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¿Puede aplicarse la exención por reinversión en el IRPF si la vivienda vendida está en el extranjero?
Una persona que traslada su residencia a España puede seguir siendo propietaria de la que fue su vivienda habitual en otro país. Si posteriormente vende ese inmueble y utiliza el dinero para comprar una nueva vivienda habitual en España, surge una duda importante:
¿La ganancia obtenida puede acogerse a la exención por reinversión aunque la vivienda vendida no se encuentre en territorio español?
La Dirección General de Tributos responde afirmativamente en la Consulta Vinculante V1860-25, de 14 de octubre de 2025.
El supuesto analizado se refería a un matrimonio que pretendía vender su vivienda habitual situada en California y destinar el importe obtenido a adquirir una nueva vivienda habitual en Andalucía.
La DGT concluye que la ubicación de la vivienda transmitida en el extranjero no impide aplicar la exención prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF. Sin embargo, condiciona su respuesta a una premisa fundamental:
Los vendedores deben ser residentes fiscales en España y contribuyentes del IRPF durante el ejercicio en el que se produce la transmisión.
Además, deberán cumplirse todos los requisitos generales de la exención: carácter habitual de la vivienda vendida y de la nueva, plazo de reinversión, importe reinvertido y correcta declaración de la operación.
El caso analizado por la DGT
Los consultantes manifestaban su intención de:
Vender en 2025 la vivienda que había constituido su residencia habitual en California.
Adquirir, dentro de los dos años siguientes, una nueva vivienda situada en Andalucía.
Destinar a esa adquisición la totalidad del importe obtenido.
Utilizar la vivienda andaluza como su nueva residencia habitual.
La cuestión planteada era si la ganancia patrimonial derivada de la venta podía quedar exenta en el IRPF español a pesar de que el inmueble transmitido se encontraba en Estados Unidos.
La DGT contesta partiendo expresamente de que ambos cónyuges son residentes fiscales en España en 2025. Bajo esa hipótesis, considera posible aplicar la exención si se cumplen los requisitos de los artículos 38 de la Ley del IRPF y 41 y 41 bis de su Reglamento.
La Consulta Vinculante V1860-25 confirma así que la norma no exige que la vivienda vendida esté situada en España.
La ubicación del inmueble no es uno de los requisitos de la exención
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual.
La norma exige:
Que se transmita la vivienda habitual del contribuyente.
Que se adquiera o rehabilite una nueva vivienda habitual.
Que se reinvierta el importe obtenido.
Que la reinversión se realice dentro del plazo legal.
Pero no exige que la vivienda transmitida se encuentre en territorio español.
Por tanto, puede resultar aplicable cuando se vende una vivienda habitual situada en:
Estados Unidos.
Reino Unido.
Alemania.
Francia.
Italia.
Portugal.
Suiza.
Marruecos.
Argentina.
México.
Cualquier otro país.
La dificultad no está en la localización geográfica, sino en demostrar que la vivienda extranjera cumplía el concepto fiscal español de vivienda habitual y que el vendedor era contribuyente del IRPF cuando obtuvo la ganancia.
Primer requisito: ser residente fiscal en España
La consulta parte de que los vendedores eran residentes fiscales en España en el ejercicio de la transmisión.
Esta circunstancia es determinante porque los residentes fiscales en España tributan en el IRPF por su renta mundial. Esto significa que deben declarar las rentas obtenidas tanto en España como en el extranjero.
Si una persona residente fiscal en España vende una vivienda situada en California, la ganancia patrimonial debe calcularse e incluirse en su IRPF español, sin perjuicio de:
La posible exención por reinversión.
La tributación exigida en Estados Unidos.
La aplicación del convenio para evitar la doble imposición.
La posible deducción por impuestos satisfechos en el extranjero.
¿Cómo se determina la residencia fiscal?
Con carácter general, una persona será residente fiscal en España cuando concurra alguno de los criterios establecidos legalmente, entre ellos:
Permanecer más de 183 días durante el año natural en territorio español.
Radicar en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos.
Aplicarse la presunción familiar cuando el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores dependientes residan habitualmente en España, salvo prueba en contrario.
La residencia fiscal se determina por años naturales completos. Una persona no es residente en España únicamente desde el día en que se muda, salvo las especialidades legalmente previstas.
¿Qué ocurre si ambos países consideran residente a la persona?
Puede existir un conflicto de doble residencia. En ese caso deberán aplicarse las reglas del convenio para evitar la doble imposición correspondiente, que normalmente atienden sucesivamente a:
Vivienda permanente disponible.
Centro de intereses vitales.
Lugar de residencia habitual.
Nacionalidad.
Acuerdo entre las administraciones.
Antes de aplicar la exención conviene determinar correctamente en qué país era residente fiscal el vendedor durante el año de la venta.
¿Y si el vendedor todavía es no residente en España?
La Consulta V1860-25 no resuelve ese supuesto. Su conclusión se formula expresamente para contribuyentes del IRPF.
El régimen de los no residentes es diferente.
La exención por reinversión prevista en el IRNR se refiere, bajo determinados requisitos, a contribuyentes residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo que transmitan la que haya sido su vivienda habitual situada en España.
No debe confundirse ese régimen con el supuesto de la consulta:
Situación | Impuesto y régimen |
Residente fiscal en España vende vivienda habitual en California | IRPF y posible exención del artículo 38 |
No residente vende una vivienda situada en España | IRNR; posible régimen específico en determinados casos |
No residente vende una vivienda situada fuera de España | En principio, la ganancia no queda sometida al IRNR español por esa venta |
Por tanto, antes de analizar la reinversión debe identificarse correctamente el impuesto aplicable.
Segundo requisito: la vivienda extranjera debía ser habitual
No basta con que la vivienda de California fuera propiedad de los consultantes.
Debe haber constituido su vivienda habitual conforme al concepto establecido por la normativa española del IRPF.
El artículo 41 bis del Reglamento considera vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Además, debe haber sido habitada:
De manera efectiva.
Con carácter permanente.
Por el propio contribuyente.
Dentro de los doce meses siguientes a su adquisición o finalización.
La regulación puede consultarse en los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF.
Excepciones al plazo de tres años
La vivienda puede conservar el carácter habitual aunque no se haya residido en ella durante tres años cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio.
La norma menciona, entre otras:
Fallecimiento.
Celebración de matrimonio.
Separación matrimonial.
Traslado laboral.
Obtención del primer empleo.
Cambio de empleo.
Otras circunstancias análogas justificadas.
No basta con que resulte más cómodo o conveniente mudarse antes de tres años. Debe existir una circunstancia que haga necesario el cambio de residencia.
En movimientos internacionales, un traslado laboral a España podría justificar el abandono anticipado de la vivienda extranjera, pero será necesario acreditar:
El contrato de trabajo.
La carta de traslado.
La fecha de incorporación.
El desplazamiento efectivo.
La relación entre el cambio laboral y el cambio de domicilio.
La vivienda puede haberse abandonado antes de venderla
La normativa no exige que el vendedor continúe residiendo en el inmueble exactamente hasta el día de la transmisión.
A efectos de esta exención, se considera que se transmite la vivienda habitual cuando:
Constituya la vivienda habitual en el momento de la venta.
O hubiera tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
Esta regla resulta especialmente importante en traslados internacionales.
Una persona puede:
Abandonar su vivienda habitual en California.
Trasladarse a España.
Instalarse provisionalmente en una vivienda arrendada.
Vender la vivienda de California meses después.
Comprar su nueva vivienda habitual en España.
La exención puede resultar aplicable si la venta se produce dentro de los dos años siguientes al momento en que la vivienda extranjera dejó de ser habitual.
Ejemplo
Una familia abandona su residencia habitual en California el 15 de marzo de 2025 y se traslada a España.
La vivienda se vende el 10 de febrero de 2027.
Como la venta se produce dentro de los dos años siguientes al abandono, podría mantenerse la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención.
Si se vendiera después del 15 de marzo de 2027, la regla especial de los dos años ya no resultaría aplicable, salvo que concurriera alguna circunstancia adicional que modificara el análisis.
El plazo se computa de fecha a fecha.
¿Qué ocurre si la vivienda se alquila antes de venderla?
El alquiler posterior al abandono no impide necesariamente la aplicación de la exención si la vivienda había sido habitual y se vende dentro de los dos años siguientes al momento en que perdió esa condición.
No obstante, habrá que:
Fijar la fecha exacta en que dejó de ser residencia habitual.
Acreditar su utilización habitual anterior.
Declarar correctamente las rentas del alquiler.
Comprobar que no se supera el plazo de dos años.
Analizar las normas fiscales del país donde se encuentra el inmueble.
El hecho de alquilarla no reinicia ni amplía el plazo.
¿Cómo se acredita que una vivienda extranjera era habitual?
La Administración española puede exigir pruebas, especialmente porque no dispondrá de toda la información administrativa que tendría sobre un inmueble situado en España.
Podrían resultar útiles:
Escritura o título de propiedad.
Certificado de residencia local.
Declaraciones fiscales extranjeras.
Permiso de conducción con esa dirección.
Empadronamiento o registro equivalente.
Facturas de electricidad, agua, gas e internet.
Pólizas de seguro.
Correspondencia bancaria.
Matrícula escolar de los hijos.
Dirección comunicada al empleador.
Documentación sanitaria.
Recibos de tributos locales.
Extractos de consumo.
Contratos de servicios.
Documentación del traslado a España.
Billetes y pruebas de desplazamiento.
Baja en registros administrativos extranjeros.
No existe una prueba única. La habitualidad se demuestra valorando conjuntamente las circunstancias.
Tercer requisito: adquirir otra vivienda habitual
La reinversión debe dirigirse a adquirir o rehabilitar una nueva vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.
En el caso consultado, la nueva vivienda se situaría en Andalucía.
Sin embargo, la doctrina no debería interpretarse en el sentido de que la vivienda nueva tenga que estar necesariamente en España. La cuestión concreta se refería a una adquisición en Andalucía, pero la regulación del IRPF tampoco establece expresamente una limitación territorial para la nueva vivienda.
En cualquier caso, deberá cumplir los requisitos de habitualidad:
Ser ocupada de manera efectiva y permanente.
Ser ocupada dentro de los doce meses siguientes a la adquisición o terminación.
Mantenerse como residencia habitual durante al menos tres años, salvo causa justificada.
No basta con comprar una vivienda en España
La adquisición formal de un inmueble no garantiza la exención.
La nueva vivienda debe convertirse realmente en la residencia habitual del contribuyente.
Podría cuestionarse la exención si:
Se destina inmediatamente al alquiler.
Se utiliza únicamente durante las vacaciones.
Permanece vacía.
La persona continúa residiendo habitualmente en otro país.
Se cede gratuitamente a familiares.
Se vende antes de tres años sin causa que justifique el cambio.
No se ocupa dentro del plazo de doce meses.
La condición debe cumplirse atendiendo a la realidad, no únicamente al domicilio consignado en la escritura.
Plazo para realizar la reinversión
La reinversión puede efectuarse de una sola vez o sucesivamente dentro de los dos años:
Anteriores a la venta.
Posteriores a la venta.
El plazo se computa de fecha a fecha.
Ejemplo de reinversión posterior
Venta de la vivienda en California: 10 de octubre de 2025.
Fecha límite general para reinvertir: 10 de octubre de 2027.
Ejemplo de adquisición previa
Compra de la vivienda en Andalucía: 1 de marzo de 2024.
Venta de la vivienda en California: 20 de febrero de 2026.
La nueva vivienda se adquirió dentro de los dos años anteriores a la transmisión, por lo que su coste podría computar como reinversión si se cumplen los demás requisitos.
No es necesario esperar a vender para comprar la nueva residencia.
Si no se reinvierte en el mismo año, debe comunicarse
Cuando la reinversión no se completa en el ejercicio de la venta, el contribuyente debe hacer constar en su declaración de IRPF la intención de reinvertir dentro del plazo legal.
La exención no opera automáticamente. El contribuyente debe reflejar correctamente:
La transmisión.
La ganancia patrimonial.
El importe reinvertido en el ejercicio.
El importe comprometido a reinvertir posteriormente.
La exención total o parcial.
La AEAT recuerda expresamente que debe manifestarse la voluntad de acogerse a la exención y cumplir sus requisitos. Puede consultarse su guía sobre la exención por reinversión.
¿Qué importe debe reinvertirse?
Para que toda la ganancia quede exenta debe reinvertirse el importe total obtenido en la transmisión, no únicamente la ganancia.
Esta diferencia es esencial.
Ejemplo
Valor de transmisión: 600.000 euros.
Valor de adquisición actualizado conforme a las reglas fiscales: 400.000 euros.
Ganancia patrimonial: 200.000 euros.
Para obtener la exención total no basta con reinvertir los 200.000 euros de ganancia. En principio, debe reinvertirse el importe total obtenido en la transmisión, con las minoraciones legalmente admitidas.
Vivienda vendida con hipoteca pendiente
Cuando para adquirir la vivienda transmitida se utilizó financiación ajena, se considera importe total obtenido:
Valor de transmisión − Principal del préstamo pendiente
Por tanto, la parte del precio utilizada para cancelar la hipoteca no tiene que reinvertirse nuevamente.
Ejemplo
Valor de transmisión: 700.000 euros.
Principal hipotecario pendiente: 200.000 euros.
Importe total obtenido a efectos de reinversión: 500.000 euros.
Para que la ganancia quede totalmente exenta será necesario reinvertir 500.000 euros, no 700.000.
Debe atenderse al principal pendiente, no a los intereses ni al coste total histórico del préstamo.
Los gastos de la venta también son relevantes
La ganancia patrimonial se calcula por diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.
Del importe de la transmisión pueden restarse los gastos y tributos inherentes a la venta satisfechos por el vendedor, como, en su caso:
Comisión inmobiliaria.
Honorarios jurídicos.
Gastos obligatorios de cierre.
Determinados tributos asociados a la transmisión.
Otros costes directamente vinculados a la operación.
En una venta realizada en Estados Unidos será necesario analizar qué conceptos equivalen a gastos inherentes a la transmisión conforme a la normativa española.
No todo importe denominado “closing cost” será automáticamente deducible. Conviene disponer de un cierre desglosado y traducido.
Reinversión parcial
Si el importe reinvertido es inferior al total obtenido, no se pierde toda la exención.
Quedará exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente al importe reinvertido.
La fórmula es:
Ganancia exenta = Ganancia total × Importe reinvertido
Importe total a reinvertir
Ejemplo
Importe total obtenido: 500.000 euros.
Ganancia patrimonial: 180.000 euros.
Importe reinvertido: 350.000 euros.
Porcentaje reinvertido:
350.000 500.000 = 70%
Ganancia exenta:
180.000 × 70%=126.000 euros
Ganancia sometida a tributación:
180.000 − 126.000 = 54.000 euros
¿Puede financiarse la nueva vivienda?
Sí.
No es necesario utilizar físicamente los mismos fondos recibidos en la venta.
Para calcular la reinversión se tiene en cuenta el valor de adquisición de la nueva vivienda, aunque:
Se financie mediante una nueva hipoteca.
Se utilicen ahorros propios.
Se combine el dinero de la venta con financiación bancaria.
Exista subrogación en un préstamo.
El dinero de la venta haya permanecido temporalmente en otra cuenta.
La exención exige una reinversión económica equivalente, no una trazabilidad material de los mismos billetes o fondos.
La propia AEAT reconoce que puede computarse la totalidad del valor de adquisición con independencia de que se haya satisfecho o financiado. Así lo explica en su información sobre reinversión total o parcial.
Cada cónyuge debe analizar su propia exención
Si la vivienda extranjera pertenece a ambos cónyuges, cada uno obtiene la ganancia correspondiente a su porcentaje de titularidad.
También deberá analizarse individualmente cuánto reinvierte cada uno en la nueva vivienda.
Por ejemplo, si la vivienda de California pertenecía a ambos al 50 %, pero la nueva vivienda de Andalucía se adquiere:
Al 50 %, la reinversión puede distribuirse de forma equivalente.
Solo por uno de ellos, puede existir un problema para acreditar la reinversión del otro.
En porcentajes diferentes, habrá que calcular la exención individualmente.
El matrimonio no convierte automáticamente las ganancias y reinversiones individuales en una única operación fiscal.
Debe revisarse:
El régimen económico matrimonial.
La titularidad registral.
El origen de los fondos.
La legislación civil aplicable.
Los porcentajes de adquisición.
La declaración individual o conjunta del IRPF.
La tributación conjunta no altera por sí sola la titularidad de las ganancias.
Cómo calcular una ganancia obtenida en dólares
La ganancia debe declararse en euros.
No debería calcularse simplemente la ganancia en dólares y convertir el resultado al tipo de cambio existente el día de la venta.
El cálculo exige convertir a euros los distintos componentes en las fechas que correspondan:
Valor de adquisición
Puede incluir:
Precio de compra convertido a euros conforme al cambio aplicable en la fecha de adquisición.
Gastos y tributos inherentes a la compra, convertidos según su fecha.
Mejoras realizadas, convertidas según el momento en que se pagaron.
Minoración por amortizaciones fiscalmente computables, cuando proceda.
Valor de transmisión
Puede incluir:
Precio de venta convertido a euros conforme al cambio aplicable en la fecha de transmisión.
Minoración de los gastos y tributos inherentes satisfechos por el vendedor, convertidos conforme a la fecha correspondiente.
Consecuencia del tipo de cambio
Puede existir una ganancia en euros aunque el precio de compra y venta en dólares sea semejante.
También puede suceder lo contrario: una ganancia aparente en dólares puede reducirse al convertir correctamente los valores históricos a euros.
Por ello, en operaciones mantenidas durante muchos años, el efecto divisa puede ser muy relevante.
Ejemplo del efecto del tipo de cambio
Supongamos, de forma simplificada:
Compra: 500.000 dólares cuando un dólar equivalía a 0,75 euros.
Venta: 500.000 dólares cuando un dólar equivale a 0,92 euros.
Valor de adquisición en euros:
500.000×0,75=375.000 euros
Valor de transmisión en euros:
500.000×0,92=460.000 euros
Aunque no exista ganancia nominal en dólares, antes de considerar gastos y demás ajustes podría aparecer una ganancia en euros de:
460.000−375.000=85.000 euros
Este ejemplo es meramente ilustrativo. El cálculo real exige utilizar los tipos de cambio y valores fiscalmente procedentes.
¿Debe declararse la venta aunque toda la ganancia esté exenta?
Sí.
La exención no significa que la operación pueda omitirse.
En la declaración del IRPF deberá informarse de:
El inmueble transmitido.
La fecha y valor de adquisición.
La fecha y valor de transmisión.
Los gastos asociados.
La ganancia obtenida.
El importe reinvertido.
La parte exenta.
La intención de reinvertir, si todavía no se ha completado.
La Administración debe poder comprobar que la ganancia existe y que se cumplen las condiciones para excluirla de gravamen.
Tributación en Estados Unidos
La aplicación de la exención española no impide que Estados Unidos pueda gravar la venta conforme a su normativa interna y al convenio para evitar la doble imposición entre España y Estados Unidos.
Con carácter general, el país donde se encuentra el inmueble puede someter a tributación la ganancia derivada de su transmisión.
En una vivienda situada en California podrían resultar relevantes:
La normativa federal estadounidense.
La normativa del Estado de California.
Las exclusiones o beneficios aplicables a la residencia principal.
La condición fiscal de los vendedores en Estados Unidos.
Las retenciones practicadas en la transmisión.
La nacionalidad estadounidense o la titularidad de una green card.
El convenio entre España y Estados Unidos.
La exención en el IRPF español no elimina las obligaciones estadounidenses.
¿Puede deducirse en España el impuesto pagado en Estados Unidos?
Cuando una renta obtenida en el extranjero tributa también en España, el artículo 80 de la Ley del IRPF permite aplicar, dentro de ciertos límites, la deducción por doble imposición internacional.
Sin embargo, si la ganancia queda totalmente exenta en España por reinversión, la deducción puede no producir un efecto efectivo, porque no existe cuota española correspondiente a esa ganancia sobre la que aplicar el crédito.
Por tanto:
La exención española no supone la devolución del impuesto pagado en Estados Unidos.
El impuesto extranjero no aumenta automáticamente la cuantía exenta.
La deducción está sometida al límite de la cuota española correspondiente.
En una reinversión parcial, deberá coordinarse la ganancia gravada en España con el impuesto extranjero.
Esta cuestión merece un cálculo específico antes de decidir si se reinvierte total o parcialmente.
La exención española puede coexistir con un coste fiscal extranjero
En algunos casos, el resultado podría ser:
País | Tratamiento |
Estados Unidos | Grava la ganancia conforme a sus normas |
España | Declara la ganancia, pero la considera exenta por reinversión |
Deducción española por doble imposición | Limitada o sin efecto por no existir cuota española sobre la ganancia exenta |
Por ello, “ganancia exenta en España” no significa necesariamente “venta sin impuestos”.
¿Influye el destino dado al dinero antes de comprar?
No es indispensable mantener el dinero de la venta inmovilizado en una cuenta especial.
El contribuyente puede:
Mantenerlo en una cuenta bancaria.
Utilizar ahorros propios para comprar.
Obtener financiación.
Realizar pagos sucesivos.
Adquirir la nueva vivienda antes de vender la anterior.
Lo relevante es que, dentro del plazo de dos años, exista una inversión computable en la nueva vivienda por el importe necesario.
No obstante, conservar una trazabilidad clara facilita la prueba y reduce controversias.
¿Qué conceptos forman parte de la adquisición de la nueva vivienda?
A efectos del valor de adquisición pueden resultar relevantes:
Precio de compra.
Impuestos inherentes a la adquisición.
Gastos notariales y registrales.
Honorarios profesionales directamente vinculados.
Otros gastos asociados a la adquisición satisfechos por el comprador.
No se incluye automáticamente cualquier gasto posterior.
Por ejemplo:
Mobiliario.
Decoración.
Gastos de mudanza.
Suministros.
Reparaciones ordinarias.
Gastos financieros.
Las obras de rehabilitación pueden equipararse a la adquisición cuando cumplen los requisitos reglamentarios, pero una simple reforma o modernización no siempre tiene esa consideración.
Compra de vivienda en construcción
La reinversión también puede realizarse en una vivienda en construcción o mediante autopromoción.
No obstante, deben cumplirse dos límites temporales:
Las cantidades deben invertirse dentro del plazo de dos años anteriores o posteriores a la transmisión.
La construcción debe finalizar dentro del plazo específico aplicable, generalmente cuatro años desde el inicio de la inversión, salvo ampliación legalmente admitida.
Una reserva o contrato privado no siempre equivale por sí solo a la adquisición jurídica de la vivienda. Deben revisarse los pagos, la entrega y la finalización de la construcción.
Incumplimiento posterior
Puede suceder que el contribuyente aplique correctamente la exención en la declaración del año de la venta, pero después incumpla alguna condición.
Por ejemplo:
No completa la reinversión prometida.
Adquiere la nueva vivienda fuera del plazo.
No la ocupa dentro de los doce meses siguientes.
La destina al alquiler.
La vende antes de tres años sin causa justificada.
Solo reinvierte una parte del importe previsto.
En ese caso deberá presentar una autoliquidación complementaria del ejercicio en que obtuvo la ganancia e incluir:
La parte de ganancia que deja de estar exenta.
Los intereses de demora.
La complementaria se presentará dentro del plazo comprendido entre la fecha del incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al ejercicio en que se produzca.
Prueba documental en una operación internacional
La documentación extranjera debe conservarse de forma especialmente ordenada.
Sería recomendable disponer de:
Título de adquisición.
Escritura o documento de venta.
Liquidación de cierre.
Justificantes del precio.
Préstamo hipotecario.
Certificado del principal pendiente.
Gastos de compra y venta.
Facturas de mejoras.
Prueba de residencia habitual.
Declaraciones fiscales extranjeras.
Liquidaciones de impuestos estadounidenses.
Certificados de retenciones.
Tipos de cambio utilizados.
Traducciones cuando sean necesarias.
Escritura de compra de la nueva vivienda.
Justificantes de impuestos y gastos.
Prueba de ocupación efectiva en España.
Empadronamiento.
Suministros.
Comunicaciones sobre la intención de reinvertir.
Los documentos en inglés no son inválidos, pero la Administración puede requerir una traducción.
Cuadro resumen
Requisito | Aplicación a vivienda extranjera |
Residencia fiscal en España en el año de la venta | Esencial para aplicar el IRPF |
Vivienda vendida situada en España | No es obligatorio |
Vivienda vendida habitual | Sí, conforme al concepto español |
Venta dentro de los dos años desde que dejó de ser habitual | Sí, salvo que siga siendo habitual al vender |
Nueva vivienda habitual | Obligatorio |
Plazo de reinversión | Dos años anteriores o posteriores |
Reinversión total | Exención total de la ganancia |
Reinversión parcial | Exención proporcional |
Hipoteca pendiente de la vivienda vendida | Minora el importe que debe reinvertirse |
Financiación de la nueva vivienda | Admitida |
Declaración de la venta | Obligatoria aunque la ganancia quede exenta |
Impuesto pagado en el extranjero | Puede quedar sometido a límites de doble imposición |
Conversión a euros | Debe realizarse correctamente por fechas y conceptos |
Errores frecuentes
Entre los principales errores se encuentran:
Pensar que una vivienda extranjera nunca puede beneficiarse de la exención.
No comprobar la residencia fiscal del año de la venta.
Confundir residencia administrativa con residencia fiscal.
Vender después de transcurridos más de dos años desde que dejó de ser habitual.
No acreditar que la vivienda extranjera fue residencia efectiva.
Reinvertir únicamente la ganancia y no el importe total obtenido.
No descontar correctamente el principal hipotecario pendiente.
Convertir a euros únicamente la ganancia final calculada en dólares.
No declarar la operación porque la ganancia está exenta.
No comunicar la intención de reinvertir.
Comprar la nueva vivienda fuera del plazo.
No ocuparla dentro de los doce meses siguientes.
Adquirirla en porcentajes diferentes sin analizar a cada cónyuge.
Aplicar como crédito todo el impuesto extranjero sin respetar los límites.
Pensar que la exención española elimina la tributación estadounidense.
Preguntas frecuentes
1. ¿La vivienda vendida debe estar situada en España?
No. La Consulta V1860-25 admite la exención cuando la vivienda habitual transmitida está en California.
2. ¿La nueva vivienda debe estar necesariamente en España?
La consulta analiza una nueva vivienda situada en Andalucía. La norma del IRPF no establece expresamente un requisito territorial, pero deberá acreditarse que constituye realmente la nueva vivienda habitual.
3. ¿Es imprescindible ser residente fiscal en España?
Para aplicar la exención analizada en la consulta como contribuyente del IRPF, sí. La DGT parte expresamente de esa hipótesis.
4. ¿Qué ocurre si el vendedor es no residente?
Deberá analizarse el régimen del IRNR. La Consulta V1860-25 no resuelve ese supuesto.
5. ¿Debe declararse en España la venta de un inmueble extranjero?
Sí, si el vendedor es residente fiscal en España, porque tributa por su renta mundial.
6. ¿Basta con haber sido propietario de la vivienda?
No. Debe haber constituido su vivienda habitual conforme a los requisitos de la normativa española.
7. ¿Cuánto tiempo debe haberse residido en ella?
Como regla general, al menos tres años, aunque existen excepciones cuando una circunstancia justificada exige el cambio de domicilio.
8. ¿Un traslado laboral a España permite abandonar la vivienda antes de tres años?
Puede justificarlo si hizo necesario el cambio de residencia y se acredita adecuadamente.
9. ¿Cuánto tiempo puede pasar entre el abandono y la venta?
La vivienda debe venderse antes de que transcurran dos años desde que dejó de ser habitual, salvo que conserve esa condición hasta la propia transmisión.
10. ¿Puede alquilarse durante ese intervalo?
Sí, sin que ello impida necesariamente la exención, pero la venta debe realizarse dentro del plazo y los alquileres deben declararse correctamente.
11. ¿Cuánto tiempo existe para comprar la nueva vivienda?
Dos años, contados de fecha a fecha, anteriores o posteriores a la venta.
12. ¿Puede comprarse antes de vender la vivienda extranjera?
Sí. La adquisición realizada dentro de los dos años anteriores puede computar como reinversión.
13. ¿Debe reinvertirse solo la ganancia?
No. Para la exención total debe reinvertirse el importe total obtenido, con las minoraciones legalmente admitidas.
14. ¿Qué ocurre con la hipoteca pendiente?
El principal pendiente de amortizar reduce el importe que debe reinvertirse.
15. ¿Puede financiarse la nueva vivienda con otra hipoteca?
Sí. Se considera el valor de adquisición con independencia de que se haya satisfecho con fondos propios o financiación.
16. ¿Qué ocurre si solo se reinvierte una parte?
La exención se aplica proporcionalmente.
17. ¿Cómo se calcula la ganancia si la compra y venta se realizaron en dólares?
Deben convertirse a euros el valor de adquisición, las mejoras, los gastos y el valor de transmisión utilizando los tipos de cambio correspondientes a cada fecha.
18. ¿Puede existir ganancia en euros aunque no exista en dólares?
Sí. La evolución del tipo de cambio puede generar una diferencia patrimonial en euros.
19. ¿La exención española evita pagar impuestos en Estados Unidos?
No. Estados Unidos puede gravar la transmisión conforme a su normativa y al convenio.
20. ¿Puede deducirse en España todo el impuesto pagado en Estados Unidos?
No necesariamente. La deducción por doble imposición está sujeta a límites y puede no producir efecto sobre una ganancia totalmente exenta en España.
21. ¿Cada cónyuge aplica su propia exención?
Sí. Deben analizarse individualmente la titularidad de la vivienda vendida y el porcentaje adquirido en la nueva.
22. ¿La exención se aplica automáticamente?
No. La transmisión y la reinversión deben consignarse correctamente en la declaración del IRPF.
23. ¿Qué ocurre si no se ocupa la nueva vivienda?
Puede perderse la exención si no se convierte en vivienda habitual dentro del plazo, salvo que concurra una circunstancia justificada.
24. ¿Qué sucede si se incumplen posteriormente los requisitos?
Debe presentarse una declaración complementaria del ejercicio de la venta, incluyendo la ganancia no exenta y los intereses de demora.
Conclusión
La Consulta Vinculante V1860-25 resuelve favorablemente una cuestión cada vez más frecuente debido a la movilidad internacional:
La exención por reinversión en vivienda habitual puede aplicarse aunque la vivienda transmitida esté situada fuera de España.
La localización del inmueble no es el factor decisivo. Lo verdaderamente importante es que:
El vendedor sea contribuyente del IRPF en el año de la transmisión.
La vivienda extranjera haya sido realmente su vivienda habitual.
Se venda mientras conserva esa condición o dentro de los dos años siguientes a su pérdida.
El importe obtenido se reinvierta dentro del plazo legal.
La nueva vivienda se convierta efectivamente en habitual.
La operación se declare y documente correctamente.
En operaciones internacionales aparecen, además, dificultades que no suelen existir en una venta puramente nacional: determinación de la residencia fiscal, conversión histórica de divisas, acreditación de la vivienda habitual, legislación extranjera, impuestos satisfechos fuera de España y coordinación de la doble imposición.
Por tanto, la respuesta general es afirmativa, pero la exención no depende únicamente de comprar una casa en España con el dinero obtenido en el extranjero. Exige reconstruir y acreditar toda la secuencia: residencia fiscal, habitualidad de la vivienda vendida, cálculo de la ganancia en euros, importe que debe reinvertirse, adquisición de la nueva residencia y cumplimiento posterior de los requisitos.
