en una situación de incertidumbre porque, aun cumpliendo formalmente los requisitos legales, podían enfrentarse a comprobaciones en las que la Administración discutía si realmente existía suficiente actividad para justificar la contratación.

Con esta resolución el Tribunal Supremo limita considerablemente el margen de interpretación administrativa y refuerza el principio de seguridad jurídica.

Los contribuyentes pueden conocer con mayor claridad cuáles son los requisitos exigibles sin temor a que posteriormente se les impongan condiciones adicionales no previstas por la ley.

Consecuencias para las empresas familiares

La sentencia tiene una especial relevancia para las sociedades familiares dedicadas al arrendamiento de inmuebles.

En muchos casos, la consideración de actividad económica resulta imprescindible para acceder a:

Exención en el Impuesto sobre el Patrimonio

Las participaciones en determinadas sociedades familiares pueden quedar exentas cuando concurren los requisitos legalmente establecidos.

Beneficios fiscales en Sucesiones y Donaciones

La normativa prevé importantes reducciones para la transmisión de empresas familiares y participaciones sociales que desarrollen actividades económicas.

Planificación sucesoria

La correcta estructuración del patrimonio inmobiliario familiar puede tener importantes consecuencias en la tributación futura de herederos y donatarios.

Por ello, esta sentencia adquiere una importancia que trasciende el mero ámbito del arrendamiento de inmuebles.

¿Significa esto que cualquier arrendamiento constituye actividad económica?

No.

La sentencia no elimina los requisitos legales existentes.

Lo que establece es que no pueden añadirse exigencias adicionales relativas a una supuesta carga mínima de trabajo.

Por tanto, seguirá siendo necesario analizar cada caso concreto y verificar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa tributaria aplicable.

La resolución simplemente impide que la Administración niegue la existencia de actividad económica basándose exclusivamente en una valoración subjetiva sobre la intensidad del trabajo desarrollado.

Recomendaciones prácticas para propietarios y sociedades patrimoniales

A la vista de esta nueva doctrina jurisprudencial resulta recomendable:

• Revisar las estructuras familiares dedicadas al arrendamiento de inmuebles.

• Analizar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa fiscal.

• Verificar la documentación laboral y organizativa existente.

• Revisar posibles riesgos en materia de Impuesto sobre el Patrimonio y Sucesiones.

• Planificar adecuadamente futuras transmisiones familiares.

Una correcta planificación fiscal puede suponer diferencias fiscales muy relevantes tanto para los titulares actuales como para las futuras generaciones.

¿Cómo afecta esta sentencia a las sociedades holding y sociedades patrimoniales familiares?

La Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025 no solo resulta relevante para los propietarios particulares que desarrollan actividades de arrendamiento inmobiliario, sino que también puede tener importantes consecuencias para numerosas sociedades familiares, sociedades patrimoniales y estructuras holding que poseen inmuebles destinados al alquiler.

En la práctica, muchas familias empresarias han concentrado sus inversiones inmobiliarias dentro de sociedades con el objetivo de facilitar la gestión del patrimonio, mejorar la planificación sucesoria y optimizar la tributación de futuras transmisiones.

Sin embargo, una de las principales dificultades históricas ha consistido en demostrar que la actividad desarrollada por estas entidades constituía realmente una actividad económica y no una mera tenencia pasiva de bienes.

La importancia de la actividad económica en las sociedades familiares

La consideración de actividad económica adquiere una importancia fundamental porque de ella dependen importantes beneficios fiscales.

Entre otros:

• La exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de determinadas participaciones sociales.

• La aplicación de las reducciones previstas para la empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

• La posibilidad de realizar determinadas operaciones de reorganización empresarial con mayor seguridad jurídica.

• La protección de determinadas estructuras patrimoniales frente a contingencias fiscales futuras.

Por este motivo, cualquier discusión sobre la existencia o no de actividad económica puede tener un impacto económico muy significativo.

El problema habitual de las sociedades patrimoniales inmobiliarias

Hasta ahora era relativamente frecuente que la Administración Tributaria cuestionara la existencia de actividad económica en sociedades dedicadas al arrendamiento de inmuebles cuando entendía que el volumen de trabajo generado era reducido.

En muchos procedimientos de comprobación se sostenía que, aunque existiera formalmente una persona contratada a jornada completa, la actividad desarrollada no justificaba realmente dicha contratación debido al escaso número de inmuebles arrendados o a la limitada carga de gestión existente.

Esta interpretación generaba una importante inseguridad jurídica para numerosas sociedades familiares.

Lo que cambia con la doctrina del Tribunal Supremo

La sentencia establece que no puede exigirse un requisito adicional consistente en acreditar una determinada intensidad de trabajo o una carga mínima de actividad.

Esto significa que la Administración no puede negar automáticamente la existencia de actividad económica simplemente porque considere que la gestión de los inmuebles requiere pocas horas de dedicación.

La relevancia de esta doctrina es especialmente importante en aquellas estructuras societarias que:

• Gestionan un número limitado de inmuebles de elevado valor.

• Mantienen arrendamientos estables y de larga duración.

• Desarrollan una actividad organizativa sencilla pero permanente.

• Utilizan personal contratado conforme a los requisitos legales.

En estos casos, la Administración deberá centrarse en comprobar el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley y no en valorar subjetivamente si el volumen de trabajo resulta suficiente.

Consecuencias para las sociedades holding familiares

Aunque cada caso debe analizarse individualmente, la sentencia también puede resultar especialmente relevante para determinados grupos familiares estructurados mediante sociedades holding.

Con frecuencia, estas sociedades son titulares de participaciones en otras entidades que desarrollan actividades inmobiliarias o de arrendamiento.

La correcta calificación de dichas actividades puede influir en:

• La aplicación de beneficios fiscales asociados a la empresa familiar.

• La planificación de procesos sucesorios.

• La transmisión de participaciones entre generaciones.

• La protección y consolidación del patrimonio familiar.

  
  

Por ello, esta nueva doctrina puede reforzar la posición de muchos grupos familiares frente a futuras comprobaciones tributarias.

Una oportunidad para revisar estructuras patrimoniales existentes

La sentencia constituye una excelente oportunidad para que las familias empresarias revisen sus estructuras societarias y patrimoniales.

Resulta aconsejable analizar:

✔ La situación actual de las sociedades inmobiliarias.

✔ El cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa fiscal.

✔ La existencia y funciones del personal contratado.

✔ La planificación sucesoria prevista para los próximos años.

✔ Los beneficios fiscales que podrían resultar aplicables.

En muchos casos, una revisión preventiva puede evitar conflictos futuros y facilitar el acceso a importantes ventajas tributarias.

¿Puede Hacienda seguir discutiendo la existencia de actividad económica tras esta sentencia?

Sí, pero con importantes matices.

La Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025 no impide que la Administración Tributaria continúe comprobando si realmente concurren los requisitos exigidos por la normativa para considerar que existe una actividad económica de arrendamiento de inmuebles.

Lo que establece la resolución es que Hacienda no puede añadir requisitos adicionales no previstos legalmente, como la exigencia de acreditar una determinada carga mínima de trabajo o una intensidad concreta de dedicación por parte del personal contratado.

Por tanto, la Administración seguirá pudiendo analizar cuestiones como:

• La existencia real del empleado contratado.

• La efectiva prestación de servicios por parte de dicho trabajador.

• La realidad de la organización empresarial utilizada para gestionar los inmuebles.

• La existencia de simulación o estructuras artificiales creadas únicamente para obtener ventajas fiscales.

• El cumplimiento de los restantes requisitos exigidos por la normativa tributaria.

  
  

En consecuencia, la sentencia no supone una eliminación de los controles fiscales, sino una limitación de aquellas interpretaciones administrativas que pretendían introducir exigencias adicionales no contempladas expresamente por el legislador.

Desde una perspectiva práctica, esta doctrina refuerza considerablemente la posición de los contribuyentes, pero sigue siendo fundamental que las estructuras patrimoniales y societarias respondan a una realidad económica auténtica y se encuentren correctamente documentadas.

En definitiva, Hacienda podrá seguir comprobando la existencia de actividad económica, pero deberá hacerlo dentro de los límites fijados por la ley y por la interpretación realizada por el Tribunal Supremo.

Una cuestión adicional: ¿puede considerarse empleado al propio administrador de la sociedad?

Tras la publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025, muchos contribuyentes podrían preguntarse si, una vez descartada la necesidad de acreditar una carga mínima de trabajo, el propio administrador de la sociedad podría cumplir el requisito relativo a la existencia de una persona empleada para la gestión del arrendamiento de inmuebles.

La respuesta no es sencilla y exige analizar cuidadosamente cada caso concreto.

La jurisprudencia y la doctrina administrativa han venido manteniendo tradicionalmente que el requisito legal hace referencia a la existencia de una persona contratada mediante una verdadera relación laboral y a jornada completa, lo que implica la concurrencia de las notas propias de laboralidad y dependencia.

Por este motivo, la simple condición de administrador de una sociedad no permite afirmar automáticamente que dicho requisito se encuentre cumplido.

No obstante, existen supuestos en los que el administrador puede desempeñar simultáneamente funciones de gestión ordinaria y mantener una relación laboral con la entidad. En estos casos será necesario analizar con detalle las circunstancias concretas, la realidad de las funciones desarrolladas, el régimen de Seguridad Social aplicable y la compatibilidad entre los distintos vínculos jurídicos existentes.

Precisamente una de las cuestiones más debatidas en la práctica ha sido determinar si determinados administradores, socios o familiares pueden ser considerados trabajadores a estos efectos o si, por el contrario, su intervención debe encuadrarse exclusivamente dentro de las funciones propias del órgano de administración.

La Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025 no entra a resolver esta cuestión específica. Lo que aclara es que, una vez cumplidos los requisitos legalmente exigidos, no puede añadirse una exigencia adicional relativa a una determinada intensidad o carga mínima de trabajo.

Por tanto, la discusión sobre quién puede considerarse realmente empleado a estos efectos seguirá siendo una de las cuestiones que previsiblemente continuará generando controversia en futuras comprobaciones tributarias.

No obstante hay que añadir lo siguiente:

·  Criterio de la Dirección General de Tributos (DGT): En la Consulta DGT V0942-25, se establece claramente que las funciones de dirección y las de gestión de arrendamientos no pueden recaer en la misma persona. La intervención del socio administrador no suple la falta de un empleado. 

·  El caso de los socios o comuneros: Jurisprudencia posterior (como las sentencias TS 970/2025 y 1038/2025) admite que un socio o comunero pueda ser contratado laboralmente, pero exige que exista una relación laboral real, con dependencia, ajenidad, remuneración fija y cotización a la Seguridad Social, sin que sus funciones se confundan con las propias del cargo orgánico de administrador.

En consecuencia, cuando la estructura patrimonial descanse sobre la figura del administrador o de socios familiares, resulta especialmente recomendable realizar un análisis previo de la situación laboral, mercantil y fiscal para minimizar riesgos y garantizar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa.

Conclusión

La Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025, de 14 de julio de 2025, constituye una resolución de gran importancia para los contribuyentes que desarrollan actividades de arrendamiento inmobiliario.

El Alto Tribunal confirma que la normativa tributaria no exige acreditar una carga mínima de trabajo para reconocer la existencia de actividad económica cuando concurren los requisitos legalmente previstos.

Esta doctrina refuerza la seguridad jurídica, limita interpretaciones administrativas excesivamente restrictivas y aporta una mayor certidumbre a propietarios, sociedades patrimoniales y empresas familiares que desarrollan actividades de arrendamiento de inmuebles.

Por otra parte la Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025 supone un importante refuerzo para las sociedades patrimoniales familiares y determinadas estructuras holding que desarrollan actividades de arrendamiento inmobiliario.

Al descartar la exigencia de una carga mínima de trabajo como requisito adicional para apreciar la existencia de actividad económica, el Alto Tribunal aporta una mayor seguridad jurídica a miles de contribuyentes y limita interpretaciones administrativas excesivamente restrictivas.

No obstante, ello no significa que cualquier sociedad inmobiliaria pueda beneficiarse automáticamente de los incentivos fiscales previstos para la empresa familiar. Será necesario seguir analizando cuidadosamente el cumplimiento de los requisitos establecidos por la normativa tributaria y la realidad económica de cada estructura societaria.